【正文】 特征及政策導向，可以為我國房地產的發(fā)展提供相關借鑒。過去10年間，發(fā)達國家只有3個國家沒有經歷房地產繁榮，它們是日本、德國和加拿大。10多年前的美國經濟危機，就是從房地產企業(yè)破產開始的?！康禺a市場將降溫由于近幾年美國家庭收入增長速度大大低于房價的增長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產市場將開始降溫。所幸房價增長速度已經開始下降。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。圖4 2002年全球寫字樓租金最貴的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價格包括租金，房地產稅和服務費——高達1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產經濟師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。在房地產交易中還存在“愿購權”，即買賣雙方已達成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。到1990年，日本的房地產業(yè)已經歷了一個極大的發(fā)展過程。同時，基礎設施建設逐漸完善，配套服務質量提高。日本30歲左右的青年階層大多對電腦和網絡很著迷，因此他們喜歡購買適合連接電腦的新式公寓。在事后將各種設備隱藏起來，以保證建筑的簡潔性與整體美觀性是較為傳統(tǒng)的做法。建房資金大都來源于開發(fā)商的投入，同時政府對建造中低收入家庭住房的項目給予財政支持，如“住宅金融公庫”建設的“金融住宅”，中央政府建設直屬的住宅，都市整備公團建設的“公團住宅”，地方政府建設的“公營住宅”等都使用一部分國家財政撥款。但在2002年3月初，該項規(guī)定出現(xiàn)了松動。加拿大擁有發(fā)達的社會福利體系，國民的初等教育和醫(yī)療服務免費，與此相適應，加拿大的稅收水平也比較高，是世界上有名的高稅收國家。到20世紀60年代中期，隨著住房短缺問題的緩解，聯(lián)邦政府從住房建設領域中逐步退出，不再直接建造住房。當時發(fā)展商在公開賣地的時候很快抬高地價，政府賣完那幾塊地后手上沒地，要到山區(qū)找地、開發(fā)地，明知地價升得很急，一時還是無法拿出地來賣，平息炒風。1）市場交易狀況近年來，香港房地產市場已經開始復蘇，交投量增大，表明香港的房地產市場正穩(wěn)健發(fā)展。恒基（中國）此次將在北京朝陽區(qū)CBD建設的京澳中心，由兩幢高近百米的23層的生態(tài)A級寫字樓組成，總建筑面積25萬平方米。2）在鐵路土地方面，特區(qū)政府已經把正在興建的鐵路沿線物業(yè)發(fā)展權批給有關鐵路公司，并根據實際需求有序地把發(fā)展的物業(yè)推向市場。對臺灣房地產發(fā)展影響最大的是“容積率管制”政策實施，臺北在1978年就開始實施建筑容積率管制，而這項法律在臺灣其他地方則沒有被順利通過，其主要原因局受制于議員（往往有許多是房地產開發(fā)商）的影響，所以開發(fā)商紛紛趕在政策實施前，搶建住房。2002年臺灣房地產景氣持續(xù)衰退，而且相關廠商全面看空房地產市場，廠商經營信心顯現(xiàn)前所未有的悲觀，預計房地產市場不景氣將持續(xù)到明年。臺灣房地產業(yè)者認為，如此大規(guī)模地拍賣房地產可能會對島內的房地產市場造成破壞性影響。臺灣總人口2200多萬人，約有100萬人在東南亞、大陸沿海經商，其中在上海就有30多萬人。 2002年11月份，香港特區(qū)政府宣布了實行9項穩(wěn)定樓市的措施。目前，這10家房地產商在內地的土地儲備總量超過了4,100萬平方米。3）地鐵沿線發(fā)展在八十年代中期至九十年代，另一發(fā)展特色是地鐵沿線上蓋物業(yè)發(fā)展的出現(xiàn)，這類物業(yè)發(fā)展占地大，配套設施充足，包括超市、商場、學校、商業(yè)大樓、加上位于地鐵及公共汽車總站上，交通極為方，因此大受置業(yè)人士歡迎。第二節(jié) 港澳臺房地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特點一、香港房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析近年來，香港房地產市場已經開始復蘇，交投量增大，表明香港的房地產市場正穩(wěn)健發(fā)展。第二，住房是勞動密集型產業(yè)，對創(chuàng)造就業(yè)具有重要作用，目前加拿大住宅業(yè)總就業(yè)人數約為100萬人，占加拿大總就業(yè)人數的10%左右，其中建筑業(yè)約占40%，制造業(yè)和運輸業(yè)約占30%，貿易、金融、保險、物業(yè)管理等服務業(yè)約占30%，即建筑業(yè)每創(chuàng)造1個就業(yè)機會。支撐該房結構的是耐久性強的鋼架，而地基部分采用的是可再生的混凝土。此種做法主要有三個原因：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已無潛力可挖；（2）與其拆舊建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）將市中心空關的辦公樓改成民用住宅也可繁榮當地的商業(yè)。日本住宅開發(fā)與美國有些許不同，它不是實行“一般由市場機制解決，政府起引導作用”的模式，而是中央政府‘地方政府與開發(fā)商在住宅領域中各負其責，互相補充，這也體現(xiàn)出日本政府在經濟生活中的巨大作用。但它的存在，卻在一定程度上抹去了建筑內外部的界限，使兩者成為一個有機的整體。日本房地產現(xiàn)狀分析同時，日本人非常重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。日本房地產現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。這種措施產生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6%－8%左右。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數量的費用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。國家土地評估鑒定專家委員會具體負責確定全國范圍土地買賣基準價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。德國地產交易和房產交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產交易。購房者通?？少J到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。另外，由于經濟因素，預計今后相當一段時間內利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。2002年英國房價暴漲25%。從上述情況的分析來看，美國房地產業(yè)內兩大方面的一盛一衰，從另一個角度反映出美國經濟恢復的復雜和艱難。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個最好銷售月紀錄。縱向看，從選購土地、規(guī)劃立項、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運行，幾乎把全程中各個相對獨立階段的風險全部包攬于一身，一旦項目中途受阻或擱淺，或者最終產品市場銷售不暢，其他各階段的費用均已發(fā)生，風險自然聚集于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。照此計算，該項目造價為15708萬元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。據世界銀行的統(tǒng)計數據顯示，人均GDP達到600800美元之間時，住宅產業(yè)將進入高速增長階段，另外，從國際經驗看，人均GDP在70008000美元之前房地產將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。房地產業(yè)漸成為支柱產業(yè)改革開放20年，我國住宅需求的結構發(fā)生了根本性變化，房地產業(yè)從無到有，逐步培育，產業(yè)地位得到確立，對國民經濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻已經大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。經濟越發(fā)達，社會越進步，人們對住房的需求就越高?！龇康禺a的地域差別同時帶來了地形、地理、地質、溫度和環(huán)境差別，因此房地產也不可能像工業(yè)化、高科技的產品在研究室中預先研制和試驗。房地產與國民經濟的許多行業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產業(yè)關聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業(yè)都與房地產業(yè)密切相關，據統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發(fā)建設中。土地只要以普通的注意加以利用，則其生產力或利用價值永不會消失，故又稱為不可滅性或恒久性。土地的自然特性主要有下列6點：。指各種服務于工業(yè)生產的房屋構筑物及其占用土地。從發(fā)展的觀點來看，地價在房地產總價值中所占的比重就會越來越高。從房地產的物質形態(tài)來看，土地可以獨立存在，形成獨立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨立存在，沒有土地，房屋就不能存在。根據其建筑標準、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。而房地產的特性、房地產市場的特征以及房地產價格的特征，又主要取決于土地的特性。一定面積的土地經人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關的天然資源與生產力。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個發(fā)展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展期?！龇康禺a的市場供應必然由于土地的不可移動性將主要服務于土地所在地域之中，其市場的風險同樣受當地政策、人口、環(huán)境、購買力的限制。那時中國的房地產業(yè)就進入了國民經濟支柱產業(yè)的序列了。從這三點來看，房地產業(yè)的確實在國民經濟中占有極其重要的地位。第四節(jié) 房地產行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達20年的房地產周期，正在中國出現(xiàn)。表1 我國商品房價格構成項 目比 例地價成本5%20%稅費成本30%35%建安成本40%左右利 潤15%20%資料來源：證券時報北京某房地產開發(fā)公司提供的一組價格表可顯示構成商品房價格四部分的實際比例：該項目占地6300平方米，成本費用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補償金4919萬元，共8337萬元。房地產是一種特殊的商品，具有不可移動性、市場局限性、易受政策影響性等特點，這也使得房地產投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強、供需變化特殊，對投資區(qū)位選擇的要求嚴格、流動性差等，這些特點也是房地產投資風險形成的主要原因。()，%，為過去6個月的最大增幅。購買住宅一直是美國人認為最保險和回報高的長期投資。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，%；公用設施建筑開支按年率計為2,080億美元，%。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時保留”在抵押貸款銀行。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。在以鼓勵居民購房為特點的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。德國公民擁有的房地產中約20%屬于繼承的家族財產，80%是房地產所有者自己購買的。負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。房地產交易行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強制收購政策、政府預購權的保留政策等3項。四、日本房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析戰(zhàn)后日本房地產發(fā)展史日本房地產現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元氣大傷，百廢待興。同時進行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產業(yè)開始連續(xù)8年的下跌，“日本”神話破滅，政府采取了財政補貼的方式，予以支持房地產業(yè)，但效果不明顯。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了東京人夢寐以求的理想。事實上，建筑的內外空間是相互聯(lián)系的，比如窗戶，從外部看，是一種建筑構圖，從室內設計看，卻是用于外界取景。比如木材與日本人喜好天然去雕飾的審美情趣是一致的，讓人親近自然，使生活在城市中的人潛在的懷舊、回歸自然的情緒得到了補償，隨著日本政府放寬對木結構建筑規(guī)模和高度的限制，大結構的木架建筑不斷涌現(xiàn)并逐漸展示了傳統(tǒng)的材料的魅力；耐火鋼和耐火材料的使用，表現(xiàn)出了鋼結構本身的力度和金屬材料的精巧細致；玻璃的使用，增加了建筑的內外交流，成為城市中活動的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隱藏起建筑物本身；日本的建材業(yè)發(fā)達，高科技材料和復合材料的不斷得以開發(fā)，也為建筑設計師提供了可用之材，增加了選擇范圍。2)市場發(fā)展動向空關辦公樓改成民用住宅2002年3月初，日本國土交通?。ú浚Q定從2002年4月份起實施將城市中心的空關辦公樓改成民用住宅出租的措施，其目的是為了充分利用辦公樓，緩解市中心住宅吃緊的狀況。該實驗房的外觀宛如溫室，因其墻壁、屋頂等全部是玻璃、該玻璃耐老化、耐外壓，出廠前已將玻璃嵌入鋁合金框內，在現(xiàn)場只需組裝就行了。從加拿大1946年1999年住宅業(yè)發(fā)展情況看，住宅業(yè)占GDP的比重在4%到7%之間，20世紀50年代到70年代較高，在6%到7%之間，%。當住房短缺問題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過對社會住房的直接貸款，幫助、扶持低收入家庭解決住房問題，通過抵押貸款擔保，幫助中低收入家庭購房。所以有會所設施及其他配套設施如市場、商場等的屋宇發(fā)展大受歡迎，因此在七十年代很多大型屋宇如太古城、黃埔花園等相繼出現(xiàn)。另外，香港2002年前9個月二手住宅成交量也出現(xiàn)同比下降的情況。近期，已有跡象顯示房地產股票有望止跌，香港樓價自1997年高峰至今已跌了65%，與深圳比較，香港樓價已跌至合理比例。8）盡量全面放開私人樓宇的租住權管制，減少干預私人合約的情況。在全球網絡泡沫化和臺灣不動產景氣低迷的情況下，過去10年間，島內難以生存的產業(yè)陸續(xù)外移，2000年5月開始，臺灣房地產價格由于政黨輪替、政局動蕩而暴跌，許多以房地產作為抵押籌措資金的大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，銀行也因為收不回房地產貸款而飽受壞帳問題困擾。三、香港和臺灣房地產上市公司10強研究考慮到大陸、香港、臺灣三地統(tǒng)計口徑和財務報表的差異性，本研究只從市值方面對三地房地產上市公司進行探討。目前，臺灣房地產面臨的最大問題是“負資產”。特區(qū)政府會密切監(jiān)察各項因素的發(fā)展，制定一個逐年延展的建屋計劃，每年作出調整，以落實政府對有真正需要人士的承諾。說明恒基（中國）看好中國和北京經濟的未來發(fā)展前景。置業(yè)者年