【正文】 行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強(qiáng)制收購政策、政府預(yù)購權(quán)的保留政策等3項。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。不具有法律效率的合同可以更改。法律規(guī)定被強(qiáng)制收購的土地，其土地收購價按當(dāng)時的土地買賣基準(zhǔn)價收購。四、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)發(fā)展史日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元氣大傷，百廢待興。隨著日本經(jīng)濟(jì)自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時全球股市總市值的2倍。地產(chǎn)價格不斷上揚，泡沫越吹越大。同時進(jìn)行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產(chǎn)業(yè)開始連續(xù)8年的下跌，“日本”神話破滅，政府采取了財政補貼的方式，予以支持房地產(chǎn)業(yè)，但效果不明顯。日本居住小區(qū)建設(shè)如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設(shè)的主要部位，主要原因是：1）城市用地?fù)頂D，地價高昂，使日本居住小區(qū)建設(shè)不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價。4）城市中心區(qū)人口擁擠，居住質(zhì)量下降，再加上空氣、噪音等的污染，也迫使日本人選擇市郊處的住宅。在建筑領(lǐng)域，設(shè)計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進(jìn)行反思，而力圖加入國家和民族的特色。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了東京人夢寐以求的理想。高度的智能化是日本住宅的另一個顯著的特點，這也與日本的高科技技術(shù)的發(fā)展是相吻合的。住宅的智能化，一方面是適應(yīng)時代的潮流，便于信息的獲?。涣硪环矫?，也可提高居住的安全性、便捷性與舒適性。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設(shè)備、全自動IT的住宅，加快IT產(chǎn)業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。事實上，建筑的內(nèi)外空間是相互聯(lián)系的，比如窗戶，從外部看，是一種建筑構(gòu)圖，從室內(nèi)設(shè)計看，卻是用于外界取景?？臻g的連貫和設(shè)計的統(tǒng)一創(chuàng)造出內(nèi)外一致的建筑，消除了內(nèi)外空間的隔閡，給人一種自然有機(jī)的整體感覺。而日本的建筑師已開始把設(shè)備管理、出口等技術(shù)設(shè)備納入建筑設(shè)計范疇的嘗試。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強(qiáng)調(diào)所謂的“裝飾就是罪惡”，產(chǎn)生的結(jié)果，是清一色的簡潔明快、潔白無瑕的造型。比如木材與日本人喜好天然去雕飾的審美情趣是一致的，讓人親近自然，使生活在城市中的人潛在的懷舊、回歸自然的情緒得到了補償，隨著日本政府放寬對木結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模和高度的限制，大結(jié)構(gòu)的木架建筑不斷涌現(xiàn)并逐漸展示了傳統(tǒng)的材料的魅力；耐火鋼和耐火材料的使用，表現(xiàn)出了鋼結(jié)構(gòu)本身的力度和金屬材料的精巧細(xì)致；玻璃的使用，增加了建筑的內(nèi)外交流，成為城市中活動的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隱藏起建筑物本身；日本的建材業(yè)發(fā)達(dá)，高科技材料和復(fù)合材料的不斷得以開發(fā)，也為建筑設(shè)計師提供了可用之材，增加了選擇范圍。日本中等以上收入家庭住房在市場機(jī)制的作用下解決，由民間（私營）的房地產(chǎn)公司按照市場供求的原則，提供住宅。同時，政府還發(fā)放政策性投資貸款。近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅下跌，日本各銀行因為借款人的抵押房產(chǎn)貶值而蒙受巨額損失，進(jìn)而拖累日本經(jīng)濟(jì)。2)市場發(fā)展動向空關(guān)辦公樓改成民用住宅2002年3月初，日本國土交通?。ú浚Q定從2002年4月份起實施將城市中心的空關(guān)辦公樓改成民用住宅出租的措施，其目的是為了充分利用辦公樓，緩解市中心住宅吃緊的狀況。在空關(guān)辦公樓改民用住宅成為熱點時，陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的話題也引人注目。法務(wù)省的咨詢機(jī)構(gòu)——法制審議會提出了對陳舊公寓房另建它用的修改綱要。為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應(yīng)的二氧化碳的排出，2002年在北九州進(jìn)行了“再生品材料所建住宅”的實驗。該實驗房的外觀宛如溫室，因其墻壁、屋頂?shù)热渴遣Ａ?、該玻璃耐老化、耐外壓，出廠前已將玻璃嵌入鋁合金框內(nèi)，在現(xiàn)場只需組裝就行了。由于成本及規(guī)格等問題尚未解決，目前還處在實驗階段。1999年加拿大共有家庭1010萬戶，住房1080萬套，即一戶家庭至少有一套住房，這些住房中，%是獨立或半獨立住房，%是高層公寓，再其次是兩層以下的排屋。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級政府或非贏利機(jī)構(gòu)擁有。從加拿大1946年1999年住宅業(yè)發(fā)展情況看，住宅業(yè)占GDP的比重在4%到7%之間，20世紀(jì)50年代到70年代較高，在6%到7%之間，%。第三，住房是國家和家庭經(jīng)濟(jì)財富的主要組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財富的68%，占國家所有財富的60%，住宅業(yè)的發(fā)展水平直接影響國家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要標(biāo)志。，馬上把政策重心轉(zhuǎn)移到扶持中低收入家庭解決住房問題上，主要政策手段是通過CMHC，向建造面向中低收入家庭的社會住房(類似我國目前的經(jīng)濟(jì)適用住房)提供直接貸款，這一政策一直持續(xù)到20世紀(jì)80年代后期。，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機(jī)構(gòu)的流動風(fēng)險，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔(dān)保，1999年抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券為270億加元。當(dāng)住房短缺問題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過對社會住房的直接貸款，幫助、扶持低收入家庭解決住房問題，通過抵押貸款擔(dān)保，幫助中低收入家庭購房。香港房地產(chǎn)業(yè)在1995年以前波幅不大，最大的不過30%。在1996—1997年，香港一度產(chǎn)生很瘋狂的樓市。1）小規(guī)模重建在上世紀(jì)五六十年代，房地產(chǎn)發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。所以有會所設(shè)施及其他配套設(shè)施如市場、商場等的屋宇發(fā)展大受歡迎，因此在七十年代很多大型屋宇如太古城、黃埔花園等相繼出現(xiàn)。而此類地下鐵路沿線物業(yè)發(fā)展亦為地鐵公司帶來可觀收益，令地鐵發(fā)展可以順利進(jìn)行。2002年一季度一手樓住宅成交量達(dá)6212個單位，相比上季度的7024個單位，下跌約14%，但比2001年同期顯著增長近四成，而銷售總額則更是達(dá)到最近連續(xù)五個季度的最高記錄，超過200億元，積極反映了香港樓市已經(jīng)進(jìn)入正常發(fā)展軌道。所以按揭息率下調(diào)既是成交活躍的原因，也是購房者年輕化的主要原因。另外，香港2002年前9個月二手住宅成交量也出現(xiàn)同比下降的情況。其中，僅恒基（中國）在北京、上海、廣州3地?fù)碛械耐恋貎渚瓦_(dá)22塊，其房地產(chǎn)開發(fā)的地點也已從90年代的廣州和珠江三角洲一帶開始轉(zhuǎn)移到北京和上海兩地。此外，繼上海不夜城商住樓建成后，還將在上海南京路及徐匯區(qū)籌建或興建商業(yè)大廈。在2002年一手房供應(yīng)仍然過剩的情況下，低價促銷將延至今年。近期，已有跡象顯示房地產(chǎn)股票有望止跌，香港樓價自1997年高峰至今已跌了65%，與深圳比較，香港樓價已跌至合理比例。1）在土地供應(yīng)方面，為了舒緩目前私人住宅單位供求嚴(yán)重失衡的情況，特區(qū)政府決定停止定期拍賣土地，并取消本財政年度內(nèi)余下的2次土地拍賣。政府已經(jīng)與2家鐵路公司達(dá)成共識，由現(xiàn)在至2003年底將不會有土地招標(biāo)，進(jìn)行鐵路沿線物業(yè)發(fā)展項目。特區(qū)政府將會向房委會建議，應(yīng)由2003年起無限期停售居屋，同時停建居屋。8）盡量全面放開私人樓宇的租住權(quán)管制，減少干預(yù)私人合約的情況。這一批人離開臺灣，對臺灣市場的影響比較大。此時，正遇上八十年代臺灣經(jīng)濟(jì)繁榮期，除了房地產(chǎn)外，其他的投資工具很少，因此，大家投資房地產(chǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)的飄升。2001年以來，臺灣房地產(chǎn)業(yè)景氣下降到了10年來的最低點，臺中和高雄兩地房地產(chǎn)價值已經(jīng)比1989年房地產(chǎn)最熱門的時期下降了大約50%。在全球網(wǎng)絡(luò)泡沫化和臺灣不動產(chǎn)景氣低迷的情況下，過去10年間，島內(nèi)難以生存的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)外移，2000年5月開始，臺灣房地產(chǎn)價格由于政黨輪替、政局動蕩而暴跌，許多以房地產(chǎn)作為抵押籌措資金的大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，銀行也因為收不回房地產(chǎn)貸款而飽受壞帳問題困擾。臺灣“內(nèi)政部”公布的數(shù)據(jù)表明。由于島內(nèi)局勢變化和相關(guān)政策的不穩(wěn)定，廠商和購屋人皆在觀望中；股市不振使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金更顯緊俏。市值1000億以上的有2家，10。三、香港和臺灣房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究考慮到大陸、香港、臺灣三地統(tǒng)計口徑和財務(wù)報表的差異性，本研究只從市值方面對三地房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行探討。而且，目前臺灣每6套房屋中，就有1套處于空置狀態(tài)。為房地產(chǎn)問題所累的臺灣銀行為了解決流動資金問題，不得不把經(jīng)由法院沒收來的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣。臺灣地區(qū)最近公布的都市地價指數(shù)報告說，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時也是1994年制定地價指數(shù)以來的最低值。目前，臺灣房地產(chǎn)面臨的最大問題是“負(fù)資產(chǎn)”。臺灣房地產(chǎn)幾十年的發(fā)展，期間經(jīng)過三次大漲、十年“冬天”，2001年上半年開始有所好轉(zhuǎn)。二、臺灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析2001年以來，臺灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，預(yù)計這種低迷狀況將持續(xù)一段比較長的時間。6）將全面停止推行混合發(fā)展計劃和房協(xié)的資助自置居所計劃，并向房委會建議終止私人參建計劃。特區(qū)政府會密切監(jiān)察各項因素的發(fā)展，制定一個逐年延展的建屋計劃，每年作出調(diào)整，以落實政府對有真正需要人士的承諾。之后，新土地只會以“勾地”方式提供。如新鴻基地產(chǎn)截至2002年6月底，2001—，遠(yuǎn)高出前一年的177億港元，同比增加2%。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。說明恒基（中國）看好中國和北京經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展前景。其中，由恒基（中國）在北京已建成的恒基中心，投資近33億元人民幣，總建筑面積近40萬平方米，成為北京市一座具有獨特風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。2）房地產(chǎn)商動向香港新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江、恒隆、恒基（中國）、瑞安、麗新控股、九龍倉、嘉里和香港興業(yè)10大房地產(chǎn)商紛紛到內(nèi)地拓展房地產(chǎn)市場。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。置業(yè)者年輕化主要由于2001年香港連續(xù)多次減息，住宅按揭息率屢創(chuàng)新低，減輕了置業(yè)者每月供款壓力，有效增強(qiáng)了年輕人士的購買力。進(jìn)入二十一世紀(jì)，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓勵在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽臺、空中花園、加大公共走廊等。政府也常借此出新地契的機(jī)會要求發(fā)展商提供學(xué)校、幼兒園、老人中心、青少年中心、派出所等公共設(shè)施，以配合地區(qū)上的需要。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當(dāng)時的市區(qū)規(guī)劃相當(dāng)簡單，樓宇的配套設(shè)施亦沒有今天那么完善。1997年后發(fā)生東南亞風(fēng)暴，整個東南亞經(jīng)濟(jì)崩潰，影響了香港的經(jīng)濟(jì)，股票市場急劇下挫。1995年開始，因為港英政府過于關(guān)注政治方面，對經(jīng)濟(jì)方面的儲備少了，那幾年的土地供應(yīng)少了許多。在上述政策演變過程中，市場因素不斷增加，政策干預(yù)逐步減少，相應(yīng)地，政府用于住房方面的支出也在逐步減少。與此同時，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，加拿大抵押貸款的首期付款比例較高，一般為房價的30%，有的甚至高達(dá)房價的50%，購房者必須積攢一筆很大資金付首期付款，才有資格獲得抵押貸款，這就大大降低了家庭的住房需求。為盡快解決住房短缺問題，聯(lián)邦議會重新修訂了《全國住房法》，授權(quán)聯(lián)邦政府成立CMHC，由該公司直接建造住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。說明在工業(yè)化的中前期，住宅業(yè)確實是帶動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，而且持續(xù)的時間還比較長。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析住房對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。形成這一現(xiàn)象的主要原因是加拿大幅員遼闊，人口稀少，土地資源相對豐富，土地成本較低，可以建造占地較多的獨立或半獨立住房。加拿大國土面積997萬平方公里，人口3000多萬，城市化率83%，絕大部分人口居住在與美國接壤的南部地區(qū)，是世界上平均人口密度最低的國家之一，主要城市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。由于內(nèi)、外裝修都采用了系統(tǒng)化，因此，在現(xiàn)場既不見釘子，也不見膠水；既可組裝，也可拆卸。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。所以，國土交通?。ú浚┮舱谙驀鴷峤恢亟ü⒎康挠嘘P(guān)法案。換言之，不得建公寓房以外的建筑物。迄今為止，日本國土交通?。ú浚┮沧隽艘恍┩茝V工作，如除了將優(yōu)質(zhì)住宅出租給地方自治體及住宅供應(yīng)公司外，也租借民間所建的住宅。房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)重危機(jī)由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產(chǎn)業(yè)的管制，導(dǎo)致建筑項目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價格將大幅下滑，其資產(chǎn)最終將成為債務(wù)壞賬。另外住宅公團(tuán)和住宅金融公庫還在政府的擔(dān)保下發(fā)行住宅債券，以解決住房資金短缺的問題。其中，中央政府負(fù)責(zé)解決中等及偏下收入家庭的住房問題，地方政府的住宅局則負(fù)責(zé)提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個人的住房。各司其職的開發(fā)商和政府日本的房地產(chǎn)開發(fā)商都為大體量的，數(shù)目很少，但資金雄厚，能夠負(fù)擔(dān)的起大的住宅開發(fā)項目，以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質(zhì)感、所蘊含的表現(xiàn)力的。由此可見，如今的建筑設(shè)計并不是單純的從美學(xué)上設(shè)計，它要求建筑設(shè)計師更多對技術(shù)進(jìn)行思考。設(shè)備是建筑設(shè)計中不可忽視的部分。在日本建筑中，有一種空間被稱為灰空間，這是一種過渡的空間，無法明確的界定是室外還是室內(nèi)。這樣的設(shè)計分工雖在一方面實現(xiàn)了設(shè)計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內(nèi)室外設(shè)計的脫節(jié)。居住小區(qū)太陽能利用不僅可以節(jié)省電能，同時也可以改善、保護(hù)和優(yōu)化環(huán)境，是一種新的綠色能源，也是小區(qū)建設(shè)中符合可發(fā)展節(jié)能的一個方向。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目標(biāo)是“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置，通過家庭總線技術(shù)，連到一個家庭智能化系統(tǒng)上，進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達(dá)到安全、便利、舒適以及多元化信息服務(wù)的目的”。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。日本是一個崇尚自然