【正文】 盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。照此計算，該項目造價為15708萬元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。占15%－20%。包括前期工程費、基礎設施費、兩稅一費、大市政費等近百種稅費，約占30%35%。中國的情況有所不同，國民經濟持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時間，住房建設會不斷地有新的增長。據世界銀行的統(tǒng)計數據顯示，人均GDP達到600800美元之間時，住宅產業(yè)將進入高速增長階段，另外，從國際經驗看，人均GDP在70008000美元之前房地產將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。比較來看，我國房地產業(yè)在國 民經濟中的比重還有進一步提高的空間。預計房地產行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%，因此行業(yè)內的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結算的行業(yè)特殊性會出現盈利不均和冷熱不平衡的現象，應引起投資者的充分重視。2002年，%，成為僅次于基本建設的第二大類投資。房地產業(yè)漸成為支柱產業(yè)改革開放20年，我國住宅需求的結構發(fā)生了根本性變化，房地產業(yè)從無到有，逐步培育，產業(yè)地位得到確立，對國民經濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻已經大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。第三、能提供大量積累，給中國創(chuàng)造大量財富，包括稅收和利潤。從以上這兩點我們可以看出房地產行業(yè)在整個國民經濟中地位的重要性。預計要到本世紀中葉這種需求才能平衡。經濟越發(fā)達，社會越進步，人們對住房的需求就越高。按建設部制訂的《城市住宅建設與房地產業(yè)“九五”計劃和2000年計劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達到10%左右。房地產開發(fā)資金投入巨大，一個項目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)如果沒有足夠的財力，很容易由于融資問題而陷入困境?！龇康禺a的銷售后服務也不同于一般產品和貿易的服務過程，其不可移動性也必然使服務、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。■房地產的地域差別同時帶來了地形、地理、地質、溫度和環(huán)境差別，因此房地產也不可能像工業(yè)化、高科技的產品在研究室中預先研制和試驗。包括當地政府對土地和房屋供應總量的控制和管理，也包括當地能源基礎設施的供應，使房地產的生產不可能像其他產品的生產一樣不受生產地的限制。依賴于土地固定化，不可能像工業(yè)產品可以集中于某一點或幾點進行生產和組裝。房地產是不動產，當某一地區(qū)的房地產市場供求失衡或不同地區(qū)房地產價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產與國民經濟的許多行業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產業(yè)關聯性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業(yè)都與房地產業(yè)密切相關，據統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發(fā)建設中。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關系(%)資料來源：國家統(tǒng)計局我國自1984年開始，房地產已經經歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。房地產是典型的周期性發(fā)展行業(yè)，美國如此，中國也一樣。個別土地所具備的生產條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。土地只要以普通的注意加以利用，則其生產力或利用價值永不會消失，故又稱為不可滅性或恒久性。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨占性與有限性。土地為不可移動的物質，這一特性使土地利用形態(tài)嚴格地受到位置的限制。土地的自然特性主要有下列6點：。第二節(jié) 房地產行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產品特性房地產與其他經濟物品有著本質區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產的特性。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預售等，均為二級市場。在房地產交易中，經常會出現一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產開發(fā)與建設的不同層面上對交易的一種分類。指各種服務于工業(yè)生產的房屋構筑物及其占用土地。即各種供人們生活居住使用的房地產。對于每一種存在形態(tài)，我們還可根據其用途不同進行細分，即：。房地產業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產業(yè)列為第三產業(yè)第二層次的服務部門。從發(fā)展的觀點來看，地價在房地產總價值中所占的比重就會越來越高。它既包括了可見的、有形的房地產實體，又包含了寓于房地產實體之中的各種經濟關系以及由此而形成的各種權利，如占有權、使用權、租賃權、抵押權等等；，以地產為主，地產是核心。狹義的房地產是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。在本報告中，我們取其廣義，這樣有助于我們對房地產行業(yè)的全面認識和整體把握。從房地產的物質形態(tài)來看，土地可以獨立存在，形成獨立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨立存在，沒有土地，房屋就不能存在。因此，地產是房地產的核心；，又有其商品、經營屬性。二、房地產的分類房地產由房產與地產組成，故無論從實物還是從權利狀態(tài)上，都可將房地產分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產，單純一塊空地也是一種常見的房地產投資形式。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設施、健身中心等及其占用土地。根據其建筑標準、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。這包括各種廠房、倉庫和生產用構筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。房地產一級市場，又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)達到“七通一平”的熟地，房地產一級市場是由國家壟斷的市場。房地產的分類房地產三級市場，是指已購買房地產的單位和個人，再次將房產轉賣或交換、轉租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當、拍賣等流通形式。而房地產的特性、房地產市場的特征以及房地產價格的特征，又主要取決于土地的特性。所謂承載力，就是負荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。土地的養(yǎng)力，就是供給植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產生級差地租。一定面積的土地經人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關的天然資源與生產力。其他物品，經長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。因此，土地不能實現完全的替代，致使土地市場不能實現完全的競爭，所形成的價格也受個別情況所左石。房地產的發(fā)展周期與國民經濟的發(fā)展周期一樣，也會經歷從蕭條到復蘇的四個階段，但各國房地產周期的歷時不同。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個發(fā)展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。因此，房地產業(yè)的發(fā)展能促進這些產業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售。房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經濟發(fā)展水平高，相應當地居民收入水平也高，從而當地的房地產市場的需求就大，房地產價格就高，當地的房地產業(yè)就會呈現出良好的發(fā)展勢頭?！銎渖a的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產的長時間占壓?！龇康禺a的市場供應必然由于土地的不可移動性將主要服務于土地所在地域之中，其市場的風險同樣受當地政策、人口、環(huán)境、購買力的限制。每個房地產項目都只能在決定土地的特定條件之后進行個體的設計。并且這種產品的替換周期極長約50100年，服務的固定性和長期性也使房地產商的發(fā)展必然地受到約束和限制。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。那時中國的房地產業(yè)就進入了國民經濟支柱產業(yè)的序列了。房地產業(yè)在中國成為支柱產業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。第二、產業(yè)關聯度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產業(yè)相關聯的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數，占全中國總從業(yè)人數的25%左右。從這三點來看，房地產業(yè)的確實在國民經濟中占有極其重要的地位。2001年。有些城市如北京，%，廣州也達到40%以上。圖2 19982002年房地產投資占社會固定資產投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經濟的不斷成熟，房地產業(yè)的地位會越來越重要。第四節(jié) 房地產行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達20年的房地產周期，正在中國出現。2002年我國經濟增長率為8%，無論從投資還是消費的角度看，我國的房地產業(yè)正進入高速發(fā)展階段。房地產業(yè)盈利性分析二、中國房地產業(yè)進入“均利”時代房地產成本構成目前我國商品房價格大致由四部分組成：1)地價成本。3)建安成本。表1 我國商品房價格構成項 目比 例地價成本5%20%稅費成本30%35%建安成本40%左右利 潤15%20%資料來源：證券時報北京某房地產開發(fā)公司提供的一組價格表可顯示構成商品房價格四部分的實際比例：該項目占地6300平方米，成本費用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補償金4919萬元，共8337萬元。從國外情況看，地價及稅費三項僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。廣州、深圳的房地產業(yè)的盈利能力雖略高于全國同業(yè)的平均水平，但在本市內跨行業(yè)相比，也不過是處于平均水平。2001年，54家房地產上市公司中有12家公司虧損，%。房地產是一種特殊的商品，具有不可移動性、市場局限性、易受政策影響性等特點，這也使得房地產投資成為一種現階段特殊形式的投資，融資性強、供需變化特殊，對投資區(qū)位選擇的要求嚴格、流動性差等，這些特點也是房地產投資風險形成的主要原因。當然，在各環(huán)節(jié)轉移風險于開發(fā)商時，也合理預留了盈利空間。在低住房抵押貸款利率的刺激下，%，達到創(chuàng)紀錄的90萬套。2002年房地產業(yè)的產值將構成美國經濟總量的1/3，%，經季節(jié)調整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。()，%，為過去6個月的最大增幅。10月份美國的現有住房銷售按季節(jié)調整后的年率計算為577萬套，%，%的增幅。日本房地產市場在19801990年間價格年均上漲12%。首先是低利率的刺激。購買住宅一直是美國人認為最保險和回報高的長期投資。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個方面對經濟恢復形成掣肘。3)房產價格持續(xù)上漲《華爾街日報》對美國100多個城市所作的調查顯示，自1998年以來，美國城市的住房銷售價格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長速度快1倍。即使在硅谷，因網絡泡沫破裂一度跌落的房價，現在也漲回來了。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，%；公用設施建筑開支按年率計為2,080億美元，%。這也預示著美國經濟的恢復，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯，緩慢前進。美國多數房地產市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復蘇和增長要到2003年年底和2004年。由于美國經濟前景不明朗，目前家庭收入實現快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現購房的計劃變得更加困難。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時保留”在抵押貸款銀行。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數據顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。Nationwide的調查數據顯示，%，2002年11月份房價增長了2%。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內升值了180%。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。由此可見，英國的房地產市場將繼續(xù)活躍。當年修改的《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權”政策。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。在以鼓勵居民購房為特點的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。6. 市場狀況德國的地產交易和房產交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產交易，政府很少對不動產交易進行干預。德國公民擁有的房地產中約20%屬于繼承的家族財產，80%是房地產所有者自己購買的。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。德國房地產交易市場的管理機構及主要職能局、土地注冊局、地產評估局、土地估價局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財政局等。此外地產局也負責管理土地注冊。負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，即地產評估局、土地估價局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財政局。國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。委員會由36個組成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官員擔任。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權和預購權（優(yōu)先購買權）。房地產交易