【正文】 已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結(jié)婚人數(shù)980萬對，農(nóng)村到城市打工人口7400萬，這些都構(gòu)成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設(shè)施。預(yù)計要到本世紀中葉這種需求才能平衡。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。目前，參考國際上的標(biāo)準(zhǔn)，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。而要達到這樣一個要求至少要十年。從以上這兩點我們可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中地位的重要性。第二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動了城市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進了就業(yè)。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關(guān)行業(yè)150170元的消費，其在國民經(jīng)濟中的重要地位是顯而易見的。第三、能提供大量積累，給中國創(chuàng)造大量財富，包括稅收和利潤。從這三點來看，房地產(chǎn)業(yè)的確實在國民經(jīng)濟中占有極其重要的地位。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重越來越高，住宅投資波動對宏觀經(jīng)濟的影響越來越大，成為保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要組成部分。隨著市場機制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認的拉動國民經(jīng)濟作用最大的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)漸成為支柱產(chǎn)業(yè)改革開放20年，我國住宅需求的結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步培育，產(chǎn)業(yè)地位得到確立，對國民經(jīng)濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。2001年。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。2002年。2002年，%，成為僅次于基本建設(shè)的第二大類投資。有些城市如北京，%，廣州也達到40%以上。中國經(jīng)濟的拉動力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權(quán)重。房地產(chǎn)已被公認為消費的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動消費方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會得到政策持續(xù)的扶持與投入。預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結(jié)算的行業(yè)特殊性會出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應(yīng)引起投資者的充分重視。圖2 19982002年房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經(jīng)濟的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會越來越重要。因此，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是國家保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。同時，%左右，經(jīng)濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟發(fā)達的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。比較來看，我國房地產(chǎn)業(yè)在國 民經(jīng)濟中的比重還有進一步提高的空間。第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產(chǎn)業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產(chǎn)業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達20年的房地產(chǎn)周期，正在中國出現(xiàn)。與此同時，中國已經(jīng)結(jié)構(gòu)性地進入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)階段，這一階段的長度為8年10年。宏觀經(jīng)濟已步入一個相對溫和、中速、持久的增長通道。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達到600800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段，另外，從國際經(jīng)驗看，人均GDP在70008000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。2002年我國經(jīng)濟增長率為8%，無論從投資還是消費的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)正進入高速發(fā)展階段。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負增長），房地產(chǎn)業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當(dāng)長的時間，住房建設(shè)會不斷地有新的增長。房地產(chǎn)業(yè)盈利性分析二、中國房地產(chǎn)業(yè)進入“均利”時代房地產(chǎn)成本構(gòu)成目前我國商品房價格大致由四部分組成：1)地價成本。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補償、勞動力安置、拆遷費用等，約占5%20%。2)稅費成本。包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、兩稅一費、大市政費等近百種稅費，約占30%35%。3)建安成本。如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料、勞務(wù)等建筑安裝費用，也可包括開發(fā)商經(jīng)營成本，如管理費、銷售經(jīng)營費、融資利息等，約占40%左右。4)利潤。占15%－20%。表1 我國商品房價格構(gòu)成項 目比 例地價成本5%20%稅費成本30%35%建安成本40%左右利 潤15%20%資料來源：證券時報北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的一組價格表可顯示構(gòu)成商品房價格四部分的實際比例：該項目占地6300平方米，成本費用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補償金4919萬元，共8337萬元。2)稅費成本：前期工程費360萬元，小區(qū)配套費243萬元，用電權(quán)和電貼219萬元，兩稅一費589萬元，投資方向調(diào)節(jié)稅748萬元，共3989萬元。3)建安工程費：3300萬元，管理費82萬元，共3382萬元。照此計算，該項目造價為15708萬元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。從國外情況看，地價及稅費三項僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。由此可以看出，我國商品房價格構(gòu)成中，地價及稅費成本過高，開發(fā)商的回報也遠遠高于社會平均利潤率。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力雖略高于全國同業(yè)的平均水平，但在本市內(nèi)跨行業(yè)相比，也不過是處于平均水平。%，%%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，%。圖3 歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢圖 單位：元／股資料來源：證券時報，%，；同時房地產(chǎn)上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，%%，下降了40個百分點。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負增長，%；23家公司的凈利潤增長率出現(xiàn)負數(shù)，%。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。，總體收入處于比較低的水平。房地產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險較大三、我國房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有不可移動性、市場局限性、易受政策影響性等特點，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強、供需變化特殊，對投資區(qū)位選擇的要求嚴格、流動性差等，這些特點也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險形成的主要原因。對房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風(fēng)險、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，其實這是對房地產(chǎn)投資的誤解，受國家宏觀調(diào)控的影響，1993年后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國竟有6000多萬平方米商品房積壓，這無疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤的同時，也必須做好擔(dān)負巨大風(fēng)險的準(zhǔn)備。雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風(fēng)險性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風(fēng)險聚集特性。縱向看，從選購?fù)恋亍⒁?guī)劃立項、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運行，幾乎把全程中各個相對獨立階段的風(fēng)險全部包攬于一身，一旦項目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場銷售不暢，其他各階段的費用均已發(fā)生，風(fēng)險自然聚集于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。當(dāng)然，在各環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移風(fēng)險于開發(fā)商時，也合理預(yù)留了盈利空間。橫向看，由于一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費標(biāo)準(zhǔn)的變化和各方面軟成本的變化都將構(gòu)成開發(fā)商的隨機風(fēng)險。鑒于此，與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險相對稱的盈利水平理應(yīng)高于其他一般行業(yè)。第二章 國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點及動向一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導(dǎo)向，可以為我國房地產(chǎn)的發(fā)展提供相關(guān)借鑒。在低住房抵押貸款利率的刺激下，%，達到創(chuàng)紀錄的90萬套。2001年12月份，%，為同年3月份以來的最高水平。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢在持續(xù)惡化。2002年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢頭。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構(gòu)成美國經(jīng)濟總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。房地產(chǎn)旺銷好勢頭過去2年間，美國消費支出增長維持穩(wěn)定的主要推動力是房地產(chǎn)市場的繁榮，因為從2000年下半年開始，美國股市便陷入熊市。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價值是股票價值的4倍。因此，房地產(chǎn)價格變化對消費的影響（財富效應(yīng)）遠大于股票價格的影響。()，%，為過去6個月的最大增幅。但是，%。目前的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個最好銷售月紀錄。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調(diào)整后的年率計算為577萬套，%，%的增幅。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，%%。舊房銷售的上升也使住房價格繼續(xù)攀升。過去10年間，發(fā)達國家只有3個國家沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國和加拿大。日本房地產(chǎn)市場在19801990年間價格年均上漲12%。德國因國家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房價上升了30%左右，但目前的跌幅已經(jīng)達到了35%。迄今為止，房地產(chǎn)市場泡沫對美國消費還只是一個潛在的威脅。2002年美國現(xiàn)有住房銷售量增長加速的原因主要有四個方面。首先是低利率的刺激。經(jīng)濟不景氣迫使美聯(lián)儲降息，帶動美國的住房貸款利率已經(jīng)下降到20年來的最低水平，刺激美國民眾紛紛買房或換大房。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對股市望而卻步，轉(zhuǎn)而把手上的資金投向房地產(chǎn)。購買住宅一直是美國人認為最保險和回報高的長期投資。第四，“”事件后，許多美國人出于對經(jīng)濟前景的擔(dān)憂，對大宗投資采取非常謹慎的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結(jié)束提高了美國人對住房等大宗投資的信心。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個方面對經(jīng)濟恢復(fù)形成掣肘。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進而導(dǎo)致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經(jīng)遭受安然丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴峻的形勢。10多年前的美國經(jīng)濟危機，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開始的。3)房產(chǎn)價格持續(xù)上漲《華爾街日報》對美國100多個城市所作的調(diào)查顯示，自1998年以來，美國城市的住房銷售價格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長速度快1倍。以波士頓為例，房價在過去4年中增長了89%，而家庭收入僅增長22%。面對飆漲的房價，越來越多的經(jīng)濟學(xué)家開始擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。紐約市房價已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房價上升超過15%，紐約長島地區(qū)房價上漲已超過20%。即使在硅谷，因網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。美國房地產(chǎn)協(xié)會日前指出，美國房屋平均價位比一年前上漲9%，這是10年以來的最高升幅。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。在2002年頭9個月里，美國的實際建筑開支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，%；公用設(shè)施建筑開支按年率計為2,080億美元，%。5)復(fù)蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠遠低于90年代的7%，但問題的嚴重性是房地產(chǎn)企業(yè)的財政形勢會繼續(xù)惡化下去。不過，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。從上述情況的分析來看，美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個角度反映出美國經(jīng)濟恢復(fù)的復(fù)雜和艱難。這也預(yù)示著美國經(jīng)濟的恢復(fù)，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯，緩慢前進。1)注重鄰里關(guān)系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設(shè)計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設(shè)計和內(nèi)部設(shè)計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設(shè)計的主流，房屋后部設(shè)計將變得和房屋前部設(shè)計同等重要；7)強調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強調(diào)住宅外觀設(shè)計具有鮮明的“主題”；9)即使低價位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設(shè)計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有