【正文】 已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。結(jié)合我國(guó)目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個(gè)基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。中國(guó)現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬(wàn)，每年結(jié)婚人數(shù)980萬(wàn)對(duì)，農(nóng)村到城市打工人口7400萬(wàn)，這些都構(gòu)成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設(shè)施。預(yù)計(jì)要到本世紀(jì)中葉這種需求才能平衡。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。目前，參考國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。而要達(dá)到這樣一個(gè)要求至少要十年。從以上這兩點(diǎn)我們可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位的重要性。第二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國(guó)建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)3000萬(wàn)，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個(gè)，能直接和間接帶動(dòng)近4000萬(wàn)就業(yè)人數(shù)，占全中國(guó)總從業(yè)人數(shù)的25%左右。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，而且拉動(dòng)了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了就業(yè)。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關(guān)行業(yè)150170元的消費(fèi)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是顯而易見(jiàn)的。第三、能提供大量積累，給中國(guó)創(chuàng)造大量財(cái)富，包括稅收和利潤(rùn)。從這三點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的確實(shí)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越高，住宅投資波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大，成為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要組成部分。隨著市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認(rèn)的拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作用最大的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)漸成為支柱產(chǎn)業(yè)改革開(kāi)放20年，我國(guó)住宅需求的結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，逐步培育，產(chǎn)業(yè)地位得到確立，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力越來(lái)越大，在前20年對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。2001年。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費(fèi)信貸，2001年，57%的購(gòu)房款來(lái)自消費(fèi)信貸，%%。2002年。2002年，%，成為僅次于基本建設(shè)的第二大類投資。有些城市如北京，%，廣州也達(dá)到40%以上。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權(quán)重。房地產(chǎn)已被公認(rèn)為消費(fèi)的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動(dòng)消費(fèi)方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會(huì)得到政策持續(xù)的扶持與投入。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，達(dá)到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績(jī)也將保持快速增長(zhǎng)，只是由于項(xiàng)目周期與結(jié)算的行業(yè)特殊性會(huì)出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應(yīng)引起投資者的充分重視。圖2 19982002年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會(huì)越來(lái)越重要。因此，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。同時(shí)，%左右，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達(dá)14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。比較來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó) 民經(jīng)濟(jì)中的比重還有進(jìn)一步提高的空間。第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的投資特性分析一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入新一輪高速成長(zhǎng)期類似二戰(zhàn)后歐美長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)周期，正在中國(guó)出現(xiàn)。與此同時(shí)，中國(guó)已經(jīng)結(jié)構(gòu)性地進(jìn)入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)階段，這一階段的長(zhǎng)度為8年10年。宏觀經(jīng)濟(jì)已步入一個(gè)相對(duì)溫和、中速、持久的增長(zhǎng)通道。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達(dá)到600800美元之間時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP在70008000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢(shì)頭，而目前中國(guó)人均GDP才1000美元，增長(zhǎng)前景遠(yuǎn)大。2002年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8%，無(wú)論從投資還是消費(fèi)的角度看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展階段。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費(fèi)品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達(dá)到一定規(guī)模以后就會(huì)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。像歐洲一些國(guó)家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長(zhǎng)（甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)），房地產(chǎn)業(yè)就勢(shì)必處于萎縮狀態(tài)。中國(guó)的情況有所不同，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，城市化方興未艾，對(duì)住房的旺盛需求將會(huì)保持一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，住房建設(shè)會(huì)不斷地有新的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)盈利性分析二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“均利”時(shí)代房地產(chǎn)成本構(gòu)成目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格大致由四部分組成：1)地價(jià)成本。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、拆遷費(fèi)用等，約占5%20%。2)稅費(fèi)成本。包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、兩稅一費(fèi)、大市政費(fèi)等近百種稅費(fèi)，約占30%35%。3)建安成本。如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料、勞務(wù)等建筑安裝費(fèi)用，也可包括開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本，如管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)、融資利息等，約占40%左右。4)利潤(rùn)。占15%－20%。表1 我國(guó)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成項(xiàng) 目比 例地價(jià)成本5%20%稅費(fèi)成本30%35%建安成本40%左右利 潤(rùn)15%20%資料來(lái)源：證券時(shí)報(bào)北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的一組價(jià)格表可顯示構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格四部分的實(shí)際比例：該項(xiàng)目占地6300平方米，成本費(fèi)用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償金4919萬(wàn)元，共8337萬(wàn)元。2)稅費(fèi)成本：前期工程費(fèi)360萬(wàn)元，小區(qū)配套費(fèi)243萬(wàn)元，用電權(quán)和電貼219萬(wàn)元，兩稅一費(fèi)589萬(wàn)元，投資方向調(diào)節(jié)稅748萬(wàn)元，共3989萬(wàn)元。3)建安工程費(fèi)：3300萬(wàn)元，管理費(fèi)82萬(wàn)元，共3382萬(wàn)元。照此計(jì)算，該項(xiàng)目造價(jià)為15708萬(wàn)元，建安費(fèi)僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項(xiàng)稅費(fèi)占4/5，這其中不包括開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷成本與利潤(rùn)。從國(guó)外情況看，地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20%，建安成本占73%，利潤(rùn)占只7%。而我國(guó)目前的地價(jià)及稅費(fèi)三大項(xiàng)成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤(rùn)占1520%。由此可以看出，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，地價(jià)及稅費(fèi)成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商的回報(bào)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。樓市的利潤(rùn)漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國(guó)而言目前尚處于平均值以下的水平。廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力雖略高于全國(guó)同業(yè)的平均水平，但在本市內(nèi)跨行業(yè)相比，也不過(guò)是處于平均水平。%，%%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，%。圖3 歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢(shì)圖 單位：元／股資料來(lái)源：證券時(shí)報(bào)，%，；同時(shí)房地產(chǎn)上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，%%，下降了40個(gè)百分點(diǎn)。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%；23家公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)數(shù)，%。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。，總體收入處于比較低的水平。房地產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較大三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)性、市場(chǎng)局限性、易受政策影響性等特點(diǎn)，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強(qiáng)、供需變化特殊，對(duì)投資區(qū)位選擇的要求嚴(yán)格、流動(dòng)性差等，這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。對(duì)房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風(fēng)險(xiǎn)、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，其實(shí)這是對(duì)房地產(chǎn)投資的誤解，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，1993年后大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國(guó)竟有6000多萬(wàn)平方米商品房積壓，這無(wú)疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤(rùn)的同時(shí)，也必須做好擔(dān)負(fù)巨大風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風(fēng)險(xiǎn)性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)聚集特性?？v向看，從選購(gòu)?fù)恋?、?guī)劃立項(xiàng)、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運(yùn)行，幾乎把全程中各個(gè)相對(duì)獨(dú)立階段的風(fēng)險(xiǎn)全部包攬于一身，一旦項(xiàng)目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場(chǎng)銷售不暢，其他各階段的費(fèi)用均已發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)自然聚集于開(kāi)發(fā)商這一環(huán)節(jié)。當(dāng)然，在各環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)于開(kāi)發(fā)商時(shí)，也合理預(yù)留了盈利空間。橫向看，由于一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間平均要三至四年甚至更長(zhǎng)，其間的政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化和各方面軟成本的變化都將構(gòu)成開(kāi)發(fā)商的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)稱的盈利水平理應(yīng)高于其他一般行業(yè)。第二章 國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)第一節(jié) 典型國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及動(dòng)向一、美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析本章通過(guò)大量詳實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)描述了國(guó)外主要國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導(dǎo)向，可以為我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供相關(guān)借鑒。在低住房抵押貸款利率的刺激下，%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的90萬(wàn)套。2001年12月份，%，為同年3月份以來(lái)的最高水平。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢(shì)在持續(xù)惡化。2002年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢(shì)頭。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構(gòu)成美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計(jì)算達(dá)到184萬(wàn)套，這是過(guò)去16年來(lái)的最高水平。房地產(chǎn)旺銷好勢(shì)頭過(guò)去2年間，美國(guó)消費(fèi)支出增長(zhǎng)維持穩(wěn)定的主要推動(dòng)力是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，因?yàn)閺?000年下半年開(kāi)始，美國(guó)股市便陷入熊市。美國(guó)家庭中財(cái)富價(jià)值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)值是股票價(jià)值的4倍。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)消費(fèi)的影響（財(cái)富效應(yīng)）遠(yuǎn)大于股票價(jià)格的影響。()，%，為過(guò)去6個(gè)月的最大增幅。但是，%。目前的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。2002年10月份美國(guó)的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個(gè)最好銷售月紀(jì)錄。10月份美國(guó)的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調(diào)整后的年率計(jì)算為577萬(wàn)套，%，%的增幅。從美國(guó)各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個(gè)月有較大幅度上升，%%。舊房銷售的上升也使住房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升。過(guò)去10年間，發(fā)達(dá)國(guó)家只有3個(gè)國(guó)家沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國(guó)和加拿大。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在19801990年間價(jià)格年均上漲12%。德國(guó)因國(guó)家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房?jī)r(jià)上升了30%左右，但目前的跌幅已經(jīng)達(dá)到了35%。迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫對(duì)美國(guó)消費(fèi)還只是一個(gè)潛在的威脅。2002年美國(guó)現(xiàn)有住房銷售量增長(zhǎng)加速的原因主要有四個(gè)方面。首先是低利率的刺激。經(jīng)濟(jì)不景氣迫使美聯(lián)儲(chǔ)降息，帶動(dòng)美國(guó)的住房貸款利率已經(jīng)下降到20年來(lái)的最低水平，刺激美國(guó)民眾紛紛買房或換大房。其次，暖冬和少雪氣候?yàn)槿藗兌斐鰜?lái)看房買房提供了便利。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對(duì)股市望而卻步，轉(zhuǎn)而把手上的資金投向房地產(chǎn)。購(gòu)買住宅一直是美國(guó)人認(rèn)為最保險(xiǎn)和回報(bào)高的長(zhǎng)期投資。第四，“”事件后，許多美國(guó)人出于對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，對(duì)大宗投資采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結(jié)束提高了美國(guó)人對(duì)住房等大宗投資的信心。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。今后商業(yè)樓房閑置率增長(zhǎng)的趨勢(shì)不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。商業(yè)樓房閑置率形勢(shì)的惡化和持續(xù)，將從兩個(gè)方面對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)形成掣肘。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進(jìn)而導(dǎo)致成千上萬(wàn)的建筑業(yè)工人失業(yè)。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經(jīng)遭受安然丑聞打擊的美國(guó)金融系統(tǒng)面臨更嚴(yán)峻的形勢(shì)。10多年前的美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開(kāi)始的。3)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲《華爾街日?qǐng)?bào)》對(duì)美國(guó)100多個(gè)城市所作的調(diào)查顯示，自1998年以來(lái)，美國(guó)城市的住房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長(zhǎng)速度快1倍。以波士頓為例，房?jī)r(jià)在過(guò)去4年中增長(zhǎng)了89%，而家庭收入僅增長(zhǎng)22%。面對(duì)飆漲的房?jī)r(jià)，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。紐約市房?jī)r(jià)已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房?jī)r(jià)上升超過(guò)15%，紐約長(zhǎng)島地區(qū)房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)20%。即使在硅谷，因網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂一度跌落的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在也漲回來(lái)了。美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前指出，美國(guó)房屋平均價(jià)位比一年前上漲9%，這是10年以來(lái)的最高升幅。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計(jì)算，達(dá)到8,367億美元。在2002年頭9個(gè)月里，美國(guó)的實(shí)際建筑開(kāi)支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。9月份，美國(guó)的私人住宅建筑開(kāi)支按年率計(jì)算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開(kāi)支為1,562億美元，%；公用設(shè)施建筑開(kāi)支按年率計(jì)為2,080億美元，%。5)復(fù)蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于90年代的7%，但問(wèn)題的嚴(yán)重性是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政形勢(shì)會(huì)繼續(xù)惡化下去。不過(guò)，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過(guò)度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。從上述情況的分析來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個(gè)角度反映出美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的復(fù)雜和艱難。這也預(yù)示著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來(lái)的回升，也只可能是起伏交錯(cuò)，緩慢前進(jìn)。1)注重鄰里關(guān)系：消費(fèi)者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺(jué)；2)住宅設(shè)計(jì)重回“城鎮(zhèn)”模式，人們?cè)谧⒅刈约旱莫?dú)立之外也開(kāi)始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個(gè)家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護(hù)費(fèi)用；4)住宅的室外空間成為整個(gè)住宅的有機(jī)組成部分；5)在房屋外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設(shè)計(jì)的主流，房屋后部設(shè)計(jì)將變得和房屋前部設(shè)計(jì)同等重要；7)強(qiáng)調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強(qiáng)調(diào)住宅外觀設(shè)計(jì)具有鮮明的“主題”；9)即使低價(jià)位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設(shè)計(jì)更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有