大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢-文庫吧
2025-06-14 11:56 本頁面
【正文】 大陸居民的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)，推動中國大陸市場迅速進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮。 首先，這與中國大陸城市居民的居住狀況有關(guān)，如到1998年75％以上的城市居民家庭住房面積仍低于60平方米。改善居住條件成為居民的急切需要。 其次，這與城市居民的收入增長有關(guān)，如城市居民人均收入由1990年的1，523元增長到2000年的6，280元，十年增長了四倍多。收入增長造成城鄉(xiāng)居民儲蓄余額成倍增長， 1992年，其中82％是1993年以來的新增儲蓄。如果加上現(xiàn)金及其它金融資產(chǎn)2萬億，合1萬億美元，其人均平價購買力（PPP$）要大大高于1萬億美元。應(yīng)當(dāng)說從90年代初期起，中國大陸城市居民已經(jīng)到了萬元級和十萬元級的消費(fèi)層次，需求的第一位就是購買住房；近幾年抵押貸款等金融工具開始用于住房市場，又進(jìn)一步擴(kuò)大了居民的購買能力。 第三，中國大陸城市居民的收入房價比例已經(jīng)進(jìn)一步縮小。，而根據(jù)房改政策，收入房價比在4倍以上的城市都要給予居民貨幣補(bǔ)貼，中國大陸還有不少城市本來的收入房價比就低于4倍，將使中國居民的收入房價比進(jìn)一步下降，這些都有利于居民家庭購房。由于以上因素，造成房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性的變化：城市商品房的個人購買率迅速提高，市場購買主體轉(zhuǎn)為居民個人購買，2001年9月城市商品房的個人購買率己達(dá)94％。新的市場和新的購買主體全面形成。拉動內(nèi)需政策和房改等政策發(fā)揮作用，促成房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。近幾年是關(guān)于住宅和房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺最多的時期，國務(wù)院發(fā)布的這些政策有利地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟(jì)的增長。我把這些政策分了以下七個方面：①刺激消費(fèi)的政策 1999年下半年年開始，針對投資需求與消費(fèi)需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費(fèi)需求的下滑，采取了提薪、降息、儲蓄實(shí)名制、征收利息稅等多種手段，抑制儲蓄增長，擴(kuò)大即期消費(fèi)。國家已連續(xù)兩年大幅度提高機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的工資水平和社會保障線的水平，有效增加職工收入。同時通過擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模、持續(xù)七次降息和征收利息稅等措施刺激消費(fèi)增長。②推進(jìn)房改政策。一是停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配的政策按照“老房老辦法、新房新制度”的整體思路，逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實(shí)行不同的住房補(bǔ)貼政策，房價收入比在四倍以上的城市按照“老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼住房分配貨幣化”的方案。三是進(jìn)一步加大公有住房的出售力度。目前全國可出售公房的80％以上已出售給職工，其中有7個大中城市公房出售率達(dá)90％。③完善住房供應(yīng)體系。包括把中國大陸的城鎮(zhèn)往房體系分為三個部分，商品房、為中低收入者準(zhǔn)備的經(jīng)濟(jì)適用房和為貧困戶準(zhǔn)備的廉租房。為加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房間題，國務(wù)院提出要重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。近兩年全國經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積已超過1億平方米，占同期商品住宅竣工面積比例超過了50％。經(jīng)濟(jì)適用住房以其“價低質(zhì)不低”的優(yōu)勢，成為住房供應(yīng)的主渠道，受到了中低收入購房家庭的普遍歡迎，不少城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、排隊(duì)認(rèn)購的良好勢頭?！鞍l(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)”的政策是完全正確的。在以上兩項(xiàng)政策的作用下，中國大陸城市居民的收入房價比例已經(jīng)進(jìn)一步縮小。前已講過，而根據(jù)房改政策，收入房價比在4倍以上的城市都要給予居民貨幣補(bǔ)貼。中國大陸還有不少城市本來的收入房價比就低于4倍，將使中國大陸居民的收入房價比進(jìn)一步下降?，F(xiàn)在中國大陸城市的商品房平均價格為每平方米2，226元人民幣，商品住房平均價格僅為每平方米2，090元人民幣，并不是過高的水平。有人誤以為“中國大陸房價太高，居民買不起”，是不符合實(shí)際的。④發(fā)展住房金融。房地產(chǎn)市場是金融業(yè)借貸資本的最大出路，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。幾年來居民購買住房使用商業(yè)銀行貸款的額度迅速增長，到今年8月底已經(jīng)達(dá)到4，801億元，是1997年的25倍，發(fā)展非常迅猛。由于起步晚、起點(diǎn)低，中國大陸住房金融的現(xiàn)狀仍不很令人滿意，還遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力強(qiáng)和應(yīng)用廣泛。可以預(yù)期，中國的房地產(chǎn)金融將在即將到來的國際競爭環(huán)境的下加快發(fā)展。⑤放開住房二級市場的政策。1999年政府發(fā)布了《己購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)人制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成?，F(xiàn)在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。⑥減免過高稅費(fèi)的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)的突破，對房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營業(yè)稅，契稅及個人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅負(fù)較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產(chǎn)投資15％的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，原先這項(xiàng)稅種只是對國外境外投資者免征；二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費(fèi)用，契稅稅率從6％降到35％。例如北京為4％，上海為3％。（％，％）；三是大大降低房屋租賃稅費(fèi)。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的1730％調(diào)低到目前的74％；四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，如上海已經(jīng)連續(xù)幾年實(shí)行這一政策，促進(jìn)了住房銷售，還有效吸引了一部分企業(yè)在上海扎根。⑦推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)開發(fā)對住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提出要求。隨著科
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1