【正文】 之間道路的等級還較低，旅游環(huán)線還未形成，旅游景區(qū)相對孤立，未形成組合優(yōu)勢。在國內(nèi)外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產(chǎn)品。為了使樂山市景區(qū)從旅游過境地向旅游目的地轉(zhuǎn)變，樂山市政府?dāng)M建設(shè)樂山市水文化精品旅游區(qū)。通過發(fā)展緊鄰景區(qū)的旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和酒店房地產(chǎn)，完善服務(wù)配套體系，通過樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其關(guān)聯(lián)度大，占用資金多，一直受國家的高度重視，一直是國家宏觀調(diào)控的重點，每一項宏觀調(diào)控政策的出臺總會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的風(fēng)險。所以樂山房地產(chǎn)企業(yè)首先要面對的問題是如何在政策的指引下，合理有序的開發(fā)。從微觀層面來看，對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對策的研究有助于樂山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢及現(xiàn)實的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場競爭中占得先機(jī)。第二章 樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題第一節(jié) 樂山房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。數(shù)據(jù)顯示，今年（2005年）2月份的樂山樓市呈現(xiàn)出兩大特點：一是商鋪銷售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。今年前兩個月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達(dá)到471宗、,分別占銷售總量的27%%,%,樂山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現(xiàn)交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。前兩個月，中心城區(qū)的二手房交易達(dá)到940宗、分別占總成交量的54%和62%，是近兩年來首次超過新建商品房。其原因是隨著2004年樂山房價的大幅上揚，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價也隨之上漲。而新建商品房價格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。由于二手房的價格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷售出現(xiàn)了特別火爆的局面?？偟膩碚f。樂山房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特征：一、 房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)處于較高水平 2004年，樂山房地產(chǎn)開發(fā)完成固定資產(chǎn)投資91224萬元，%。其中：住宅58369萬元，%，商業(yè)營業(yè)用房26165萬元，%，辦公樓及其他6690萬元，%；二、 資金到位情況良好 2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金92635萬元，%，其中定金及預(yù)收款到位39868元，%，占當(dāng)年到位資金的比例高達(dá)43%。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。頁：15三、 商品房施工、竣工面積增速提高 2004年，同比增長37%，，%；，%，%。四、 商品房價格走勢基本平穩(wěn) 2004年，樂山商品房銷售形勢較好，%；其中，%，且個人購房比例占其總銷售面積的95%，是拉動樂山房地產(chǎn)增長的主要動力。從供求量來看，2005銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。全市商品房銷售均價1407元／平方米，其中住宅銷售均價1274元／平方米，市場價格與去年同期略有上漲。據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。，%。第二節(jié) 樂山房地產(chǎn)存在的問題一、中心城區(qū)商品房供求矛盾突出，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理據(jù)相關(guān)資料顯示，進(jìn)入2004年以來，由于受房地產(chǎn)需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房者隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。而且，由于樂山房地產(chǎn)開發(fā)的無序競爭，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。據(jù)統(tǒng)計，2003年，，這兩年樂山樓市的商用房供應(yīng)量達(dá)到了31萬平方米?！凹蕖?。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項目的住宅銷售率達(dá)到了80%，更有不少項目的銷售率達(dá)到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。與相應(yīng)的住宅開發(fā)情況來看，開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾很突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于樂山房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)部門引起高度重視。二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2004年樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，資金是最重要。對于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。2004年樂山房地產(chǎn)融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大，具有如下特征： 資金到位情況良好 。盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭及央行政策出臺等因素作用，但開發(fā)資金相對取得較大程度增長，2004年樂山房地產(chǎn)到位資金累計為92635萬元，%，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為31652元，增長41%，企業(yè)自籌資金9490萬元，%；定金及預(yù)收款39868萬元，%；利用外資11625萬元，%。 ——間接融資為主。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有85%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。在樂山房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。開發(fā)商可以利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或“借殼”上市是少數(shù)有實力大企業(yè)可能實現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營特點和預(yù)期收益制約不易得到投資者認(rèn)同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號”文件的影響很大。2004年樂山房地產(chǎn)商更深刻地感到國家政策的影響和威力?！?21號”文件和“18號”文件，是最近幾年出臺的兩個關(guān)鍵性文件。房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號”文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的“要害”。樂山房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，對自有資金有限的企業(yè)，“121號”文件的出臺等于釜底抽薪。“121號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。其一，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，有實力的企業(yè)開始探討與外資銀行合作。 其二，開發(fā)企業(yè)對于項目謹(jǐn)慎程度增加。如開發(fā)企業(yè)開始根據(jù)自己開發(fā)能力調(diào)整項目定位。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠。 其三，樂山房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。有專家認(rèn)為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營的，不僅對消費者不利，對銀行來講也存在較大風(fēng)險。“121號”文件出臺后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被淘汰。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。隨著規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的出局，實力強的房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭將充分展開。 其四，樂山房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題及局部泡沫問題得以調(diào)整和控制。 房地產(chǎn)融資存在的問題 隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴(yán)重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。目前，樂山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有：。房地產(chǎn)開發(fā)、消費過程都離不開銀行支持(在中國現(xiàn)有的金融體制條件下)。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題是融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在樂山主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前樂山房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。 。2004年末樂山經(jīng)濟(jì)金融運行情況顯示，資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強。貸款增長過猛勢必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。在當(dāng)前樂山金融市場融資格局中，%%。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。 改革開放以來，樂山直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積(%)長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。 。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費用，內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資，因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。對開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 三、房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，缺乏長遠(yuǎn)考慮房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，“短平快”項目居多。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強。從98年到2004年中，樂山市城區(qū)開發(fā)的設(shè)計住戶在100戶以上的樓盤只有40多個。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。由于缺乏一些房產(chǎn)大鱷的加入，樂山市城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)是一些“短平快”的小項目，缺乏規(guī)模效益。不僅對以后自身的發(fā)展不利，而且也對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。同時也造成整個城市規(guī)劃實施的協(xié)調(diào)困難。四、房地產(chǎn)市場化程度較低，市場不夠規(guī)范首先從土地運作方面來講，國土資源部11號文件要求土地供應(yīng)實行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進(jìn)入商業(yè)開發(fā)市場，開發(fā)商的巨額暴利正是來源于此。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運作的市場機(jī)制，以保證開發(fā)商在市場化下平等競爭。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和市場服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險，抑制了市場化的發(fā)展。其次，從消費者的角度來看，目前，在樂山市房地產(chǎn)市場中，在質(zhì)量、價格、廣告、計量、交付等方面的投訴案件上升很快，2000年投訴2316件，2001年投訴2810件，2002年投訴3464件，2003年投訴5136件，消費者因為房屋質(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突等等經(jīng)常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽，同時也給購買者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。目前成都在此領(lǐng)域的開拓已經(jīng)開始：置信的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂山市天下青城的半山酒店，龍泉陽光體育城等都開始了旅游房地產(chǎn)的積極嘗試。而樂山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上少有成功的案例，據(jù)筆者實地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費者的追捧來看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。樂山大佛景區(qū)是樂山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。但目前，樂山大佛景區(qū)主要吸引的是外地觀光游客，峨眉山山憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為四川地區(qū)休閑度假及會議市場的主要選擇地之一，產(chǎn)品附加值相對較高：樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢不僅大大落后于峨眉山山旅游房地產(chǎn)，而且也與四川其他旅游景區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展有較大差距，其發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在專業(yè)化程度不高、特色不突出，導(dǎo)致其資源和區(qū)位優(yōu)勢沒有發(fā)揮。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設(shè)施較少。在樂山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準(zhǔn)四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會議接待型酒店，主體為一座13層建筑，位于樂山市中心城區(qū)東部邊緣。賓館由樂山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開業(yè)近一年，設(shè)施較新，包括150間／套客房，以及餐廳、宴會廳、夜總會、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和7個會議室。金海棠賓館是典型