【正文】 樂山市是目前四川各二級城市中發(fā)展方向最明確的板塊之一。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠，受成都市城市規(guī)模擴張的影響很??；另一方面，板塊擁有得天獨厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質量。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動樂山市以特色功能帶動城市功能，以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。而在市場認知上，只有擁有不可替代的地位，才能真正達到主動融入城市經(jīng)濟圈的目的。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使樂山市在特色定位、個性化建設的基礎上，逐步完善城市功能。基于此，樂山市旅游房地產(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。樂山市處于成都市的上風上水，歷史文化底蘊深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗豐富多彩的休閑生活的集中場所。這種“龍頭”項目，中心區(qū)域將集中博得本地人和外地人的普遍關注，當然，這種集中提供休閑生活體驗的項目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認同，同時，也要具備商業(yè)運作的可能性，因為這類項目必須要保持可持續(xù)建設、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項目。但是，在外地人看來，樂山的休閑生活基本僅體現(xiàn)在泡茶、吃川菜、擺龍門陣、打麻將這幾個方面。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項目是一個開發(fā)期長、投資量大、運作面廣的規(guī)?；椖?，其發(fā)展必須要在一個更大的平臺上加以規(guī)劃，即站在整個成都市一成都經(jīng)濟圈的平臺上，明晰更強有力的發(fā)展理念。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實際的開發(fā)運作策略和手段，把城市歷史文化復興工程的理念落在實處。樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)運營，將與樂山市景區(qū)緊密相連，成為世界文化遺產(chǎn)的有機組成部分，爭取通過消費訴求的細化，旅游功能的延伸，設計形態(tài)的創(chuàng)新，與樂山市景區(qū)一起，成為四川旅游的必游景區(qū)。樂山市旅游房地產(chǎn)的項目開發(fā)，需要從提升樂山市的城市地位，世界文化遺產(chǎn)的市場吸引力，以及最大程度地延長游客滯留時間等多個方面來考慮。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時發(fā)展旅游房地產(chǎn)。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動。自2000以來，樂山市房地產(chǎn)市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的盛行使樂山市這個有山有水的城市成為房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的對象，從整個樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產(chǎn)強力拉動樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。樂山市是全省最適合搞旅游房地產(chǎn)的區(qū)域。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。二是時權酒店，指將酒店的每個單位分一定的時間份(如一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權，．消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權。其性質是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運營的高度改變“短平快”項目居多的問題。市場聚集效應促使樂山市城市整體建設水平和居民素質的提高，不僅使樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在本地消費市場方面獲得穩(wěn)定基礎，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。針對外地游客，通過旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營，提供特色的消費模式，創(chuàng)造更佳的注意力經(jīng)濟，吸引大眾游客，聚集人氣。隨著舊城改造的推進，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機，市場需求潛力巨大。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計，到2020年，保守估計樂山商品房缺口達到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。2003年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資64429萬元，增長12％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8％。在人們越來越重視居住環(huán)境和質量的今天，樂山市居家的附加值在這些獨有的資源中，顯得越發(fā)昂貴。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。因此，應結合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如作為高品質都市別墅，山水灣別墅等項目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。樂山市政府為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，在樂山市城區(qū)除了開發(fā)樓盤的容積率必須達到1．0、綠地率必須達到40％以外，而一些靠近樂山大佛的項目，除了建筑高度限定在9米外，容積率也必須達到0．6。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。應用市場細分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時，按照市場貢獻率的預期和市場價值的重要性，將目標市場細分為三個等級：l、基礎市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費市場外地來川的旅游團隊本地消費市場目標市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費市場區(qū)域性中小型會展和國家級專業(yè)會議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機會市場：外地來成都的商務散客國際級專業(yè)會議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎市場的消費投資需求；在此基礎上，進行產(chǎn)品深化，以目標市場的需求為導向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時對機會市場進行細分、研究，通過滿足不同的消費投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。因此，分屬于同一細分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細分市場的消費者對同一產(chǎn)品的需要和欲望存在著明顯的差別?？偠灾瑯飞绞蟹康禺a(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)模化的融資方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟命脈資金暢通的關鍵。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。 　 第二節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法首創(chuàng)的經(jīng)驗雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同?！　》康禺a(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。此次所募資金，,。 　　在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，在現(xiàn)有渠道的基礎上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散。 　　黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”。以此提升樂山市整體的居住環(huán)境和舊城外圍的土地價值，從而緩解城市用地的不均衡狀態(tài)，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態(tài)環(huán)境特色。另一方面，考慮成都的大城市特性、消費特征、產(chǎn)業(yè)基礎和發(fā)展方向，以及樂山市與成都市、成都經(jīng)濟圈的互動關系，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也必須站在成都這個更高的平臺上，而不僅僅是基于樂山市自身的屬性加以思考。據(jù)悉，到2020年，樂山市城市人口規(guī)模將達到75萬人，城市用地規(guī)模達到79平方公里。《樂山市市土地利用總體規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評審。三、 確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向樂山市((2003年政府工作報告)中明確提出了要“圍繞推進跨越式發(fā)展，建設國際人居典范城市”的理念，其中包括要強化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊，構建城市文化景觀系統(tǒng)，建成樂山市文化藝術中心，開展特色文化活動，增強城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強化文化功能”，以及強化旅游休閑度假功能，強化居家功能，強化會議(展)功能，強化人才集聚功能。深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開發(fā)、利用和有形體現(xiàn)的可能性。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應。進而，推動城市景觀藝術的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。這是一種具有極強包容性和體驗價值的文化，而水文化作為區(qū)域文化主題，則最能為現(xiàn)代社會和市場普遍感知，并最能體現(xiàn)城市的文化核心，從而產(chǎn)生持久的吸引力和生命力。二、突出文化特色，提升文化內(nèi)涵眾所周知，中國江南水鄉(xiāng)的眾多城鎮(zhèn)都體現(xiàn)了水的地域性文化特征，而樂山市，乃至整個川西和成都平原地區(qū)，水文化同樣豐富而深刻。因而在開發(fā)概念上，它必須同時滿足本地消費市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費者和諧相處的局面。理想化的目標是它是一個具有極強包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動、互動的局面。因為在現(xiàn)今條件下，市場化是創(chuàng)造綜合價值的唯一方式，也只有以市場為導向，才能更好地協(xié)調(diào)文化、環(huán)境保護與城市、經(jīng)濟建設的關系，達到可持續(xù)化發(fā)展的目標。樂山市區(qū)域地位和城市發(fā)展目標，決定了樂山市城市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場為主，功能系統(tǒng)明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無微不至的“作品”。樂山市房地產(chǎn)項目應與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個居住區(qū)、服務接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個多功能有機整合的系統(tǒng)，是一個新型的旅游城市的形態(tài)縮影。樂山市的區(qū)位、性質等特征，決定了其房地產(chǎn)項目將超越普通商業(yè)項目或項目群的功能，而擔負起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會使命”。環(huán)境保護的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅應注重對樂山市的自然和生態(tài)環(huán)境，如水環(huán)境、空氣環(huán)境、地質環(huán)境、生物環(huán)境的保護，還應強調(diào)對當?shù)厣鐣h(huán)境、人文環(huán)境、歷史環(huán)境的有效保護，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會三者之間的協(xié)調(diào)與平衡，這是廣義的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思想。不管結果如何，這樣的現(xiàn)象充分說明了樂山人民在資源與城市開發(fā)建設的結合上已經(jīng)具有相當?shù)囊庾R。其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡，牢固樹立傳統(tǒng)而具有現(xiàn)實意義的文化基礎?？梢哉f，忽視了這種獨特的文化資源，樂山市的復興就無從談起。樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。立足于樂山市的現(xiàn)狀，實施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應體現(xiàn)在明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)；突出水文化特色，提升文化內(nèi)涵；確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向一、明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應明確原則如下：1. 強化與資源的結合。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機制，在業(yè)務發(fā)展和能力建設上增強效益意識，重視投入產(chǎn)出，加強科學管理，優(yōu)化網(wǎng)絡結構，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，不斷增強企業(yè)的自我發(fā)展能力。七、強化運營服務質量，以滿足社會需要為目的，堅持普遍服務，更好地為人民服務，為城市經(jīng)濟發(fā)展服務、為社會進步及現(xiàn)代化建設服務。應用新技術、新工藝、新的生產(chǎn)方式和管理模式發(fā)展生產(chǎn)力，提高企業(yè)效益和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平。五、管理者樹立“員工第一”的意識，員工樹立“顧客第一”的意識，所有運營都應強調(diào)人性化的服務，并形成強有力的支撐系統(tǒng)，如修建無障礙通道，強調(diào)殘疾人服務的特色，提供幼兒托管服務、成立專門的物流郵遞公司，向游客提供購買商品郵遞服務，將游客所購買的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續(xù)旅行的麻煩。優(yōu)化人員結構，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務素質。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運營要求高的房地產(chǎn)項目可實施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進先進的專業(yè)經(jīng)驗?？梢钥紤]采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發(fā)商以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式形成“競爭簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業(yè)之間形成新型競爭合作關系，探索相互投資，策略聯(lián)盟、共同開發(fā)等合同模式，逐步形成有較強競爭力的大型企業(yè)集團。第四章 深化機制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略第一節(jié) 建設科學的企業(yè)管理體制和運營機制一、運用產(chǎn)業(yè)組織政策，提高產(chǎn)業(yè)集中度。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。加強房屋拆遷管理，維護社會穩(wěn)定樂山市政府要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)，嚴格按照條例規(guī)定的標準對被拆遷入進行補償。政府相關部門要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。未制訂相應監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結構經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業(yè)務規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要嚴格審核房地產(chǎn)開