【正文】 市值1000億以上的有2家，10。三、香港和臺(tái)灣房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究考慮到大陸、香港、臺(tái)灣三地統(tǒng)計(jì)口徑和財(cái)務(wù)報(bào)表的差異性，本研究只從市值方面對(duì)三地房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行探討。由于島內(nèi)局勢(shì)變化和相關(guān)政策的不穩(wěn)定，廠(chǎng)商和購(gòu)屋人皆在觀望中；股市不振使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金更顯緊俏。而且，目前臺(tái)灣每6套房屋中，就有1套處于空置狀態(tài)。臺(tái)灣“內(nèi)政部”公布的數(shù)據(jù)表明。為房地產(chǎn)問(wèn)題所累的臺(tái)灣銀行為了解決流動(dòng)資金問(wèn)題，不得不把經(jīng)由法院沒(méi)收來(lái)的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。在全球網(wǎng)絡(luò)泡沫化和臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)景氣低迷的情況下，過(guò)去10年間，島內(nèi)難以生存的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)外移，2000年5月開(kāi)始，臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格由于政黨輪替、政局動(dòng)蕩而暴跌，許多以房地產(chǎn)作為抵押籌措資金的大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，銀行也因?yàn)槭詹换胤康禺a(chǎn)貸款而飽受壞帳問(wèn)題困擾。臺(tái)灣地區(qū)最近公布的都市地價(jià)指數(shù)報(bào)告說(shuō)，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時(shí)也是1994年制定地價(jià)指數(shù)以來(lái)的最低值。2001年以來(lái)，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)景氣下降到了10年來(lái)的最低點(diǎn)，臺(tái)中和高雄兩地房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)比1989年房地產(chǎn)最熱門(mén)的時(shí)期下降了大約50%。目前，臺(tái)灣房地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是“負(fù)資產(chǎn)”。此時(shí)，正遇上八十年代臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)繁榮期，除了房地產(chǎn)外，其他的投資工具很少，因此，大家投資房地產(chǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)的飄升。臺(tái)灣房地產(chǎn)幾十年的發(fā)展，期間經(jīng)過(guò)三次大漲、十年“冬天”，2001年上半年開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。這一批人離開(kāi)臺(tái)灣，對(duì)臺(tái)灣市場(chǎng)的影響比較大。二、臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析2001年以來(lái)，臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，預(yù)計(jì)這種低迷狀況將持續(xù)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間。8）盡量全面放開(kāi)私人樓宇的租住權(quán)管制，減少干預(yù)私人合約的情況。6）將全面停止推行混合發(fā)展計(jì)劃和房協(xié)的資助自置居所計(jì)劃，并向房委會(huì)建議終止私人參建計(jì)劃。特區(qū)政府將會(huì)向房委會(huì)建議，應(yīng)由2003年起無(wú)限期停售居屋，同時(shí)停建居屋。特區(qū)政府會(huì)密切監(jiān)察各項(xiàng)因素的發(fā)展，制定一個(gè)逐年延展的建屋計(jì)劃，每年作出調(diào)整，以落實(shí)政府對(duì)有真正需要人士的承諾。政府已經(jīng)與2家鐵路公司達(dá)成共識(shí)，由現(xiàn)在至2003年底將不會(huì)有土地招標(biāo)，進(jìn)行鐵路沿線(xiàn)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。之后，新土地只會(huì)以“勾地”方式提供。1）在土地供應(yīng)方面，為了舒緩目前私人住宅單位供求嚴(yán)重失衡的情況，特區(qū)政府決定停止定期拍賣(mài)土地，并取消本財(cái)政年度內(nèi)余下的2次土地拍賣(mài)。如新鴻基地產(chǎn)截至2002年6月底，2001—，遠(yuǎn)高出前一年的177億港元，同比增加2%。近期，已有跡象顯示房地產(chǎn)股票有望止跌，香港樓價(jià)自1997年高峰至今已跌了65%，與深圳比較，香港樓價(jià)已跌至合理比例。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。在2002年一手房供應(yīng)仍然過(guò)剩的情況下，低價(jià)促銷(xiāo)將延至今年。說(shuō)明恒基（中國(guó)）看好中國(guó)和北京經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展前景。此外，繼上海不夜城商住樓建成后，還將在上海南京路及徐匯區(qū)籌建或興建商業(yè)大廈。其中，由恒基（中國(guó)）在北京已建成的恒基中心，投資近33億元人民幣，總建筑面積近40萬(wàn)平方米，成為北京市一座具有獨(dú)特風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。其中，僅恒基（中國(guó)）在北京、上海、廣州3地?fù)碛械耐恋貎?chǔ)備就達(dá)22塊，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)也已從90年代的廣州和珠江三角洲一帶開(kāi)始轉(zhuǎn)移到北京和上海兩地。2）房地產(chǎn)商動(dòng)向香港新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(zhǎng)江、恒隆、恒基（中國(guó)）、瑞安、麗新控股、九龍倉(cāng)、嘉里和香港興業(yè)10大房地產(chǎn)商紛紛到內(nèi)地拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，香港2002年前9個(gè)月二手住宅成交量也出現(xiàn)同比下降的情況。其采用的七成按揭的買(mǎi)家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購(gòu)房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。所以按揭息率下調(diào)既是成交活躍的原因，也是購(gòu)房者年輕化的主要原因。置業(yè)者年輕化主要由于2001年香港連續(xù)多次減息，住宅按揭息率屢創(chuàng)新低，減輕了置業(yè)者每月供款壓力，有效增強(qiáng)了年輕人士的購(gòu)買(mǎi)力。2002年一季度一手樓住宅成交量達(dá)6212個(gè)單位，相比上季度的7024個(gè)單位，下跌約14%，但比2001年同期顯著增長(zhǎng)近四成，而銷(xiāo)售總額則更是達(dá)到最近連續(xù)五個(gè)季度的最高記錄，超過(guò)200億元，積極反映了香港樓市已經(jīng)進(jìn)入正常發(fā)展軌道。進(jìn)入二十一世紀(jì)，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓勵(lì)在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽(yáng)臺(tái)、空中花園、加大公共走廊等。而此類(lèi)地下鐵路沿線(xiàn)物業(yè)發(fā)展亦為地鐵公司帶來(lái)可觀收益，令地鐵發(fā)展可以順利進(jìn)行。政府也常借此出新地契的機(jī)會(huì)要求發(fā)展商提供學(xué)校、幼兒園、老人中心、青少年中心、派出所等公共設(shè)施，以配合地區(qū)上的需要。所以有會(huì)所設(shè)施及其他配套設(shè)施如市場(chǎng)、商場(chǎng)等的屋宇發(fā)展大受歡迎，因此在七十年代很多大型屋宇如太古城、黃埔花園等相繼出現(xiàn)。在六十年代開(kāi)始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當(dāng)時(shí)的市區(qū)規(guī)劃相當(dāng)簡(jiǎn)單，樓宇的配套設(shè)施亦沒(méi)有今天那么完善。1）小規(guī)模重建在上世紀(jì)五六十年代，房地產(chǎn)發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。1997年后發(fā)生東南亞風(fēng)暴，整個(gè)東南亞經(jīng)濟(jì)崩潰，影響了香港的經(jīng)濟(jì)，股票市場(chǎng)急劇下挫。在1996—1997年，香港一度產(chǎn)生很瘋狂的樓市。1995年開(kāi)始，因?yàn)楦塾⒄^(guò)于關(guān)注政治方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)方面的儲(chǔ)備少了，那幾年的土地供應(yīng)少了許多。香港房地產(chǎn)業(yè)在1995年以前波幅不大，最大的不過(guò)30%。在上述政策演變過(guò)程中，市場(chǎng)因素不斷增加，政策干預(yù)逐步減少，相應(yīng)地，政府用于住房方面的支出也在逐步減少。當(dāng)住房短缺問(wèn)題得到緩解后，聯(lián)邦政府通過(guò)對(duì)社會(huì)住房的直接貸款，幫助、扶持低收入家庭解決住房問(wèn)題，通過(guò)抵押貸款擔(dān)保，幫助中低收入家庭購(gòu)房。與此同時(shí)，聯(lián)邦政府通過(guò)多種政策手段對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。，加拿大資本市場(chǎng)日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔(dān)保，1999年抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券為270億加元。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，加拿大抵押貸款的首期付款比例較高，一般為房?jī)r(jià)的30%，有的甚至高達(dá)房?jī)r(jià)的50%，購(gòu)房者必須積攢一筆很大資金付首期付款，才有資格獲得抵押貸款，這就大大降低了家庭的住房需求。，馬上把政策重心轉(zhuǎn)移到扶持中低收入家庭解決住房問(wèn)題上，主要政策手段是通過(guò)CMHC，向建造面向中低收入家庭的社會(huì)住房(類(lèi)似我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用住房)提供直接貸款，這一政策一直持續(xù)到20世紀(jì)80年代后期。為盡快解決住房短缺問(wèn)題，聯(lián)邦議會(huì)重新修訂了《全國(guó)住房法》，授權(quán)聯(lián)邦政府成立CMHC，由該公司直接建造住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。第三，住房是國(guó)家和家庭經(jīng)濟(jì)財(cái)富的主要組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財(cái)富的68%，占國(guó)家所有財(cái)富的60%，住宅業(yè)的發(fā)展水平直接影響國(guó)家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要標(biāo)志。說(shuō)明在工業(yè)化的中前期，住宅業(yè)確實(shí)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，而且持續(xù)的時(shí)間還比較長(zhǎng)。從加拿大1946年1999年住宅業(yè)發(fā)展情況看，住宅業(yè)占GDP的比重在4%到7%之間，20世紀(jì)50年代到70年代較高，在6%到7%之間，%。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析住房對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級(jí)政府或非贏利機(jī)構(gòu)擁有。形成這一現(xiàn)象的主要原因是加拿大幅員遼闊，人口稀少，土地資源相對(duì)豐富，土地成本較低，可以建造占地較多的獨(dú)立或半獨(dú)立住房。1999年加拿大共有家庭1010萬(wàn)戶(hù)，住房1080萬(wàn)套，即一戶(hù)家庭至少有一套住房，這些住房中，%是獨(dú)立或半獨(dú)立住房，%是高層公寓，再其次是兩層以下的排屋。加拿大國(guó)土面積997萬(wàn)平方公里，人口3000多萬(wàn)，城市化率83%，絕大部分人口居住在與美國(guó)接壤的南部地區(qū)，是世界上平均人口密度最低的國(guó)家之一，主要城市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。由于成本及規(guī)格等問(wèn)題尚未解決，目前還處在實(shí)驗(yàn)階段。由于內(nèi)、外裝修都采用了系統(tǒng)化，因此，在現(xiàn)場(chǎng)既不見(jiàn)釘子，也不見(jiàn)膠水；既可組裝，也可拆卸。該實(shí)驗(yàn)房的外觀宛如溫室，因其墻壁、屋頂?shù)热渴遣ＡА⒃摬Ａ屠匣?、耐外壓，出廠(chǎng)前已將玻璃嵌入鋁合金框內(nèi)，在現(xiàn)場(chǎng)只需組裝就行了。而在日本的建材市場(chǎng)，再生品材料的利用率不足10%。為了減輕廢物處理場(chǎng)的壓力及減少引起溫室效應(yīng)的二氧化碳的排出，2002年在北九州進(jìn)行了“再生品材料所建住宅”的實(shí)驗(yàn)。所以，國(guó)土交通?。ú浚┮舱谙驀?guó)會(huì)提交重建公寓房的有關(guān)法案。法務(wù)省的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)——法制審議會(huì)提出了對(duì)陳舊公寓房另建它用的修改綱要。換言之，不得建公寓房以外的建筑物。在空關(guān)辦公樓改民用住宅成為熱點(diǎn)時(shí)，陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的話(huà)題也引人注目。迄今為止，日本國(guó)土交通?。ú浚┮沧隽艘恍┩茝V工作，如除了將優(yōu)質(zhì)住宅出租給地方自治體及住宅供應(yīng)公司外，也租借民間所建的住宅。2)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向空關(guān)辦公樓改成民用住宅2002年3月初，日本國(guó)土交通省（部）決定從2002年4月份起實(shí)施將城市中心的空關(guān)辦公樓改成民用住宅出租的措施，其目的是為了充分利用辦公樓，緩解市中心住宅吃緊的狀況。房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)重危機(jī)由于前國(guó)營(yíng)國(guó)家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷(xiāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管制，導(dǎo)致建筑項(xiàng)目激增；2003年?yáng)|京市中心將有二百萬(wàn)平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時(shí)的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價(jià)格將大幅下滑，其資產(chǎn)最終將成為債務(wù)壞賬。近年來(lái)，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，日本各銀行因?yàn)榻杩钊说牡盅悍慨a(chǎn)貶值而蒙受巨額損失，進(jìn)而拖累日本經(jīng)濟(jì)。另外住宅公團(tuán)和住宅金融公庫(kù)還在政府的擔(dān)保下發(fā)行住宅債券，以解決住房資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，政府還發(fā)放政策性投資貸款。其中，中央政府負(fù)責(zé)解決中等及偏下收入家庭的住房問(wèn)題，地方政府的住宅局則負(fù)責(zé)提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個(gè)人的住房。日本中等以上收入家庭住房在市場(chǎng)機(jī)制的作用下解決，由民間（私營(yíng)）的房地產(chǎn)公司按照市場(chǎng)供求的原則，提供住宅。各司其職的開(kāi)發(fā)商和政府日本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都為大體量的，數(shù)目很少，但資金雄厚，能夠負(fù)擔(dān)的起大的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。比如木材與日本人喜好天然去雕飾的審美情趣是一致的，讓人親近自然，使生活在城市中的人潛在的懷舊、回歸自然的情緒得到了補(bǔ)償，隨著日本政府放寬對(duì)木結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模和高度的限制，大結(jié)構(gòu)的木架建筑不斷涌現(xiàn)并逐漸展示了傳統(tǒng)的材料的魅力；耐火鋼和耐火材料的使用，表現(xiàn)出了鋼結(jié)構(gòu)本身的力度和金屬材料的精巧細(xì)致；玻璃的使用，增加了建筑的內(nèi)外交流，成為城市中活動(dòng)的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隱藏起建筑物本身；日本的建材業(yè)發(fā)達(dá)，高科技材料和復(fù)合材料的不斷得以開(kāi)發(fā)，也為建筑設(shè)計(jì)師提供了可用之材，增加了選擇范圍。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質(zhì)感、所蘊(yùn)含的表現(xiàn)力的。近幾十年來(lái)的現(xiàn)代主義建筑思潮，強(qiáng)調(diào)所謂的“裝飾就是罪惡”，產(chǎn)生的結(jié)果，是清一色的簡(jiǎn)潔明快、潔白無(wú)瑕的造型。由此可見(jiàn)，如今的建筑設(shè)計(jì)并不是單純的從美學(xué)上設(shè)計(jì)，它要求建筑設(shè)計(jì)師更多對(duì)技術(shù)進(jìn)行思考。而日本的建筑師已開(kāi)始把設(shè)備管理、出口等技術(shù)設(shè)備納入建筑設(shè)計(jì)范疇的嘗試。設(shè)備是建筑設(shè)計(jì)中不可忽視的部分?？臻g的連貫和設(shè)計(jì)的統(tǒng)一創(chuàng)造出內(nèi)外一致的建筑，消除了內(nèi)外空間的隔閡，給人一種自然有機(jī)的整體感覺(jué)。在日本建筑中，有一種空間被稱(chēng)為灰空間，這是一種過(guò)渡的空間，無(wú)法明確的界定是室外還是室內(nèi)。事實(shí)上，建筑的內(nèi)外空間是相互聯(lián)系的，比如窗戶(hù)，從外部看，是一種建筑構(gòu)圖，從室內(nèi)設(shè)計(jì)看，卻是用于外界取景。這樣的設(shè)計(jì)分工雖在一方面實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內(nèi)室外設(shè)計(jì)的脫節(jié)。日前，日本正在開(kāi)發(fā)移動(dòng)的街區(qū)、減震設(shè)備、全自動(dòng)IT的住宅，加快IT產(chǎn)業(yè)對(duì)住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平。居住小區(qū)太陽(yáng)能利用不僅可以節(jié)省電能，同時(shí)也可以改善、保護(hù)和優(yōu)化環(huán)境，是一種新的綠色能源，也是小區(qū)建設(shè)中符合可發(fā)展節(jié)能的一個(gè)方向。住宅的智能化，一方面是適應(yīng)時(shí)代的潮流，便于信息的獲?。涣硪环矫?，也可提高居住的安全性、便捷性與舒適性。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目標(biāo)是“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置，通過(guò)家庭總線(xiàn)技術(shù)，連到一個(gè)家庭智能化系統(tǒng)上，進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達(dá)到安全、便利、舒適以及多元化信息服務(wù)的目的”。高度的智能化是日本住宅的另一個(gè)顯著的特點(diǎn)，這也與日本的高科技技術(shù)的發(fā)展是相吻合的。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。在這樣的生存條件下，爭(zhēng)取美好的生活空間成了東京人夢(mèng)寐以求的理想。日本是一個(gè)崇尚自然與和諧和國(guó)家，在住宅設(shè)計(jì)上也力求保持與自然的統(tǒng)一。在建筑領(lǐng)域，設(shè)計(jì)師開(kāi)始對(duì)建筑表現(xiàn)的全球形式進(jìn)行反思，而力圖加入國(guó)家和民族的特色。一個(gè)是追隨歐美現(xiàn)代主義潮流，“沿著歐洲前進(jìn)”，引進(jìn)理性主義的住宅形式，以提高居住空間的合理性與舒適性；一個(gè)是對(duì)“日本的”傳統(tǒng)東西的追求，力求保持日本的傳統(tǒng)特色。4）城市中心區(qū)人口擁擠，居住質(zhì)量下降，再加上空氣、噪音等的污染，也迫使日本人選擇市郊處的住宅。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質(zhì)、噪音和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。日本居住小區(qū)建設(shè)如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢(shì)，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設(shè)的主要部位，主要原因是：1）城市用地?fù)頂D，地價(jià)高昂，使日本居住小區(qū)建設(shè)不得不走向市郊，以降低開(kāi)發(fā)成本和房?jī)r(jià)。其中經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。同時(shí)進(jìn)行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始連續(xù)8年的下跌，“日本”神話(huà)破滅，政府采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，予以支持房地產(chǎn)業(yè)，但效果不明顯。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大。這也就是說(shuō)，只要當(dāng)時(shí)的布什總統(tǒng)批準(zhǔn)，日本就可以通過(guò)賣(mài)掉東京而買(mǎi)下全美國(guó)。地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。政府在實(shí)現(xiàn)最低居住水準(zhǔn)的同時(shí)，提出了誘導(dǎo)性的居住水準(zhǔn)，這種水準(zhǔn)的居住面積比最低居住標(biāo)準(zhǔn)將近翻了一番