【正文】 35 / 35。采取有效的激勵(lì)措施,提高每個(gè)員工的工作熱情和責(zé)任心。人才是知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的主體，是科技進(jìn)步、社會(huì)發(fā)展的源泉，因此人才是當(dāng)今時(shí)代最重要的資源和生產(chǎn)要素，對(duì)整個(gè)國(guó)家與企業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)銀行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的渠道之一。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),能否獲得足夠的資金支持,盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂舉足輕重。交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施基本具備。在空間、地表、綠化建筑布局等方面適當(dāng)合理，還應(yīng)具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。這就要求開發(fā)企業(yè)要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)部門、施工部門和監(jiān)理部門作為合作伙伴，并要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，使工程質(zhì)量能夠得到根本的保證。首先，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又為未來發(fā)展留有充分余地，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)二三十年甚至近百年也不會(huì)過時(shí)。房地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的質(zhì)量要求也不同于其他行業(yè)的名牌產(chǎn)品。現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)要通過重組，成為一級(jí)企業(yè)。正是品牌的這種特質(zhì)，廣大消費(fèi)者才越來越關(guān)注品牌、認(rèn)定品牌，企盼和追求優(yōu)秀品牌。當(dāng)前，山西房地產(chǎn)業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求發(fā)展階段，同時(shí)住宅建筑質(zhì)量低、管理落后的矛盾也很突出。品牌作為品質(zhì)與文化附加值的表征，己經(jīng)逐漸被購(gòu)房者所重視。（一）品牌戰(zhàn)略為此，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)化。住宅產(chǎn)業(yè)化成功的基本標(biāo)志在于用產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)出社會(huì)認(rèn)可的住宅產(chǎn)品。住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式生產(chǎn)住宅，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本。發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅十分注意多維空間的利用，一般住宅都有地下室或地下車庫(kù)，而我國(guó)目前這方面還做得很不夠。拓展空間，充分利用。山西尤其是太原市城鎮(zhèn)土地資源相當(dāng)緊缺，在住房面積結(jié)構(gòu)方面，必須控制戶型，適當(dāng)建一些高檔次的面積較大、品位較高的住宅，以滿足高收入者需要，而大量建設(shè)的應(yīng)是中等檔次、面積適中的中小戶型住宅，充分滿足中低收入者的住房需求，以較好地體現(xiàn)大眾住宅為主。有條件的地區(qū)，要盡可能利用荒地、劣地、坡地建設(shè)住宅。山西土地資源緊缺，而各項(xiàng)建設(shè)用地的需求量很大，特別是出于保護(hù)耕地的需要，住宅建設(shè)應(yīng)盡量少占耕地。發(fā)展節(jié)地型住宅是緩解住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地資源緊缺矛盾的客觀需要，是適應(yīng)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的必然要求，是降低住宅成本的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。因此說，發(fā)展節(jié)能省地型住宅離不開推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化；推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化必將強(qiáng)有力地支持節(jié)能省地型住宅的發(fā)展。《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》，已經(jīng)通篇貫穿了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)的思想，我國(guó)現(xiàn)行的住宅性能評(píng)價(jià)方法，也突出了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)?？梢哉f，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是目標(biāo)，是戰(zhàn)略層面的問題。（一）發(fā)展節(jié)地型、節(jié)能型住宅以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，探索發(fā)展節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材的資源節(jié)約型房地產(chǎn)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展集約型房地產(chǎn)業(yè)也是時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)。目前，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于賣方市場(chǎng)，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況和發(fā)展趨勢(shì)不清楚，出現(xiàn)了一些糾紛。行業(yè)自律與行政監(jiān)管相比有許多優(yōu)勢(shì)。目前，部門依然包攬了不少本應(yīng)或可以由行業(yè)協(xié)會(huì)行使的職能。協(xié)會(huì)公共行政的權(quán)威，或源自組織成員的集體委托與授權(quán)，或源自法律的授權(quán)，或源自社會(huì)公認(rèn)的、與專業(yè)能力相聯(lián)系的公共信任與認(rèn)可，具有較強(qiáng)的公共性。政府公共行政的權(quán)威直接源于國(guó)家權(quán)力，而非政府公共行政的權(quán)威源于社會(huì)，盡管這種權(quán)威在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般須由固定法律認(rèn)可，但其本質(zhì)卻是社會(huì)性的。強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)作用，改革必將推動(dòng)有關(guān)政府部門從大包大攬，做不到也做不好，全能型轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢扌?，把有些工作分解交給協(xié)會(huì)去做。通過推進(jìn)山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、山西省房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，向社會(huì)轉(zhuǎn)移有關(guān)房地產(chǎn)工作的社會(huì)職能，做到全社會(huì)齊抓共管。（七）充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)作用扶持旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)推動(dòng)山西房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的作用。促進(jìn)山西房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，除大力開發(fā)住宅建設(shè)外，還要同時(shí)兼顧旅游、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商務(wù)等對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。加強(qiáng)售房合同管理，查處樣板房與實(shí)際購(gòu)買房屋功能、面積不符以及合同欺詐等行為。進(jìn)一步規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處在商品房面積計(jì)算、分?jǐn)傊信撟骷俚男袨?。?duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。重點(diǎn)打擊非法聯(lián)合建房、無證無照開發(fā)、擅自變更規(guī)劃方案、違法預(yù)售商品房和在集體土地上違法開發(fā)的行為。（六）繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序堅(jiān)持“質(zhì)價(jià)相符”原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的銜接，逐步實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)。規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理。加大對(duì)中介服務(wù)人員的培訓(xùn)力度，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律，確保房地產(chǎn)中介服務(wù)健康發(fā)展。（五）大力發(fā)展房地產(chǎn)中介組織，拓展住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域在房地產(chǎn)融資的諸多金融手段之中，信托具備多種平臺(tái)優(yōu)化組合優(yōu)勢(shì)，以信托高級(jí)形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進(jìn)行優(yōu)化整合，實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)》（121號(hào)文件）的持續(xù)執(zhí)行，將使得信托能夠成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點(diǎn)，成為與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式，特別是信托將成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具有創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢(shì)的核心力量。黨的十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，把銀行、證券、保險(xiǎn)和信托作為金融四大支柱一并提出，這預(yù)示信托業(yè)的美好發(fā)展前景。一要建立科學(xué)有效的個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度，包括個(gè)人誠(chéng)信體系、信用審核和失信懲戒制度，進(jìn)一步防范與控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。直接調(diào)控房地產(chǎn)信貸資金。有效識(shí)別房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理辦法。各商業(yè)銀行應(yīng)在銀監(jiān)會(huì)（局）的指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)企業(yè)開發(fā)流動(dòng)資金及個(gè)人住房貸款等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)由于投資周期長(zhǎng)、投資額大等特點(diǎn)而對(duì)資金調(diào)控政策十分敏感。（四）調(diào)整信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)通過監(jiān)測(cè)，及時(shí)公開土地供應(yīng)計(jì)劃、公布土地供應(yīng)結(jié)果，掌握建設(shè)用地供應(yīng)、地價(jià)和房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)，并通過信息的及時(shí)發(fā)布，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的制度管理，嚴(yán)禁土地非法轉(zhuǎn)讓。三是要加強(qiáng)土地批后監(jiān)管。一是要加快編制和完善房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)年度計(jì)劃。（三）合理規(guī)劃、監(jiān)管土地利用土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。增加大眾化、本地化的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，使得面向廣大中低收入家庭的普通商品住宅成為住房供應(yīng)的主流，保證經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。二是進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度。進(jìn)一步建立和完善廉租住房制度，并合理確定和公布廉租住房建設(shè)規(guī)模。有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。要全面準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)兩個(gè)“70%”的要求，確保套型建筑面積90平方米的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)等有關(guān)措施得到有效實(shí)施，對(duì)不符合規(guī)劃控制要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計(jì)文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，在考慮綜合地價(jià)、開發(fā)成本、合理利潤(rùn)等因素，科學(xué)測(cè)算控制性銷售價(jià)位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的制定符合實(shí)際，符合群眾需求。因此應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房住房用地供應(yīng)納入市場(chǎng)供應(yīng)范疇，完善土地供給的結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)供給面積，重點(diǎn)是調(diào)整與其配套的政策措施?！笆晃濉逼陂g，山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：——平均每年通過房地產(chǎn)開發(fā)新增的住宅面積達(dá)到1460萬平方米以上；——房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)28%以上，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)10%以上；——到2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到2%左右。各城市的綜合整治將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)城市住宅的建設(shè)，改善城市居住環(huán)境。十一五”期間，隨著山西經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)投資在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)面臨廣闊的發(fā)展空間。要逐漸擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。在建造新的住宅小區(qū)中，做好土地的利用、套房的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面工作，確實(shí)改善人們的居住條件。 提高商品住宅的開發(fā)質(zhì)量、居住的舒適度和土地的綜合利用程度。在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中，把節(jié)約資源、能源和保護(hù)環(huán)境放到突出的位置，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依靠技術(shù)進(jìn)步，建造節(jié)能省地住宅和公共建筑。 提高房屋建設(shè)的科技水平，努力節(jié)約資源、能源和加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)。盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護(hù)開發(fā)商、消費(fèi)者和各類房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的法律法規(guī)體系。 加強(qiáng)法制建設(shè)。采取優(yōu)勝劣汰的辦法改變目前物業(yè)管理方面服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不合理、管理不規(guī)范等狀況；在改變物業(yè)管理收費(fèi)與居民收入不協(xié)調(diào)的問題上多下些功夫；完善售后服務(wù)，推廣物業(yè)管理。要重點(diǎn)扶持一批具有良好品牌的中介企業(yè)，發(fā)揮其對(duì)市場(chǎng)的導(dǎo)向作用。加強(qiáng)和促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展。要建立和完善住房二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)化入市手續(xù)，規(guī)范交易行為。加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度。住房消費(fèi)已經(jīng)成為擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已從投資推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y與消費(fèi)雙重推動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程中，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也正在由速度規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 (一)山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”， 與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他有關(guān)部門有著密切的聯(lián)系，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。 第六部分 山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)策根據(jù)目前的供給能力和發(fā)展趨勢(shì)，從2006年到2020年15年間，與總需求相差約8000萬平方米，人均住宅使用面積屆時(shí)只能達(dá)到21平方米左右，約為小康指標(biāo)的84%?！笆濉睍r(shí)期，%。二、住房供給分析如果需求按照方案（2）的增長(zhǎng)方式增長(zhǎng)，增幅比較穩(wěn)定，但是年均總量面積需增加1300萬平方米左右。 到2010年，全省城鎮(zhèn)人均住房面積如果為20平方米，“十一五”，是全省城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅面積的基本需求。 根據(jù)2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的指標(biāo)，山西房地產(chǎn)業(yè)的需求十分龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)。 “十五”期間，年均增長(zhǎng)27%。商品房的價(jià)格由供求兩方面決定，一種是消費(fèi)的需求，另外一種是投資的需求，但最終是要由消費(fèi)需求來支撐的?？罩妹娣e逐年增多，一方面會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，另一方面也會(huì)占?jí)嘿Y金，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。商品房供給結(jié)構(gòu)不合理,不僅浪費(fèi)了有限的土地資源,而且抬高了商品住房的價(jià)格,扭曲了住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。“十五”期間，是“九五”，%，是“九五”，%，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。 近年來商品住房?jī)r(jià)格偏高，既有市場(chǎng)方面的因素，如建筑材料價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，土地價(jià)格的上漲等，也有管理方面的原因，諸如商品房開發(fā)、供給結(jié)構(gòu)不合理、以及開發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，有意炒作等等。其中住宅的銷售價(jià)格分別為1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，%，%、 %、% 、%%。 （二）商品住宅銷售價(jià)格偏高，增速過快 “十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，促使房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)需求旺盛，但同時(shí)也出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格上漲過快的問題。同時(shí)到“十五”期末，山西