【正文】 留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權(quán)在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預(yù)購這類土地。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。每州設(shè)一處。土地注冊局具體負(fù)責(zé)土地登記工作。不動產(chǎn)交易包括不動產(chǎn)的買賣、出租、抵押交易等。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀(jì)80年代地產(chǎn)熱潮時的抵押貸款額的4倍。二、英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析4. 房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經(jīng)遭受安然丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴(yán)峻的形勢。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。舊房銷售的上升也使住房價格繼續(xù)攀升。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價值是股票價值的4倍。鑒于此，與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險相對稱的盈利水平理應(yīng)高于其他一般行業(yè)?？傮w收入處于比較低的水平。由此可以看出，我國商品房價格構(gòu)成中，地價及稅費成本過高，開發(fā)商的回報也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會平均利潤率。4)利潤。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負(fù)增長），房地產(chǎn)業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。同時，%左右，經(jīng)濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟發(fā)達的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。2002年。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關(guān)行業(yè)150170元的消費，其在國民經(jīng)濟中的重要地位是顯而易見的。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結(jié)婚人數(shù)980萬對，農(nóng)村到城市打工人口7400萬，這些都構(gòu)成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設(shè)施。%?！龇康禺a(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)品，是由整套服務(wù)相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務(wù)等相關(guān)設(shè)備相適應(yīng)，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習(xí)慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模生產(chǎn)。■其地域性的差異必然會受不同的法律和條例制約。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務(wù)性勞動。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財富的體現(xiàn)。廣義的房地產(chǎn)包括四個方面的涵義：，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。這種形式的房地產(chǎn)進行投資時多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。當(dāng)然，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。如美國，一個房地產(chǎn)發(fā)展周期長達十七八年，而香港只有七八年。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。即使可以用預(yù)售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設(shè)，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大投入。必須使其適應(yīng)于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐臈l件，并必須使其與當(dāng)?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務(wù)對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動了城市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進了就業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。因此，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是國家保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房存量達到一定規(guī)模以后就會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象。如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料、勞務(wù)等建筑安裝費用，也可包括開發(fā)商經(jīng)營成本，如管理費、銷售經(jīng)營費、融資利息等，約占40%左右。而我國目前的地價及稅費三大項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。橫向看，由于一個項目運作時間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動、經(jīng)濟波動、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費標(biāo)準(zhǔn)的變化和各方面軟成本的變化都將構(gòu)成開發(fā)商的隨機風(fēng)險。房地產(chǎn)旺銷好勢頭過去2年間，美國消費支出增長維持穩(wěn)定的主要推動力是房地產(chǎn)市場的繁榮，因為從2000年下半年開始，美國股市便陷入熊市。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個月有較大幅度上升，%%。經(jīng)濟不景氣迫使美聯(lián)儲降息，帶動美國的住房貸款利率已經(jīng)下降到20年來的最低水平，刺激美國民眾紛紛買房或換大房。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進而導(dǎo)致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。美國房地產(chǎn)協(xié)會日前指出，美國房屋平均價位比一年前上漲9%，這是10年以來的最高升幅。1)注重鄰里關(guān)系：消費者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設(shè)計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護費用；4)住宅的室外空間成為整個住宅的有機組成部分；5)在房屋外觀設(shè)計和內(nèi)部設(shè)計中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設(shè)計的主流，房屋后部設(shè)計將變得和房屋前部設(shè)計同等重要；7)強調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強調(diào)住宅外觀設(shè)計具有鮮明的“主題”；9)即使低價位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設(shè)計更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間。美國總統(tǒng)布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，幫助他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點。當(dāng)然，同其他國家和地區(qū)的情況一樣，英國的房地產(chǎn)價格以不同地區(qū)、不同城市和不同城市中的不同地段而差異巨大?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭钍谴碳し康禺a(chǎn)需求的主要因素。居住兩年后可以優(yōu)惠房價44%，以后每超過一年再減房價的2%，但是最大優(yōu)惠折扣不超過房價的70%。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。據(jù)德國德累斯頓銀行房地產(chǎn)分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統(tǒng)計結(jié)果表明，%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產(chǎn)。一個土地所有者與幾個建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。土地注冊局屬本州內(nèi)的政府系統(tǒng)。國家土地評估鑒定專家委員會為團體法人。房地產(chǎn)交易市場的參與機構(gòu)及參與者包括：地產(chǎn)和房產(chǎn)的擁有者，地產(chǎn)和房產(chǎn)的購買者，地產(chǎn)和房產(chǎn)拍賣商，地產(chǎn)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，地產(chǎn)評估局，土地估價局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其主要職能是房地產(chǎn)交易過程中資金供給），國家財政局，地方法院，拍賣商所在州經(jīng)濟部（其主要職能是監(jiān)督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業(yè)警察（其主要職能是在拍賣現(xiàn)場監(jiān)督拍賣商的全部行為），國家聯(lián)邦政府檢查院（國家級監(jiān)督檢查機構(gòu)，負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督拍賣商的行為），公證處和公證人（其主要職能是對不動交易合同的公證），地產(chǎn)保險業(yè)（對地產(chǎn)買賣提供各類財產(chǎn)保險），德國房地產(chǎn)經(jīng)濟委員會（負(fù)責(zé)拍賣商的行業(yè)管理），地方政府的稅務(wù)部門（負(fù)責(zé)審核拍賣商的納稅情況），產(chǎn)業(yè)管理人（其作用相當(dāng)于房屋的物業(yè)管理），住宅局（負(fù)責(zé)制定政府新建房屋的租賃價格，舊房租賃價格由法律作出規(guī)定）。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質(zhì)，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負(fù)責(zé)賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。但是，被強制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權(quán)收回土地。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進”的計劃，并在很多地區(qū)開始實施。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟開始了長達八九年的低迷和蕭條。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達，建設(shè)管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。因此，日本建筑師在設(shè)計住宅時，總有種強烈的沖動，要在自己的作品中表現(xiàn)出“日本的”東西來，使建筑本身成為日本文化的一種表現(xiàn)形式。1988年初成立了“住宅信息化推進協(xié)會”，促進了日本智能住宅的發(fā)展。在一般的理解上，建筑師單純的考慮建筑的結(jié)構(gòu)與外觀的合理性，而不考慮室內(nèi)設(shè)計；室內(nèi)的裝飾設(shè)計由室內(nèi)設(shè)計師單獨完成。同時，室內(nèi)設(shè)計的目標(biāo)從過去只重視物品的設(shè)計與物品之間的擺放轉(zhuǎn)變?yōu)闉槿藗兩顒?chuàng)造舒適上來，可以說是“從內(nèi)部進行的環(huán)境設(shè)計”。建筑材料成為建筑設(shè)計中無所謂的選擇。中等偏下以及低收入家庭則由政府提供不同的資助以獲取住房。10年過去了，這個觸發(fā)日本經(jīng)濟衰退的行業(yè)現(xiàn)狀如何呢？從土地價格、建筑企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量等方面來看，形勢仍不樂觀，現(xiàn)階段日本房地產(chǎn)業(yè)要走出困境恐怕仍然需要一段時間。1963年頒布實施的《公寓法》規(guī)定，“在公寓房的占地面積上只能建同一目的的建筑物”。該實驗房是二層建筑，使用面積177平方米，再生品材料的利用率達98%。五、加拿大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析加拿大是世界聞名的發(fā)達國家，是西方工業(yè)七國成員和經(jīng)濟發(fā)展與合作組織(OECD)成員。值得注意的是，加拿大住房所有者結(jié)構(gòu)是比較穩(wěn)定的，%，%，%，說明在市場經(jīng)濟條件下，住房自有化是一個長期發(fā)展過程，很難在短時間內(nèi)大幅度提高。聯(lián)邦政府住房政策正因為住房對經(jīng)濟和社會具有舉足輕重的作用，二次世界大戰(zhàn)后，加拿大聯(lián)邦政府對住宅業(yè)十分重視，采取多種政策措施發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)，主要有：，大量移民進入加拿大，加上大批軍人轉(zhuǎn)業(yè)退伍，住房需求急劇增加，住房短缺矛盾非常突出，成為當(dāng)時加拿大的主要社會問題。從戰(zhàn)后五十年的總體情況看，加拿大住房體制是日趨市場化的，主要依靠市場機制進行住房的生產(chǎn)、交換和消費。最早的是1974—1975年的石油禁運，房地產(chǎn)處于低潮；1981—1984年有個高潮；1994—1995年中英關(guān)于香港回歸談判，房地產(chǎn)處于低潮；之后房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展；1991年因波斯灣戰(zhàn)爭，處于低潮，但只一年，很快就回升，回復(fù)平穩(wěn)。發(fā)展商收購數(shù)間市區(qū)戰(zhàn)前舊樓，合并后重建為單幢式商住兩用樓宇。4）環(huán)保型發(fā)展從九十年代開始，香港在環(huán)保方面日漸注重，在住屋方面，對噪音、空氣、日照等的環(huán)境要求在法例及地契上都有規(guī)定。其次，在經(jīng)歷幾年樓市的低迷后，發(fā)展商急于出售貨尾，回籠資金，所以發(fā)展商積極促銷樓盤，為買家提供了二按貸款，加上政府提供的首貸計劃等有效措施，減輕了手頭資金不足的年輕買家首付壓力。其中，僅在北京一地，由港商投資的房地產(chǎn)項目就達411個，占全市外資投資房地產(chǎn)業(yè)的72%。2003年，恒基公司推出的單位最多，共9000個；新鴻基排第二，為6200個；其余順次為恒?。?857個），信和（3419個），長實（3000個），香港興業(yè)（1700個），華懋（1600個），九倉（1430個）和新世界（1300個）。同時，政府還會暫停“勾地表”制度至2003年底。5）推行資助置業(yè)貸款計劃，這個計劃除了幫助公屋居民改善居住環(huán)境外，還會維持公屋租戶的流動性，促進公營房屋循環(huán)分配，物盡其用。在臺灣，85%的家庭擁有自己的住房，95%的住房由民間開發(fā)商建造。由于經(jīng)濟形勢短期內(nèi)難以根本好轉(zhuǎn)，臺灣房地產(chǎn)市場的低迷狀況可能會持續(xù)一段比較長的時間。2001年臺灣的房地產(chǎn)銷售數(shù)量進一步減少到25萬套至26萬套