【正文】 。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對股市望而卻步，轉(zhuǎn)而把手上的資金投向房地產(chǎn)。過去10年間，發(fā)達(dá)國家只有3個(gè)國家沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國和加拿大。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變化對消費(fèi)的影響（財(cái)富效應(yīng)）遠(yuǎn)大于股票價(jià)格的影響。第二章 國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及動(dòng)向一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析本章通過大量詳實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導(dǎo)向，可以為我國房地產(chǎn)的發(fā)展提供相關(guān)借鑒。房地產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較大三、我國房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。占15%－20%。中國的情況有所不同，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會(huì)保持一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間，住房建設(shè)會(huì)不斷地有新的增長。比較來看，我國房地產(chǎn)業(yè)在國 民經(jīng)濟(jì)中的比重還有進(jìn)一步提高的空間。2002年，%，成為僅次于基本建設(shè)的第二大類投資。第三、能提供大量積累，給中國創(chuàng)造大量財(cái)富，包括稅收和利潤。預(yù)計(jì)要到本世紀(jì)中葉這種需求才能平衡。按建設(shè)部制訂的《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃和2000年計(jì)劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達(dá)到10%左右。■房地產(chǎn)的銷售后服務(wù)也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務(wù)過程，其不可移動(dòng)性也必然使服務(wù)、維修附屬于土地本身而無法集中于某點(diǎn)或幾個(gè)點(diǎn)上。包括當(dāng)?shù)卣畬ν恋睾头课莨?yīng)總量的控制和管理，也包括當(dāng)?shù)啬茉椿A(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關(guān)系(%)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局我國自1984年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展期和兩個(gè)低落期。個(gè)別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價(jià)值，有很大的差異，不如人工與機(jī)器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個(gè)別的環(huán)境，形成個(gè)別的性格。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨(dú)占性與有限性。第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產(chǎn)品特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品有著本質(zhì)區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產(chǎn)的特性。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的不同層面上對交易的一種分類。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門。它既包括了可見的、有形的房地產(chǎn)實(shí)體，又包含了寓于房地產(chǎn)實(shí)體之中的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及由此而形成的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。在本報(bào)告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)識(shí)和整體把握。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；，又有其商品、經(jīng)營屬性。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級(jí)市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級(jí)市場通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。所謂承載力，就是負(fù)荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級(jí)差地租。其他物品，經(jīng)長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會(huì)經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個(gè)階段，但各國房地產(chǎn)周期的歷時(shí)不同。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。■其生產(chǎn)的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時(shí)間占?jí)?。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都只能在決定土地的特定條件之后進(jìn)行個(gè)體的設(shè)計(jì)。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實(shí)力雄厚的公司以降低風(fēng)險(xiǎn)，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。第二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)3000萬，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個(gè)，能直接和間接帶動(dòng)近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。2001年。圖2 19982002年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會(huì)越來越重要。2002年我國經(jīng)濟(jì)增長率為8%，無論從投資還是消費(fèi)的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展階段。3)建安成本。從國外情況看，地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，%。當(dāng)然，在各環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)于開發(fā)商時(shí)，也合理預(yù)留了盈利空間。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構(gòu)成美國經(jīng)濟(jì)總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計(jì)算達(dá)到184萬套，這是過去16年來的最高水平。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調(diào)整后的年率計(jì)算為577萬套，%，%的增幅。首先是低利率的刺激。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個(gè)方面對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)形成掣肘。即使在硅谷，因網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂一度跌落的房價(jià)，現(xiàn)在也漲回來了。這也預(yù)示著美國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯(cuò)，緩慢前進(jìn)。由于美國經(jīng)濟(jì)前景不明朗，目前家庭收入實(shí)現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價(jià)上漲過快將使美國低收入家庭實(shí)現(xiàn)購房的計(jì)劃變得更加困難。英國最大的建房互助會(huì)Nationwide公布的數(shù)據(jù)顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。尤其是倫敦市中心的房價(jià)，過去8年內(nèi)升值了180%。由此可見，英國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)活躍。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時(shí)付款時(shí)，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。6. 市場狀況德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)交易，政府很少對不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。此外地產(chǎn)局也負(fù)責(zé)管理土地注冊。國家財(cái)政局參加制定土地買賣基準(zhǔn)價(jià)的工作。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強(qiáng)制業(yè)收購權(quán)和預(yù)購權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。法律規(guī)定被強(qiáng)制收購的土地，其土地收購價(jià)按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)收購。隨著日本經(jīng)濟(jì)自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大。日本居住小區(qū)建設(shè)如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設(shè)的主要部位，主要原因是：1）城市用地?fù)頂D，地價(jià)高昂，使日本居住小區(qū)建設(shè)不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價(jià)。在建筑領(lǐng)域，設(shè)計(jì)師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進(jìn)行反思，而力圖加入國家和民族的特色。高度的智能化是日本住宅的另一個(gè)顯著的特點(diǎn)，這也與日本的高科技技術(shù)的發(fā)展是相吻合的。日前，日本正在開發(fā)移動(dòng)的街區(qū)、減震設(shè)備、全自動(dòng)IT的住宅，加快IT產(chǎn)業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平?？臻g的連貫和設(shè)計(jì)的統(tǒng)一創(chuàng)造出內(nèi)外一致的建筑，消除了內(nèi)外空間的隔閡，給人一種自然有機(jī)的整體感覺。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強(qiáng)調(diào)所謂的“裝飾就是罪惡”，產(chǎn)生的結(jié)果，是清一色的簡潔明快、潔白無瑕的造型。日本中等以上收入家庭住房在市場機(jī)制的作用下解決，由民間（私營）的房地產(chǎn)公司按照市場供求的原則，提供住宅。近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，日本各銀行因?yàn)榻杩钊说牡盅悍慨a(chǎn)貶值而蒙受巨額損失，進(jìn)而拖累日本經(jīng)濟(jì)。在空關(guān)辦公樓改民用住宅成為熱點(diǎn)時(shí)，陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的話題也引人注目。為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應(yīng)的二氧化碳的排出，2002年在北九州進(jìn)行了“再生品材料所建住宅”的實(shí)驗(yàn)。由于成本及規(guī)格等問題尚未解決，目前還處在實(shí)驗(yàn)階段。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級(jí)政府或非贏利機(jī)構(gòu)擁有。第三，住房是國家和家庭經(jīng)濟(jì)財(cái)富的主要組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財(cái)富的68%，占國家所有財(cái)富的60%，住宅業(yè)的發(fā)展水平直接影響國家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要標(biāo)志。，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔(dān)保，1999年抵押貸款與住房公司所擔(dān)保的抵押貸款證券為270億加元。香港房地產(chǎn)業(yè)在1995年以前波幅不大，最大的不過30%。1）小規(guī)模重建在上世紀(jì)五六十年代，房地產(chǎn)發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。而此類地下鐵路沿線物業(yè)發(fā)展亦為地鐵公司帶來可觀收益，令地鐵發(fā)展可以順利進(jìn)行。所以按揭息率下調(diào)既是成交活躍的原因，也是購房者年輕化的主要原因。其中，僅恒基（中國）在北京、上海、廣州3地?fù)碛械耐恋貎?chǔ)備就達(dá)22塊，其房地產(chǎn)開發(fā)的地點(diǎn)也已從90年代的廣州和珠江三角洲一帶開始轉(zhuǎn)移到北京和上海兩地。在2002年一手房供應(yīng)仍然過剩的情況下，低價(jià)促銷將延至今年。1）在土地供應(yīng)方面，為了舒緩目前私人住宅單位供求嚴(yán)重失衡的情況，特區(qū)政府決定停止定期拍賣土地，并取消本財(cái)政年度內(nèi)余下的2次土地拍賣。特區(qū)政府將會(huì)向房委會(huì)建議，應(yīng)由2003年起無限期停售居屋，同時(shí)停建居屋。這一批人離開臺(tái)灣，對臺(tái)灣市場的影響比較大。2001年以來，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)景氣下降到了10年來的最低點(diǎn)，臺(tái)中和高雄兩地房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)比1989年房地產(chǎn)最熱門的時(shí)期下降了大約50%。臺(tái)灣“內(nèi)政部”公布的數(shù)據(jù)表明。市值1000億以上的有2家，10。而且，目前臺(tái)灣每6套房屋中，就有1套處于空置狀態(tài)。臺(tái)灣地區(qū)最近公布的都市地價(jià)指數(shù)報(bào)告說，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時(shí)也是1994年制定地價(jià)指數(shù)以來的最低值。臺(tái)灣房地產(chǎn)幾十年的發(fā)展，期間經(jīng)過三次大漲、十年“冬天”，2001年上半年開始有所好轉(zhuǎn)。6）將全面停止推行混合發(fā)展計(jì)劃和房協(xié)的資助自置居所計(jì)劃，并向房委會(huì)建議終止私人參建計(jì)劃。之后，新土地只會(huì)以“勾地”方式提供。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。其中，由恒基（中國）在北京已建成的恒基中心，投資近33億元人民幣，總建筑面積近40萬平方米，成為北京市一座具有獨(dú)特風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。進(jìn)入二十一世紀(jì)，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓勵(lì)在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽臺(tái)、空中花園、加大公共走廊等。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當(dāng)時(shí)的市區(qū)規(guī)劃相當(dāng)簡單，樓宇的配套設(shè)施亦沒有今天那么完善。1995年開始，因?yàn)楦塾⒄^于關(guān)注政治方面，對經(jīng)濟(jì)方面的儲(chǔ)備少了，那幾年的土地供應(yīng)少了許多。與此同時(shí)，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進(jìn)行了有效地干預(yù)和管理。為盡快解決住房短缺問題，聯(lián)邦議會(huì)重新修訂了《全國住房法》，授權(quán)聯(lián)邦政府成立CMHC，由該公司直接建造住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。加拿大房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析住房對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對宏觀經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用。加拿大國土面積997萬平方公里，人口3000多萬，城市化率83%，絕大部分人口居住在與美國接壤的南部地區(qū)，是世界上平均人口密度最低的國家之一，主要城市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。換言之，不得建公寓房以外的建筑物。房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)重危機(jī)由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產(chǎn)業(yè)的管制，導(dǎo)致建筑項(xiàng)目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時(shí)的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價(jià)格將大幅下滑，其資產(chǎn)最終將成為債務(wù)壞賬。其中，中央政府負(fù)責(zé)解決中等及偏下收入家庭的住房問題，地方政府的住宅局則負(fù)責(zé)提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個(gè)人的住房。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質(zhì)感、所蘊(yùn)含的表現(xiàn)力的。設(shè)備是建筑設(shè)計(jì)中不可忽視的部分。這樣的設(shè)計(jì)分工雖在一方面實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內(nèi)室外設(shè)計(jì)的脫節(jié)。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目標(biāo)是“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置，通過家庭總線技術(shù)，連到一個(gè)家庭智能化系統(tǒng)上，進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達(dá)到安全、便利、舒適以及多元化信息服務(wù)的目的”。日本是一個(gè)崇尚自然與和諧和國家，在住宅設(shè)計(jì)上也力求保持與自然的統(tǒng)一。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質(zhì)、噪音和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。政府在實(shí)現(xiàn)最低居住水準(zhǔn)的同時(shí)，提出了誘導(dǎo)性的居住水準(zhǔn)，這種水準(zhǔn)的居住面積比最低居住標(biāo)準(zhǔn)將近翻了一番。3)政府預(yù)購權(quán)的保留政策政府預(yù)購權(quán)的保