【正文】 。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對股市望而卻步，轉而把手上的資金投向房地產。過去10年間，發(fā)達國家只有3個國家沒有經歷房地產繁榮，它們是日本、德國和加拿大。因此，房地產價格變化對消費的影響（財富效應）遠大于股票價格的影響。第二章 國際房地產業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產業(yè)發(fā)展特點及動向一、美國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析本章通過大量詳實、準確的數(shù)據描述了國外主要國家的房地產發(fā)展狀況，總結了發(fā)達國家房地產行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導向，可以為我國房地產的發(fā)展提供相關借鑒。房地產投資組成結構復雜、風險較大三、我國房地產業(yè)的投資風險分析房地產投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結構復雜。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。占15%－20%。中國的情況有所不同，國民經濟持續(xù)增長，城市化方興未艾，對住房的旺盛需求將會保持一個相當長的時間，住房建設會不斷地有新的增長。比較來看，我國房地產業(yè)在國 民經濟中的比重還有進一步提高的空間。2002年，%，成為僅次于基本建設的第二大類投資。第三、能提供大量積累，給中國創(chuàng)造大量財富，包括稅收和利潤。預計要到本世紀中葉這種需求才能平衡。按建設部制訂的《城市住宅建設與房地產業(yè)“九五”計劃和2000年計劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達到10%左右?！龇康禺a的銷售后服務也不同于一般產品和貿易的服務過程，其不可移動性也必然使服務、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。包括當?shù)卣畬ν恋睾头课莨偭康目刂坪凸芾?，也包括當?shù)啬茉椿A設施的供應，使房地產的生產不可能像其他產品的生產一樣不受生產地的限制。房地產是不動產，當某一地區(qū)的房地產市場供求失衡或不同地區(qū)房地產價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關系(%)資料來源：國家統(tǒng)計局我國自1984年開始，房地產已經經歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。個別土地所具備的生產條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨占性與有限性。第二節(jié) 房地產行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產品特性房地產與其他經濟物品有著本質區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產的特性。在房地產交易中，經常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產開發(fā)與建設的不同層面上對交易的一種分類。即各種供人們生活居住使用的房地產。房地產業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產業(yè)列為第三產業(yè)第二層次的服務部門。它既包括了可見的、有形的房地產實體，又包含了寓于房地產實體之中的各種經濟關系以及由此而形成的各種權利，如占有權、使用權、租賃權、抵押權等等；，以地產為主，地產是核心。在本報告中，我們取其廣義，這樣有助于我們對房地產行業(yè)的全面認識和整體把握。因此，地產是房地產的核心；，又有其商品、經營屬性。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設施、健身中心等及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產用構筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。房地產的分類房地產三級市場，是指已購買房地產的單位和個人，再次將房產轉賣或交換、轉租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當、拍賣等流通形式。所謂承載力，就是負荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產生級差地租。其他物品，經長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。房地產的發(fā)展周期與國民經濟的發(fā)展周期一樣，也會經歷從蕭條到復蘇的四個階段，但各國房地產周期的歷時不同。因此，房地產業(yè)的發(fā)展能促進這些產業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售。■其生產的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產的長時間占壓。每個房地產項目都只能在決定土地的特定條件之后進行個體的設計。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。房地產業(yè)在中國成為支柱產業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。第二、產業(yè)關聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達3000萬，僅次于農業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產業(yè)相關聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個，能直接和間接帶動近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。2001年。圖2 19982002年房地產投資占社會固定資產投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計局隨著我國市場經濟的不斷成熟，房地產業(yè)的地位會越來越重要。2002年我國經濟增長率為8%，無論從投資還是消費的角度看，我國的房地產業(yè)正進入高速發(fā)展階段。3)建安成本。從國外情況看，地價及稅費三項僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。2001年，54家房地產上市公司中有12家公司虧損，%。當然，在各環(huán)節(jié)轉移風險于開發(fā)商時，也合理預留了盈利空間。2002年房地產業(yè)的產值將構成美國經濟總量的1/3，%，經季節(jié)調整后按年率計算達到184萬套，這是過去16年來的最高水平。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調整后的年率計算為577萬套，%，%的增幅。首先是低利率的刺激。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個方面對經濟恢復形成掣肘。即使在硅谷，因網絡泡沫破裂一度跌落的房價，現(xiàn)在也漲回來了。這也預示著美國經濟的恢復，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯，緩慢前進。由于美國經濟前景不明朗，目前家庭收入實現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價上漲過快將使美國低收入家庭實現(xiàn)購房的計劃變得更加困難。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數(shù)據顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。尤其是倫敦市中心的房價，過去8年內升值了180%。由此可見，英國的房地產市場將繼續(xù)活躍。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內可只付息不還本。6. 市場狀況德國的地產交易和房產交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產交易，政府很少對不動產交易進行干預。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。此外地產局也負責管理土地注冊。國家財政局參加制定土地買賣基準價的工作。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強制業(yè)收購權和預購權（優(yōu)先購買權）。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。法律規(guī)定被強制收購的土地，其土地收購價按當時的土地買賣基準價收購。隨著日本經濟自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經濟實力的迅速增強，住宅質量從戰(zhàn)后初期低標準的簡易房提高到設施齊全的較高標準住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質量上的矛盾。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大。日本居住小區(qū)建設如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設的主要部位，主要原因是：1）城市用地擁擠，地價高昂，使日本居住小區(qū)建設不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價。在建筑領域，設計師開始對建筑表現(xiàn)的全球形式進行反思，而力圖加入國家和民族的特色。高度的智能化是日本住宅的另一個顯著的特點，這也與日本的高科技技術的發(fā)展是相吻合的。日前，日本正在開發(fā)移動的街區(qū)、減震設備、全自動IT的住宅，加快IT產業(yè)對住宅業(yè)的滲透，以提高日本人的居住水平?？臻g的連貫和設計的統(tǒng)一創(chuàng)造出內外一致的建筑，消除了內外空間的隔閡，給人一種自然有機的整體感覺。近幾十年來的現(xiàn)代主義建筑思潮，強調所謂的“裝飾就是罪惡”，產生的結果，是清一色的簡潔明快、潔白無瑕的造型。日本中等以上收入家庭住房在市場機制的作用下解決，由民間（私營）的房地產公司按照市場供求的原則，提供住宅。近年來，由于日本房地產泡沫的破裂，導致房地產價格大幅下跌，日本各銀行因為借款人的抵押房產貶值而蒙受巨額損失，進而拖累日本經濟。在空關辦公樓改民用住宅成為熱點時，陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的話題也引人注目。為了減輕廢物處理場的壓力及減少引起溫室效應的二氧化碳的排出，2002年在北九州進行了“再生品材料所建住宅”的實驗。由于成本及規(guī)格等問題尚未解決，目前還處在實驗階段。%的加拿大家庭自己擁有住房，%的家庭租賃住房，在這些租賃住房中，%由私人擁有，7%由各級政府或非贏利機構擁有。第三，住房是國家和家庭經濟財富的主要組成部分，在加拿大，住房占所有家庭財富的68%，占國家所有財富的60%，住宅業(yè)的發(fā)展水平直接影響國家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要標志。，加拿大資本市場日趨活躍，融資規(guī)模不斷擴大，為增加抵押貸款的資金供給，降低貸款機構的流動風險，1986年聯(lián)邦政府允許CMHC向抵押貸款證券(MBS)提供擔保，1999年抵押貸款與住房公司所擔保的抵押貸款證券為270億加元。香港房地產業(yè)在1995年以前波幅不大，最大的不過30%。1）小規(guī)模重建在上世紀五六十年代，房地產發(fā)展大部分以舊樓重建方式發(fā)展。而此類地下鐵路沿線物業(yè)發(fā)展亦為地鐵公司帶來可觀收益，令地鐵發(fā)展可以順利進行。所以按揭息率下調既是成交活躍的原因，也是購房者年輕化的主要原因。其中，僅恒基（中國）在北京、上海、廣州3地擁有的土地儲備就達22塊，其房地產開發(fā)的地點也已從90年代的廣州和珠江三角洲一帶開始轉移到北京和上海兩地。在2002年一手房供應仍然過剩的情況下，低價促銷將延至今年。1）在土地供應方面，為了舒緩目前私人住宅單位供求嚴重失衡的情況，特區(qū)政府決定停止定期拍賣土地，并取消本財政年度內余下的2次土地拍賣。特區(qū)政府將會向房委會建議，應由2003年起無限期停售居屋，同時停建居屋。這一批人離開臺灣，對臺灣市場的影響比較大。2001年以來，臺灣房地產業(yè)景氣下降到了10年來的最低點，臺中和高雄兩地房地產價值已經比1989年房地產最熱門的時期下降了大約50%。臺灣“內政部”公布的數(shù)據表明。市值1000億以上的有2家，10。而且，目前臺灣每6套房屋中，就有1套處于空置狀態(tài)。臺灣地區(qū)最近公布的都市地價指數(shù)報告說，從2000年10月到2001年3月，%，這一指數(shù)同時也是1994年制定地價指數(shù)以來的最低值。臺灣房地產幾十年的發(fā)展，期間經過三次大漲、十年“冬天”，2001年上半年開始有所好轉。6）將全面停止推行混合發(fā)展計劃和房協(xié)的資助自置居所計劃，并向房委會建議終止私人參建計劃。之后，新土地只會以“勾地”方式提供。新房主要集中在西九龍區(qū)和新界。其中，由恒基（中國）在北京已建成的恒基中心，投資近33億元人民幣，總建筑面積近40萬平方米，成為北京市一座具有獨特風格的標志性建筑。其采用的七成按揭的買家比重由年初的28%颶升至現(xiàn)在的47%，二按需求的增加亦可反映出年輕人士購房積極，置業(yè)者呈現(xiàn)出年輕化。進入二十一世紀，特區(qū)政府在建筑法例及土地政策上鼓勵在新屋中加入環(huán)保元素，例如加建陽臺、空中花園、加大公共走廊等。在六十年代開始有荃灣新市鎮(zhèn)發(fā)展，但發(fā)展模式仍大致沿用舊市區(qū)模式，地塊面積一般也是數(shù)百平方米左右，當時的市區(qū)規(guī)劃相當簡單，樓宇的配套設施亦沒有今天那么完善。1995年開始，因為港英政府過于關注政治方面，對經濟方面的儲備少了，那幾年的土地供應少了許多。與此同時，聯(lián)邦政府通過多種政策手段對住房市場進行了有效地干預和管理。為盡快解決住房短缺問題，聯(lián)邦議會重新修訂了《全國住房法》，授權聯(lián)邦政府成立CMHC，由該公司直接建造住房，向退伍軍人和低收入家庭出售或出租。加拿大房地產現(xiàn)狀分析住房對宏觀經濟的作用住房不僅僅是人人必需的生活資料，而且是宏觀經濟的重要組成部分，對宏觀經濟具有舉足輕重的作用。加拿大國土面積997萬平方公里，人口3000多萬，城市化率83%，絕大部分人口居住在與美國接壤的南部地區(qū)，是世界上平均人口密度最低的國家之一，主要城市有多倫多、蒙特利爾、溫哥華和渥太華。而在日本的建材市場，再生品材料的利用率不足10%。換言之，不得建公寓房以外的建筑物。房地產業(yè)將面臨嚴重危機由于前國營國家鐵路局大量放出土地，以及政府撤銷對房地產業(yè)的管制，導致建筑項目激增；2003年東京市中心將有二百萬平方米樓宇面積落成，是八十年代末日本投資泡沫出現(xiàn)時的兩倍；東京某些地區(qū)的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商廈業(yè)主的物業(yè)價格將大幅下滑，其資產最終將成為債務壞賬。其中，中央政府負責解決中等及偏下收入家庭的住房問題，地方政府的住宅局則負責提供低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個人的住房。相比之下，日本建筑師是比較重視建材本身的質感、所蘊含的表現(xiàn)力的。設備是建筑設計中不可忽視的部分。這樣的設計分工雖在一方面實現(xiàn)了設計的專業(yè)化和深化，但在另一方面，造成了室內室外設計的脫節(jié)。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目標是“將家庭中各種與信息相關的通訊設備、家用電器和家庭保安裝置，通過家庭總線技術，連到一個家庭智能化系統(tǒng)上，進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和管理，以達到安全、便利、舒適以及多元化信息服務的目的”。日本是一個崇尚自然與和諧和國家，在住宅設計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質、噪音和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。房地產的下跌幾乎與股市同步。政府在實現(xiàn)最低居住水準的同時，提出了誘導性的居住水準，這種水準的居住面積比最低居住標準將近翻了一番。3)政府預購權的保留政策政府預購權的保