【正文】 經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力越來(lái)越大，在前20年對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，達(dá)到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績(jī)也將保持快速增長(zhǎng)，只是由于項(xiàng)目周期與結(jié)算的行業(yè)特殊性會(huì)出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應(yīng)引起投資者的充分重視。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達(dá)到600800美元之間時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP在70008000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢(shì)頭，而目前中國(guó)人均GDP才1000美元，增長(zhǎng)前景遠(yuǎn)大。包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、兩稅一費(fèi)、大市政費(fèi)等近百種稅費(fèi)，約占30%35%。照此計(jì)算，該項(xiàng)目造價(jià)為15708萬(wàn)元，建安費(fèi)僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項(xiàng)稅費(fèi)占4/5，這其中不包括開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷成本與利潤(rùn)。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%；23家公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)數(shù)，%。縱向看，從選購(gòu)?fù)恋亍⒁?guī)劃立項(xiàng)、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運(yùn)行，幾乎把全程中各個(gè)相對(duì)獨(dú)立階段的風(fēng)險(xiǎn)全部包攬于一身，一旦項(xiàng)目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場(chǎng)銷售不暢，其他各階段的費(fèi)用均已發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)自然聚集于開(kāi)發(fā)商這一環(huán)節(jié)。2002年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢(shì)頭。2002年10月份美國(guó)的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個(gè)最好銷售月紀(jì)錄。2002年美國(guó)現(xiàn)有住房銷售量增長(zhǎng)加速的原因主要有四個(gè)方面。今后商業(yè)樓房閑置率增長(zhǎng)的趨勢(shì)不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。紐約市房?jī)r(jià)已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房?jī)r(jià)上升超過(guò)15%，紐約長(zhǎng)島地區(qū)房?jī)r(jià)上漲已超過(guò)20%。從上述情況的分析來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個(gè)角度反映出美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的復(fù)雜和艱難。美國(guó)的倉(cāng)庫(kù)用房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀緊密相連，目前雖然多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟(jì)的改善在明、后年將極大地改變面貌，預(yù)計(jì)到2004年將出現(xiàn)全面復(fù)蘇和增長(zhǎng)。2002年英國(guó)房?jī)r(jià)暴漲25%。從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始，英國(guó)房產(chǎn)價(jià)格年均升幅都超過(guò)8%。另外，由于經(jīng)濟(jì)因素，預(yù)計(jì)今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)利率不會(huì)有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。居住兩年后，每超過(guò)一年再減房?jī)r(jià)的1%，住30年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購(gòu)房，但優(yōu)惠折扣最大不超過(guò)房?jī)r(jià)的60%。購(gòu)房者通常可貸到房?jī)r(jià)90%的購(gòu)房款，有的還能貸到100%的購(gòu)房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動(dòng)利率。目前約有半數(shù)德國(guó)人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。德國(guó)地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)交易。地產(chǎn)局具體負(fù)責(zé)土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機(jī)構(gòu)用地；保障社會(huì)福利用地；實(shí)施強(qiáng)制購(gòu)買政策；保障政府預(yù)購(gòu)權(quán)力；仲裁土地糾紛（法院對(duì)仲裁作最后決策）等職能。國(guó)家土地評(píng)估鑒定專家委員會(huì)具體負(fù)責(zé)確定全國(guó)范圍土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（包括每?jī)赡晷抻喴淮蔚耐恋刭u買基準(zhǔn)價(jià)工作）的制定和全部的被交易土地的評(píng)估工作。政府只負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。如確實(shí)需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費(fèi)用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補(bǔ)償）。強(qiáng)制收購(gòu)政策就是指凡屬公共設(shè)施用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)行為土地，政府有權(quán)對(duì)該塊土地進(jìn)行強(qiáng)制收購(gòu)。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右?！叭毡镜慕?jīng)濟(jì)發(fā)展可以突破一般的世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律，日本的地價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠(yuǎn)近，只要擁有便利快捷的交通，就會(huì)成為他們的選擇對(duì)象。1968年5月法國(guó)巴黎學(xué)生的運(yùn)動(dòng)，標(biāo)志著對(duì)以歐洲文明的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量世界所有地區(qū)進(jìn)步與否企圖的反抗。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析同時(shí)，日本人非常重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習(xí)俗，因此，日本人傾向于購(gòu)買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應(yīng)現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。住宅的建造往往還采用新型的綠色節(jié)能材料，以減少采暖和空調(diào)的費(fèi)用，節(jié)省能源。但它的存在，卻在一定程度上抹去了建筑內(nèi)外部的界限，使兩者成為一個(gè)有機(jī)的整體。美學(xué)是建筑的血肉，而技術(shù)卻是建筑的骨架。日本住宅開(kāi)發(fā)與美國(guó)有些許不同，它不是實(shí)行“一般由市場(chǎng)機(jī)制解決，政府起引導(dǎo)作用”的模式，而是中央政府‘地方政府與開(kāi)發(fā)商在住宅領(lǐng)域中各負(fù)其責(zé)，互相補(bǔ)充，這也體現(xiàn)出日本政府在經(jīng)濟(jì)生活中的巨大作用。日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，形勢(shì)不容樂(lè)觀。此種做法主要有三個(gè)原因：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已無(wú)潛力可挖；（2）與其拆舊建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）將市中心空關(guān)的辦公樓改成民用住宅也可繁榮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。如果順利通過(guò)，將對(duì)城市商業(yè)化的再開(kāi)發(fā)起到極大的推動(dòng)作用。支撐該房結(jié)構(gòu)的是耐久性強(qiáng)的鋼架，而地基部分采用的是可再生的混凝土。住房所有者結(jié)構(gòu)加拿大住房所有者結(jié)構(gòu)主要由三部分組成，即私人擁有、合作擁有和公共擁有。第二，住房是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)創(chuàng)造就業(yè)具有重要作用，目前加拿大住宅業(yè)總就業(yè)人數(shù)約為100萬(wàn)人，占加拿大總就業(yè)人數(shù)的10%左右，其中建筑業(yè)約占40%，制造業(yè)和運(yùn)輸業(yè)約占30%，貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)約占30%，即建筑業(yè)每創(chuàng)造1個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。為解決這個(gè)問(wèn)題，1954年聯(lián)邦政府授權(quán)CMHC建立抵押貸款擔(dān)保制度，向首付款低于30%的抵押貸款提供100%的擔(dān)保，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款，以此來(lái)擴(kuò)大住房需求，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。第二節(jié) 港澳臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)一、香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析近年來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)健發(fā)展。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，主要原因是受到人們心理因素的影響。3）地鐵沿線發(fā)展在八十年代中期至九十年代，另一發(fā)展特色是地鐵沿線上蓋物業(yè)發(fā)展的出現(xiàn)，這類物業(yè)發(fā)展占地大，配套設(shè)施充足，包括超市、商場(chǎng)、學(xué)校、商業(yè)大樓、加上位于地鐵及公共汽車總站上，交通極為方，因此大受置業(yè)人士歡迎。2002年一季度中有60%的貸款是以最優(yōu)惠的利率貸出，上月份更是超出65%。目前，這10家房地產(chǎn)商在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備總量超過(guò)了4,100萬(wàn)平方米。圖5 2003年香港9大地產(chǎn)商計(jì)劃推出住宅情況（個(gè)）數(shù)據(jù)來(lái)源：香港地產(chǎn)。 2002年11月份，香港特區(qū)政府宣布了實(shí)行9項(xiàng)穩(wěn)定樓市的措施。4）停售居屋，房委會(huì)在過(guò)去數(shù)年已經(jīng)采取一系列措施，包括大幅削減居屋的興建量，以及將單位轉(zhuǎn)為租住公屋，并先后在2000年和2001年暫停出售居屋。臺(tái)灣總?cè)丝?200多萬(wàn)人，約有100萬(wàn)人在東南亞、大陸沿海經(jīng)商，其中在上海就有30多萬(wàn)人。臺(tái)灣住房市場(chǎng)已趨于飽和，2001年臺(tái)灣總戶數(shù)為678萬(wàn)戶，存量住宅700萬(wàn)套，加上增量住宅估計(jì)有百萬(wàn)套空置房。臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，如此大規(guī)模地拍賣房地產(chǎn)可能會(huì)對(duì)島內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成破壞性影響。香港和臺(tái)灣房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究香港地產(chǎn)發(fā)展及投資板塊上市公司共有96家，按2002年12月31日市值，香港房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)陣營(yíng)為：第1位是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，市值為1247億元，其次依次為新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、恒隆地產(chǎn)、尖沙嘴置業(yè)、信和置業(yè)、恒隆集團(tuán)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)。2002年臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，而且相關(guān)廠商全面看空房地產(chǎn)市場(chǎng)，廠商經(jīng)營(yíng)信心顯現(xiàn)前所未有的悲觀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣將持續(xù)到明年。業(yè)內(nèi)人士指出，臺(tái)灣島內(nèi)整體地價(jià)下跌的原因包括近年來(lái)島內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、股市持續(xù)下挫、銀行貸款利息偏高以及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難等。對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)發(fā)展影響最大的是“容積率管制”政策實(shí)施，臺(tái)北在1978年就開(kāi)始實(shí)施建筑容積率管制，而這項(xiàng)法律在臺(tái)灣其他地方則沒(méi)有被順利通過(guò)，其主要原因局受制于議員（往往有許多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）的影響，所以開(kāi)發(fā)商紛紛趕在政策實(shí)施前，搶建住房。7）向房委會(huì)建議，除已經(jīng)發(fā)售和已宣布將于2003年推出的第6期計(jì)劃外，應(yīng)該終止租者置其屋計(jì)劃，以貫徹政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向。2）在鐵路土地方面，特區(qū)政府已經(jīng)把正在興建的鐵路沿線物業(yè)發(fā)展權(quán)批給有關(guān)鐵路公司，并根據(jù)實(shí)際需求有序地把發(fā)展的物業(yè)推向市場(chǎng)。3）上市公司狀況2002年7月初以來(lái)，香港地產(chǎn)股持續(xù)低迷，地產(chǎn)股指數(shù)兩個(gè)多月以來(lái)跌幅高達(dá)28%，帶動(dòng)恒生指數(shù)從11,000點(diǎn)一路下滑，險(xiǎn)些跌破9,000點(diǎn)大關(guān)。恒基（中國(guó)）此次將在北京朝陽(yáng)區(qū)CBD建設(shè)的京澳中心，由兩幢高近百米的23層的生態(tài)A級(jí)寫(xiě)字樓組成，總建筑面積25萬(wàn)平方米。表2 2002年前三季度香港商廈市況分析(單位：宗、百萬(wàn)美元)地區(qū)第一季度第二季度第三季度總成交量總成交金額總成交量總成交金額總成交量總成交金額金鐘1123081273中環(huán)19621151,10213上西環(huán)595527616030灣仔321184453825銅鑼灣1733131813東區(qū)25893712228150尖沙咀516642297合計(jì)2141,2592,1541,數(shù)據(jù)來(lái)源：香港地產(chǎn)在商廈方面，截至目前樓市成交量減少，以香港港島甲級(jí)商廈銷售為例，2002年頭9個(gè)月，主要買賣成交共46宗，較上年同期的69宗減少33%；，跌幅達(dá)21%；每平方英尺的平均價(jià)格約為3744港元，較上年同期的4756港元下跌21%；，下跌幅度高達(dá)44%。1）市場(chǎng)交易狀況近年來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)健發(fā)展。2）中大型屋由七十年代開(kāi)始，基于社會(huì)進(jìn)步及日漸富裕，居民對(duì)居住環(huán)境的要求開(kāi)始提高。當(dāng)時(shí)發(fā)展商在公開(kāi)賣地的時(shí)候很快抬高地價(jià)，政府賣完那幾塊地后手上沒(méi)地，要到山區(qū)找地、開(kāi)發(fā)地，明知地價(jià)升得很急，一時(shí)還是無(wú)法拿出地來(lái)賣，平息炒風(fēng)。當(dāng)住房嚴(yán)重短缺，市場(chǎng)未能有效增加住房供給時(shí)，聯(lián)邦政府直接介入住房建設(shè)，來(lái)迅速增加住房供給。到20世紀(jì)60年代中期，隨著住房短缺問(wèn)題的緩解，聯(lián)邦政府從住房建設(shè)領(lǐng)域中逐步退出，不再直接建造住房。第一，住房對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的拉動(dòng)作用，這種拉動(dòng)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是住房建設(shè)項(xiàng)目本身所產(chǎn)生的直接產(chǎn)出；二是住房建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建材、交通、機(jī)構(gòu)等其他行業(yè)所產(chǎn)生的間接產(chǎn)出；三是圍繞住房建設(shè)和住房消費(fèi)的配套服務(wù)所產(chǎn)生的誘發(fā)產(chǎn)出，主要集中在住房交易、住房金融服務(wù)和住房物業(yè)管理等方面。加拿大擁有發(fā)達(dá)的社會(huì)福利體系，國(guó)民的初等教育和醫(yī)療服務(wù)免費(fèi)，與此相適應(yīng)，加拿大的稅收水平也比較高，是世界上有名的高稅收國(guó)家。如何提高再生品材料的利用率，是住宅建設(shè)的一大課題。但在2002年3月初，該項(xiàng)規(guī)定出現(xiàn)了松動(dòng)。但從大的方面來(lái)看，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)，因此日本房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀是與日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的整體形勢(shì)分不開(kāi)的。建房資金大都來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的投入，同時(shí)政府對(duì)建造中低收入家庭住房的項(xiàng)目給予財(cái)政支持，如“住宅金融公庫(kù)”建設(shè)的“金融住宅”，中央政府建設(shè)直屬的住宅，都市整備公團(tuán)建設(shè)的“公團(tuán)住宅”，地方政府建設(shè)的“公營(yíng)住宅”等都使用一部分國(guó)家財(cái)政撥款。將結(jié)構(gòu)材料擺脫附加的外裝飾，而展示其本身的質(zhì)感。在事后將各種設(shè)備隱藏起來(lái)，以保證建筑的簡(jiǎn)潔性與整體美觀性是較為傳統(tǒng)的做法。室內(nèi)設(shè)計(jì)師忽視了或理解不了建筑設(shè)計(jì)中結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的合理性，產(chǎn)生了建筑內(nèi)外空間的分離，造成不必要的浪費(fèi)和設(shè)計(jì)上的遣憾。日本30歲左右的青年階層大多對(duì)電腦和網(wǎng)絡(luò)很著迷，因此他們喜歡購(gòu)買適合連接電腦的新式公寓。同時(shí)，日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口1200萬(wàn)（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當(dāng)于北京的1/8）。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，配套服務(wù)質(zhì)量提高。經(jīng)濟(jì)不景氣，人們收入下降以及對(duì)未來(lái)預(yù)期的悲觀，因此缺乏對(duì)住宅用地的購(gòu)買意欲。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個(gè)極大的發(fā)展過(guò)程。預(yù)購(gòu)?fù)恋氐念A(yù)購(gòu)價(jià)格，按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)預(yù)購(gòu)。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購(gòu)權(quán)”，即買賣雙方已達(dá)成交易協(xié)議，但因政府對(duì)該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進(jìn)行公證，但不注冊(cè)（在德國(guó)只有完成交易合同的注冊(cè)程序后才能具有法律效率）。政府官員負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。委員會(huì)的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。例如土地的使用情況、土地轉(zhuǎn)讓情況、土地性質(zhì)變更情況等的注冊(cè)登記。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預(yù)。統(tǒng)計(jì)還表明，德國(guó)房地產(chǎn)投資者的地域差別較為明顯，德國(guó)西南部的薩爾州與德國(guó)北部的不來(lái)梅州為德國(guó)投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個(gè)州，分別為75%和30%。圖4 2002年全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的部分城市（美元／） 資料來(lái)源：共好資訊2002年倫敦高檔寫(xiě)字樓每平方米的年出租價(jià)格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務(wù)費(fèi)——高達(dá)1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。此項(xiàng)“購(gòu)買權(quán)”政策，吸引了大量租戶購(gòu)買公房，是英國(guó)居民住房自有率大幅度提高的重要因素。1980年，撒切爾政府開(kāi)始通過(guò)公房出售的方式改革原有的公房使用制度。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房?jī)r(jià)最貴的地段，價(jià)格要比市區(qū)其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達(dá)100多萬(wàn)英鎊。所幸房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度已經(jīng)開(kāi)始下降。以英國(guó)最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達(dá)到250萬(wàn)。——房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫由于近幾年美國(guó)家庭收入增長(zhǎng)速度大大低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，連續(xù)多年熱度不減的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始降溫。在2002年頭9個(gè)月里，美國(guó)的實(shí)際建筑開(kāi)支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。10多年前的美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開(kāi)始的