【正文】 經(jīng)濟的推動力越來越大，在前20年對我國GDP增長的貢獻已經(jīng)大大高于其他行業(yè)，成為貢獻最大的行業(yè)。預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%，因此行業(yè)內(nèi)的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結(jié)算的行業(yè)特殊性會出現(xiàn)盈利不均和冷熱不平衡的現(xiàn)象，應(yīng)引起投資者的充分重視。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人均GDP達到600800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段，另外，從國際經(jīng)驗看，人均GDP在70008000美元之前房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭，而目前中國人均GDP才1000美元，增長前景遠大。包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、兩稅一費、大市政費等近百種稅費，約占30%35%。照此計算，該項目造價為15708萬元，建安費僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項稅費占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負增長，%；23家公司的凈利潤增長率出現(xiàn)負數(shù)，%?？v向看，從選購?fù)恋?、?guī)劃立項、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運行，幾乎把全程中各個相對獨立階段的風(fēng)險全部包攬于一身，一旦項目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場銷售不暢，其他各階段的費用均已發(fā)生，風(fēng)險自然聚集于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。2002年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢頭。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個最好銷售月紀(jì)錄。2002年美國現(xiàn)有住房銷售量增長加速的原因主要有四個方面。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。紐約市房價已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房價上升超過15%，紐約長島地區(qū)房價上漲已超過20%。從上述情況的分析來看，美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個角度反映出美國經(jīng)濟恢復(fù)的復(fù)雜和艱難。美國的倉庫用房市場和經(jīng)濟現(xiàn)狀緊密相連，目前雖然多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟的改善在明、后年將極大地改變面貌，預(yù)計到2004年將出現(xiàn)全面復(fù)蘇和增長。2002年英國房價暴漲25%。從上世紀(jì)90年代初開始，英國房產(chǎn)價格年均升幅都超過8%。另外，由于經(jīng)濟因素，預(yù)計今后相當(dāng)一段時間內(nèi)利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。居住兩年后，每超過一年再減房價的1%，住30年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價的60%。購房者通?？少J到房價90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。目前約有半數(shù)德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時進行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易。地產(chǎn)局具體負責(zé)土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機構(gòu)用地；保障社會福利用地；實施強制購買政策；保障政府預(yù)購權(quán)力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。國家土地評估鑒定專家委員會具體負責(zé)確定全國范圍土地買賣基準(zhǔn)價（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準(zhǔn)價工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。政府只負責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。如確實需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補償）。強制收購政策就是指凡屬公共設(shè)施用地的開發(fā)建設(shè)行為土地，政府有權(quán)對該塊土地進行強制收購。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右?！叭毡镜慕?jīng)濟發(fā)展可以突破一般的世界經(jīng)濟規(guī)律，日本的地價永遠不會下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風(fēng)潮。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。1968年5月法國巴黎學(xué)生的運動，標(biāo)志著對以歐洲文明的標(biāo)準(zhǔn)來衡量世界所有地區(qū)進步與否企圖的反抗。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析同時，日本人非常重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習(xí)俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應(yīng)現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。住宅的建造往往還采用新型的綠色節(jié)能材料，以減少采暖和空調(diào)的費用，節(jié)省能源。但它的存在，卻在一定程度上抹去了建筑內(nèi)外部的界限，使兩者成為一個有機的整體。美學(xué)是建筑的血肉，而技術(shù)卻是建筑的骨架。日本住宅開發(fā)與美國有些許不同，它不是實行“一般由市場機制解決，政府起引導(dǎo)作用”的模式，而是中央政府‘地方政府與開發(fā)商在住宅領(lǐng)域中各負其責(zé)，互相補充，這也體現(xiàn)出日本政府在經(jīng)濟生活中的巨大作用。日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢近年來，由于日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅下跌，形勢不容樂觀。此種做法主要有三個原因：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已無潛力可挖；（2）與其拆舊建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）將市中心空關(guān)的辦公樓改成民用住宅也可繁榮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。如果順利通過，將對城市商業(yè)化的再開發(fā)起到極大的推動作用。支撐該房結(jié)構(gòu)的是耐久性強的鋼架，而地基部分采用的是可再生的混凝土。住房所有者結(jié)構(gòu)加拿大住房所有者結(jié)構(gòu)主要由三部分組成，即私人擁有、合作擁有和公共擁有。第二，住房是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對創(chuàng)造就業(yè)具有重要作用，目前加拿大住宅業(yè)總就業(yè)人數(shù)約為100萬人，占加拿大總就業(yè)人數(shù)的10%左右，其中建筑業(yè)約占40%，制造業(yè)和運輸業(yè)約占30%，貿(mào)易、金融、保險、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)約占30%，即建筑業(yè)每創(chuàng)造1個就業(yè)機會。為解決這個問題，1954年聯(lián)邦政府授權(quán)CMHC建立抵押貸款擔(dān)保制度，向首付款低于30%的抵押貸款提供100%的擔(dān)保，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款，以此來擴大住房需求，促進住宅業(yè)的發(fā)展。第二節(jié) 港澳臺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特點一、香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析近年來，香港房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)健發(fā)展。香港房地產(chǎn)市場的變化，主要原因是受到人們心理因素的影響。3）地鐵沿線發(fā)展在八十年代中期至九十年代，另一發(fā)展特色是地鐵沿線上蓋物業(yè)發(fā)展的出現(xiàn)，這類物業(yè)發(fā)展占地大，配套設(shè)施充足，包括超市、商場、學(xué)校、商業(yè)大樓、加上位于地鐵及公共汽車總站上，交通極為方，因此大受置業(yè)人士歡迎。2002年一季度中有60%的貸款是以最優(yōu)惠的利率貸出，上月份更是超出65%。目前，這10家房地產(chǎn)商在內(nèi)地的土地儲備總量超過了4,100萬平方米。圖5 2003年香港9大地產(chǎn)商計劃推出住宅情況（個）數(shù)據(jù)來源：香港地產(chǎn)。 2002年11月份，香港特區(qū)政府宣布了實行9項穩(wěn)定樓市的措施。4）停售居屋，房委會在過去數(shù)年已經(jīng)采取一系列措施，包括大幅削減居屋的興建量，以及將單位轉(zhuǎn)為租住公屋，并先后在2000年和2001年暫停出售居屋。臺灣總?cè)丝?200多萬人，約有100萬人在東南亞、大陸沿海經(jīng)商，其中在上海就有30多萬人。臺灣住房市場已趨于飽和，2001年臺灣總戶數(shù)為678萬戶，存量住宅700萬套，加上增量住宅估計有百萬套空置房。臺灣房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，如此大規(guī)模地拍賣房地產(chǎn)可能會對島內(nèi)的房地產(chǎn)市場造成破壞性影響。香港和臺灣房地產(chǎn)上市公司10強研究香港地產(chǎn)發(fā)展及投資板塊上市公司共有96家，按2002年12月31日市值，香港房地產(chǎn)上市公司10強陣營為：第1位是長江實業(yè)，市值為1247億元，其次依次為新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉、恒隆地產(chǎn)、尖沙嘴置業(yè)、信和置業(yè)、恒隆集團、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)。2002年臺灣房地產(chǎn)景氣持續(xù)衰退，而且相關(guān)廠商全面看空房地產(chǎn)市場，廠商經(jīng)營信心顯現(xiàn)前所未有的悲觀，預(yù)計房地產(chǎn)市場不景氣將持續(xù)到明年。業(yè)內(nèi)人士指出，臺灣島內(nèi)整體地價下跌的原因包括近年來島內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、股市持續(xù)下挫、銀行貸款利息偏高以及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營困難等。對臺灣房地產(chǎn)發(fā)展影響最大的是“容積率管制”政策實施，臺北在1978年就開始實施建筑容積率管制，而這項法律在臺灣其他地方則沒有被順利通過，其主要原因局受制于議員（往往有許多是房地產(chǎn)開發(fā)商）的影響，所以開發(fā)商紛紛趕在政策實施前，搶建住房。7）向房委會建議，除已經(jīng)發(fā)售和已宣布將于2003年推出的第6期計劃外，應(yīng)該終止租者置其屋計劃，以貫徹政府退出房地產(chǎn)市場的方向。2）在鐵路土地方面，特區(qū)政府已經(jīng)把正在興建的鐵路沿線物業(yè)發(fā)展權(quán)批給有關(guān)鐵路公司，并根據(jù)實際需求有序地把發(fā)展的物業(yè)推向市場。3）上市公司狀況2002年7月初以來，香港地產(chǎn)股持續(xù)低迷，地產(chǎn)股指數(shù)兩個多月以來跌幅高達28%，帶動恒生指數(shù)從11,000點一路下滑，險些跌破9,000點大關(guān)。恒基（中國）此次將在北京朝陽區(qū)CBD建設(shè)的京澳中心，由兩幢高近百米的23層的生態(tài)A級寫字樓組成，總建筑面積25萬平方米。表2 2002年前三季度香港商廈市況分析(單位：宗、百萬美元)地區(qū)第一季度第二季度第三季度總成交量總成交金額總成交量總成交金額總成交量總成交金額金鐘1123081273中環(huán)19621151,10213上西環(huán)595527616030灣仔321184453825銅鑼灣1733131813東區(qū)25893712228150尖沙咀516642297合計2141,2592,1541,數(shù)據(jù)來源：香港地產(chǎn)在商廈方面，截至目前樓市成交量減少，以香港港島甲級商廈銷售為例，2002年頭9個月，主要買賣成交共46宗，較上年同期的69宗減少33%；，跌幅達21%；每平方英尺的平均價格約為3744港元，較上年同期的4756港元下跌21%；，下跌幅度高達44%。1）市場交易狀況近年來，香港房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始復(fù)蘇，交投量增大，表明香港的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)健發(fā)展。2）中大型屋由七十年代開始，基于社會進步及日漸富裕，居民對居住環(huán)境的要求開始提高。當(dāng)時發(fā)展商在公開賣地的時候很快抬高地價，政府賣完那幾塊地后手上沒地，要到山區(qū)找地、開發(fā)地，明知地價升得很急，一時還是無法拿出地來賣，平息炒風(fēng)。當(dāng)住房嚴(yán)重短缺，市場未能有效增加住房供給時，聯(lián)邦政府直接介入住房建設(shè)，來迅速增加住房供給。到20世紀(jì)60年代中期，隨著住房短缺問題的緩解，聯(lián)邦政府從住房建設(shè)領(lǐng)域中逐步退出，不再直接建造住房。第一，住房對經(jīng)濟增長具有重要的拉動作用，這種拉動主要體現(xiàn)在三個方面，一是住房建設(shè)項目本身所產(chǎn)生的直接產(chǎn)出；二是住房建設(shè)項目對建材、交通、機構(gòu)等其他行業(yè)所產(chǎn)生的間接產(chǎn)出；三是圍繞住房建設(shè)和住房消費的配套服務(wù)所產(chǎn)生的誘發(fā)產(chǎn)出，主要集中在住房交易、住房金融服務(wù)和住房物業(yè)管理等方面。加拿大擁有發(fā)達的社會福利體系，國民的初等教育和醫(yī)療服務(wù)免費，與此相適應(yīng)，加拿大的稅收水平也比較高，是世界上有名的高稅收國家。如何提高再生品材料的利用率，是住宅建設(shè)的一大課題。但在2002年3月初，該項規(guī)定出現(xiàn)了松動。但從大的方面來看，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個國家經(jīng)濟狀況的重要指標(biāo)，因此日本房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀是與日本經(jīng)濟復(fù)蘇乏力的整體形勢分不開的。建房資金大都來源于開發(fā)商的投入，同時政府對建造中低收入家庭住房的項目給予財政支持，如“住宅金融公庫”建設(shè)的“金融住宅”，中央政府建設(shè)直屬的住宅，都市整備公團建設(shè)的“公團住宅”，地方政府建設(shè)的“公營住宅”等都使用一部分國家財政撥款。將結(jié)構(gòu)材料擺脫附加的外裝飾，而展示其本身的質(zhì)感。在事后將各種設(shè)備隱藏起來，以保證建筑的簡潔性與整體美觀性是較為傳統(tǒng)的做法。室內(nèi)設(shè)計師忽視了或理解不了建筑設(shè)計中結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的合理性，產(chǎn)生了建筑內(nèi)外空間的分離，造成不必要的浪費和設(shè)計上的遣憾。日本30歲左右的青年階層大多對電腦和網(wǎng)絡(luò)很著迷，因此他們喜歡購買適合連接電腦的新式公寓。同時，日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口1200萬（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當(dāng)于北京的1/8）。同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，配套服務(wù)質(zhì)量提高。經(jīng)濟不景氣，人們收入下降以及對未來預(yù)期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個極大的發(fā)展過程。預(yù)購?fù)恋氐念A(yù)購價格，按當(dāng)時的土地買賣基準(zhǔn)價預(yù)購。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購權(quán)”，即買賣雙方已達成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。政府官員負責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。例如土地的使用情況、土地轉(zhuǎn)讓情況、土地性質(zhì)變更情況等的注冊登記。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預(yù)。統(tǒng)計還表明，德國房地產(chǎn)投資者的地域差別較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個州，分別為75%和30%。圖4 2002年全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務(wù)費——高達1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。此項“購買權(quán)”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房價最貴的地段，價格要比市區(qū)其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達100多萬英鎊。所幸房價增長速度已經(jīng)開始下降。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達到250萬?！康禺a(chǎn)市場將降溫由于近幾年美國家庭收入增長速度大大低于房價的增長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。在2002年頭9個月里，美國的實際建筑開支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。10多年前的美國經(jīng)濟危機，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開始的