大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)-文庫吧在線文庫
【正文】 房地產(chǎn)業(yè)正處于處于1996年、1997年投資低增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期，而后來事態(tài)的發(fā)展完全證明了上述預(yù)測(cè)。 ：“1997年及以后的幾年，中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目的現(xiàn)象之一，是住宅與房地產(chǎn)業(yè)迅速成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”“這將推動(dòng)中國(guó)市場(chǎng)迅速進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮。從房地產(chǎn)銷售額來看，％，％，％，％；從房地產(chǎn)銷售面積來看，％，％，％，均呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)。從1979年改革開放開始到今年，中國(guó)大陸城鎮(zhèn)新建住宅面積將超過62億平方米。；誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出，；房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)部門的產(chǎn)出除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為：、等等。 大陸的房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本性的變化。應(yīng)當(dāng)說從90年代初期起，中國(guó)大陸城市居民已經(jīng)到了萬元級(jí)和十萬元級(jí)的消費(fèi)層次，需求的第一位就是購(gòu)買住房；近幾年抵押貸款等金融工具開始用于住房市場(chǎng)，又進(jìn)一步擴(kuò)大了居民的購(gòu)買能力。近幾年是關(guān)于住宅和房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺(tái)最多的時(shí)期，國(guó)務(wù)院發(fā)布的這些政策有利地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。一是停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配的政策按照“老房老辦法、新房新制度”的整體思路，逐步推行住房貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房以其“價(jià)低質(zhì)不低”的優(yōu)勢(shì)，成為住房供應(yīng)的主渠道，受到了中低收入購(gòu)房家庭的普遍歡迎，不少城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的良好勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融業(yè)借貸資本的最大出路，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。近幾年來，國(guó)家在鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)的突破，對(duì)房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營(yíng)業(yè)稅，契稅及個(gè)人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅負(fù)較大幅度下降。住宅產(chǎn)業(yè)化要遵循系列化開發(fā)、集約化生產(chǎn)、商品化供應(yīng)、社會(huì)化服務(wù)的原則，加速住宅建設(shè)的現(xiàn)代化。以下從三個(gè)方面來做分析和測(cè)算：內(nèi)需持續(xù)增長(zhǎng)①?gòu)某鞘谢l(fā)展來預(yù)測(cè)。 國(guó)家政策繼續(xù)扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是產(chǎn)業(yè)未來幾年發(fā)展的另一基礎(chǔ)。即使在外來競(jìng)爭(zhēng)很為激烈的其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響仍是正面的，如：汽車關(guān)稅降低將使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入困難，但汽車降價(jià)后將加快進(jìn)入家庭，改善居民的通勤條件，促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)和房產(chǎn)增值；國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)金融業(yè)造成壓力，但它有利于加快大陸住房金融的完善；開放農(nóng)業(yè)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，為社會(huì)帶來壓力，但它將有力促進(jìn)中國(guó)大陸的城市化進(jìn)程。目前外資對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)的驚人遲鈍，再次印證了這樣一個(gè)道理：在房地產(chǎn)業(yè)盡先機(jī)的總是本地企業(yè)。中國(guó)大陸房地產(chǎn)衰退期、低谷期時(shí)間較短而增長(zhǎng)期、繁榮期時(shí)間較長(zhǎng)，不同于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū)。近幾年商品房銷售面積增長(zhǎng)高于商品房竣工面積增長(zhǎng)，商品房銷售額增長(zhǎng)高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，是需求拉動(dòng)而不是投資拉動(dòng)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)幾年來的產(chǎn)出與收益狀況已經(jīng)引起人們的投資熱情，不少新項(xiàng)目已經(jīng)完成報(bào)建立項(xiàng)，進(jìn)入投資開工階段，這些新開工項(xiàng)目一年到一年半時(shí)間將進(jìn)入銷售，這期間還會(huì)有新的項(xiàng)目立項(xiàng)。不同城市市場(chǎng)的具體分析對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)十分重要，在開發(fā)量明顯較大的城市，政府主管部門和開發(fā)企業(yè)要在供應(yīng)土地與開發(fā)新項(xiàng)目上特別慎重。房地產(chǎn)金融服務(wù)、物業(yè)管理、乃至政府對(duì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的管理上，不少是學(xué)習(xí)了國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。但大陸房地產(chǎn)業(yè)中的中介、咨詢、設(shè)計(jì)、顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等行業(yè)發(fā)育較差，為了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍需要引進(jìn)外資。％時(shí)，建設(shè)部曾要求采取措施，包括增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和防止由于土地拍賣造成抬高地價(jià)房?jī)r(jià)。當(dāng)然在房?jī)r(jià)上漲中也有非正常因素，如：部分城市的管理部門為追求地價(jià)收益，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，使得低價(jià)位住房的供應(yīng)量減少；由于實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣造成地價(jià)抬高，推升了房?jī)r(jià)，等等。要代表人民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，就一定要珍視他們的財(cái)產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要人為地使其貶值。該法律第25條 規(guī)定：超過出租合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，國(guó)家征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，國(guó)家將無償收回土地使用權(quán)。在法律正式修改前對(duì)這一條應(yīng)暫緩執(zhí)行，以利于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 我認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康的表現(xiàn)。其實(shí)前兩年房?jī)r(jià)漲幅趨緩是由于受到通貨緊縮、物價(jià)總水平下降的影響，并不是正常的情況。 房?jī)r(jià)問題是購(gòu)買者關(guān)心、政府關(guān)注和牽動(dòng)生產(chǎn)者的問題。在中國(guó)即將加入世界貿(mào)易組織，國(guó)內(nèi)許多行業(yè)正在研究如何面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的是國(guó)外境外投資似乎要全面退出房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這一現(xiàn)象很讓人費(fèi)解。 利用外資是關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題。我選擇房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率作為分析房地產(chǎn)業(yè)周期的指標(biāo)，分析大陸房地產(chǎn)周期性發(fā)展的規(guī)律。但從積極方面看是極好的機(jī)遇，可以化沖擊為動(dòng)力，加速企業(yè)改革和調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)整體素質(zhì)的提高。加入WTO對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響如果加上農(nóng)村新建住宅，全國(guó)城鄉(xiāng)每年建房總量維持在現(xiàn)在的14億平方米上下。每人增加4平方米（），也遠(yuǎn)低于許多國(guó)家和地區(qū)。居民需求在擴(kuò)大住宅建設(shè)面積同時(shí)更要求提高住宅質(zhì)量、提高功能和建筑標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。但與發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積相比仍差距很大。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的1730％調(diào)低到目前的74％；四是有
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