大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(已修改)
2025-07-11 11:56 本頁面
【正文】 大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢中國企業(yè)聯(lián)合會(huì) 副會(huì)長中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長 孟曉蘇博士中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事長中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年特別是近四年發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)、啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了三個(gè)發(fā)展期：從1984年到1988年大約五年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從無到有，從小到大的第一次歷史性發(fā)展。從1991年到1995年大約五年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強(qiáng)，由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；從1998年起，由于國內(nèi)市場的逐步完善和成熟、加入WT0及舉辦奧運(yùn)、新經(jīng)濟(jì)高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合等諸多因素的影響，為大陸房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)第三次飛躍提供了內(nèi)部外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。一、中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 ：“1997年及以后的幾年，中國大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目的現(xiàn)象之一，是住宅與房地產(chǎn)業(yè)迅速成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)”“這將推動(dòng)中國市場迅速進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮?！蔽易饕陨项A(yù)言時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于處于1996年、1997年投資低增長和負(fù)增長時(shí)期，而后來事態(tài)的發(fā)展完全證明了上述預(yù)測。1997年東南亞金融風(fēng)暴以后，某些主管部門和部分媒體主張中國要“以泰國為鑒”’、防止房地產(chǎn)再度發(fā)展。中國政府沒有受這些錯(cuò)誤思想的誤導(dǎo)，而是適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢與市場形勢的變化，將擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作為重要的政策選擇，將住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)作為著力點(diǎn)和突破口。1998年以來，中國政府在財(cái)政、稅費(fèi)、金融、房改等方面采取了一系列措施，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)保持了連續(xù)四年穩(wěn)定增長的良好局面。①增長強(qiáng)勁。首先應(yīng)注意到是近幾年銷售的增長，因?yàn)殇N售增長反應(yīng)的是市場的變化狀況，銷售包括居民作為消費(fèi)和作為投資的購買。1996年以來，房地產(chǎn)銷售急升。從房地產(chǎn)銷售額來看，％，％，％，％；從房地產(chǎn)銷售面積來看，％，％，％，均呈兩位數(shù)的增長。銷售的增長的原因之一是實(shí)行房屋抵押貸款，極大地增強(qiáng)了居民的購買能力。％。由于消費(fèi)增長帶動(dòng)了投資增長，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長很快， ％，1999年增長11％，％。％。可以預(yù)測隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)發(fā)展。②規(guī)模宏大。近年來我國大陸房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已經(jīng)居世界的前列，建房總量居世界第一位。從1979年改革開放開始到今年，中國大陸城鎮(zhèn)新建住宅面積將超過62億平方米。同期農(nóng)村建設(shè)房屋共160億平方米。用國際上通常的參考指標(biāo)——每千人每年建造住宅的套數(shù)來衡量，而我們有／資料可比的世界上其他國家都在10套以內(nèi)，更不要說中國人口是世界第一位。③作用突出。房地產(chǎn)投資的乘數(shù)效應(yīng)很大。在我國大陸，據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，直接對幾百大類，幾萬個(gè)品種的產(chǎn)品提出需求，與建材、冶金、化工、紡織、機(jī)械、儀表、公用事業(yè)、金融保險(xiǎn)、家用電器、商業(yè)服務(wù)近百個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)通過“回顧效應(yīng)”，即房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場，帶動(dòng)鋼鐵、建材、森工、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動(dòng)建筑、裝飾、通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與美國部分經(jīng)濟(jì)專家對美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查所顯示的：住宅是拉動(dòng)消費(fèi)的“第一動(dòng)力”的結(jié)果一致；通過“旁側(cè)效應(yīng)”，帶動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展和社會(huì)文明程度的提高，間接地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的專家以投入產(chǎn)出模型測算，在中國每100億元的房地產(chǎn)投資，可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，拉動(dòng)系數(shù)為1：，大大高于過去測算為1：。；誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出，、；房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)部門的產(chǎn)出除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為：、、、等等。有人對大城市主要報(bào)紙的廣告收入做過統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)2000年房地產(chǎn)廣告收入占廣州主要報(bào)紙廣告收入的71％，上海主要報(bào)紙廣告收入的60％，北京主要報(bào)紙廣告收入的55％。有報(bào)道稱，今年以來北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在媒體上“燒”了5億元。從以上分析可以看出，我國大陸的住宅和房地產(chǎn)業(yè)在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面都產(chǎn)生了巨大作用。據(jù)建設(shè)部的有關(guān)專家計(jì)算，在近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長78個(gè)百分點(diǎn)中。在全國消費(fèi)市場普遍低迷和零售物價(jià)指數(shù)持續(xù)下降的情況下，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)平均價(jià)格以低于58％的幅度逐年升高，對于扭轉(zhuǎn)近幾年通貨緊縮的趨向起到一定的積極作用。 大陸的房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性的變化。市場消費(fèi)主體由單位購買向個(gè)人購買轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了“散戶時(shí)期”，居民需求趨向多元化、高品位，住房的供給方式發(fā)生變化，住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)將從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)規(guī)模將從傳統(tǒng)模式向生態(tài)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。因此，房地產(chǎn)業(yè)要在新的高度、更深層次不斷探索創(chuàng)新發(fā)展的思路。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成因分析這幾年的房地產(chǎn)快速發(fā)展有兩大成因：中國大陸居民己進(jìn)入第四次消費(fèi)浪潮，即以住房消費(fèi)為主的時(shí)期。中國大陸居民的消費(fèi)特點(diǎn)之一是排浪式消費(fèi)。自80年代以來圍繞中國大陸居民的若干消費(fèi)熱點(diǎn)形成了三次消費(fèi)浪潮，有力地推動(dòng)了當(dāng)時(shí)有關(guān)消費(fèi)品的生產(chǎn)。從90年代起中國
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