【正文】 前言　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。　　1 研究概述　　 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史　　我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米?！　“耸甏郧?，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經(jīng)濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構(gòu)的進入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。　　形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應(yīng)當前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟形勢和人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求。　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理?！　?研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將會在新世紀面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)?！　∫环矫?，個體消費者已成為我國房地產(chǎn)市場的消費主體，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、消費者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，　　使全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運作經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力?！　‰S著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進軍國內(nèi)市場，將會給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場競爭格局將會發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場危機意識，強化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競爭力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷開拓市場、占領(lǐng)市場，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展?！　∫虼?， 探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟所帶來的高層次競爭，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題?！　? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題　　 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場類型和消費者產(chǎn)品和科技進步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點:(一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降。(二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強吸引力(三是資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增(四是房地產(chǎn)項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長(五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低?！　氖袌鲱愋秃拖M者角度來說，房地產(chǎn)市場正由生存消費型轉(zhuǎn)向投資消費型。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴展。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應(yīng)當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉(zhuǎn)型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產(chǎn)的消費需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因為改善人們居住條件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內(nèi)實現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產(chǎn)投資增幅及消費速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生)泡沫?！　漠a(chǎn)品和科技進步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨勢。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)建材業(yè)設(shè)計業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準大大提高，全行業(yè)明顯進步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。 整個房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐妗?專業(yè)咨詢代理機構(gòu)的市場不斷擴大?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實力，但相對“ 小、散、差”的特點并沒有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)僅有349家?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項目規(guī)模小，，銷售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。　　房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營風險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應(yīng)的連鎖反應(yīng)?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展?！　∽鳛楝F(xiàn)代經(jīng)濟的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個人財產(chǎn)或法人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現(xiàn)代