【正文】 世界與中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 1 (郎咸平)郎咸平教授：各位親愛的來賓大家上午好?！　〗裉旌芨吲d能夠來到合肥和各位同仁談我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念，我一進(jìn)來就看到這個(gè)標(biāo)語：“風(fēng)流倜儻先鋒郎”，我在國內(nèi)混了這么多年、出席了很多場(chǎng)合活動(dòng)。這還是對(duì)我極高的評(píng)價(jià)，我感到非常榮幸！現(xiàn)在開始我的演講：首先，各位關(guān)不關(guān)心你們所投資的地產(chǎn)泡沫問題？其次，你們關(guān)不關(guān)心股市泡沫的問題？第三，你們關(guān)不關(guān)心你的寶貝兒女上了大學(xué)找不到工作的問題？第四，你關(guān)不關(guān)心最近雞肉、雞蛋等價(jià)格上升的問題？　　這幾個(gè)問題是目前民生最為關(guān)注的問題，這四項(xiàng)問題基本上都來自于同一個(gè)根，要同時(shí)解決這四項(xiàng)問題，就必須首先要徹底了解到底我們這個(gè)經(jīng)濟(jì)是怎么回事？　　有很多人問我：郎教授股市、樓市這么好，是不是老百姓應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心。在我回答之前，我想請(qǐng)問各位你們對(duì)中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有信心嗎？　　我可以幫你們回答：在你們內(nèi)心深處可以用四個(gè)字表達(dá)你們的看法━━焦躁不安。股價(jià)漲了你緊張，股價(jià)跌了你更緊張?！　∷越裉煳业难葜v主題：“到底什么決定了我們地產(chǎn)價(jià)格？”　　更讓我感到震驚、震撼的是，政府的宏觀調(diào)控不但對(duì)房產(chǎn)價(jià)格、股市價(jià)格沒有太大的幫助，反而推波助瀾。上午宏觀調(diào)控，下午房?jī)r(jià)大漲。為什么宏觀調(diào)控對(duì)我們的地產(chǎn)跟股市沒有太具體的作用呢？這一點(diǎn)我相信也已經(jīng)在各位心中畫上了一個(gè)非常大的問號(hào)?！　〗裉煳覝?zhǔn)備從“房地產(chǎn)”作為切入點(diǎn)?！　∥覀冎袊?8年的改革開放，其目的是推行中國的市場(chǎng)化。可是我想請(qǐng)問各位，你認(rèn)為，以房地產(chǎn)為例，我們中國真正做到的市場(chǎng)化，中國的各項(xiàng)改革開放走到今天，基本上都是供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足，而需求面市場(chǎng)化嚴(yán)重過多。　　我今天準(zhǔn)備從供給面和需求面分別來談一談，我們的樓市是怎么回事?！　∥覟槭裁凑f“樓市的供給面是市場(chǎng)化不足”呢？大家想一想，房地產(chǎn)成本怎么來了？談到房地產(chǎn)成本，你就要想到，房地產(chǎn)的特征。房地產(chǎn)的特征我認(rèn)為有三大項(xiàng)：一、有兩大核心資源━━土地開發(fā)權(quán)以及銀行信貸權(quán)。這兩個(gè)權(quán)力基本上操縱在政府的手上，只要在政府的手上就有“尋租”的可能。二、地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)流程管理。就是從立項(xiàng)到最后起碼有100多個(gè)環(huán)節(jié)，這環(huán)節(jié)里面每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要政府蓋公章，每蓋一個(gè)公章就有可能出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。這100多個(gè)公章的積累造成了非常大的尋租空間，拉升它的產(chǎn)業(yè)成本。三、地方政府的賣地心態(tài)。我要請(qǐng)各位拿政府的賣地和全世界的各種價(jià)格比較，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國的地價(jià)漲幅是全世界最快的，而且只漲不跌，這種只漲不跌的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本身就不正常。這種只漲不跌的指標(biāo)給我們地產(chǎn)成本帶來什么樣的壓力呢？那就是在所謂的公開競(jìng)價(jià)之下，土地價(jià)格飛漲；這樣就加大了構(gòu)建成本?！　∥业挂磫栆粋€(gè)問題：你賣地，地價(jià)如此之飛漲，這個(gè)地是屬于誰的？這個(gè)地是屬于我們?nèi)w老百姓的，但是地方政府賣了地之后，我想請(qǐng)問你這個(gè)錢去了哪里？這個(gè)錢基本上被變?yōu)榈胤降呢?cái)政收入，因此在很多地方，地方政府肥得流油，但是你怎么用這個(gè)錢？你有沒有“取之于民，還之于民”呢？你有沒有取之于地產(chǎn)，還之于地產(chǎn)？很多地方是沒有的。所以，老百姓平白承擔(dān)了高價(jià)土地的成本，但是缺乏政府對(duì)老百姓的回饋。這個(gè)錢地方政府拿去做什么用途呢？包括地方的基礎(chǔ)建設(shè)，包括蓋辦公大樓，當(dāng)然更包括形象工程、政績(jī)工程等等?？墒沁@些錢沒有替老百姓創(chuàng)造更好的居住條件。但是，這三項(xiàng)成本。我重復(fù)一下：一、兩大核心資源。二、長(zhǎng)流程管理。三、政府賣地。這三項(xiàng)措施迅速飆升了房?jī)r(jià)。今天以上海為例，就算是以成本價(jià)來賣房子的話，不管內(nèi)環(huán)、外環(huán)房?jī)r(jià)都是一萬多以上。這種成本居高不下根本不可能靠單純的宏觀調(diào)控壓下來，因?yàn)橥恋乇旧砭秃苜F?？墒俏覀円恢睕]有看清事情的本質(zhì)，這個(gè)本質(zhì)就是地方政府處理事情的本質(zhì)就是錯(cuò)的。沒有把土地的收入款取之于民，用之于民，這是問題。我為什么接受這里的演講，和各位談這個(gè)話題？我最近在全國各地循環(huán)演講，這個(gè)課題非常嚴(yán)重，我必須以我的演講督促地方政府理解━━政府的行政目的是提供給老百姓一個(gè)公正、公平的平臺(tái)，而不是簡(jiǎn)單的增加財(cái)政收入。因此你的目標(biāo)在“十七大”之后不要再以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，我也相信中共中央會(huì)以環(huán)境污染、房?jī)r(jià)、居住條件、下崗工人，等等問題作為衡量干部的標(biāo)準(zhǔn)，和過去已經(jīng)不一樣了。為什么地方政府那么熱衷賣地呢？那就是政策的誤導(dǎo)，那就是地方政府以GDP為施政目標(biāo)。賣地本身就是錯(cuò)誤的。假設(shè)一個(gè)地方政府上臺(tái)之后，他什么事情都不要做，他只要賣地就可以了，賣一塊地GDP上升一塊，如果賣地的價(jià)格越高，GDP上升的越快。這也是為什么各地政府賣地。這樣的一種結(jié)果性的問題，使得我們成本不會(huì)下降。除非你能夠改變這種心態(tài)，否則土地價(jià)格一定是居高不下。不但居高不下，而且漲幅態(tài)勢(shì)不可想象，一直到最后就牽扯到了執(zhí)政意識(shí)形態(tài)的問題。　　在“十七大”前夕，我相信大家一定很好奇，到底我是什么觀點(diǎn)？這三項(xiàng)因素造成土地成本大幅上升，所以在座的老百姓要問我了，這么貴的成本、這么貴的房屋，為什么有人會(huì)去買？這個(gè)問題問的太經(jīng)典了。我想請(qǐng)問你，你講買不起，為什么有人買得起？那就要從我們的地產(chǎn)需求面來看。我們知道，地產(chǎn)的需求面是非常特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。我可以這么講，中國地產(chǎn)的需求面是全世界獨(dú)一無二。我經(jīng)過幾個(gè)月的調(diào)研，終于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果，我想請(qǐng)問在座的民營企業(yè)家，當(dāng)你做生意賺一筆錢之后，下一步是準(zhǔn)備辦綠卡還是繼續(xù)做投資。你們不好意思講，我?guī)湍銈冎v；你可能想辦綠卡，因?yàn)槟銓?duì)未來投資環(huán)境信心不夠。我再請(qǐng)問在座的民營企業(yè)家，你最近做生意賺的錢，和你買的別墅賺的錢哪個(gè)高？你會(huì)發(fā)現(xiàn)兩年以前不小心買的豪華別墅，一轉(zhuǎn)眼就賺了一兩千萬，你做的這個(gè)行業(yè)，辛辛苦苦的做了幾年每年5%的回報(bào)率，而且我們的匯率不斷上升，你的5%變成2%、3%。企業(yè)不好做，搞搞股票、搞搞地產(chǎn)多好啊。你為什么有這種心態(tài)？因?yàn)橹袊顿Y的環(huán)境惡化，使得我們大家應(yīng)該投資的錢不投資，而大量積累。按照我個(gè)人的認(rèn)為，這個(gè)大量的錢去了哪里？而且這個(gè)大量積累的比例有多大？按照我的研究結(jié)果顯示，我們民營企業(yè)家的投資意愿，不到先進(jìn)國家的20%，這個(gè)百分之八九十的閑置資金去了哪里？這是第一個(gè)?！　〉诙?，就是我們溫家寶總理所講的“今天的中國大面積的腐敗”。我再請(qǐng)問各位，這個(gè)“大面積的腐敗”，貪污受賄款的一大筆錢去了哪里？它不會(huì)憑空消失?！　〉谌?，（國外的資本）到了中國去了哪里？還有你的朋友，你的父母手上拿儲(chǔ)蓄款去放在哪里？　　我剛剛講的這幾股資金，一旦匯集在一起就會(huì)形成中國從未有過的“虛靡資金”。這個(gè)“虛靡資金現(xiàn)象”是我的提出的，只有這個(gè)“虛靡資金現(xiàn)象”才能對(duì)我今天演講的主題，做一個(gè)很圓滿的回答。這個(gè)錢打到哪里哪里就倒，打到樓市、樓市泡沫。這股“虛靡資金”的出現(xiàn)造成了地產(chǎn)需求面市場(chǎng)化“太度（過度）”，因此“虛靡資金”一起來推動(dòng)成本上升，兩股扭曲的市場(chǎng)化現(xiàn)象糾結(jié)在一起房?jī)r(jià)居高不下，一般老百姓再也買不起房了。　　你聽我這么一講，我相信每一位來賓的心里都豁然開朗了。其實(shí)就是這么一回事。所以請(qǐng)各位注意，地產(chǎn)的需求面是“虛靡資金”，其原因是地方投資環(huán)境的惡化和大面積的腐敗所造成的。那么地產(chǎn)的供給面，也會(huì)因?yàn)椤叭?xiàng)因素”提高構(gòu)建成本。這些因素和宏觀調(diào)控的金融變速是不相關(guān)的，你也很難透過宏觀調(diào)控來控制住這種供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足，以及需求面市場(chǎng)化嚴(yán)重過度的現(xiàn)象。而且結(jié)果呢，就是房?jī)r(jià)居高不下?！　∥以俑嬖V各位，我的理論不但和一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不同，甚至和教科書也不一樣。原因在哪里呢？原因是我真正經(jīng)過一番精心調(diào)研組織得出來的。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果我講的是對(duì)的。那么我們投資經(jīng)營環(huán)境越惡劣、腐敗越嚴(yán)重，股價(jià)就越好、房?jī)r(jià)就越高。你們說這種現(xiàn)象是正常的嗎？我對(duì)此現(xiàn)象憂心重重，所以我才在各場(chǎng)房地產(chǎn)研討會(huì)來表達(dá)我的觀念。這種現(xiàn)象非常值得各位警醒?！　∥医o各位舉個(gè)例子：我前一陣子去成都演講。成都市領(lǐng)導(dǎo)告訴我?guī)讉€(gè)數(shù)字：成都市的房?jī)r(jià)是五六千一平方米。當(dāng)時(shí)我就問：你們預(yù)估一下外來資金購屋的比例是多少？當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)回答是：大概50%吧。一個(gè)多月前，我又去了重慶市演講，重慶市當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)比合肥還要低：（2900多）一平米。當(dāng)時(shí)我在重慶說：重慶市的房?jī)r(jià)當(dāng)前是沒有泡沫?？墒?，在演講的最后，我提醒了重慶市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。我說現(xiàn)在是沒有泡沫，只要“虛靡資金”一進(jìn)來房?jī)r(jià)立刻泡沫。話音未落，言猶在耳，重慶市就做了相應(yīng)的措施。創(chuàng)造一個(gè)特區(qū)概念，特區(qū)概念一出來，大量“虛靡資金”涌入，一個(gè)月之內(nèi)房?jī)r(jià)就會(huì)有泡沫。難道你說成都領(lǐng)導(dǎo)，或者是重慶領(lǐng)導(dǎo)它希望房?jī)r(jià)上升嗎？他不希望，我也相信合肥的領(lǐng)導(dǎo)也不希望房?jī)r(jià)上升，也希望大家能夠“居者有其屋”。但是我要告訴各位，今天房地產(chǎn)的上升已經(jīng)不是地方政府能夠控制得住的，那是一種全國性的資金流竄現(xiàn)象，這種資金打到哪里哪里就有泡沫。所以，到這個(gè)時(shí)候，你才能理解，為什么我一再呼吁“中央政府要改善投資環(huán)境”，或者說是要大力反腐，這才是問題的根本。營商環(huán)境的惡化，這幾年中國是特別明顯。我相信每一位在座的小老百姓都深切的感受到，每一位民營企業(yè)家也應(yīng)該能夠感受得到。另外，世界500強(qiáng)也感受得到?！　≡诮衲辍皟蓵?huì)”期間，世界500強(qiáng)在香港發(fā)表聲明。因?yàn)閮蓵?huì)通過的“兩稅合一”的方案，世界500強(qiáng)在香港發(fā)表聲明，他們的觀點(diǎn)很清楚。他們說：他們同意也支持政府的“兩稅合一”政策。因?yàn)樗麄冋f外商確實(shí)不該享有優(yōu)惠，因?yàn)檫@是公正公平的。但是下一句話出來了：世界500強(qiáng)呼吁政府給他們提供一個(gè)公正公平干凈的營商環(huán)境。他為什么要呼吁這個(gè)呢？因?yàn)槲覀兊挠采汰h(huán)境在這幾年內(nèi)迅速的滑坡，滑坡的結(jié)果是擠壓出大量的“虛靡資金”導(dǎo)致而成。這種現(xiàn)象構(gòu)成了今天房地產(chǎn)的特色。房地產(chǎn)供給面的成本上升，加上“虛靡資金”上竄，使得各地房?jī)r(jià)一發(fā)而不可收拾，而且速度之快是你不可想象的?！　∫陨钲诘貐^(qū)為例，短短的幾個(gè)月房?jī)r(jià)可以翻一番。你說這個(gè)正常嗎？今天下午如果有時(shí)間的話，我還愿意跟你們談一下，你們對(duì)于投資房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)應(yīng)該有什么樣的正確認(rèn)識(shí)。但是在我談下午的話題之前，你一定要對(duì)我上午講的話題有深刻的理解。下午你們不準(zhǔn)問我：朗教授哪支股票可以買。我只會(huì)跟你講像我剛剛講的這種。各位要注意，這兩種現(xiàn)象橫貫著我國28年的改革開放。所以這也是為什么我是第一個(gè)在2005年11月的時(shí)候在人民大會(huì)堂提出一個(gè)觀點(diǎn)：那就是房改之后住不起房、醫(yī)改之后看不起病、教改之后上不起學(xué)。（掌聲）　　郎教授：所以你以一個(gè)小老百姓的心態(tài)來看這場(chǎng)改革，這個(gè)小老百姓在很多年以前，在一個(gè)效益很差的國營企業(yè)做的時(shí)候，回家之后有個(gè)廠里配了個(gè)宿舍，他有了棲身之地。他的兒女考上了大學(xué)，北大、清華。如果他不舒服，可以到廠里面的醫(yī)務(wù)室去拿藥。雖然這個(gè)品質(zhì)很差，住房條件也不好，但是至少有個(gè)最基本的保障。退休之后每個(gè)月拿50塊、100塊退休金，打個(gè)小牌、喝個(gè)小酒，生活過的挺好。這就是前期改革的成功。到了后期改革看到很多的現(xiàn)象是什么呢？就是地方政府認(rèn)為某某國營企業(yè)效益太差，社會(huì)包袱重，賣給民營企業(yè)家，那么這個(gè)企業(yè)家讓所有的勞工強(qiáng)迫下崗，自己把工廠拆了，就地建高樓。然后把樓賣了，所有的錢中飽私囊。你知道這叫什么改革嗎？這個(gè)改革就是改革的社會(huì)成本由全社會(huì)承擔(dān)，就是把勞工推向社會(huì)，由社會(huì)去撫養(yǎng)、政府去撫養(yǎng)。這種改革也是為什么到了改革的后期會(huì)遭到老百姓的反對(duì)。你看國企改革以后，我剛才講的小老百姓下了崗。下崗之后房改，房子沒有了。然后醫(yī)改了，不能去拿藥了?！　∧阆瘳F(xiàn)在到醫(yī)院，首先問的問題已經(jīng)不是你哪不舒服？而是你帶了多少錢？根據(jù)你帶了多少錢來給你下藥。這就是改革后期。改革后期房改問題我已經(jīng)提過了，你知道醫(yī)生為什么要這么問話嗎？一切“以錢為綱”。那么至于看不起病死了呢？他無所謂，他賺了錢就好。大學(xué)提高收費(fèi)，以錢為綱。那么大學(xué)提高收費(fèi)，這筆錢去了哪里？是不是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)中飽私囊？在“以錢為綱”理念下，這些都不重要。那么地方政府以GDP為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，污染不管、住房也不管，等等這些都不管，這叫什么心態(tài)？還是“以錢為綱”。哦，原來這一切，股價(jià)、樓價(jià)，甚至我所謂的“虛靡資金現(xiàn)象”基本上都在90年代中期發(fā)生的。你知道發(fā)生的原動(dòng)力是什么嗎？那就是我們錯(cuò)誤的理解了鄧小平的“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為綱”的理論?！　∴囆∑皆凇笆粚萌腥珪?huì)”的時(shí)候提高：“放棄階級(jí)斗爭(zhēng)，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為綱”的理念。這就是鄧小平的偉大之處，他是第一次提出“撥亂反正”。撥什么亂？撥階級(jí)斗爭(zhēng)的亂。反什么正？反對(duì)不以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為綱”的正。但到了90年代后期，執(zhí)行的層面把“以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為綱”的理念扭曲成了“以錢為綱”。那么在“以錢為綱”的理念之下，地方政府抓GDP，其他什么都不重要，地價(jià)越高越好。然后賣地的錢又做什么呢？蓋大樓、修路、建橋。你不能說這樣做不對(duì)，這不是對(duì)不對(duì)的問題，而是發(fā)展的路子錯(cuò)了。地方政府也想為老百姓做事，但是在“以錢為綱”的理念之下，必然使得地方政府注重某種投資，尤其是基礎(chǔ)建設(shè)以及房地產(chǎn)投資。這種“以錢為綱”的理念，使得地方政府在推動(dòng)建設(shè)的時(shí)候，將我們社會(huì)資源大量的扭轉(zhuǎn)到了一些特定的部門。包括：地產(chǎn)、國企、基礎(chǔ)建設(shè)、形象工程、政績(jī)工程。難道不是這些嗎？資源大量的涌到了這些部門，其他部門缺資金。其他的部門是什么部門呢？民營企業(yè)是大多數(shù)。所以在“以錢為綱”的理念之下，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一個(gè)非常特殊的二元經(jīng)濟(jì)體系；也就是在任何時(shí)候，中國的經(jīng)濟(jì)是過熱和過冷同時(shí)存在。很多的媒體采訪專家學(xué)者說：您認(rèn)為現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)過熱嗎？或者您認(rèn)為過冷嗎？您看到這個(gè)報(bào)道的時(shí)候，如果某人說“過熱”或者是“過冷”，你就不要再看下去。中國的經(jīng)濟(jì)非常特殊，它同時(shí)“過熱”，同時(shí)“過冷”。過熱的原因是我們的資金被誤導(dǎo)到了某些特殊的工程，那么其他的就過冷。你一旦走到這一步，就必然產(chǎn)生它的必然結(jié)果：一、宏觀調(diào)控失效。二、通貨膨脹?！　∵@些也是各位目前所經(jīng)歷到的，而你發(fā)現(xiàn)經(jīng)過聽完郎教授演講之后全部都搞清楚了。　　你們肯定又好奇，為什么“二元經(jīng)濟(jì)”的必然結(jié)果，一定是宏觀調(diào)控失效，以及通貨膨脹必定發(fā)生呢？我想請(qǐng)各位思考五秒鐘，想一想為什么？　　這個(gè)話題很重要，你前面如果聽懂了，我的“虛靡資金”的概念，你再來理解一下現(xiàn)在的“二元經(jīng)濟(jì)體系”，你豁然開朗。你過去所有的疑惑，統(tǒng)統(tǒng)得到了解釋。　　“二元經(jīng)濟(jì)”指某些部門“過熱”，某些部門“過冷”?！　『?，我們談?wù)劦谝豁?xiàng)必然結(jié)果?！　∧蔷褪恰罢暧^調(diào)控必然失效”。%，你覺得提高利率會(huì)對(duì)