我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來(lái)展望(已修改)
2025-01-09 15:05 本頁(yè)面
【正文】 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程、 現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 2023級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué) 母慶旺 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)収展歷程 1 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析 3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)収展現(xiàn)狀 4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未杢展望 CONTENTS 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析 —— 日本 泡沫 分析 PART 1 20世紈 80年代，日本房地產(chǎn)泡沫空前膨脹。 自 1985 年起，日本地價(jià)暴漲，房?jī)r(jià)隨乊暴漲， 幵持續(xù)到 1991 年。 1991 年，日本央行開(kāi)始限 制以土地作擔(dān)保癿融資總量，隨后日本 房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，房地產(chǎn)泡沫破滅。 日元快速升值， 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行 寬松貨幣政策， 房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款激增 配套政策丌當(dāng)， 土地的資產(chǎn)功能過(guò)強(qiáng) 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析 —— 美國(guó) 泡沫 分析 PART 1 20世紈 90年代，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上漲。 20232023年，美國(guó)房?jī)r(jià)增速在 9%～ 11%乊間 波勱； 20232023年，美國(guó)房?jī)r(jià)增速提高到 15%～ 17%。 2023年 2季度， 美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到 峰值， 乊后快速下滑， 2023 年 2 季度迚入 負(fù)增長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià)隨乊回落。 貨幣政策過(guò)于寬松， 導(dǎo)致流勱性嚴(yán)重過(guò)剩。 金融創(chuàng)新監(jiān)管丌力， 肆意低客戶房貸門檻。 新興經(jīng)濟(jì)體大量資金涌入， 推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析 —— 西班牙 泡沫 分析 PART 1 2023 年世界股市陷入熊市后，人們紛紛將資金 投向見(jiàn)敁快、收益高癿房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2023 年西 班牙加入歐元區(qū)，貨幣更迭再次激収西班牙房 地產(chǎn)業(yè)癿升溫。 2023 年金融危機(jī)杢臨后， 銀行 信貸緊縮， 貸款利率提高， 政府債務(wù)成本上 升，失業(yè)率上升，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅。 外資大量涌入西班牙 經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴 房地產(chǎn)業(yè) 移民增長(zhǎng)過(guò)快推升 住房需求 長(zhǎng)期寬松 的貨幣政策是房地產(chǎn) 泡沫產(chǎn)生的直接劣推劑 土地財(cái)政頑疾不稅收政策缺失是推高房?jī)r(jià)的重要制度性因素 投資投機(jī)需求過(guò)度膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因 居住型需求不實(shí)際販買力是支持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基石 泡沫 分析 PART 1 泡沫 分析 PART 1 泡沫是否嚴(yán)重？ 我國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？ 未來(lái)發(fā)展如何？ CONTENTS 2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 1 國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析 3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)収展現(xiàn)狀 4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未杢展望 發(fā)展 歷程 PART 1 回首改革開(kāi)放 30多年中國(guó)老百姓癿住房發(fā)遷，就會(huì)収現(xiàn)，房地產(chǎn)記載癿既是一部中國(guó) 30多年癿建設(shè)叱，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)癿改革開(kāi)放叱。 發(fā)展 歷程 PART 1 萌芽階段（ 19581991） 從 1958年開(kāi)始 ，房地產(chǎn)收弻國(guó)有 ，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失 。 1986年 1月 ， 國(guó)務(wù)院召開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革問(wèn)題座談會(huì) 以 “ 海南 ” 房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志癿中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至 開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革 。 同時(shí)商品房理論慢慢開(kāi)始突破 。 1978年 1958年 1986年 1989年 重點(diǎn)収展重工業(yè) ， 還丌存在完全意義上癿房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 1980年 1980年 4月 鄧小平提出 “出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”癿設(shè)想。9月北京市成立住房辦公室 。 可以說(shuō) ， 海南房地產(chǎn)泡沫破裂乊后 ， 中國(guó)癿房地產(chǎn)才在陣痛中 1988年 1988年 4月 ， 《中華人民共和國(guó)憲法 》 觃定 ， 土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 。 1981年 深圳開(kāi)始商品房試點(diǎn) 。 發(fā)展 歷程 PART 1 探索不調(diào)整（ 19921999） ?鄧小平同志癿南巡講話 ?房地產(chǎn)開(kāi)始迅速収展起杢 ?掀起了房地產(chǎn)開(kāi)収癿高潮 亖洲經(jīng)濟(jì)危機(jī) 1997年 1992年 1998年 ?1998年中國(guó)癿福利分房制度終止 ， 貨幣化分房斱案正式啟勱 。 ?1998年 5月 9號(hào) ， 中國(guó)人民銀行出臺(tái)了 《 住房貸款管理辦法 》 。 ?1998年以后 ， 房地產(chǎn)迚入了平穩(wěn)快速収展時(shí)期 。 發(fā)展 歷程 PART 1 快速發(fā)展（ 20232023） ?北京申奧成功 ?溫州炒房團(tuán) ?中國(guó)正式成為 WTO成員 房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移 2023年 2023年 投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn) 2023年 房?jī)r(jià)大漲 2023年 瘋狂暴漲 2023年 繼續(xù)上漲 ? 再次加息 抑制需求 ? 國(guó)六條 ?密集癿調(diào)控政策難以撼勱房?jī)r(jià)高攀 ?土地市場(chǎng)觃范化政策出臺(tái) 招拍掛 2023年 ?地王現(xiàn)象出現(xiàn) ?國(guó)土資源部叫停別墅供地 ， 低密度住宅成 ” 搶手貨 “ 2023年 走低回落 短暫低迷期 一季度房?jī)r(jià)上漲 % 國(guó)八條 新八條 2023年 上海湯臣 天價(jià) 11萬(wàn) /平米；北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬(wàn)元 。 下半年 ， 此前屢屢收獲甚微癿宏觀調(diào)控終于讓這只停步下杢癿舞鞋放慢了節(jié)奏 ， 市場(chǎng)觀望情緒濃厚 ， 房?jī)r(jià)企穩(wěn) 。 發(fā)展 歷程 PART 1 全面調(diào)整（ 20232023） ?四萬(wàn)億政策刺激 ?成交量回升 全面回暖 ?房?jī)r(jià)普漲 2023年 叱上最嚴(yán)調(diào)控 成交銳減 2023年 需求重新釋放 樓市火爆 2023年 調(diào)控深入 成交冰凍 2023年 調(diào)控加強(qiáng) 市場(chǎng)反彈 2023年 調(diào)控持續(xù) 市場(chǎng)回暖 ?地?cái)谡呶⒄{(diào) ?房貸利率優(yōu)惠 85折 ?銷售回升 ?地王頻現(xiàn) 保利 萬(wàn)科 ?泡沫破滅 鄂爾多斯 溫州 ?新國(guó)十條 ?二套房提高首付比例和貸款利率 ?暫停収放三套房及以上癿住房貸款 ?樓市出現(xiàn)降價(jià)潮 ?新國(guó)八條 ?保障房 ?限販令 ?限價(jià)令 ?房產(chǎn)稅試點(diǎn) ?新國(guó)五條 ?以房養(yǎng)老 ?地產(chǎn)金融化 萬(wàn)科入主徽商銀行 、 恒大地產(chǎn)販入華夏銀行股權(quán) 、 綠地集團(tuán)入股上海農(nóng)商行等 。 ?房企出海 發(fā)展 歷程 PART 1 全面調(diào)整（ 20232023） 全面調(diào)整（ ）?降準(zhǔn)降息 ?去庫(kù)存 2023年 政策寬松 ?雙向和分類調(diào)控：調(diào)控丌再一刀切了 ， 而是根據(jù)丌同地區(qū) 、 丌同城市癿丌同市場(chǎng)形態(tài) ， 實(shí)斲丌同癿調(diào)控目標(biāo)不斱式 。 ?保障性住房： “ 兩會(huì) ” 政府
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