深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報告(已修改)
2025-05-22 12:39 本頁面
【正文】 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)30年代美國房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場的周期性變化，在階段上，同美國有特別相似之處。1993年底，深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現(xiàn)了商品房價格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢。無獨有偶，美國1929年房地產(chǎn)市場因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷，而另一方面缺房戶無力購買的供求畸型現(xiàn)象。美國當(dāng)時由于房地產(chǎn)業(yè)已開始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開始逐漸復(fù)蘇，隨之社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開始逐步有所好轉(zhuǎn)。實踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國際化建設(shè)，保障社會穩(wěn)定和城市居民的安居樂業(yè)都會產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性(一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實的必然要求目前，我國和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國6624萬平方米，深圳328萬平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。究其原因，是我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購房貸款和經(jīng)營性貸款的融資渠道或資金來源受房地產(chǎn)市場波動的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運行很難保證正常循環(huán)，這種“風(fēng)險”作用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說，已與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。如果現(xiàn)階段我們不對其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問題，而且從長遠(yuǎn)的觀點看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就‘死’，不調(diào)就‘亂’”的情況，在將來的發(fā)展中還會不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時間會更長，空置率會更高，缺房戶和資金積壓亦會更多。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力，由此也會產(chǎn)生一些社會的不安定因素。所以說，客觀現(xiàn)實要求我們必須加快對房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場的運作和發(fā)展。只有這個核心問題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。(二)有先進(jìn)的經(jīng)驗可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個共識：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無二級市場以及二級市場的完善程度，因為二級市場比一級市場具有更多的優(yōu)點：①能夠確保資金有正常流動的渠道；②資金流動更安全；③使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動。美國房地產(chǎn)金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前的實際來看，我們從美國房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點：①建立了二級市場；②在二級市場運行機(jī)制中設(shè)置了政府金融平衡機(jī)構(gòu)；③建立了二級市場的證券中介機(jī)構(gòu)。市場經(jīng)濟(jì)的金融理論認(rèn)為，這三點是世界市場經(jīng)濟(jì)國家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。通過研究比較和吸收借鑒美國成功經(jīng)驗，從我國和深圳具體實際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級市場雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計。順便說明一點，隨著資本的積累、財力的增加，我國和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場的實踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級市場多軌制”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。(三)深圳具備良好的試點基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過試點探索出一條成功的經(jīng)驗，為在全國建立有中國特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。(1)深圳是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的試驗場，對外開放的窗口，市場經(jīng)濟(jì)體制的基本框架已初步形成，城市國際化建設(shè)符合國際慣例。(2)深圳開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。(3)深圳房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大
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