【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：第一章 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。在本報告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認識和整體把握。廣義的房地產(chǎn)包括四個方面的涵義：，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財富的體現(xiàn)。它既包括了可見的、有形的房地產(chǎn)實體，又包含了寓于房地產(chǎn)實體之中的各種經(jīng)濟關(guān)系以及由此而形成的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。從房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)來看，土地可以獨立存在，形成獨立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨立存在，沒有土地，房屋就不能存在。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的開端。從房地產(chǎn)的價值構(gòu)成來看，房地產(chǎn)的價格分為地價和房價兩個部分，其中，地價是房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。從發(fā)展的觀點來看，地價在房地產(chǎn)總價值中所占的比重就會越來越高。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；，又有其商品、經(jīng)營屬性。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務部門。二、房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成，故無論從實物還是從權(quán)利狀態(tài)上，都可將房地產(chǎn)分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產(chǎn)，單純一塊空地也是一種常見的房地產(chǎn)投資形式。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。對于每一種存在形態(tài)，我們還可根據(jù)其用途不同進行細分，即：。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標準、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。指各種服務于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進行投資時多伴隨著相應的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標準廠房出售。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設的不同層面上對交易的一種分類。房地產(chǎn)一級市場，又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的交易。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預售等，均為二級市場。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當、拍賣等流通形式。當然，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產(chǎn)品特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品有著本質(zhì)區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產(chǎn)的特性。而房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)市場的特征以及房地產(chǎn)價格的特征，又主要取決于土地的特性。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時才會表現(xiàn)出來的。土地的自然特性主要有下列6點：。所謂承載力，就是負荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。土地的養(yǎng)力，就是供給植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營要素的價值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。土地的產(chǎn)品特性。土地為不可移動的物質(zhì)，這一特性使土地利用形態(tài)嚴格地受到位置的限制。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會經(jīng)濟位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級差地租。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨占性與有限性。一定面積的土地經(jīng)人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關(guān)的天然資源與生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟中，這項權(quán)利除獨占者外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享受。土地只要以普通的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價值永不會消失，故又稱為不可滅性或恒久性。其他物品，經(jīng)長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。個別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價值，有很大的差異，不如人工與機器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個別的環(huán)境，形成個別的性格。因此，土地不能實現(xiàn)完全的替代，致使土地市場不能實現(xiàn)完全的競爭，所形成的價格也受個別情況所左石。二、房地產(chǎn)業(yè)的基本特性周期性我國房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。房地產(chǎn)是典型的周期性發(fā)展行業(yè)，美國如此，中國也一樣。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復蘇的四個階段，但各國房地產(chǎn)周期的歷時不同。如美國，一個房地產(chǎn)發(fā)展周期長達十七八年，而香港只有七八年。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關(guān)系(%)資料來源：國家統(tǒng)計局我國自1984年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個發(fā)展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個周期有延長的趨勢；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，相應當?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。不動產(chǎn)的基本特性就是其地域性。地域的不可移動性必然帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產(chǎn)的過程必然是分散的。依賴于土地固定化，不可能像工業(yè)產(chǎn)品可以集中于某一點或幾點進行生產(chǎn)和組裝。■其生產(chǎn)的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時間占壓。即使可以用預售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大投入?！銎涞赜蛐缘牟町惐厝粫懿煌姆珊蜅l例制約。包括當?shù)卣畬ν恋睾头课莨偭康目刂坪凸芾?，也包括當?shù)啬茉椿A設施的供應，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制?！龇康禺a(chǎn)的市場供應必然由于土地的不可移動性將主要服務于土地所在地域之中，其市場的風險同樣受當?shù)卣?、人口、環(huán)境、購買力的限制。盡管可以部分吸引外來的資金和流動人口的購買力，但主要的對像仍以當?shù)貫橹?，并且無法出口和轉(zhuǎn)運消費?！龈鞯貐^(qū)的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會對物價及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風險。■房地產(chǎn)的地域差別同時帶來了地形、地理、地質(zhì)、溫度和環(huán)境差別，因此房地產(chǎn)也不可能像工業(yè)化、高科技的產(chǎn)品在研究室中預先研制和試驗。每個房地產(chǎn)項目都只能在決定土地的特定條件之后進行個體的設計。必須使其適應于當時當?shù)氐臈l件，并必須使其與當?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件。■房地產(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)品，是由整套服務相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務等相關(guān)設備相適應，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標準化、大規(guī)模生產(chǎn)?！龇康禺a(chǎn)的銷售后服務也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務過程，其不可移動性也必然使服務、維修附屬于土地本身而無法集中于某點或幾個點上。并且這種產(chǎn)品的替換周期極長約50100年，服務的固定性和長期性也使房地產(chǎn)商的發(fā)展必然地受到約束和限制。政府敏感性強，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的影響較大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，一個項目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)如果沒有足夠的財力，很容易由于融資問題而陷入困境。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實力雄厚的公司以降低風險，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。%。按建設部制訂的《城市住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計劃和2000年計劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達到10%左右。那時中國的房地產(chǎn)業(yè)就進入了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的序列了。實際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)具備了成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)三個必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會賴以發(fā)展的基本要素。經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，人們對住房的需求就越高。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)