【正文】 與和諧和國家，在住宅設計上也力求保持與自然的統(tǒng)一。一個是追隨歐美現(xiàn)代主義潮流，“沿著歐洲前進”，引進理性主義的住宅形式，以提高居住空間的合理性與舒適性；一個是對“日本的”傳統(tǒng)東西的追求，力求保持日本的傳統(tǒng)特色。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質(zhì)、噪音和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。其中經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動房地產(chǎn)業(yè)復蘇的主要動力。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。這也就是說，只要當時的布什總統(tǒng)批準，日本就可以通過賣掉東京而買下全美國。政府在實現(xiàn)最低居住水準的同時，提出了誘導性的居住水準，這種水準的居住面積比最低居住標準將近翻了一番。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強制執(zhí)行。3)政府預購權(quán)的保留政策政府預購權(quán)的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權(quán)在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預購這類土地。但是，政府仍然有權(quán)強制按市場基本價購買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個人，也可以是團體、公司等。德國的土地買賣大部分在私人中進行交易，不是政府的主要職責。每州設一處。土地估價局負責檢查土地購買價格。土地注冊局具體負責土地登記工作。地產(chǎn)局是地方法院的一個分支機構(gòu)，有上下隸屬關系。不動產(chǎn)交易包括不動產(chǎn)的買賣、出租、抵押交易等。由此可以看出德國房地產(chǎn)市場今后將更加趨于活躍。如按價值計算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。三、德國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析在德國，房地產(chǎn)已成為公民首選的投資項目。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。20世紀90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務)。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。優(yōu)惠折扣起點為房價的30%。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。以倫敦為例，不僅當?shù)氐臐撛谫彿咳藛T增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)在逐年上升。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價較高之列，各個城市不同區(qū)域間的房價也相差懸殊。目前，英國的平均房價為117206英鎊。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀80年代地產(chǎn)熱潮時的抵押貸款額的4倍。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。二、英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點分析4. 房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。，2002年內(nèi)94%的市場處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。不過，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計算，達到8,367億美元。面對飆漲的房價，越來越多的經(jīng)濟學家開始擔心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經(jīng)遭受安然丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴峻的形勢。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。其次，暖冬和少雪氣候為人們冬天出來看房買房提供了便利。迄今為止，房地產(chǎn)市場泡沫對美國消費還只是一個潛在的威脅。舊房銷售的上升也使住房價格繼續(xù)攀升。目前的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。美國家庭中財富價值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價值是股票價值的4倍。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢在持續(xù)惡化。鑒于此，與房地產(chǎn)開發(fā)風險相對稱的盈利水平理應高于其他一般行業(yè)。雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風險性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風險聚集特性?？傮w收入處于比較低的水平。圖3 歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢圖 單位：元／股資料來源：證券時報，%，；同時房地產(chǎn)上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，%%，下降了40個百分點。由此可以看出，我國商品房價格構(gòu)成中，地價及稅費成本過高，開發(fā)商的回報也遠遠高于社會平均利潤率。3)建安工程費：3300萬元，管理費82萬元，共3382萬元。4)利潤。2)稅費成本。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負增長），房地產(chǎn)業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。宏觀經(jīng)濟已步入一個相對溫和、中速、持久的增長通道。同時，%左右，經(jīng)濟較發(fā)達的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟發(fā)達的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。房地產(chǎn)已被公認為消費的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動消費方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會得到政策持續(xù)的扶持與投入。2002年。隨著市場機制在住房資源配置中的基礎性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認的拉動國民經(jīng)濟作用最大的產(chǎn)業(yè)。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關行業(yè)150170元的消費，其在國民經(jīng)濟中的重要地位是顯而易見的。而要達到這樣一個要求至少要十年。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結(jié)婚人數(shù)980萬對，農(nóng)村到城市打工人口7400萬，這些都構(gòu)成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設施。房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)具備了成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)三個必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會賴以發(fā)展的基本要素。%。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)?！龇康禺a(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)品，是由整套服務相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務等相關設備相適應，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標準化、大規(guī)模生產(chǎn)?！龈鞯貐^(qū)的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會對物價及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風險?！銎涞赜蛐缘牟町惐厝粫懿煌姆珊蜅l例制約。地域的不可移動性必然帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產(chǎn)的過程必然是分散的。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關系關聯(lián)性。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。土地的產(chǎn)品特性。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關系時才會表現(xiàn)出來的。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的交易。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標準廠房出售。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務性勞動。從房地產(chǎn)的價值構(gòu)成來看，房地產(chǎn)的價格分為地價和房價兩個部分，其中，地價是房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。房地產(chǎn)是具有極大價值的財產(chǎn)，是財富的體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：第一章 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。廣義的房地產(chǎn)包括四個方面的涵義：，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的開端。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。這類房地產(chǎn)的服務范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。這種形式的房地產(chǎn)進行投資時多伴隨著相應的工業(yè)其他投資。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。當然，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價值。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營要素的價值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。在市場經(jīng)濟中，這項權(quán)利除獨占者外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享受。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。二、房地產(chǎn)業(yè)的基本特性周期性我國房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。如美國，一個房地產(chǎn)發(fā)展周期長達十七八年，而香港只有七八年。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個周期有延長的趨勢；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。不動產(chǎn)的基本特性就是其地域性。即使可以用預售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大投入。盡管可以部分吸引外來的資金和流動人口的購買力，但主要的對像仍以當?shù)貫橹鳎⑶覠o法出口和轉(zhuǎn)運消費。必須使其適應于當時當?shù)氐臈l件，并必須使其與當?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件。政府敏感性強，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的影響較大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。實際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。目前，參考國際上的標準，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但改善了群眾生活，推動了城市化進程，而且拉動了建材、建筑、裝飾、物業(yè)管理等多項產(chǎn)業(yè)，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進了就業(yè)。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重越來越高，住宅投資波動對宏觀經(jīng)濟的影響越來越大，成為保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)的發(fā)展也刺激了消費信貸，2001年，57%的購房款來自消費信貸，%%。中國經(jīng)濟的拉動力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權(quán)重。因此，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以帶動其它相關產(chǎn)業(yè)，是國家保持國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。與此同時，中國已經(jīng)結(jié)構(gòu)性地進入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)階段，這一階段的長度為8年10年。由于房屋是一種有別于其它商品的耐用消費品，百年老屋比比皆是，因而住房