【正文】 際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設施單一落后。2022 By SINOTRUST Management Consulting 40 ?抓住商業(yè)房地產的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么 ?商業(yè)設施建設在東灘的地位 ?東灘開發(fā)的實質和盈利模式 ?商業(yè)房地產的實質和盈利模式 ?與傳統(tǒng)房地產業(yè)的區(qū)別 ?促成的知識經營平臺的建設 ?商業(yè)房地產可實現(xiàn)資源移植 進軍商業(yè)房地產的意義 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 39 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！ 東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施。進軍商業(yè)房地產開發(fā)將促成知識經營平臺的建立 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 37 東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產業(yè)平臺，商業(yè)房地產開發(fā)同樣需要整合價值鏈。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經營者進駐從事商業(yè)經營，并通過統(tǒng)一的管理、服務使商業(yè)房地產和其所在區(qū)域地產不斷升值！ 確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷 統(tǒng)一規(guī)劃 商業(yè)房地產 零售業(yè)態(tài)產業(yè)平臺 出售出租 零售經營者入駐 地價提升 市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理 商業(yè)管理 較好的經營效益導 致房價和地價提升 商業(yè)房地產開發(fā)的實質是建立多種零售業(yè)態(tài)經營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 34 東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產業(yè)（生態(tài)農業(yè)、旅游業(yè)、知識產業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內產業(yè)經營，通過地產出售和部分房地產出租出售獲取收益！ 建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施 統(tǒng)一規(guī)劃 東灘 區(qū)域產業(yè)平臺 招商引資 產業(yè)經營 地價提升 市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持 統(tǒng)一管理 較好產業(yè)效益導致地價提升 東灘開發(fā)的實質是建立適合多產業(yè)經營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產和房產出售出租 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 33 東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利 以地養(yǎng)地、賬面盈利 土地折股、股權收益 內外土地聯(lián)動開發(fā) 免租開發(fā)、賬面盈利 自行開發(fā)、項目獲利 土地轉讓獲取收益 商業(yè)房地產的開發(fā)模式 確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求 人流匯聚之處必產生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產價值！ 市政和公共設施在房地產開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。2022 By SINOTRUST Management Consulting 31 對全球生態(tài)化進程的貢獻 ?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用 ?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路 ?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模式 東灘開發(fā)意義重大 對中國城市化建設的推動 ?建設健康優(yōu)質生活模式小城鎮(zhèn)，探索農村城市化問題 ?發(fā)展農業(yè)服務業(yè)，探索農業(yè)產業(yè)化運作模式 ?大力發(fā)展第三產業(yè)，探索農民非農化的發(fā)展模式 對長江三角洲發(fā)展的促進 ?長江三角洲的經濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道 對上海國際化進程的推進 ?東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動 應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經驗資源 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 29 目 錄 ?商業(yè)房地產發(fā)展環(huán)境概述 ?進軍商業(yè)房地產的意義 ?商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標 ?商業(yè)房地產行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產的核心競爭力 ?商業(yè)房地產發(fā)展模式 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融于房地產開發(fā)之中。發(fā)展預拌、泵送混凝土技術，采用膠合板或全網柜膠合板模板，推行新型腳手架。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質量認證，禁用“三無”建材。 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購物中心 (SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質量快速下降等。 在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮? 012341993 2022 2022年均增長率％ 我國社會消費品零售總額趨勢 單位：萬億元人民幣 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。 2022年，由于國家采取以擴大內需為主拉動經濟增長的方針，國內消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。 精神樂園 生活中心 購物中心 連鎖超市 顧客一站式購物和集購物、休閑、娛樂為一體的消費習慣的變化為連鎖超市和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 基本需求 吃喝玩樂 生活精神樂園 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 把文化做成特色 從物質演化到精神 發(fā)展連鎖超市和購物中心要強調科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。2022 By SINOTRUST Management Consulting 25 顧客消費習慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析 購物中心的服務形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。 ? 辦公樓市場供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經濟發(fā)達城市。 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 23 我國商業(yè)房地產開發(fā)面積增長狀況 1997~2022年我國商業(yè)房地產開發(fā)面積增長率分別為 %、 %、 % 1 4 6 2 . 51 9 3 8 . 62 1 9 8 . 5 63 0 3 4 . 7 705 0 010001 5 0 020222 5 0 03 0 0 03 5 0 01 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2022單位：萬平方米 商業(yè)房地產的開發(fā)面積的大幅度增長，體現(xiàn)了商業(yè)房地產的增長潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產項目的開發(fā)。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件 6. 中國房地產企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；⑵放苹? 7. 現(xiàn)階段我國房地產行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率開始加大 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 21 房地產行業(yè)分析結論 1. 我國房地產業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。2022 By SINOTRUST Management Consulting 19 規(guī)?；漠a業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭 先進的物業(yè)管理模式 營銷網絡 專業(yè)化、人性化的服務理念 雄厚的資金實力 外資公司優(yōu)勢是否漸增 是 本土企業(yè)重新塑造核心競爭力 否 走聯(lián)合之路 擴大融資渠道 更新經營理念 政府背景 優(yōu)勢 天然的地區(qū)優(yōu)勢 本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯 面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產企業(yè)應該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn) 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 房地產金融業(yè)將更加完善，對推動房地產和商業(yè)房地產的發(fā)展起積極推動作用。商業(yè)房地產的租、售價格將穩(wěn)中有升。 房地產供給將向多元化發(fā)展，住宅供應體系將包含商品住宅、經濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產產品，商業(yè)房地產將會穩(wěn)定增長。房地產開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。預計 5年后會剩下2022家左右，形成 100個 左右經營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經營的大企業(yè)。 全國房地產企業(yè)個數(shù)0500010000150002022025000300001997 1998 1999 2022 2022企業(yè)總數(shù) 內資企業(yè) 港澳臺企業(yè) 外資企業(yè)2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。全國一半以上的房地產開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。 2022/6/4 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 15 全國房地產行業(yè)增長情況分析 22182 9 5 1 3 0 2 64 5 1 505 0 010001 5 0 020222 5 0 03 0 0 03 5 0 04 0 0 04 5 0 05 0 0 01 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2022房地產業(yè) 單位: 億元 全國房地產行業(yè)銷售額增長狀況 : 19972022年全國房地產每年銷售額增長分別是 %、 %、 %， 從增長趨勢分析房地產業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭 ,市場對房地產的需求仍處于一個上升通道 ,從銷售額分析 :已經占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經濟的支柱產業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產業(yè)中運營，有必要適時地根據國內經濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調整公司在商業(yè)房地產業(yè)的投資策略。 5 0 %0%5 0 %1 0 0 %1 5 0 %200%1 9871 9891 9911 9931 9951 9971 9992001房地產投資增加比率固定資產投資增加比率過熱期 復蘇期 調整期 19872022年固定資產投資與房地產投資增長率統(tǒng)計分析 與宏觀經濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領先于宏觀經濟增長而衰退遲于宏觀經濟，體現(xiàn)了先導經濟的特點。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2022