【正文】 展有著雙重，即正負(fù)兩方面的影響，合作與競(jìng)爭、利益與風(fēng)險(xiǎn)共存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在。 綜上所述，加入WTO，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，我們將充滿信心地迎接房地產(chǎn)發(fā)展的又一個(gè)春天。目前我國全社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革和其他相關(guān)行業(yè)體制改革還不到位，缺乏良好內(nèi)外部環(huán)境和與改革相配套的有效政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)改革困難較大。包括對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)組織建立嚴(yán)格的自律機(jī)制，在政府授權(quán)監(jiān)督下，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自我封閉管理模式的研究。如何在房地產(chǎn)業(yè)管理制度建設(shè)中，完成政府和行業(yè)協(xié)會(huì)職能的轉(zhuǎn)變和重新定位是房地產(chǎn)業(yè)改革面臨需要解決的主要問題之一。 ，缺乏應(yīng)有的公平競(jìng)爭的良好市場(chǎng)環(huán)境如何建立以法制手段、經(jīng)濟(jì)手段以及必要的行政手段相結(jié)合的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)改革面臨需要解決的主要問題之一。因此，如何建立符合WTO原則的統(tǒng)一開放、公開公正、競(jìng)爭有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)秩序問題是對(duì)政府市場(chǎng)監(jiān)管能力的又一考驗(yàn)，是政府職能是否到位的重要標(biāo)志。因此，如何建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制原則，并與WTO管理規(guī)定接軌的房地產(chǎn)業(yè)管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)改革面臨需要解決的主要問題之一，其中包括對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制房地產(chǎn)業(yè)管理制度理論和體系構(gòu)成等方面的研究。入世后，隨著房地產(chǎn)外企的加盟，加之進(jìn)口關(guān)稅的調(diào)低，國外的新技術(shù)、新工藝、新材料大量運(yùn)用于國內(nèi)的房屋建設(shè)，從而使我國的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向科技密集型的迅速轉(zhuǎn)變。 （八）住宅建設(shè)的科技含量會(huì)有較大提高 目前我國住宅產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展的初期階段，屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。入世后，國外管理先進(jìn)、信譽(yù)優(yōu)良、運(yùn)作規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)將會(huì)進(jìn)入中國與國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)爭奪房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，這對(duì)國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)的生存構(gòu)成威脅。從整體上看，目前我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)透明度不夠。 （七）對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的影響 房地產(chǎn)中介市場(chǎng)包括房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估、抵押登記、擔(dān)保、保險(xiǎn)、中介代理、信息咨詢以及糾紛仲裁等方面。加速推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)是必由之路。這種體制上的弊端，使物業(yè)管理者與業(yè)主的矛盾日益加劇，在物業(yè)管理方面問題的投訴，已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)問題。這種建、管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （六）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的沖擊 我國的物業(yè)管理企業(yè)，從1981年3月10日第一家公司在深圳成立，到去年底總數(shù)已超過兩萬家，從業(yè)人員超過200萬。再次，從行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，開發(fā)商所承擔(dān)的政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等往往高于其它行業(yè)，因而它所要求的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就相對(duì)高于其它行業(yè)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，高檔物業(yè)需求的增加，國外企業(yè)的進(jìn)入，土地成本上升成定局。 首先，從土地成本來看，開發(fā)價(jià)格堅(jiān)挺，下降空間不大。毫無疑問，房屋建筑成本降低會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定的影響，但房價(jià)不是單純由建筑成本決定的，它包括多方面的因素，以往對(duì)房價(jià)起主要作用的因素是土地成本，建筑成本，供求關(guān)系及相關(guān)稅費(fèi)等。近幾年來，住房貨幣化的發(fā)展有利于改變我國房地產(chǎn)業(yè)長期以來政企不分、責(zé)權(quán)不明、包袱過重、資金不足、經(jīng)營不佳、管理不善等問題，隨著我國加入WTO，更多的外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們憑借著資本、技術(shù)、管理、人才等方面的優(yōu)勢(shì)參與我國市場(chǎng)競(jìng)爭，在這種實(shí)力懸殊的競(jìng)爭中，國內(nèi)企業(yè)無疑將受到強(qiáng)烈沖擊。對(duì)國內(nèi)企業(yè)來說，競(jìng)爭壓力增加，但優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢(shì)將增強(qiáng)；而作為弱勢(shì)企業(yè)、弱勢(shì)項(xiàng)目來說，對(duì)手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢(shì)，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。房地產(chǎn)適用土地資源大大增加。 （三）通過對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，如建筑業(yè)，制造業(yè)等，間接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生作用 房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，作為房地產(chǎn)業(yè)的一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、材料工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)度，入世后其競(jìng)爭也將日趨激烈，這些變化也會(huì)更大程度上的間接作用于房地產(chǎn)業(yè)。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求。 （二）宏觀上通過對(duì)國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面的影響，進(jìn)而作用于房地產(chǎn)業(yè) 加入WTO后，中國將降低關(guān)稅，更加開放國內(nèi)市場(chǎng)，這有利于擴(kuò)大出口和吸引投資，并直接對(duì)中國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。國土資源部也出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定全國范圍內(nèi)的商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。從筆者所在的城市來看，政府已經(jīng)制定土地出讓管理辦法，今后一律實(shí)行招標(biāo)拍賣。二、入世后我國房地產(chǎn)受到的影響WTO的宗旨、原則及相關(guān)協(xié)議的約束范圍幾乎涵蓋所有可貿(mào)易的產(chǎn)品和服務(wù)，它將通過以下八個(gè)方面對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響： （一）土地使用權(quán)出讓方式的變化 我國土地使用權(quán)出讓方式不透明，除個(gè)別城市外，大多數(shù)屬于協(xié)議出讓，而國外普遍采取的是市場(chǎng)化的招標(biāo)競(jìng)拍出讓方式。要積極參與國際房地產(chǎn)品牌市場(chǎng)的競(jìng)爭。 加入WTO后，境外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)將會(huì)大批進(jìn)入國內(nèi)，這會(huì)使當(dāng)前競(jìng)爭已經(jīng)比較激烈的房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)酷的局面，我國相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨更加嚴(yán)酷的挑戰(zhàn)。 加入WTO后，辦公用房入世后可望走出低谷，而商品住宅則在入世后的短期內(nèi)房價(jià)可能趨降，但中長期會(huì)有所上揚(yáng)并趨于均衡，商品房價(jià)更加合理化。應(yīng)改變我國土地出讓方式，采取透明化、市場(chǎng)化的操作方式，大力推行土地投標(biāo)拍賣制度，特別是大多數(shù)城市應(yīng)逐步建立土地收購儲(chǔ)備機(jī)制，最大限度地利用土地資源，規(guī)范土地市場(chǎng)。加入WTO，國外的先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備、建筑材料和豐富的施工組織管理經(jīng)驗(yàn)的引進(jìn)，有利于推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，有利于推廣住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，大大提高住宅生產(chǎn)效率，縮短生產(chǎn)周期。 產(chǎn)業(yè)化是住宅建設(shè)的發(fā)展方向，和發(fā)達(dá)國家相比，中國差距很大。只有形成規(guī)模，才能克服目前開發(fā)整體水平不高、社會(huì)資源分散、利用率低等弊端，促使企業(yè)積極進(jìn)行新產(chǎn)品、新技術(shù)的