20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報告-文庫吧資料
2025-04-20 04:49本頁面
【正文】 管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任。 綜合政策 “”調(diào)控1月7日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱“國十一條”。這些調(diào)控政策的效果，目前從整體上看，初見成效但有待鞏固。但短期觀望后，9月份的反彈令“”調(diào)控再度加碼。2010年初的“國十一條”的調(diào)控基調(diào)還是“平穩(wěn)健康”，4月份的“新國十條”已經(jīng)變成“堅決遏制”，政策基調(diào)轉(zhuǎn)變非常明確。這些政策大致可分為綜合政策、金融政策、限購令、保障房政策等。 3. 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析2010年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“政策調(diào)控年”。截至2009年底，占總量的25%；，%；，占總量的10%；，占總量的43%；，%。圖3 20012009年深圳市常住人口結(jié)構(gòu)（萬人） 資料來源：20012009年深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，鵬元整理根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源委員會2011年1月發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（20112015）征求意見稿》，截止2009年末，全市住房自有率為40%，其中戶籍人口住房自有率為70%，非戶籍常住人口住房自有率為30%。截止2009年末，（%）。最后看城市人口數(shù)量。再看人均可支配收入。2010年8月，深圳前海區(qū)域規(guī)劃獲國務(wù)院批復(fù)，前海享計劃單列市權(quán)限。這些都表現(xiàn)出明顯的城市化特征。深圳因改革開放而崛起。但它們在短期內(nèi)難有很大的變化，顯然它們不能解釋2009年的房價飚升。影響自住型購房的因素有城市化水平、人均可支配收入、城市人口數(shù)量的提高等。投資性需求的特征是住房租金／房價越高，購買量越大。自住型購房對價格較為敏感：房價越高，購買量越低。我們認(rèn)為，首次購房并不是剛性需求。自住型購房包括首次購房 首次購房一般是從無房、租房轉(zhuǎn)為購房的情況，對價格變動相對不敏感，這也是通常所說的“剛性需求”。表 7 2010年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售明細(xì)（單位：萬M2）年度全市羅湖福田南山鹽田寶安龍崗2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 合計2, 資料來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站，鵬元整理2010年，%，但是仍處于近5年的較低水平，未來新建商品住宅的市場供給較為有限。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，％，其中龍崗、寶安、南山是全市三大主力供給區(qū)域，三區(qū)供給量之和占總量的九成?？梢?，土地資源本來就很匱乏的深圳市，存在著嚴(yán)重的土地閑置現(xiàn)象?！笆晃濉逼陂g，深圳市規(guī)劃建設(shè)商品住房55萬套、建筑面積4,930萬平方米（含城市更新方式建設(shè)住房1,800萬平方米）。根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實施計劃》，截至2009年11月底，預(yù)計可形成商品住房批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積約為700萬平方米。統(tǒng)計顯示，截止2010年底，125家內(nèi)地上市房企擁有近4億平方米的未開發(fā)土地量，這就是說，中國上市房企囤地逾8億平方米，其中保利地產(chǎn)、萬科和蘇寧環(huán)球位列三甲。若按以往土地開發(fā)的平均速度計算，即使政府停止供應(yīng)土地。比較2001～2010年歷年開發(fā)商購置土地面積與完成開發(fā)土地面積，不難發(fā)現(xiàn)每一年都有土地“結(jié)余”。 開發(fā)商大量囤地開發(fā)商之所以囤積土地，一則是為了保障開發(fā)的可持續(xù)性，二則與市場行情及其資金狀況有關(guān)。由于其中較大比例為政策扶持用地，能夠為市場帶來的有效供給量僅為50多萬平方米。%；，%。表 5 部分“地王”一覽表時間地塊總價樓面單價拍賣人上海2010年12月11日蘇河灣地塊52,783元華僑城集團2010年2月1日外灘81金融地塊 證大置業(yè)2009年12月23日新江灣城C6地塊32,484元中建地產(chǎn)2009年9月30日徐匯龍華路1960號地塊27,231元綠地集團2009年9月10日上海長風(fēng)地塊中海地產(chǎn)2009年9月2日徐虹北路8號地塊23,上海城建廣東2010年12月16日白云新城AB29070082地塊11億元20,605元保利2009年12月22日亞運城項目255億元5810元富力聯(lián)合體2009年11月26日珠江新城b13地塊11,037元富力地產(chǎn)2009年10月29日科學(xué)城kxcf811地塊 雅居樂北京2010年12月21日北京CBD Z15地塊63億元中信集團2010年3月15日大望京1號住宅混合用地遠(yuǎn)豪置業(yè)2010年3月15日大興區(qū)亦莊住宅商業(yè)項目 中信地產(chǎn)2009年12月3日亦莊新城三羊18000元遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年11月20日順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊29859元大龍地產(chǎn)2009年9月7日房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地22億6470元中糧萬科數(shù)據(jù)來源：公開資料，鵬元整理深圳作為土地資源匱乏的城市，土地出讓備受矚目。2010年北京、上海、大連3大城市土地出讓金大幅度超過千億元，分別達(dá)到1,628億元、1,530億元和1,117億元。土地供應(yīng)制度在短期內(nèi)將難以改變。，使得土地供應(yīng)始終偏緊，價格偏高。 政府控制建設(shè)用地總量近年來，土地招拍掛制度逐漸得到加強。影響住房供給的長期性因素，應(yīng)推土地供應(yīng)。政府供應(yīng)的土地能否轉(zhuǎn)化為樓市現(xiàn)實供應(yīng)，一要看市場的狀況，二要看開發(fā)商的資金狀況，三要看開發(fā)商拿地的目的。開發(fā)商同時利用人們的通脹預(yù)期，不斷宣傳“住房是儲蓄保值的最佳方法”，普通老百姓有多少人能頂?shù)米∵@種攻勢？ 住房供給不足房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它的特殊性在于一級市場（土地）的壟斷性、二級市場（房產(chǎn)）的極具投資性和房地產(chǎn)開發(fā)的長期性?！熬诱哂衅湮荨?，房子是中國老百姓最易接受、最為鐘情的大宗資產(chǎn)，房價豈有不漲之理。很多人認(rèn)為，貨幣供應(yīng)如此充裕，通貨膨脹只是一個時間問題。普通老百姓通常用月工資（收入）、月支出的跨年度比較，來描述通貨膨脹。 通脹預(yù)期推動購房行為貨幣的過度供應(yīng)，催生、強化了人們的通貨膨脹預(yù)期，而通脹預(yù)期對房價上漲的作用力決不亞于貨幣投放本身。房地產(chǎn)作為最具有保值功能的資產(chǎn)，漲價幅度當(dāng)然較一般商品的更大。表 4 2005～2010年貨幣供應(yīng)量年度M2(萬億元)M2同比M1(萬億元)M1同比M0(萬億元)M0同比2010年 % % %2009年 % % %2008年 % % %2007年 % % %2006年 % % %2005年 % % %數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鵬元整理過去10年中國M2的年均增速為18%，；而CPI卻比較低，10年累計漲幅都不超過25%。其中，較2009年進一步增長。流入樓市的貨幣越充裕，房價上漲越高。下面逐一加以分析。 2. 房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲原因分析2010年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“政策調(diào)控年”，但深圳房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲。 小結(jié)2010年在國家及深圳市政府各項調(diào)控政策的作用下，新建住房交易量同比下降五成，投機炒作現(xiàn)象得到了很大程度的抑制。2010年深圳住宅的租賃均價為39元/平方米/月，深圳市房價租金比已經(jīng)達(dá)到518倍 《2010年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告》，吳上錦，張粉層，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)。根據(jù)加拿
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