【正文】 20121229。”從中可以看出，2020 年前仍是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。十八大報(bào)告指出，“縱觀國(guó)際國(guó)內(nèi)大勢(shì)，我國(guó)發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。個(gè)人觀點(diǎn)6：保障性住房，福兮禍所依案例借鑒：美國(guó)次貸：對(duì)信用不好，沒(méi)有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購(gòu)房貸款。2012年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好基礎(chǔ)，換屆后限價(jià)等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。中國(guó)特色——社會(huì)穩(wěn)定，導(dǎo)致政策受限：房?jī)r(jià)上漲無(wú)房群體要安撫，房?jī)r(jià)下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。依據(jù)趨勢(shì)投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺(tái)整理或回調(diào)都是好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。?0708年房地產(chǎn)快速下跌對(duì)應(yīng)美國(guó)次貸危機(jī)集中爆發(fā)，外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗；?最近一輪調(diào)控已滿1年，而之前房?jī)r(jià)基本堅(jiān)挺，近期出現(xiàn)房?jī)r(jià)不穩(wěn)同樣是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。只要中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（也包括金融）不出現(xiàn)大問(wèn)題，房?jī)r(jià)本身不是問(wèn)題。個(gè)人觀點(diǎn)3：房地產(chǎn)上漲大趨勢(shì)不變，每次回調(diào)都是好的買(mǎi)入點(diǎn)。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升；就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個(gè)超級(jí)蓄水池，一個(gè)房地產(chǎn)，一個(gè)股市，但中國(guó)股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個(gè)蓄水池仍有蓄水功能。〖反面：股市、黃金投資〗個(gè)人觀點(diǎn)2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問(wèn)題實(shí)質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問(wèn)題的體現(xiàn)。第五篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)觀點(diǎn) 2013年房地產(chǎn)走勢(shì)分析個(gè)人觀點(diǎn)1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級(jí)增長(zhǎng)。社會(huì)上：嚴(yán)格制定針對(duì)流動(dòng)人口的購(gòu)房及居住的條例規(guī)范，控制人口增長(zhǎng)，合理規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，擬制良性房產(chǎn)圈技術(shù)上沒(méi)什么說(shuō)的，從宏觀上沒(méi)法分析。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。根據(jù)我市市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開(kāi)拍賣、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏來(lái)了投資者的青睞。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿線及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。（二）發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。另?yè)?jù)2008年11月對(duì)14家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2008年商品住宅銷售平均價(jià)格約為2100元/㎡，較去年價(jià)格的升幅有所回落。隨著政策的兌現(xiàn)、開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。2008年的供應(yīng)量放大較快，據(jù)調(diào)查顯示，14家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為31萬(wàn)㎡，空置面積(待售面積)㎡，存量較大，這預(yù)示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢？我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90110㎡戶型、城區(qū)80100㎡戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力。我市房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等方面的競(jìng)爭(zhēng)。七是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題一是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，%，房改房約占住宅交易起數(shù)的13%。，房改房也占一席之地。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。，相對(duì)升幅較大。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類型以住宅為主，2008年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)27萬(wàn)㎡，占個(gè)人購(gòu)房總面積的95%。2006年，全市個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)45萬(wàn)㎡，占銷售面積的85%；2007年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)72萬(wàn)㎡，占總銷售面積的92 %。，市內(nèi)需求占商品房銷售的全部。2006年2008年銷售面積分別為50萬(wàn)㎡、79萬(wàn)㎡、31萬(wàn)㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面積僅2977㎡。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快。私人建房投資的減少，促進(jìn)了住宅商品化程度的逐漸提高。2008年城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，長(zhǎng)江埠和東馬坊兩地約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。，住宅商品化程度逐漸提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，%,%，%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。作為一個(gè)新興行業(yè)，我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2001年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施投資加快、舊城改造力度加大及房改房政策的刺激