【正文】 TE PAGE 二、項(xiàng)目產(chǎn)品需求 營(yíng)銷建議 整體定位為 G類客戶改善需求 面積區(qū)段鎖定四個(gè)范圍： – 155（ 90+65)—— 特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求【 90面積以下品類】 – 139—— 入門的四房需求 – 175— 180—— 五房的改善需求 – 225—— 少數(shù)的 top客戶需求 區(qū)段內(nèi)部套數(shù)比例根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出 （不再經(jīng)過(guò)銷售去化定量分析） 產(chǎn)品力描述 JOYON REAL ESTATE PAGE 設(shè)計(jì)參數(shù) 面寬分配原則（詳紀(jì)要） 品類附加賣點(diǎn) 155（ 90+65)—— 可合并的兩代居 139—— 小高層的高得房率 175— 180—— 改善型的入戶花園 225—— 178平方米基座的頂層躍 ? 典型戶型平面討論 （缺少銷售客戶反饋修正階段） JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型 : 90平米以下面積組合 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 139平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 典型戶型參考 : 180平方米 JOYON REAL ESTATE PAGE 三、用地價(jià)值分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 用地價(jià)值建議 ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊接受相鄰市政綠地公園及幼兒園的景觀資源輻射，可排布大戶型； ● 07號(hào)地塊以及 10號(hào)地塊南北間距有限，南側(cè)臨街布置小面積戶型 139平方米，北側(cè)在保證間距的前提下盡可能用足土地，排布 90+65品類；中部可排布大戶型； ●在用足限高的情況下盡量增加棟距，并圍合中心景觀 ● 10號(hào)用地東側(cè)雖有噪聲干擾，但擁有綠城育華的校園景觀資源，可安排 90+65品類 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) （報(bào)建口徑） 報(bào)建： 938戶 容積率： 停車數(shù)： 924 四、 07地塊強(qiáng)排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊技術(shù)指標(biāo) (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊總圖 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊地下層平面 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊日照分析 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 外部接口 ● 07號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)規(guī)劃路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地東南，沿市政公園邊界進(jìn)入小區(qū)，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，全部機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 內(nèi)部交通 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部車行（地庫(kù)滿足 500臺(tái)以上地庫(kù)出入要求）停車后直接通過(guò)地庫(kù)層入戶門廳進(jìn)入各樓棟。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過(guò)景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳。 ● 07號(hào)地塊消防車道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個(gè)長(zhǎng)邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場(chǎng)地。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對(duì)高度 45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿布 90+65平方米高層組合品類。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，沿西側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 ●因用地條件所限制，北側(cè)單元布置密集，城市界面將比較封閉。 ●用地南側(cè)布置 139平方米品類。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射 。 JOYON REAL ESTATE PAGE 07地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) +社區(qū)用房 +開放商所有會(huì)館） ●布置在東南入口側(cè) JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術(shù)指標(biāo) （報(bào)建口徑） 報(bào)建： 886戶 容積率： 停車數(shù)： 786 五、 10地塊強(qiáng)排方案 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊技術(shù)指標(biāo) (銷售口徑） JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊總圖 受高度和房型的限制， 10號(hào)地總的容積率無(wú)法保證 ，在新的約束下調(diào)整各類配比 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊地下室 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊日照分析 容積率： 容積率： 受規(guī)范制約：用地北側(cè)相鄰居住用地界內(nèi) 14米保證大寒日照時(shí)數(shù) 2小時(shí)。本用地北側(cè)建筑層高被迫降至 12層以下，是容積率無(wú)法保證的主要原因 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 外部接口 ● 10號(hào)地塊三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口分別選擇在南側(cè)規(guī)劃路（兩個(gè)），北側(cè)內(nèi)部道路（一個(gè)） ● 07號(hào)地塊人行主出入口選擇用地西側(cè)，面對(duì)市政公園，結(jié)合會(huì)館的設(shè)置，有利于創(chuàng)造美好的社區(qū)入口氛圍。 ● 07號(hào)地塊人行次出入口可選在西側(cè)或北側(cè)。 ●除按規(guī)范設(shè)置地面停車位外，盡可能機(jī)動(dòng)車在小區(qū)周邊設(shè)置坡道入庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)內(nèi)部干擾。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 內(nèi)部交通 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部車行（地庫(kù)滿足 500臺(tái)以上地庫(kù)出入要求）停車后直接通過(guò)地庫(kù)層入戶門廳進(jìn)入各樓棟。 ● 07號(hào)地塊內(nèi)部人行將通過(guò)景觀道路在南北兩個(gè)庭院內(nèi)串聯(lián)各個(gè)樓棟地面入口門廳。 ● 07號(hào)地塊消防車道的設(shè)置將借用城市道路作為高層兩個(gè)長(zhǎng)邊中的一邊，減少小區(qū)內(nèi)部道路面積。并按規(guī)范設(shè)置盡端回車場(chǎng)地。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 樓棟布局 ●絕對(duì)高度 45米黃海標(biāo)高約束下，沿北側(cè)用地邊界滿布 90+65平方米高層組合品類。為保證 90/70政策要求的面積數(shù)，在用地南側(cè)道路沿線近幼兒園的西側(cè)布置板樓，及沿東側(cè)規(guī)劃路布置點(diǎn)式樓棟。 ●因保證相鄰北側(cè)用地日照條件，北側(cè)退界的土地?fù)p失比較大。 ●用地東南側(cè)布置 139平方米品類。 ●中心區(qū)域布置 180平方米及頂層 225平方米品類。 ●在保證間距的前提下，盡可能增加端頭套，接受市政綠地的輻射。 JOYON REAL ESTATE PAGE 10地塊空間布局 —— 公建配套 ●配套公建（物業(yè)管理辦公 +物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) +社區(qū)用房 +開放商所有會(huì)館） ●布置在西側(cè)入口側(cè) JOYON REAL ESTATE PAGE 六、風(fēng)格意向 方案Ａ —— 新古典風(fēng)格之 /北京 立面主要應(yīng)用面磚材料，采用柔和的米白色或淺駝色，搭配略藍(lán)色玻璃?；蓱?yīng)用石材。呈現(xiàn)出高聳挺拔、富于動(dòng)態(tài)但又不失穩(wěn)重的建筑風(fēng)格 JOYON REAL ESTATE PAGE 方案 B—— 現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格 /深圳 萬(wàn)科十七英里，經(jīng)前期客戶測(cè)試，高端客戶對(duì)該風(fēng)格評(píng)價(jià)度較高 選擇新古典需要避免成為綠城的追隨者。選擇現(xiàn)代風(fēng)格。但需保證用材品質(zhì)以體現(xiàn)價(jià)值感。 JOYON REAL ESTATE PAGE 七、建議和說(shuō)明 ●由于 10號(hào)地受日照退界及幼兒園退界影響，容積率無(wú)法做足 ，從成本分?jǐn)偨嵌冉ㄗh傾向獲取 07號(hào)地。 ●由于 10號(hào)地東側(cè)緊臨交通干道，雖有綠城學(xué)校景觀，但長(zhǎng)期居住并不如 07號(hào)用地，建議傾向獲取 07號(hào)地。 ●現(xiàn)狀布局考慮到地庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性，并沒(méi)有在主樓下為停車考慮柱網(wǎng)轉(zhuǎn)換，因此停車配比無(wú)法滿足銷售提出的 1： （銷售戶）的要求。 ●現(xiàn)狀布局中使用的戶型個(gè)別位置需要根據(jù)用地條件做微調(diào)以滿足所有規(guī)范和開發(fā)目標(biāo)，暫以原型替代。 ● 10號(hào)用地中的容積率 180平方米戶型做了面寬的調(diào)整（暫未反映在單體平面的修改中） JOYON REAL ESTATE PAGE JOYON REAL ESTATE PAGE 八、成本測(cè)算 07地塊：達(dá)到凈利率 10％ 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9400元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12750元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11700元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15295元 /平米）；（送中央空調(diào)） 10地塊：達(dá)到凈利率 10％： 售價(jià) 15000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 9330元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 12770元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11630元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15590元 /平米）；（送中央空調(diào)） 售價(jià) 18000元 /平米（車位 15萬(wàn) /個(gè)），對(duì)應(yīng)地上樓面地價(jià)為 11900元 /平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為 15300元 /平米）；（不送中央空調(diào)） 演講完畢，謝謝觀看！