【正文】 所募資金，,。上市不僅將為首創(chuàng)置業(yè)募集大量資金，支撐其開發(fā)項目，而且可以鞏固其在北京房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位，并進(jìn)一步建立具有全國影響力的品牌和聲譽(yù)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。首創(chuàng)的經(jīng)驗雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。 　 第二節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法 　　121號”文件的出臺對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資無疑是雪上加霜。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中小型地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種： 　　第一，尋求與大公司合作。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。 　　第二，尋求民間資金。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)知識和經(jīng)驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機(jī)。當(dāng)然，融資有很多種方法，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點選擇多種融資方式組合，各取所長，既要有效地融集資金，又要降低融資成本，控制風(fēng)險?？偠灾瑯飞绞蟹康禺a(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)模化的融資方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈資金暢通的關(guān)鍵。第六章 以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細(xì)分市場和目標(biāo)客戶群所謂市場細(xì)分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。因此，分屬于同一細(xì)分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細(xì)分市場的消費者對同一產(chǎn)品的需要和欲望存在著明顯的差別。細(xì)分市場不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來進(jìn)行的，而是從消費者(指最終消費者和工業(yè)生產(chǎn)者)的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場細(xì)分的理論基礎(chǔ)，即消費者的需求、動機(jī)、購買行為的多元性和差異性來劃分的。應(yīng)用市場細(xì)分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應(yīng)在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時，按照市場貢獻(xiàn)率的預(yù)期和市場價值的重要性，將目標(biāo)市場細(xì)分為三個等級：l、基礎(chǔ)市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費市場外地來川的旅游團(tuán)隊本地消費市場目標(biāo)市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費市場區(qū)域性中小型會展和國家級專業(yè)會議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機(jī)會市場：外地來成都的商務(wù)散客國際級專業(yè)會議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎(chǔ)市場的消費投資需求；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深化，以目標(biāo)市場的需求為導(dǎo)向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時對機(jī)會市場進(jìn)行細(xì)分、研究，通過滿足不同的消費投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。雖然作為世界遺產(chǎn)，理論上，樂山市景區(qū)的資源保護(hù)價值更大于經(jīng)濟(jì)開發(fā)價值，但市場規(guī)律表明，世界遺產(chǎn)將對周邊區(qū)域形成強(qiáng)烈的輻射力， 以國際品牌帶動周邊區(qū)域的開發(fā)、建設(shè)，打造形成高層次的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。由于樂山市景區(qū)應(yīng)以保護(hù)為主，開發(fā)為輔，因此樂山市房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在其本身受到嚴(yán)格控制的前提下，通過文化內(nèi)涵和市場外延的挖掘，建立、健全產(chǎn)品和服務(wù)功能，不僅從樂山市景區(qū)衍生的市場需求中獲益，也將提升樂山市的品牌優(yōu)勢，形成“雙贏”。樂山市政府為了保護(hù)樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，在樂山市城區(qū)除了開發(fā)樓盤的容積率必須達(dá)到1．0、綠地率必須達(dá)到40％以外，而一些靠近樂山大佛的項目，除了建筑高度限定在9米外，容積率也必須達(dá)到0．6。對于樂山市的這種“苛刻”的規(guī)劃要求，別墅的開發(fā)正在成為一種趨勢。如作為高品質(zhì)都市別墅，山水灣別墅等項目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進(jìn)入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。同時更標(biāo)志著樂山市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)升級換代。因此，應(yīng)結(jié)合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以適應(yīng)市場不斷增長和變化的要求。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。無論是穿城而過的三江支流，還是樂山市自然的生態(tài)魅力，都吸引著眾多的開發(fā)商和購房者的眼球。在人們越來越重視居住環(huán)境和質(zhì)量的今天，樂山市居家的附加值在這些獨有的資源中，顯得越發(fā)昂貴。成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。2003年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資64429萬元，增長12％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8％。全年商品房竣工面積1日．22萬平方米：商品房銷售33．02萬平方米，銷售面積超過竣工面積，表明房地產(chǎn)市場呈供求短缺之勢。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計，到2020年，保守估計樂山商品房缺口達(dá)到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。同時樂山市非居住類房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀是，除了山水可看外，樂山市缺乏留得住入的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到3成。隨著舊城改造的推進(jìn)，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機(jī)，市場需求潛力巨大。針對樂山市房地產(chǎn)市場服務(wù)的對象開放性強(qiáng)，呈現(xiàn)多層次、多需求的發(fā)展特點，應(yīng)區(qū)別性的加大開發(fā)力度，滿足市場需要，即：首先以規(guī)模化、集約化、精致化的產(chǎn)品吸引四川特別是成都中高端休閑消費群的關(guān)注。針對外地游客，通過旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)營，提供特色的消費模式，創(chuàng)造更佳的注意力經(jīng)濟(jì)，吸引大眾游客，聚集人氣。通過與樂山市景區(qū)的互動，產(chǎn)生倍數(shù)效應(yīng)，促使樂山市的城市旅游休閑地產(chǎn)不斷升級，為吸引更多的市場細(xì)分顧客群，如度假者、會議客人等創(chuàng)造條件。市場聚集效應(yīng)促使樂山市城市整體建設(shè)水平和居民素質(zhì)的提高，不僅使樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在本地消費市場方面獲得穩(wěn)定基礎(chǔ)，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。第三節(jié) 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和規(guī)模針對樂山市房地產(chǎn)項目規(guī)模小，缺乏大盤的特點，樂山市市政府應(yīng)采取措施，并采用市場配置資源的手段，引入知名地產(chǎn)商，提高建設(shè)工程的質(zhì)量和規(guī)模。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運(yùn)營的高度改變“短平快”項目居多的問題。第七章 發(fā)揮比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品第一節(jié) 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展一、資源和空間優(yōu)勢是旅游地產(chǎn)發(fā)展的先決條件旅游房地產(chǎn)是以施游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權(quán)酒店，指將酒店的每個單位分一定的時間份(如一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，．消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人主世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。樂山市是全省最適合搞旅游房地產(chǎn)的區(qū)域。除了自然稟賦外還有區(qū)位、空間的優(yōu)勢，使得樂山市成為全省的5大旅游品牌之一。自2000以來，樂山市房地產(chǎn)市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的盛行使樂山市這個有山有水的城市成為房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的對象，從整個樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產(chǎn)強(qiáng)力拉動樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，樂山市發(fā)展旅游房地產(chǎn)有著在四川范圍內(nèi)其他區(qū)域不可比擬的旅游資源優(yōu)勢和空間優(yōu)勢。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動。在創(chuàng)造旅游吸引力，開拓旅游房地產(chǎn)市場方面，一方面，城區(qū)旅游房地產(chǎn)要與峨眉山山形成“互動”，即以功能差異化的產(chǎn)品相互吸引顧客；另一方面，必須依托樂山市景區(qū)，要與樂山市景區(qū)形成“互補(bǔ)”，彌補(bǔ)其在產(chǎn)品開發(fā)上的制約性因素，加強(qiáng)景區(qū)與城市之間的對接，形成獨具特色的旅游房地產(chǎn)。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時發(fā)展旅游房地產(chǎn)。與樂山市景區(qū)合作，每年舉辦樂山市大佛節(jié)，使之成為具有全國影響力的節(jié)日。樂山市旅游房地產(chǎn)的項目開發(fā)，需要從提升樂山市的城市地位，世界文化遺產(chǎn)的市場吸引力，以及最大程度地延長游客滯留時間等多個方面來考慮。樂山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營，必須充分考慮樂山市的城市定位、經(jīng)營理念和旅游功能。樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營，將與樂山市景區(qū)緊密相連，成為世界文化遺產(chǎn)的有機(jī)組成部分，爭取通過消費訴求的細(xì)化，旅游功能的延伸，設(shè)計形態(tài)的創(chuàng)新，與樂山市景區(qū)一起，成為四川旅游的必游景區(qū)。實際上，樂山市旅游房地產(chǎn)必將是樂山市城市形態(tài)縮影，在很大程度上，它將決定整個城市的意象。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實際的開發(fā)運(yùn)作策略和手段，把城市歷史文化復(fù)興工程的理念落在實處。顯而易見的是，樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，必須要與樂山市旅游業(yè)的發(fā)展形成互動。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項目是一個開發(fā)期長、投資量大、運(yùn)作面廣的規(guī)?；椖?，其發(fā)展必須要在一個更大的平臺上加以規(guī)劃，即站在整個成都市一成都經(jīng)濟(jì)圈的平臺上，明晰更強(qiáng)有力的發(fā)展理念。樂山被公認(rèn)為是四川最具休閑感的都市之一，人們追求休閑生活的情境隨處可見。但是，在外地人看來，樂山的休閑生活基本僅體現(xiàn)在泡茶、吃川菜、擺龍門陣、打麻將這幾個方面。雖然，成都人對休閑的追求遠(yuǎn)不止此，與國際接軌，與時尚接軌也開始形成新樂山休閑生活的潮流，但在成都范圍內(nèi)，目前尚沒有一個能夠集中引領(lǐng)、體現(xiàn)成都新的休閑觀念，乃至新的城市生活觀的項目。這種“龍頭”項目，中心區(qū)域?qū)⒓胁┑帽镜厝撕屯獾厝说钠毡殛P(guān)注，當(dāng)然，這種集中提供休閑生活體驗的項目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認(rèn)同，同時，也要具備商業(yè)運(yùn)作的可能性，因為這類項目必須要保持可持續(xù)建設(shè)、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項目。日前，樂山市市政府明確指出樂山市要“主動融入成都經(jīng)濟(jì)圈，打造成都后花園，實現(xiàn)與中心城市人流、物流、信息流、資金流等的全面對接”。樂山市處于成都市的上風(fēng)上水，歷史文化底蘊(yùn)深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設(shè)成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗豐富多彩的休閑生活的集中場所。這種在別的地方所沒有的體驗方式將有望使樂山市成為現(xiàn)代生態(tài)休閑城市的典范，而旅游地產(chǎn)發(fā)展在與樂山市景區(qū)達(dá)成互動的基礎(chǔ)上，將努力成為世界級的完美創(chuàng)造文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代城市互動關(guān)系的生態(tài)社區(qū)，為《樂山市市城市總體規(guī)劃》中提出的要“建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城”提供有力支持?；诖耍瑯飞绞新糜畏康禺a(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。憑借樂山市的城市基礎(chǔ)和自身良好的開發(fā)運(yùn)作水平，樂山市旅游房地產(chǎn)將一個休閑功能相對完善、文化韻味深厚的系統(tǒng)。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使樂山市在特色定位、個性化建設(shè)的基礎(chǔ)上，逐步完善城市功能。實際上，樂山市必須在成都經(jīng)濟(jì)圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。而在市場認(rèn)知上，只有擁有不可替代的地位，才能真正達(dá)到主動融入城市經(jīng)濟(jì)圈的目的。樂山市擁有世界級的旅游、歷史和文化資源，距離大都市很近，接受輻射能力強(qiáng)，同時又是一座中小型城市，自成一體，其城市特征具有一定的代表意義，而城市經(jīng)營的理念在四川，乃至全國范圍內(nèi)也將具有成為示范的可能性。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動樂山市以特色功能帶動城市功能，以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進(jìn)程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。第二節(jié) 郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展理論：郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程中表現(xiàn)出來四種主要驅(qū)動力，即城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力、郊區(qū)房地產(chǎn)的投資吸引力、郊區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)品吸引力和郊區(qū)房地產(chǎn)的價格吸引力。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠(yuǎn)，受成都市城市規(guī)模擴(kuò)張的影響很小；另一方面，板塊擁有得天獨厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質(zhì)量。目前推動樂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展的力量主要來自兩個方面：樂山市城市自身的消費能量在住房制度改革和城市規(guī)模擴(kuò)張的背景下的爆發(fā)性釋放和樂山市得天獨厚的旅游資源的吸引力，兩種力量形成了樂山市城區(qū)大部分以常規(guī)居住產(chǎn)品為主和局部以別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假式公寓等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為輔的格局。樂山市是目前四川各二級城市中發(fā)展方向最明確的板塊之一。由于樂山市本市總體消費能力不高，城市擴(kuò)張速度有限，在經(jīng)過最初幾年的房地產(chǎn)開發(fā)以后，樂山