【正文】 總之，每一種識別方法兼容優(yōu)點和缺點，在充分認(rèn)識其缺點的基礎(chǔ)上，才能準(zhǔn)確地 劃分出其應(yīng)用領(lǐng)域。 德爾菲法的最大優(yōu)點是簡明直觀、操作容易。決策樹法特別適用于多階段決策分析。 雖然敏感性分析可以用來研究各種不確定因素的變化對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響，但其中不確定因素變 16 化程度的假設(shè)有很大的主觀成分，事實上究竟會不會發(fā)生這種程度的變化，仍然是非常無把握的，為了能進(jìn)一步把握不確定因素變化的程度，或為了較準(zhǔn)確地把握項目經(jīng)濟(jì)效益的變化情況，就有必要進(jìn)行概率分析。房地產(chǎn)投資分析中的概率分析就是根據(jù)不確定因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動，分析確定這種變動的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而為項目的決策提供依據(jù)的一種分析方法。這有助于決策者了解方案的風(fēng)險情況，有助于確定在決策過程中及各種方案實施過程中需要重點研究與控制的因素。根據(jù)這三種預(yù)測值即可對技術(shù)方案進(jìn)行敏感性分析并作出評價。臨界點可用臨界點百分比或者臨界值分別表示，其 含義是某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項目的評價指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小? 15 （ 5） 計算變動因素的臨界點。然后計算與每級變動相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)值，建立一一對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析標(biāo)的形式表示。 （ 2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。但由于它計算簡單，可直接對項目的關(guān)鍵因素即盈利性進(jìn)行分析，因此方法仍然被廣泛地運用于風(fēng)險分析中。因為這時一方面需要對項目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本等做出估計，而另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資、收益率等還不易確定。 【解】 R=675 Q C=1500+(250+165) Q BEP(產(chǎn)量） =1500247。 當(dāng)盈虧平衡時， B=0，則： 年產(chǎn)量的盈虧平衡點： BEPq= TVP F?? 當(dāng)采用含增值稅價格時，式中分母還應(yīng)扣除增值稅。 例如：線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的基本公式如下： 年營業(yè)收入方程： R=P運用該方法的約束條件有 : ① 開發(fā)量與銷售量相等，即開發(fā)的建筑面積全能銷售出去?？紤]到在實際應(yīng)用中的簡便易行，我認(rèn)為可采用盈虧平衡法、敏感性分析法。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險越大，希望獲得的風(fēng)險報酬也越大。通過 風(fēng)險分析，確定風(fēng)險報酬或風(fēng)險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性?，F(xiàn)行的各種項目評價規(guī)范所采用的方法均屬于后一類，而廣為應(yīng)用的是依據(jù)統(tǒng)計量的方法，先計算出目標(biāo)概率統(tǒng)計量，再根據(jù)這些統(tǒng)計量并參考其他管理技術(shù)評價的方法得出最后結(jié)論。因此，在風(fēng)險估計階段的主要任務(wù)，就是在綜合考慮主要風(fēng)險影響的基礎(chǔ)對隨機(jī)投入、產(chǎn)出流的概率分布進(jìn)行估計，并對各個流之間的各種關(guān)系進(jìn)行研究。主觀概率是估計者根據(jù)合理的判斷和當(dāng)時能搜集到的有限信息以及過去長期的經(jīng)驗所進(jìn)行估計的結(jié)果。 一、 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險估計 風(fēng)險估計就是對識別出的風(fēng)險進(jìn)行測量，給定某一風(fēng)險發(fā)生的概率。 以上方法各有特點，識別的準(zhǔn)確性和所需費用不盡相同，識別者需要針對具體情況，選擇其中一種或幾 種的組合。 分解法。 12 財務(wù)報表分析法。 （ 2） 國內(nèi)風(fēng)險識別主要采用以下一些方法： 篩選一監(jiān)側(cè)一診斷技術(shù) 篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧?在危險的影響因素進(jìn)行分類、選擇的風(fēng)險識別過程；監(jiān)測是對應(yīng)于某種險情及其后果，進(jìn)行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。所謂幕景是指對一個決策對象（比如，一個房地產(chǎn)投資項目，一個企業(yè)的發(fā)展問題）的未來某種狀態(tài)的描述，包括用圖表、曲線或數(shù)據(jù)的描述。 “頭腦風(fēng)暴法”是一種通過小組會議形式，使每位與會成員暢所欲言，鼓勵大家提出新思想、新觀點、新方法，并促使大家討論、爭鳴和交流，以便相互啟發(fā)，與會成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法。為了能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并采取有效的措施， 化解、緩和、減輕、控制這些風(fēng)險，減少它的危害程度，需要掌握一些專門的識別方法，以對各種可能發(fā)生的損失進(jìn)行分析。通過建立風(fēng)險目錄摘要，可將項目可面臨的風(fēng)險匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風(fēng)險印象圖。 （ 5） 進(jìn)行風(fēng)險分類 對風(fēng)險進(jìn)行分類具有雙重目的，首先能加深對風(fēng)險的認(rèn)識和理解，其次能認(rèn)清風(fēng)險的性質(zhì)，從而有助于制定風(fēng)險管理的目標(biāo)。 （ 3） 確立各種風(fēng)險事件并推測其結(jié)果 根據(jù)初步風(fēng)險 數(shù)據(jù)庫中并列的各種重要的風(fēng)險來源，推測與其相關(guān)聯(lián)的各種合理的可能性，包括贏利和損失、人身傷害、自然災(zāi)害、時間和成本、節(jié)約或超支等方面，重點是資金的財務(wù)結(jié)果。 （ 2） 建立初始數(shù)據(jù)庫 建立初始數(shù)據(jù)庫是識別風(fēng)險的操作起點。 對于任何房地產(chǎn)投資者而言，投資風(fēng)險識別是一項長期的連續(xù)性和制度性的工作。 10 第四章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理分析 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是對一個房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行風(fēng)險分析，再針對其風(fēng)險 采取 相應(yīng)的對策的一個全過程的管理，風(fēng)險管理的過程可以分為三個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的內(nèi)容及作用 風(fēng)險分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜， 要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。 （ 4）變現(xiàn)性差。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，大量投資使負(fù)債經(jīng)營容易陷入債務(wù)危機(jī)，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。 在實際投資活動中，風(fēng)險與不確定性很難嚴(yán)格區(qū)分。我們可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料和科學(xué)的方法來判斷風(fēng)險發(fā)生的頻率以及風(fēng)險可能造成的經(jīng)濟(jì)損失程度。 （ 3）風(fēng)險具有相對性。這種隨機(jī)性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性。只要風(fēng)險和效益在相統(tǒng)一的條件下，投資行為才能得 到有效的調(diào)節(jié) 。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽，反之則會帶來物業(yè)貶值的風(fēng)險。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大的環(huán)節(jié)之一。開發(fā)商需要通過財務(wù)分析，合理決定自有資金和融資的比例。 投資者可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。詳細(xì)可行性研究是項目可行性研究過程中的最重要的組成部分，是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。 （ 1）可行性研究階段的 風(fēng)險 投資機(jī)會研究也稱投資機(jī)會確定，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其任務(wù)是提出建設(shè)項目投資方向的建議，即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和市場貿(mào)易情況，通過調(diào)查、預(yù)測、分析研究，選擇建設(shè)項目，尋找投資的有利機(jī)會。 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險 風(fēng)險存在于房地產(chǎn)投資的整個過程中。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述 房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期望將來獲得不確定的收益。目前，我國產(chǎn)業(yè)政策將房地產(chǎn)定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并提出較高的年增長率，這無疑為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了美好前景。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與此地經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資 6 環(huán) 境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。社會文化環(huán)境通常是指在一定社會形態(tài)下的教育水平和道德規(guī)范、價值觀念、宗教信仰以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等被社會所公認(rèn)的各種行為規(guī)范。 。 房地產(chǎn)投資的環(huán)境 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi)，在一定時期內(nèi)對投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或 不利影響的外部條件。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點，引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益，成為眾多投資者的樂園。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產(chǎn)倒閉。開發(fā)一宗房地產(chǎn)，少則一年，多則三 ~五年。但房地產(chǎn)投資，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性，房地產(chǎn)市場又是一種資金量大，周期長且受政治、社會影響較大的特殊市場，同時還 5 受到土地資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響，故房地產(chǎn)投資具有自身的特點，具體表現(xiàn)在： （ 1）投資成本高 房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從 獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè)，房產(chǎn)經(jīng)營，通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長，占用資金量大時間長，并且房地產(chǎn)項目在未完全建成通過綜合驗收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價值，迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入，導(dǎo)致了投資成本高的特點。 房地產(chǎn)項目投資一般是指投資者運用資金或其它資產(chǎn)形式的投入，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理服務(wù)，最終獲取效益的經(jīng)濟(jì)活動。因而為交易雙方提供代理、咨詢、測量、評估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)運而生，有利于保護(hù)消費者權(quán)益，成為了房地產(chǎn)迅速發(fā)展的推進(jìn)器。它是一種參與消費者和生產(chǎn)者商品流通業(yè)務(wù)的投資。 （ 1）土地開發(fā)投資 土地開發(fā)投資是指投資者運用一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，對土地資源進(jìn)行開發(fā)重組，調(diào)整用地功能和荃礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，擴(kuò)大土地的利用范圍和利用程度以滿足社會政治、經(jīng)濟(jì)和生活發(fā)展的需要。但面對世界各國優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的沖擊和挑戰(zhàn)，雖然有利于吸收國外的先進(jìn)技術(shù)和決 策方法，但也加劇房地產(chǎn)市場之間的競爭。房地產(chǎn)業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的過熱、投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價格猛漲、商品房積壓等諸多問題。如何通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y決策分析，選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會，最大程度地降低風(fēng)險，投資風(fēng)險分析便成為整個房地 產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。 (3)在市場分析方面 :對市場供需情況了解不清。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上都不系統(tǒng)， 其風(fēng)險分析還很表面，決策失誤 大量存在。 雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，已步入持續(xù)增長的 平穩(wěn)市場調(diào)整期，但是目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出 現(xiàn)了不同程度的結(jié)構(gòu)性問題，房地產(chǎn)業(yè)存在市場消化系數(shù)不高、土地 控制力度不夠、融 資渠道單一等潛在的、較重的風(fēng)險，投資風(fēng)險不容忽視，必須引起政府和投資者的高度 重視 。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究在 20世紀(jì) 60～ 70年代有了～些進(jìn)展，大多是在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。例如：美Savage、 Ansbe等人提出的風(fēng)險選擇一期望效用模型， Treyhor、 Lintor等人建立的以平均值一標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險評價模型，用分布的方差或標(biāo)準(zhǔn)差平均值對風(fēng)險做出分析。在一些地區(qū)房地產(chǎn)所 造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。從一些房地產(chǎn)熱點城市，那些屢屢發(fā)生的一浪高過一浪的業(yè)主 “ 團(tuán)退風(fēng)潮 ” 中，我們可以明確知道，這種 “ 房地產(chǎn)投資泡沫 ” 已經(jīng)初露破滅的端倪 ?？涩F(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連 “ 底價 ” 也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。 從以上這三組數(shù)據(jù)，結(jié)合 “ 房價已到九成人承受極限 ” 的媒體調(diào)查，以及城市普通白領(lǐng)工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現(xiàn)實，我們可以很清楚地看出，我國一些房地產(chǎn)熱點城市，地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫，這三種房地產(chǎn)泡沫形式均已日益凸顯 。 (2)我國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工