【正文】 所以加強對銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務的風險管理研究，對防范和化解銀行房地產(chǎn)貸款風險，提高銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量，促進銀行經(jīng)營狀況的根本好轉(zhuǎn)，保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，都具有十分重要的意義。 in the mercial bank’s internal operational risk management, analysis of the current mercial bank real estate loan problems in the internal operation of proposed real estate loan process by retransformation of the whole process of operation of strict management, real estate loan officer incentive scheme design, bank real estate credit risk information sharing and the establishment to control Linkage System control the bank39。導師高尚的學術風格、博大的處世胸懷、平易近人的作風將對我今后的工作產(chǎn)生深遠的影響，在此謹向?qū)熤乱哉\摯的感謝和崇高的敬意!同時，深深感謝上海大學，特別是房地產(chǎn)學院所有對我的學業(yè)給予過幫助、關心、支持和諄諄教導的各位老師!最后衷心地感謝將要花費大量寶貴時間和精力審閱本論文以及參加答辯的諸位專家學者、評委老師!由于作者學識有限，論文難免有錯誤之處，敬請批評指正。參考文獻[1]郝鈺 中南財經(jīng)大學 2005（01）[2]李勇 商業(yè)銀行個人住房貸款分析 2005(6)[3]周浩 商業(yè)銀行個人住房貸款分析2005（9）[4]張勇 個人住房貸款風險分析及防范 現(xiàn)代金融 2005（12）[5]董易 關于個人住房貸款風險分析 東南金融 2005（1）[6]張智瑞 陳靜 談個人住房貸款風險的防范 財政金融2006（12）[7]孫德春 田淑華 個人住房貸款操作風險防范要點 金融理論與實踐2006（12）[8]約瑟夫當，并設時，可稱為階段式還貸模式，推導得出還貸公式為：令當kt=T，有k二T/t，a可簡化為：當g=0或t=T時，即為等額還款模式；t=1時為全程等比還貸模式；g0時為遞增方式還貸；g0時為遞減方式還貸。第二，前等比后等額還貸模式。在實際操作中，個人住房抵押貸款一般都采用“每月還貸”的形式。假設還款方式為:第一期的還款額為x，第t期的還款額在前一期的基礎上按比例遞增(或遞減) 其他假設同前。隨著住房制度改革進程的不斷深入，上述還貸方式已經(jīng)不能滿足不同收入水平的社會各階層的信貸要求，應當改進其不足，摸索差額還款方式。在等額本息還款法下，如果利率不變，可以將每月等額償還貸款本息看成年金，貸款總額就是期末年金現(xiàn)值，因而還款t月后的貸款余額就是(n—t)月的期末年金現(xiàn)值。每一次還款后本金降低，下一期還款中的應計利息按照剩余本金(貸款余額)計算。該方式比較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但是預期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，他們現(xiàn)有一定積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。第五節(jié) 豐富還款方式方面的創(chuàng)新一、目前的還貸方式目前，國內(nèi)商業(yè)住房貸款實踐中最常用的還貸方式是：（一）、到期一次還本付息方式。市場對貸款產(chǎn)品的多元化需求主要體現(xiàn)在三個方面:不同人群對借款購房的不同需求、銀行規(guī)避不同借款人、不同抵押物收貸款風險的需求以及政府借助住房信貸政策調(diào)控市場的需要。對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。（二）、加強貸后檢查。在簽訂合同時，除借款人簽字、加蓋印章等必須手工填寫的內(nèi)容外，其他可以固定的合同要素或者直接體現(xiàn)在文本中，或者由計算機打印填寫，減少手工填寫失誤。根據(jù)借款人職業(yè)和薪酬變化情況以及其他影響借款人收入和支出的重大因素，對借款人未來還款風險做出分析判斷，做到早預警、早防范、早化解，杜絕由不良隱患造成債權侵害的事件發(fā)生。三是與評估公司簽訂合作協(xié)議，明確相互權利與責任，特別要對違規(guī)評估導致的貸款風險約定評估公司的連帶責任，并要求評估公司按一定的業(yè)務比例建立保證金，對貸款安全性形成更有效的保障。第二節(jié) 加強對中介機構(gòu)的評價與管理房地產(chǎn)評估是個人住房貸款重要的相關業(yè)務，尤其是二手房貸款的必須環(huán)節(jié)，因此是影響貸款風險不可忽略的因素。操作中，可要求開發(fā)商同意購房人直接將首付款交存開發(fā)商在銀行開立的賬戶，購房人憑借進賬單換取首付款發(fā)票，這樣可以保證首付款的真實性。（二）、審核交易的真實性，防止“假按揭”銀行信貸員在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)必須要與借款人面談，并注意以下幾點：(1)向其嚴正聲明以“假按揭”方式騙取銀行貸款應承擔的法律責任。如果銀行工作人員沒有進行調(diào)查核實，到實際還款時，因借款人無實際還款能力而造成違約，就使銀行遭受損失?，F(xiàn)階段由于借款人的還款能力對于銀行個人住房貸款風險的控制越發(fā)重要，因此銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調(diào)查和審核，尤其是關注和評估借款人的還款意愿和還款能力，準確把握第一還款來源，有效控制房貸業(yè)務信用風險。在經(jīng)過必要的審批程序之后，應立即核銷，這樣才能加快銀行資本的流通。目前的五級分類雖然在使用上簡便，但對于會計核算，還應采用數(shù)字去量化五級分類標準，然后進行計提。第六節(jié) 改革住房信貸呆賬準備機制在應對銀行資金流動性風險方面，應適當改革現(xiàn)有的住房信貸呆賬準備機制。第四，發(fā)售證券。第三，信用評級和信用增級。由銀行等機構(gòu)作為項目發(fā)起人，通過對現(xiàn)有信貸資產(chǎn)進行清理、估算和考核，選擇一定數(shù)量的住房抵押貸款作為證券化目標，并從資產(chǎn)負債表中剝離出來，形成一個貸款組合，作為證券化的基礎資產(chǎn)。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風險。國家有關部門應在深入調(diào)研的基礎上，制定完善以下法律法規(guī)：1．與房地產(chǎn)抵押相關的法律法規(guī)包括房地產(chǎn)抵押的條件、程序、抵押物權力的保證、抵押物的保險、抵押二級市場的運作、抵押物的處置等，為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的開展掃清障礙。個人信用制度的建立不僅是為授信主體服務，還要服務于整個社會，促進社會信用水平的提高。為做好標準化的個人征信數(shù)據(jù)庫建設，要在統(tǒng)一信用代碼，建立個人賬戶后，快速進行基本個人資料、個人存款、貸款和還款、個人醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金、財產(chǎn)保險、人壽保險、個人證券賬戶、存款賬戶、信用卡賬戶、個人車輛駕駛的處罰記錄與個人信用相關的民事訴訟信息、個人納稅情況、個人就業(yè)信息等個人征信數(shù)據(jù)信息的收集。二、建立失信懲罰和守信獎勵機制個人信用體系建設中重要的一環(huán)就是建立懲罰機制，當前應逐步建立和完善這種懲罰機制，設立合理的懲罰尺度，以對不同程度的失信行為施以相應的處罰，建立快速收集有關失信行為的信息或舉報機制，根據(jù)失信行為的嚴重程度，將個人不良信用記錄按照時間長短不同記錄于各相關數(shù)據(jù)庫中，建立被懲罰人申訴機制等。具體的做法是，從借款者可能出現(xiàn)的各種意外和可能發(fā)生的產(chǎn)權糾紛方面，如針對借款個人的健康狀況和償還能力可能發(fā)生變化的風險，采取增加“借款者信用人壽保險”、“借款者履約保險”、“住房貸款產(chǎn)權保險”等保險產(chǎn)品，來轉(zhuǎn)嫁和防范貸款銀行的風險。第五章 個人住房貸款風險的外部防范措施 第一節(jié) 健全個人住房貸款擔保制度住房抵押貸款的擔保方式，應優(yōu)選所購房產(chǎn)抵押或以有價證券進行足額抵押?？墒牵坏┡菽帕?，房地產(chǎn)價格急轉(zhuǎn)直下，結(jié)局就正好是前面相反方向的加速:銀行的抵押物價值迅速下降，銀行資金匾乏，業(yè)務收縮，利潤下降，導致企業(yè)違約，銀行必然被不良債權拖跨。泡沫經(jīng)濟往往會給銀行系統(tǒng)傳遞錯誤的信息，在銀行制度完善程度很有限的情況下，大部分貸款都是以抵押為依據(jù)，而不是依現(xiàn)金流為依據(jù)。但無論是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，這兩種現(xiàn)象在各種不同的制度安排下，都有著顯著的關聯(lián)性。銀行的風險就在這樣的非理性行動中不知不覺倍增，待投機者炒作失利，違約的概率就會上升。但由于貸款人尚有償還資金的能力，其違約資金可以通過銀行的努力追回。貸款中請人進行投資性購房的前提假設是認為在現(xiàn)狀下，房產(chǎn)形態(tài)比現(xiàn)金形態(tài)的投資回報率要高，通過將閑置的資金和低成本融入的資金轉(zhuǎn)化為實物進行經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓的滾動運作，達到保值增值的目的。正是由于房產(chǎn)具有生活消費品和投資品的雙重特性，所以購房的動機可分為消費目的和投資目的。而當房地產(chǎn)周期處于衰退階段，房地產(chǎn)市場降溫，房價大幅跳水，房屋空置率上升，市場房屋供過于求，伴隨著房地產(chǎn)抵押貸款各方主體情緒和預期的變化，被迫違約風險和惡意違約風險越來越大。因此，房地產(chǎn)特殊的市場規(guī)律使其具有周期波動性。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)組成部分(兩者是總量與分量的關系)，其價格必然受到宏觀經(jīng)濟周期性波動的決定和影響。開發(fā)商從發(fā)現(xiàn)市場需求，做出決策開發(fā)建設，到供應市場要有一段時間，這段時間內(nèi)原有需求可能已被滿足或新的需求激增，結(jié)果產(chǎn)生了房地產(chǎn)的供應在時間上總是落后與需求，在數(shù)量上可能超過或低于需求，導致了房地產(chǎn)市場擴張、收縮的規(guī)律性波動。第四章 個人住房貸款風險產(chǎn)生原因分析第一節(jié) 房產(chǎn)市場角度在經(jīng)濟學中，經(jīng)濟周期是指國民收入、就業(yè)和生產(chǎn)的波動，是繁榮時期和蕭條時期的更迭。為了避免這種情況的出現(xiàn)，商業(yè)銀行應對所抵押的住房產(chǎn)權進行調(diào)查，并要求借款人購買產(chǎn)權保險。在發(fā)生經(jīng)濟衰退的時候，房地產(chǎn)價格會下降，即使有房地產(chǎn)抵押，但由于抵押物價值低于抵押貸款本息價值，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時也會遭受損失，導致銀行也無法兌現(xiàn)，特別是在房市出現(xiàn)市場崩盤，將對銀行的資產(chǎn)價值構(gòu)成直接威脅。此貸款一旦被挪用經(jīng)營用途就會增大貸款的風險。要減小利率風險，最穩(wěn)妥的辦法就是提供浮動利率的住房貸款業(yè)務，但是，這樣做會大大縮小客戶的產(chǎn)品選擇余地，不利于同業(yè)間的競爭。主要表現(xiàn)在由于格式合同的弊病或者約定條款不明確，引發(fā)的個人與開發(fā)商糾紛，造成不還款。，使銀行資產(chǎn)遭受損失立法空白，開展住房貸款業(yè)務無法可依我國至今尚無一部規(guī)范銀行消費信貸的法律，銀行作為資金的出借方經(jīng)常處于不利地位，正當權益的布道法律的保護?；蛟谛庐a(chǎn)品業(yè)務流程設計方面存在嚴重缺陷，不但浪費時間和資金，而且不能有效地鎖定風險。，崗位設置不合理，前后臺業(yè)務操作不分離，對大額貸款和風險高的貸款品種沒有進行認真的事前盡職調(diào)查和貸款后評價，導致貸款決策失誤。、貸中審查和貸后檢查，對貸款使用或償還不能做到定期或不定期地檢查和跟進，使貸款大量逾期，未能及時催收，導致貸款風險失控。隨著國有企業(yè)改制和政府機構(gòu)改革的深化，下崗或分流壓力加大，借款人未來收入難以預測。、違法行為受到處罰，如賬戶被司法機關凍結(jié)、營業(yè)執(zhí)照被吊銷、貨物被沒收等，都會影響借款人按期償還貸款。，借款人認為，放棄還款可帶來更大利益而導致的違約行為。其風險的滯后性使我們錯誤地將其視為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但國外的情況表明事實并非如此(上世紀70年代西歐大量住房信貸公司的破產(chǎn)和1995年日本國際金融第一案)，商業(yè)銀行作為直接的風險承擔者對此應引起足夠重視。正是在這種觀念的指引下，各銀行之間個人住房貸款業(yè)務競爭激烈，這直接導致了住房消費者市場準入標準的降低，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入了住房信貸市場，形成風險隱患。但是，如果借款人只有這一套住房，他就將面臨無房可居的慘狀。多樣性個人住房貸款信用風險的影響因素、表現(xiàn)形式是多種多樣的。第二節(jié) 個人住房貸款風險一、個人住房貸款風險概念個人住房貸款風險是指發(fā)放個人住房貸款銀行和其他金融機構(gòu)由于各種原因影響不能根據(jù)合同約定按時足額收回貸款本金和利息而產(chǎn)生損失的可能性。三、個人住房貸款的分類政策性個人住房抵押貸款政策性個人住房抵押貸款業(yè)務是為推進城鎮(zhèn)住房制度改革，運用住房公積金、住房售房款和住房補貼存款，為房改單位的職工購買、建造、翻建自住住房而發(fā)放的貸款，主要包括個人住房公積金貸款和其他政策性個人住房貸款。即貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔保，擔保方式可采取抵押、質(zhì)押或保證，也可以是以兩種或二種擔保方式的結(jié)合。個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。二、論文的不足本文雖然對我國商業(yè)銀行個人貸款的現(xiàn)狀進行了比較詳細的研究，但仍然缺乏定量的數(shù)量分析。所以規(guī)避其存在的風險確保健康發(fā)展已成為一個非常迫切的問題。2．住房貸款提前還款違約風險張紅、謝東海等人②分析研究了提前違約風險的產(chǎn)生機理，認為我國首先應該從法律上對提前違約風險進行清楚地界定，同時提出一些具體措施以防范個人住房貸款提前違約風險。反映借款個人特征、住房特征的信息嚴重不足，信息失真嚴重。Robert研究了鄰居特征對個人住房貸款違約風險的影響。5．個人住房貸款違約風險微觀因素研究Sanchez和 Deng選擇了貸款特征和當?shù)氐慕?jīng)濟特征來預測和計算違約概率以及可能招致的損失。該方法將策略性違約看作是對抵押貸款本身的一種賣出期權，即將住宅賣給貸款人以換取免除抵押貸款責任的選擇權。隨著利率的變化，雖然每月償還額不變，但貸款到期日則要進行相應調(diào)整。F因此對商業(yè)銀行個人住房貸款風險及管理進行系統(tǒng)研究，對商業(yè)銀行防范住房貸款風險，保證貸款安全，防止金融風險的發(fā)生有著重要的現(xiàn)實意義。事實上，個人住房貸款的風險始終存在，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20— 30年左右，在這段時間中個人資產(chǎn)和信譽狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，尤其在經(jīng)濟蕭條期，這種情況一旦大量出現(xiàn)，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險，還會造成嚴重的后果。(3)