【正文】 重慶大學本科學生畢業(yè)設計 總論房地產項目投資可行性分析畢業(yè)論文1 總論： 卓越?江畔人家項目 卓越江畔人家項目位于重慶市沙坪壩區(qū)，地處沙坪壩沙濱路，卓越江畔人家項目規(guī)劃用地總面積25585平方米，總建筑面積102620平方米。該地塊周圍基礎設施基本完善，可以滿足“七通”條件；土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。項目所在位置介于沙濱路石門大橋和高家花園大橋之間，天然緩坡美地之圖1. 項目位置圖上：直面嘉陵江浩淼江天、遙望江北都市繁華、背依重慶大學、信手可享沙區(qū)中心商業(yè)便捷。項目原生地貌方正規(guī)整，具有先天的觀江優(yōu)勢，為打造首席濱江教育社區(qū)爭取了良好的自然條件。 重慶卓越房地產開發(fā)公司成立于1998年，是興亞集團的全資子公司，具有二級開發(fā)資質。重慶卓越房地產開發(fā)有限公司自成立以來，積極調整結構，引進人才，成功運作和開發(fā)了許多項目，獲得了迅速發(fā)展。卓越房產以“務實創(chuàng)新”的工作作風和“追求卓越”的精神不斷的超越自我，為實現“讓人人都有一個美麗的家”的目標而不懈努力。卓越地產立業(yè)之初，就顯示出“要做就做最好” 的氣度，堅持建造高品質的樓宇。為了實現“追求卓越，創(chuàng)造美麗”的目標，從2003年起，就相繼在風景如畫的歌樂山實驗性地建造純別墅小區(qū)“香山錦苑”，在沙濱路開發(fā)了“卓越美麗山水”及大學城“美麗熙街”，同時涉足埠外開發(fā)，在貴陽國家級開發(fā)區(qū)小河經開區(qū)成功建立起“卓越金商地帶”和“卓越時代大廈”。目前，卓越房產已開發(fā)有位于沙坪壩區(qū)歌樂山的別墅項目——卓越?香山錦苑和位于貴陽小河區(qū)的商住項目——卓越?金山地帶，一經推出市場即贏得了廣泛好評，同時也為卓越房產積累了豐富的經驗。特別是在經濟形式正面下滑的情況下，依然以高價取得該地塊的建設用地使用權，更突顯其投資魄力和實力。重慶大學本科學生畢業(yè)設計 重慶市投資環(huán)境分析2 重慶市投資環(huán)境分析 重慶市社會經濟概況 GDP保持高位增長，高于全國平均水平 市統計局公布的統計數據表明,2008年,%,人口文化素質得到全面提升。我市人均受教育年限增加,是社會發(fā)展的重要標志之一。據了解,去年,全市文盲人口（15歲及15歲以上不識字或識字很少的人）,。另外,我市的教育水平提高很快,特別是高等教育得到了極大的發(fā)展,高學歷人口數量成倍增加。改革開放讓經濟迅速發(fā)展,我市人口城鎮(zhèn)化進程也駛入了快車道。1996年,%,%,實現了趕超全國平均水平的目標,位居全國第12位,在西部地區(qū)僅次于內蒙古位居第二。新增的大量城鎮(zhèn)人口，有大量的住房需求，表明重慶市房地產市場需求仍然旺盛。：1）一小時經濟圈規(guī)劃 一小時經濟圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、1小時車程為半徑的范圍內，打造一個具有明顯聚集效應、規(guī)模經濟和競爭優(yōu)勢的城市群。1小時經濟圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽等14個區(qū)縣?！耙蝗Α眳^(qū)域面積約3萬平方公里，目前常住人口達1600萬人，其中城鎮(zhèn)人口接近1000萬人，2005年實現地區(qū)生產總值超過2000億元，占全市地區(qū)生產總值70%左右。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當地的社會、經濟結構。目前，重慶市是大城市帶大農村結構：該市現有總人口約3200萬人，但主城區(qū)只有約600萬人口，其余約2600萬人居住在30多個區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。重慶市計劃在10年－15年以后，將這“一圈”的地區(qū)生產總值做到超過全市生產總值的80%，集聚城鎮(zhèn)人口超過2000萬，城鎮(zhèn)化率達到75%左右。這意味著，未來10~15年該市其他區(qū)域將有400萬人口轉移到“一圈”內。2）都市核心圈 主城區(qū)將劃分為東、西、南、北、中五大片區(qū)，各片區(qū)自成功能相對完善的城市，主城區(qū)城中有城，以疏解目前中心城區(qū)面臨的巨大壓力。a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間(含蔡家組團)的北部片區(qū)，是城市近期的重點拓展區(qū)域，以中央商務區(qū)、北部新區(qū)、長江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運中心、航空樞紐、大型博覽設施和體育設施等為標志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務功能和交通功能，聚集以高新技術、汽車等為主導的產業(yè)，重點建設良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風貌。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片區(qū)位于中梁山與銅鑼山之間(不含蔡家組團)，被長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，是重慶城市的發(fā)源地，最富歷史文化傳統特色的區(qū)域。未來將重點調整產業(yè)結構，大力發(fā)展以高端服務業(yè)為主的第三產業(yè)，提升城市中心的品質。 c. 南城：山青水綠 南部片區(qū)是銅鑼山以西的長江以南和以東區(qū)域，是以會展、商貿、都市旅游、科研教育為主導的發(fā)展區(qū)域，山青水綠城市的代表區(qū)域。 d. 西城：高品質發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務業(yè)、休閑旅游等為主導，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域之一。西部片區(qū)要引導城市高品質組團式集約化發(fā)展。 e. 東城：三產與工業(yè)并舉 東部片區(qū)是銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，其南部發(fā)展以會展業(yè)為主導的第三產業(yè)，重點提升城市功能。 f. 多中心：1+6 “ 多中心”指城市中心和六個城市副中心。城市中心為中央商務區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。六個城市副中心為現有沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四個城市副中心和新規(guī)劃的西永、茶園兩個城市副中心，城市副中心將培育成為區(qū)域性的商務辦公區(qū)、商貿服務和文化娛樂區(qū)，同時分擔部分市級公共服務設施。 首先，房地產市場環(huán)境的根本好轉必須依賴于宏觀經濟大勢的好轉，經濟的繁榮才能支持樓市的健康發(fā)展。2008年下半年，中國經濟出現了加速下滑，2009年，受到全球金融危機的影響，宏觀經濟面臨的國內外環(huán)境將更加緊張，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于2008年，整個經濟環(huán)境的變化給房地產行業(yè)帶來深遠的影響。同時，從房地產市場本身規(guī)律分析，重慶市過去幾年成交量增速太快，一定程度上透支了購房需求；房價漲幅太快，超過了居民實際可支付能力，產生了一定得房地產泡沫，因而房地產行業(yè)調整在這次金融危機中也需要一個清除泡沫，實現理性回歸的過程，主要是通過成交量的萎縮和房價下跌完成來完成這種內部凈化。自2007年年底，重慶市的房地產市場和全國大部分房地產市場同步的開始進入調整期，目前經過一年的調整，行業(yè)風險已部分釋放，但還未完全調整到位，房價和購房消費還沒有完全回歸到理性。2009年中國房地產市場仍然處于調整期。隨著2008年12月17日，國務院常務會議決定二套房貸有限松動，減輕住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負政策出臺后，對改善性購房群體進一步放大，是對前期改善型住房政策的進一步明確和細化，但其政策是謹慎的，決策層擔心炒作和投機氛圍的再次蔓延，進一步放松二套房貸不加以區(qū)隔基本的住房需求和投機需求的政策預計在估計層面出臺的空間不大。當然政府會繼續(xù)出臺促進購房消費又遏制投機炒作的消費行為，盡力的讓房地產市場回歸理性。 其次，先行指標顯示：2008年110月，%，；，%；，％，預計此類指標2009年還將低位運行，進而影響到2010 年及2011 年的市場供應量。供應量的降低給在建的和計劃將建的房地產商讓開了一定得市場，有利于在金融危機過后，此類房地產商的突然崛起。 最后，整個重慶市的存量消化大致保持在一年左右：截至10月底，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面積約需1年時間，考慮到建設周期及結構性因素，我們認為再經過09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房價的穩(wěn)定回升。2008年國家先后出臺《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等政策及啟動了新版土地出讓合同。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，規(guī)范土地市場，加強對土地市場的供應管理，擠出地產泡沫。 2008年，重慶市土地購置面積下降近40%，土地開發(fā)面積同比增幅大幅回落2008年110月，%；，%，盡管有所增長但是相比2007年的開發(fā)量，實際開發(fā)量有所回落。土地購置面積大幅下降主要是受2007年底開始房地產二級市場大幅調整的影響，企業(yè)放緩擴張步伐；2008年下半年全面的經濟危機帶來的正面經濟形式的下滑以及受國家加大土地清理整頓政策影響，各企業(yè)加快現有土地開發(fā)，土地開發(fā)面積依舊保持較高增速，但相對2007年增幅已大幅回落。 首先，保障性用房大體量入市導致重慶主城區(qū)商品房新批準預售量高位運行 。，%。2007年受整個市場環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準預售面積也較大，2008年市場逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動整個市場的供應，導致了2008年111月新批準預售面積和去年相差不大。其次，重慶主城區(qū)商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區(qū)域。圖4. 07—08年1—11月成交量2008年111月，重慶主城區(qū)商品房成交118984套，相比去年同期減少52589套，％；，％。2007年重慶市房地產市場發(fā)展迅速，房價也大幅上漲，暗藏了一些房地產泡沫，購房者對商品房市場的良好預期導致商品房市場供需兩旺，但隨著國家各項調控政策的出臺以及經濟環(huán)境的變化，市場逐步回歸理性，消費者大多數持觀望態(tài)度，保守了大量存在的消費潛力，導致了2008年111月商品房成交量大幅下降?！叭币荒稀眳^(qū)域（南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）依舊為成交熱點區(qū)域，％.同時，重慶主城區(qū)商品房價格依舊高位增長，月度價格同比差別縮小 。 2008年111月重慶主城區(qū)商品房成交4024元/平方米，較去年同期每平方米增長了735元，％，2008年重慶主城區(qū)房價依舊高位運行，但從2008年重慶主城區(qū)月度成交均價來看，18月成交均價走勢相對平穩(wěn)，一直在4100元/平方米上下波動，隨著市場形勢的進一步嚴峻，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，銷售壓力增大，資金周轉出現挑戰(zhàn)，各樓盤優(yōu)惠折扣增多，同時力度加大，加上保障性用房大量上市等因素，導致了8月來成交均價的持平。最后，重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，很多的開發(fā)商也土地和房地產的建設也持觀望態(tài)度，造成土地成交量的萎縮。由于土地成交量少，現有土地價格、樓面地價因為市場競爭參與者的減少而雙雙大幅增長，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)土地成交價格位居區(qū)域前三。 2008年110月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，％；，％；，％。從這些尖銳的數據中，我們看出房地產市場大量在2008年大量的萎縮，投資和消費都處于抑制狀態(tài)。2007年大受關注的地王現象屢屢出現，而2008年隨著國家宏觀政策的調控，銀根緊縮，同時市場需求不旺，消費者觀望情緒的濃厚，各種類型的項目銷售量都出現大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，買地擴張的實力也大受影響，導致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場供應帶來深遠的影響。所以說這既是挑戰(zhàn)優(yōu)勢契機。 2008年110月重慶主城區(qū)商品房用地成交價格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長1107元/平方米，％；樓面地價為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長了209元，％。2008年土地價格高位運行，一是2007年來土地價格上漲慣性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，導致了2008年110月土地成交價格較去年同期大幅增長?？偟膩碚f，全年房地產市場呈以下四個特點： （1）房地產市場成交量逐漸回升，價格將進一步回歸理性 2008年房地產各項供給指標對市場形成較大的壓力；從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管2008年111月，重慶市部分地區(qū)銷售量出現較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價，以及投機性的炒作者所阻擋。如果價格在合理的區(qū)間內，通過市場的合理調控，必然出現供求兩旺的局面。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產市場對于價格非常敏感，很多樓盤，由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調整價格，加大促銷力度。而不再讓消費者徘徊在高價的觀望之中，理性的房價下跌給房地產商匯集了再次投資的資金，緩解了資金壓力。這也是2009年房地產市場成交量回升，價格將進一步回歸理性的前兆。 （2）開發(fā)投資增幅將進一步下降，房地產企業(yè)財務杠桿將大行其道 由于銷售額低于投資額，2009年房地產企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產重點企業(yè)對于目前的國內國際形勢以及重慶市的發(fā)展大政策都有較深入的了解，雖然對房地產市場長期看好，但同時也認識到短期內房地產市場發(fā)展的低谷，必然下調開發(fā)投資計劃，縮減投資開發(fā)量。如萬科就在第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經調低了全年的開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調今年的開工計劃，開工面積再調減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。” 預計2009年房地產開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現負增長。其次，對于部分中小房地產企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，只能采取杠桿投資策略，依靠較高的財務杠桿進行資金周轉，金融機構為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當吃緊。整合成了房地產行業(yè)的大勢所趨，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。 （3）自住型購房繼續(xù)增長，改善型購房將成為市場生力軍 2008年10月27日，；最低首付款比例調整為20%。同時央行從2008年9月開始，連續(xù)5次下調存貸款利率，拉動市場消費。中國指數研究院的調查表明：自住型需求購房者70%以上是需要貸款的。包括從降低首付和月供的一系列措施中，有力的支持了自住型消費需