【正文】 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 總論房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析畢業(yè)論文1 總論： 卓越?江畔人家項(xiàng)目 卓越江畔人家項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)，地處沙坪壩沙濱路，卓越江畔人家項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積25585平方米，總建筑面積102620平方米。該地塊周圍基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，可以滿足“七通”條件；土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。項(xiàng)目所在位置介于沙濱路石門大橋和高家花園大橋之間，天然緩坡美地之圖1. 項(xiàng)目位置圖上：直面嘉陵江浩淼江天、遙望江北都市繁華、背依重慶大學(xué)、信手可享沙區(qū)中心商業(yè)便捷。項(xiàng)目原生地貌方正規(guī)整，具有先天的觀江優(yōu)勢(shì)，為打造首席濱江教育社區(qū)爭(zhēng)取了良好的自然條件。 重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1998年，是興亞集團(tuán)的全資子公司，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，引進(jìn)人才，成功運(yùn)作和開發(fā)了許多項(xiàng)目，獲得了迅速發(fā)展。卓越房產(chǎn)以“務(wù)實(shí)創(chuàng)新”的工作作風(fēng)和“追求卓越”的精神不斷的超越自我，為實(shí)現(xiàn)“讓人人都有一個(gè)美麗的家”的目標(biāo)而不懈努力。卓越地產(chǎn)立業(yè)之初，就顯示出“要做就做最好” 的氣度，堅(jiān)持建造高品質(zhì)的樓宇。為了實(shí)現(xiàn)“追求卓越，創(chuàng)造美麗”的目標(biāo)，從2003年起，就相繼在風(fēng)景如畫的歌樂山實(shí)驗(yàn)性地建造純別墅小區(qū)“香山錦苑”，在沙濱路開發(fā)了“卓越美麗山水”及大學(xué)城“美麗熙街”，同時(shí)涉足埠外開發(fā)，在貴陽國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)小河經(jīng)開區(qū)成功建立起“卓越金商地帶”和“卓越時(shí)代大廈”。目前，卓越房產(chǎn)已開發(fā)有位于沙坪壩區(qū)歌樂山的別墅項(xiàng)目——卓越?香山錦苑和位于貴陽小河區(qū)的商住項(xiàng)目——卓越?金山地帶，一經(jīng)推出市場(chǎng)即贏得了廣泛好評(píng)，同時(shí)也為卓越房產(chǎn)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。特別是在經(jīng)濟(jì)形式正面下滑的情況下，依然以高價(jià)取得該地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，更突顯其投資魄力和實(shí)力。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 重慶市投資環(huán)境分析2 重慶市投資環(huán)境分析 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 GDP保持高位增長(zhǎng)，高于全國(guó)平均水平 市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2008年,%,人口文化素質(zhì)得到全面提升。我市人均受教育年限增加,是社會(huì)發(fā)展的重要標(biāo)志之一。據(jù)了解,去年,全市文盲人口（15歲及15歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少的人）,。另外,我市的教育水平提高很快,特別是高等教育得到了極大的發(fā)展,高學(xué)歷人口數(shù)量成倍增加。改革開放讓經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,我市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程也駛?cè)肓丝燔嚨馈?996年,%,%,實(shí)現(xiàn)了趕超全國(guó)平均水平的目標(biāo),位居全國(guó)第12位,在西部地區(qū)僅次于內(nèi)蒙古位居第二。新增的大量城鎮(zhèn)人口，有大量的住房需求，表明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛。：1）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、1小時(shí)車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市群。1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長(zhǎng)壽等14個(gè)區(qū)縣?！耙蝗Α眳^(qū)域面積約3萬平方公里，目前常住人口達(dá)1600萬人，其中城鎮(zhèn)人口接近1000萬人，2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過2000億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值70%左右。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s3200萬人，但主城區(qū)只有約600萬人口，其余約2600萬人居住在30多個(gè)區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。重慶市計(jì)劃在10年－15年以后，將這“一圈”的地區(qū)生產(chǎn)總值做到超過全市生產(chǎn)總值的80%，集聚城鎮(zhèn)人口超過2000萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%左右。這意味著，未來10~15年該市其他區(qū)域?qū)⒂?00萬人口轉(zhuǎn)移到“一圈”內(nèi)。2）都市核心圈 主城區(qū)將劃分為東、西、南、北、中五大片區(qū)，各片區(qū)自成功能相對(duì)完善的城市，主城區(qū)城中有城，以疏解目前中心城區(qū)面臨的巨大壓力。a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間(含蔡家組團(tuán))的北部片區(qū)，是城市近期的重點(diǎn)拓展區(qū)域，以中央商務(wù)區(qū)、北部新區(qū)、長(zhǎng)江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運(yùn)中心、航空樞紐、大型博覽設(shè)施和體育設(shè)施等為標(biāo)志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)功能和交通功能，聚集以高新技術(shù)、汽車等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片區(qū)位于中梁山與銅鑼山之間(不含蔡家組團(tuán))，被長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，是重慶城市的發(fā)源地，最富歷史文化傳統(tǒng)特色的區(qū)域。未來將重點(diǎn)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，提升城市中心的品質(zhì)。 c. 南城：山青水綠 南部片區(qū)是銅鑼山以西的長(zhǎng)江以南和以東區(qū)域，是以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)域，山青水綠城市的代表區(qū)域。 d. 西城：高品質(zhì)發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。西部片區(qū)要引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展。 e. 東城：三產(chǎn)與工業(yè)并舉 東部片區(qū)是銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，其南部發(fā)展以會(huì)展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)提升城市功能。 f. 多中心：1+6 “ 多中心”指城市中心和六個(gè)城市副中心。城市中心為中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。六個(gè)城市副中心為現(xiàn)有沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四個(gè)城市副中心和新規(guī)劃的西永、茶園兩個(gè)城市副中心，城市副中心將培育成為區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂區(qū)，同時(shí)分擔(dān)部分市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。 首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的根本好轉(zhuǎn)必須依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮才能支持樓市的健康發(fā)展。2008年下半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑，2009年，受到全球金融危機(jī)的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加緊張，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于2008年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身規(guī)律分析，重慶市過去幾年成交量增速太快，一定程度上透支了購(gòu)房需求；房?jī)r(jià)漲幅太快，超過了居民實(shí)際可支付能力，產(chǎn)生了一定得房地產(chǎn)泡沫，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在這次金融危機(jī)中也需要一個(gè)清除泡沫，實(shí)現(xiàn)理性回歸的過程，主要是通過成交量的萎縮和房?jī)r(jià)下跌完成來完成這種內(nèi)部?jī)艋?。?007年年底，重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)同步的開始進(jìn)入調(diào)整期，目前經(jīng)過一年的調(diào)整，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已部分釋放，但還未完全調(diào)整到位，房?jī)r(jià)和購(gòu)房消費(fèi)還沒有完全回歸到理性。2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期。隨著2008年12月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定二套房貸有限松動(dòng)，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)政策出臺(tái)后，對(duì)改善性購(gòu)房群體進(jìn)一步放大，是對(duì)前期改善型住房政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化，但其政策是謹(jǐn)慎的，決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延，進(jìn)一步放松二套房貸不加以區(qū)隔基本的住房需求和投機(jī)需求的政策預(yù)計(jì)在估計(jì)層面出臺(tái)的空間不大。當(dāng)然政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)又遏制投機(jī)炒作的消費(fèi)行為，盡力的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。 其次，先行指標(biāo)顯示：2008年110月，%，；，%；，％，預(yù)計(jì)此類指標(biāo)2009年還將低位運(yùn)行，進(jìn)而影響到2010 年及2011 年的市場(chǎng)供應(yīng)量。供應(yīng)量的降低給在建的和計(jì)劃將建的房地產(chǎn)商讓開了一定得市場(chǎng)，有利于在金融危機(jī)過后，此類房地產(chǎn)商的突然崛起。 最后，整個(gè)重慶市的存量消化大致保持在一年左右：截至10月底，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面積約需1年時(shí)間，考慮到建設(shè)周期及結(jié)構(gòu)性因素，我們認(rèn)為再經(jīng)過09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回升。2008年國(guó)家先后出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等政策及啟動(dòng)了新版土地出讓合同。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的供應(yīng)管理，擠出地產(chǎn)泡沫。 2008年，重慶市土地購(gòu)置面積下降近40%，土地開發(fā)面積同比增幅大幅回落2008年110月，%；，%，盡管有所增長(zhǎng)但是相比2007年的開發(fā)量，實(shí)際開發(fā)量有所回落。土地購(gòu)置面積大幅下降主要是受2007年底開始房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)大幅調(diào)整的影響，企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐；2008年下半年全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的正面經(jīng)濟(jì)形式的下滑以及受國(guó)家加大土地清理整頓政策影響，各企業(yè)加快現(xiàn)有土地開發(fā)，土地開發(fā)面積依舊保持較高增速，但相對(duì)2007年增幅已大幅回落。 首先，保障性用房大體量入市導(dǎo)致重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售量高位運(yùn)行 。，%。2007年受整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準(zhǔn)預(yù)售面積也較大，2008年市場(chǎng)逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)，導(dǎo)致了2008年111月新批準(zhǔn)預(yù)售面積和去年相差不大。其次，重慶主城區(qū)商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區(qū)域。圖4. 07—08年1—11月成交量2008年111月，重慶主城區(qū)商品房成交118984套，相比去年同期減少52589套，％；，％。2007年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)也大幅上漲，暗藏了一些房地產(chǎn)泡沫，購(gòu)房者對(duì)商品房市場(chǎng)的良好預(yù)期導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供需兩旺，但隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場(chǎng)逐步回歸理性，消費(fèi)者大多數(shù)持觀望態(tài)度，保守了大量存在的消費(fèi)潛力，導(dǎo)致了2008年111月商品房成交量大幅下降。“三北一南”區(qū)域（南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）依舊為成交熱點(diǎn)區(qū)域，％.同時(shí)，重慶主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格依舊高位增長(zhǎng)，月度價(jià)格同比差別縮小 。 2008年111月重慶主城區(qū)商品房成交4024元/平方米，較去年同期每平方米增長(zhǎng)了735元，％，2008年重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，但從2008年重慶主城區(qū)月度成交均價(jià)來看，18月成交均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，一直在4100元/平方米上下波動(dòng)，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的進(jìn)一步嚴(yán)峻，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，銷售壓力增大，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)挑戰(zhàn)，各樓盤優(yōu)惠折扣增多，同時(shí)力度加大，加上保障性用房大量上市等因素，導(dǎo)致了8月來成交均價(jià)的持平。最后，重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，很多的開發(fā)商也土地和房地產(chǎn)的建設(shè)也持觀望態(tài)度，造成土地成交量的萎縮。由于土地成交量少，現(xiàn)有土地價(jià)格、樓面地價(jià)因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的減少而雙雙大幅增長(zhǎng)，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)土地成交價(jià)格位居區(qū)域前三。 2008年110月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，％；，％；，％。從這些尖銳的數(shù)據(jù)中，我們看出房地產(chǎn)市場(chǎng)大量在2008年大量的萎縮，投資和消費(fèi)都處于抑制狀態(tài)。2007年大受關(guān)注的地王現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，而2008年隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，銀根緊縮，同時(shí)市場(chǎng)需求不旺，消費(fèi)者觀望情緒的濃厚，各種類型的項(xiàng)目銷售量都出現(xiàn)大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，買地?cái)U(kuò)張的實(shí)力也大受影響，導(dǎo)致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場(chǎng)供應(yīng)帶來深遠(yuǎn)的影響。所以說這既是挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)契機(jī)。 2008年110月重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長(zhǎng)1107元/平方米，％；樓面地價(jià)為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長(zhǎng)了209元，％。2008年土地價(jià)格高位運(yùn)行，一是2007年來土地價(jià)格上漲慣性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，導(dǎo)致了2008年110月土地成交價(jià)格較去年同期大幅增長(zhǎng)。總的來說，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈以下四個(gè)特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；從需求指標(biāo)上看，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管2008年111月，重慶市部分地區(qū)銷售量出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)，以及投機(jī)性的炒作者所阻擋。如果價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)，通過市場(chǎng)的合理調(diào)控，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場(chǎng)情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。而不再讓消費(fèi)者徘徊在高價(jià)的觀望之中，理性的房?jī)r(jià)下跌給房地產(chǎn)商匯集了再次投資的資金，緩解了資金壓力。這也是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性的前兆。 （2）開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿將大行其道 由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)以及重慶市的發(fā)展大政策都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的低谷，必然下調(diào)開發(fā)投資計(jì)劃，縮減投資開發(fā)量。如萬科就在第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開工計(jì)劃，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏?！?預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其次，對(duì)于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，只能采取杠桿投資策略，依靠較高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當(dāng)吃緊。整合成了房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)所趨，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。 （3）自住型購(gòu)房繼續(xù)增長(zhǎng)，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍 2008年10月27日，；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)央行從2008年9月開始，連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購(gòu)房者70%以上是需要貸款的。包括從降低首付和月供的一系列措施中，有力的支持了自住型消費(fèi)需