【正文】 東勝御熙臺項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 姓名 ：楊松 學(xué)號 ： 1005031219 班級 ：房產(chǎn) 2 班 指導(dǎo)教師 ：李偉華 日期： 20xx 年 5 月 26 日 目 錄 一、項(xiàng)目簡介 二、區(qū)位分析 石家莊住宅市場分析 政策分析 自然位置分析 三、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 四、工程建設(shè)進(jìn)度 五、總成本及費(fèi)用估算 六、收入與稅金估算 七、經(jīng)濟(jì)分析 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 九、總結(jié) 一、 項(xiàng)目簡介 物業(yè)類別 ： 住宅 項(xiàng)目特色 ： 生長在自然中的有機(jī)社區(qū) 建筑類別 ： 板樓 多層 高層 裝修狀況 ： 精裝 環(huán)線位置 ： 二至三環(huán) 所屬商圈 ： 老動(dòng)物園 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 35% 開 發(fā) 商 ： 東勝集團(tuán) / 河北東麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ： 裕西公園旁 物業(yè)地址 ： 苑東街與工農(nóng)路交口 交通狀況 ： 南北縱跨城市主干道裕華路、中山路，輔助干道工農(nóng)路；公交配套四通發(fā)達(dá)， 10 路 19 路 24 路 39 路 357 路 25路 ； 均價(jià) ： 15000 元 /m2 項(xiàng)目配套 全程名校 ： 小學(xué)： 中山西路小學(xué) 、維明街小學(xué)、草場街小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等； 中學(xué)：石家莊市第二十四中學(xué)、第十七中學(xué)、第十一中學(xué)、第十中學(xué)、第六中學(xué)等； 大學(xué) ： 河北師范大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊大學(xué)、河北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河北司法警官職業(yè)學(xué)院、石莊法商學(xué)院、河北省委直機(jī)關(guān)工委黨校等； 醫(yī)療衛(wèi)生 ：白求恩國際和平醫(yī)院、中國人民解放軍白求恩國際和平醫(yī)院、河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院 休閑娛樂 ： 石家莊中影聯(lián)電影城 、裕西公園、友誼公園、西清公園； 商業(yè)購物 ： 北國超市（西興店）、國大超市（省直店）； 益友百貨 、新百廣場；明月家具城、東明國際家具博覽中心、北國商場家電城等； 二、 區(qū)位分析 石家莊住址市場分析 （資源共享） 20xx 年 12 月石家莊房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 前言：龍 年伊始，兩會召開，溫家寶總理明確提出“房價(jià)遠(yuǎn)未回歸到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”，樓市調(diào)控再度陷入收緊預(yù)期之中。 20xx 年第一季度的石家莊樓市商業(yè)地產(chǎn)活躍、住宅地產(chǎn)冷清的局面也顯示出調(diào)控持續(xù)對市場的影響，但是剛需樓盤的不斷發(fā)力則使得產(chǎn)品定位逐步趨向于明朗。 20xx 年伊始，樓市將在“調(diào)控不放松”的總理論調(diào)中如何前行？ 一、 20xx 年 12月石家莊房地產(chǎn)市場商品房上市量報(bào)告 20xx 年 12 月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì) 20個(gè)，供應(yīng)預(yù)售面積為 萬㎡，其中住宅供應(yīng)預(yù)售面積為 萬 ㎡，商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)預(yù)售面積為 萬㎡。環(huán)比 20xx 年同期，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證數(shù)上漲 11%，供應(yīng)預(yù)售面積下跌 63%。 20xx 年 12 月，石家莊住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)共計(jì) 2362 套，環(huán)比同期下跌 64%。 20xx 年 12 月，石家莊市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 萬㎡，而 20xx年 12月則只有 萬㎡。隨著調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，市場需求量降低，購房者購買積極性不高，進(jìn)而影響開發(fā)商被動(dòng)減少推盤量，因而造成了上市量明顯減少的現(xiàn)象。 20xx 年 2月， 石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì) 11 個(gè)，其中住宅類 5 個(gè)，非住宅類 6個(gè)；其中住宅類含商品用房類項(xiàng)目 5個(gè)，非住宅類含商業(yè)營業(yè)用房類 2 個(gè)、辦公樓 1個(gè)、其他類 3 個(gè)。 20xx 年 2月，石家莊市區(qū)商品房市場批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì) 11 個(gè)，同比下降 %。其中，住宅類 5 個(gè)，同比下降 45%；商業(yè)營業(yè)用房類 2 個(gè)，同比下降 %。 20xx 年 2月，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬㎡，同比下降 66%，占 20xx 年 1~2 月總批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬㎡的 61%；其中住宅類項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售 萬 ㎡，同比下降 64%；商業(yè)營業(yè)用房類項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比下降 98%。 20xx 年 2月，石家莊市住宅批準(zhǔn)預(yù)售共計(jì) 1367 套，同比下跌 61%。 圖一： 20xx 年 2 月 ~20xx 年 2 月石家莊商品房上市面積折線圖 圖二： 20xx 年 2 月 ~20xx 年 2 月石家莊住宅上市套數(shù)折線圖 由圖一、圖二可以看出，隨著壬辰龍年到來，調(diào)控預(yù)期不斷加強(qiáng)，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，在調(diào)控與新春的雙重影響下，市場需求量降低，購房者購買積極性不高，更多的購房者只是在性價(jià)比合適的樓盤中進(jìn)行觀望考察，而出手購房的速度減緩，這也影響到開發(fā)商被動(dòng)減少推盤量，因而造成了上市量明顯減 少的現(xiàn)象。 但隨著傳統(tǒng)三月“小陽春”的即將到來，市場供需回暖， 2月份供應(yīng)量雖然仍處于低點(diǎn)，但已有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸逼近 20xx 年 3 月開始反彈的低點(diǎn)，因而今年的三、四月是否能迎來樓市第一輪回暖，剛需是否能夠拯救樓市，蟄伏月余便可待證。 二、 20xx 年 2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房交易報(bào)告 20xx 年 1~2 月，石家莊商品房市場累計(jì)成交套數(shù)為 2473 套，總成交面積為 萬㎡。據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查， 20xx 年 1~2 月石家莊商品房市場成交均價(jià)為 6756 元 /㎡。環(huán)比 20xx 年同期，成交套數(shù)下跌 66%，總成交面積下跌 61%，成交均價(jià)上漲約 32%，與 20xx 年平均成交均價(jià)相比，上漲約 13%。 20xx 年 2月，石家莊商品房市場成交 1084 套，成交面積 萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降 22%，成交面積環(huán)比下降 14%； 20xx 年 2月，石家莊商品房市場成交均價(jià)為 6750 元 /㎡，環(huán)比上月微降 1%，與 20xx 年平均成交均價(jià)相比，上漲 13%。 圖三： 20xx 年 3 月 ~20xx 年 2 月石家莊商品房成交套數(shù)走勢圖 20xx 年 2月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項(xiàng)目成交 105 套；住宅類項(xiàng)目成交 892 套，其中非普通住宅 395 套，普通住宅 497 套。 20xx 年 2月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項(xiàng)目成交 萬㎡；住宅類項(xiàng)目成交 萬㎡，其中非普通住宅 萬㎡，普通住宅 萬㎡。 圖四： 20xx 年 2 月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交套數(shù)比例圖 圖五： 20xx 年 2 月石家莊房地產(chǎn)市場 商品房成交面積比例圖 圖六： 20xx 年 2 月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交金額比例圖 由圖三 ~圖六綜合分析可知， 20xx 年 2 月，石家莊全市商品房成交量繼續(xù)走低，這也是自 20xx 年 11 月以來持續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑；從產(chǎn)品成交來看，住宅市場的成交仍舊占據(jù)了商品房市場的大半江山，普通住宅成交套數(shù)接近整體樓市成交的一半，這也意味著春節(jié)過后，樓市上的剛性需求消費(fèi)者開始在觀望中有所出手，或許能為三月的“小陽春”起到好的引領(lǐng)作用；而受金融信貸政策影響，商業(yè)地產(chǎn)整體成交也繼續(xù)走低，商業(yè)營業(yè)用房的成交成為商業(yè)地產(chǎn)成交的主體部分 。 20xx 年 1~2 月，石家莊商品房市場成交均價(jià)為 6756 元 /㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)為 158