【正文】 長(zhǎng)期租賃合同。開(kāi)發(fā)商可用每年定期獲得的租金作為抵押,申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全額長(zhǎng)期抵押貸款。只要開(kāi)發(fā)商每年獲得的租金收入大于其每年需償付的抵押貸款本息,就有利可圖。而且,開(kāi)發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外,在租賃期間仍保留出租物業(yè)的所有權(quán),租賃期滿后,可視情況自己經(jīng)營(yíng)或出租或轉(zhuǎn)賣。 房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的完善 解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題,企業(yè)提高自身的實(shí)力和信用水平是關(guān)鍵,其中企業(yè)應(yīng)該著力打造科學(xué)合理的成本管理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。 （1）健全成本管理機(jī)制。首先,企業(yè)應(yīng)建立起責(zé)任成本體系的基本框架,把責(zé)任落實(shí)到崗位、落實(shí)到人,最大程度地減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權(quán)責(zé)明晰,有據(jù)可依”。其次,要建立明確的獎(jiǎng)罰機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理等,每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,如果施工項(xiàng)目成本管理體制沒(méi)有很好地將責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合起來(lái),就會(huì)對(duì)成本管理造成很大影響。 （2）健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。首先,應(yīng)強(qiáng)調(diào)組合化投資。把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上去,以減少未來(lái)收益的不確定性。其次,應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段如合同條款的擬訂將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。最后,以自身財(cái)力直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。第四章 投資建議一、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的主要法律依據(jù)是2007年修改后的《合伙企業(yè)法》，是根據(jù)該法注冊(cè)成立的有限合伙企業(yè)，完全符合法律規(guī)定；2008年以來(lái)國(guó)家和許多地方政府陸續(xù)出臺(tái)了許多鼓勵(lì)政策?！逗匣锲髽I(yè)法》已為股權(quán)投資基金提供了完備的法律和技術(shù)性依據(jù)，它解決了幾個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題：出資人進(jìn)入和推出的便利、高效率的投資管理、避免多重征稅等。具體房地產(chǎn)股權(quán)投資基金運(yùn)作的優(yōu)點(diǎn)包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資基金是獨(dú)立的實(shí)體，屬有限合伙型基金，每位投資人都作為合伙人進(jìn)行工商登記備案，以明確其權(quán)利和義務(wù)。各個(gè)基金雖然由基金管理公司管理，但是投資所形成的權(quán)益全部歸屬于基金；即基金是被投資項(xiàng)目的權(quán)益所有者。有限合伙企業(yè)里，基金管理人擔(dān)任普通合伙人承擔(dān)無(wú)限責(zé)任；普通合伙人的主要收入與優(yōu)良的投資回報(bào)掛鉤。各個(gè)基金所募集的資金存于基金在銀行開(kāi)設(shè)的基金監(jiān)管賬戶，而不是基金管理人的賬戶，即資金由第三方監(jiān)管，任何人不能隨意挪用資金。具體來(lái)說(shuō)，與其他房地產(chǎn)融資方式相比，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金還具有以下優(yōu)勢(shì)：二、關(guān)注“一書”和“三份協(xié)議”投資說(shuō)明書（基金報(bào)告書）、合伙協(xié)議、資產(chǎn)管理協(xié)議和資金托管協(xié)議是四份值得投資者重視的報(bào)告和協(xié)議。當(dāng)普通合伙人只有一個(gè)時(shí)，即普通合伙人就是基金管理公司，合伙協(xié)議和資產(chǎn)管理協(xié)議可以合并為合伙協(xié)議，因?yàn)榛鸸芾砉咀鳛槠胀ê匣锶?，其“職?quán)利”可以再合伙協(xié)議中明確。三、了解房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的運(yùn)作基金管理公司的角色除非基金投資后，在項(xiàng)目中占有較大股份或出于控股地位，基金管理公司可能會(huì)直接或深度參與日常經(jīng)營(yíng)。其他情況下，在基金投資項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，基金管理公司通常會(huì)向項(xiàng)目方派駐至少一名董事（但可能占投資的公司董事會(huì)的多數(shù)席位），參與項(xiàng)目方的重大決策，對(duì)危害基金資金安全的決策擁有否決權(quán)；一般不參與項(xiàng)目方的一般性具體經(jīng)營(yíng)管理?；鸸芾砉灸芙o被投資項(xiàng)目提供的增值服務(wù)包括：幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制、法律架構(gòu)；幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制、法律構(gòu)架；幫助公司建立治理機(jī)構(gòu)和管理系統(tǒng)；幫助公司市場(chǎng)拓展、融資、尋找合作伙伴等。基金管理人必須嚴(yán)謹(jǐn)、勤勉地履行職責(zé)，根據(jù)《資產(chǎn)管理協(xié)議》受托對(duì)基金資產(chǎn)進(jìn)行管理，基金管理熱不稱職時(shí)，基金權(quán)力機(jī)構(gòu)（合伙人大會(huì)）可以予以更換?；鸸芾砣说氖找媾c業(yè)績(jī)掛鉤?；鹜泄苋烁鶕?jù)《資金托管協(xié)議》受托對(duì)基金資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，基金權(quán)力機(jī)構(gòu)（基金合伙人大會(huì)）可以要求更換基金托管人，且可在資金監(jiān)管出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要求其賠償?；鹜顿Y決策作出后，在項(xiàng)目方滿足了基金劃款條件的情況下，由項(xiàng)目方向基金管理公司提交用款通知書。基金管理公司對(duì)項(xiàng)目方情況進(jìn)行審核，在符合條件后將相關(guān)資料和劃款指令提交給托管銀行，由托管銀行進(jìn)行劃款操作。由于每個(gè)基金都有獨(dú)立的監(jiān)管賬戶，其投資所形成的資產(chǎn)所有權(quán)屬于該基金，基金管理公司不能挪用基金的資產(chǎn)；因此，基金管理公司不保證最低投資回報(bào)率，所提到的投資回報(bào)率為預(yù)期的投資回報(bào)率。我國(guó)法律不允許基金管理公司作出保底承諾，承諾固定回報(bào)率是非法集資的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金利潤(rùn)分配方案在合伙協(xié)議中已經(jīng)約定，譬如：（1）分配原則：每年實(shí)現(xiàn)的投資收益全部用于當(dāng)年分配，而不用于再投資。（2）分配方式：當(dāng)投資收益率低于某個(gè)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)由合伙人會(huì)議決定）時(shí)，基金的全部贏利分配給投資人。（3）當(dāng)投資收益率超過(guò)某個(gè)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，提取投資收益的一定百分比（該標(biāo)準(zhǔn)由合伙人會(huì)議決定）分配給基金管理人作為績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。為了激勵(lì)和約束基金管理，充分保障基金投資人的利益，某房地產(chǎn)基金在其《合伙人協(xié)議》中設(shè)定了基金購(gòu)回條款?；鸸芾砉緫?yīng)該認(rèn)為公開(kāi)透明是最好的監(jiān)管方式，信息披露的義務(wù)人包括基金管理人和基金托管人，公開(kāi)披露的基金信息包括年度報(bào)告（經(jīng)審計(jì)）、半年度報(bào)告、季度報(bào)告、臨時(shí)報(bào)告（發(fā)生可能對(duì)基金投資人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事件時(shí)）。每一投資人（無(wú)論其在基金中的份額是多少）擁有絕對(duì)的審計(jì)監(jiān)督權(quán)，即：如果對(duì)基金披露的信息不滿意，則有權(quán)自擔(dān)費(fèi)用委托專業(yè)人員對(duì)基金進(jìn)行審計(jì)；如果任何實(shí)質(zhì)性的錯(cuò)誤在上述審計(jì)過(guò)程中被發(fā)現(xiàn)，與該次審計(jì)有關(guān)的所有費(fèi)用應(yīng)由基金管理人（或基金托管人）承擔(dān)，并可追究基金管理人（或基金托管人）的責(zé)任。許多情況下，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)存在的房地產(chǎn)企業(yè)，引入有實(shí)力和信譽(yù)的基金的目的是幫助企業(yè)抓住有利的市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的告訴增長(zhǎng)；而企業(yè)的價(jià)值的高速增長(zhǎng)過(guò)程也是房地產(chǎn)基金投資的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程。由于房地產(chǎn)私募基金投資人相對(duì)少，投資人可以與基金管理者直接交流，便于及時(shí)了解基金運(yùn)營(yíng)狀況，有機(jī)會(huì)對(duì)基金的重大決策發(fā)表自己的意見(jiàn)?；鹜顿Y人不直接參與基金的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而是委托基金管理人管理基金的日常事務(wù)和委托基金托管人對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管，能最大限度地保障資金安全，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資者較高的投資回報(bào)率。基金運(yùn)作的一般流程擁有較為完善的基金投資流程往往是基金成立和運(yùn)作的重要前提，以下是XX基金的投資流程案例，其中基本包括了基金運(yùn)作的投資流程和可能需要簽署的主要協(xié)議。（附表2）生成文件： 基金成立 《合伙協(xié)議》《資產(chǎn)管理協(xié)議》《資金托管協(xié)議》項(xiàng)目合作方 項(xiàng)目尋找 《保密協(xié)議》可行性研究 《市場(chǎng)分析報(bào)告》 投資報(bào)告項(xiàng)目合作方 簽訂項(xiàng)目意向書 《項(xiàng)目投資意向書》 盡職調(diào)查 《盡職調(diào)查報(bào)告》 基金報(bào)告 決策委員會(huì)通過(guò) 《投資主協(xié)議》 項(xiàng)目合作方 簽訂項(xiàng)目合同 《項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》 《工商變更文件》等項(xiàng)目或公司合作項(xiàng)目運(yùn)作獲得回報(bào)基金投資哪些項(xiàng)目每一個(gè)基金都有其特定的要求和特殊性，每一個(gè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)要求不盡相同，所以每一個(gè)基金對(duì)所要投資項(xiàng)目的具體要求也會(huì)有所差異。具體到項(xiàng)目篩選層面，不同屬性的基金所參照的主要項(xiàng)目字表也不盡相同，這些項(xiàng)目指標(biāo)主要包括：項(xiàng)目整體回報(bào)率、內(nèi)部收益率、與當(dāng)?shù)睾献鞣降某鲑Y比例、項(xiàng)目周期、希望的項(xiàng)目地點(diǎn)、項(xiàng)目的種類、項(xiàng)目最高峰時(shí)的資金需求、項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)刭J款比例等。在關(guān)注項(xiàng)目本身靜態(tài)指標(biāo)的同時(shí)，對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的把握以及評(píng)估也是基金篩選項(xiàng)目時(shí)所需憑借的重要手段。投資者資金的分期到位時(shí)間因各個(gè)基金的規(guī)定而不盡相同，對(duì)于基金的投資者而言，在投資項(xiàng)目落實(shí)前其投資額是不需要全額到位的。一般來(lái)說(shuō)，在基金成立初期合伙人只出資其承諾投資的一定比例作為首期資金交予基金托管人，用于基金的啟動(dòng)和基金運(yùn)營(yíng)的前期費(fèi)用；其余部分的資金帶到有合適的投資項(xiàng)目時(shí)根據(jù)基金管理人的資金使用計(jì)劃交與基金托管人。這樣做的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可以分期投入資金，提高資金利用率。附件：與房地產(chǎn)基金相關(guān)的法律法規(guī)及文件1. 中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法2. 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范試點(diǎn)地區(qū)股權(quán)投資企業(yè)發(fā)展和備案管理工作的通知3. 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知4. 北京市關(guān)于印發(fā)促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展意見(jiàn)的通知5. 上海市金融辦等關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項(xiàng)通知（修訂）6. 關(guān)于印發(fā)《天津股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知