【正文】 長期租賃合同。開發(fā)商可用每年定期獲得的租金作為抵押,申請開發(fā)項目的全額長期抵押貸款。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于其每年需償付的抵押貸款本息,就有利可圖。而且,開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外,在租賃期間仍保留出租物業(yè)的所有權(quán),租賃期滿后,可視情況自己經(jīng)營或出租或轉(zhuǎn)賣。 房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理機(jī)制的完善 解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題,企業(yè)提高自身的實力和信用水平是關(guān)鍵,其中企業(yè)應(yīng)該著力打造科學(xué)合理的成本管理機(jī)制和風(fēng)險控制機(jī)制。 （1）健全成本管理機(jī)制。首先,企業(yè)應(yīng)建立起責(zé)任成本體系的基本框架,把責(zé)任落實到崗位、落實到人,最大程度地減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權(quán)責(zé)明晰,有據(jù)可依”。其次,要建立明確的獎罰機(jī)制。房地產(chǎn)項目涉及規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理等,每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,如果施工項目成本管理體制沒有很好地將責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合起來,就會對成本管理造成很大影響。 （2）健全風(fēng)險控制機(jī)制。首先,應(yīng)強(qiáng)調(diào)組合化投資。把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上去,以減少未來收益的不確定性。其次,應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險控制。通過正當(dāng)、合法的非保險手段如合同條款的擬訂將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。最后,以自身財力直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補(bǔ)償責(zé)任。第四章 投資建議一、房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的優(yōu)點房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的主要法律依據(jù)是2007年修改后的《合伙企業(yè)法》，是根據(jù)該法注冊成立的有限合伙企業(yè)，完全符合法律規(guī)定；2008年以來國家和許多地方政府陸續(xù)出臺了許多鼓勵政策。《合伙企業(yè)法》已為股權(quán)投資基金提供了完備的法律和技術(shù)性依據(jù)，它解決了幾個關(guān)鍵的問題：出資人進(jìn)入和推出的便利、高效率的投資管理、避免多重征稅等。具體房地產(chǎn)股權(quán)投資基金運作的優(yōu)點包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資基金是獨立的實體，屬有限合伙型基金，每位投資人都作為合伙人進(jìn)行工商登記備案，以明確其權(quán)利和義務(wù)。各個基金雖然由基金管理公司管理，但是投資所形成的權(quán)益全部歸屬于基金；即基金是被投資項目的權(quán)益所有者。有限合伙企業(yè)里，基金管理人擔(dān)任普通合伙人承擔(dān)無限責(zé)任；普通合伙人的主要收入與優(yōu)良的投資回報掛鉤。各個基金所募集的資金存于基金在銀行開設(shè)的基金監(jiān)管賬戶，而不是基金管理人的賬戶，即資金由第三方監(jiān)管，任何人不能隨意挪用資金。具體來說，與其他房地產(chǎn)融資方式相比，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金還具有以下優(yōu)勢：二、關(guān)注“一書”和“三份協(xié)議”投資說明書（基金報告書）、合伙協(xié)議、資產(chǎn)管理協(xié)議和資金托管協(xié)議是四份值得投資者重視的報告和協(xié)議。當(dāng)普通合伙人只有一個時，即普通合伙人就是基金管理公司，合伙協(xié)議和資產(chǎn)管理協(xié)議可以合并為合伙協(xié)議，因為基金管理公司作為普通合伙人，其“職權(quán)利”可以再合伙協(xié)議中明確。三、了解房地產(chǎn)股權(quán)投資基金的運作基金管理公司的角色除非基金投資后，在項目中占有較大股份或出于控股地位，基金管理公司可能會直接或深度參與日常經(jīng)營。其他情況下，在基金投資項目的運作過程中，基金管理公司通常會向項目方派駐至少一名董事（但可能占投資的公司董事會的多數(shù)席位），參與項目方的重大決策，對危害基金資金安全的決策擁有否決權(quán)；一般不參與項目方的一般性具體經(jīng)營管理。基金管理公司能給被投資項目提供的增值服務(wù)包括：幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財務(wù)控制、法律架構(gòu)；幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財務(wù)控制、法律構(gòu)架；幫助公司建立治理機(jī)構(gòu)和管理系統(tǒng)；幫助公司市場拓展、融資、尋找合作伙伴等?；鸸芾砣吮仨殗?yán)謹(jǐn)、勤勉地履行職責(zé)，根據(jù)《資產(chǎn)管理協(xié)議》受托對基金資產(chǎn)進(jìn)行管理，基金管理熱不稱職時，基金權(quán)力機(jī)構(gòu)（合伙人大會）可以予以更換?；鸸芾砣说氖找媾c業(yè)績掛鉤?；鹜泄苋烁鶕?jù)《資金托管協(xié)議》受托對基金資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，基金權(quán)力機(jī)構(gòu)（基金合伙人大會）可以要求更換基金托管人，且可在資金監(jiān)管出現(xiàn)問題時要求其賠償。基金投資決策作出后，在項目方滿足了基金劃款條件的情況下，由項目方向基金管理公司提交用款通知書?；鸸芾砉緦椖糠角闆r進(jìn)行審核，在符合條件后將相關(guān)資料和劃款指令提交給托管銀行，由托管銀行進(jìn)行劃款操作。由于每個基金都有獨立的監(jiān)管賬戶，其投資所形成的資產(chǎn)所有權(quán)屬于該基金，基金管理公司不能挪用基金的資產(chǎn)；因此，基金管理公司不保證最低投資回報率，所提到的投資回報率為預(yù)期的投資回報率。我國法律不允許基金管理公司作出保底承諾，承諾固定回報率是非法集資的主要特點。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金利潤分配方案在合伙協(xié)議中已經(jīng)約定，譬如：（1）分配原則：每年實現(xiàn)的投資收益全部用于當(dāng)年分配，而不用于再投資。（2）分配方式：當(dāng)投資收益率低于某個預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)由合伙人會議決定）時，基金的全部贏利分配給投資人。（3）當(dāng)投資收益率超過某個預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)時，提取投資收益的一定百分比（該標(biāo)準(zhǔn)由合伙人會議決定）分配給基金管理人作為績效獎勵。為了激勵和約束基金管理，充分保障基金投資人的利益，某房地產(chǎn)基金在其《合伙人協(xié)議》中設(shè)定了基金購回條款。基金管理公司應(yīng)該認(rèn)為公開透明是最好的監(jiān)管方式，信息披露的義務(wù)人包括基金管理人和基金托管人，公開披露的基金信息包括年度報告（經(jīng)審計）、半年度報告、季度報告、臨時報告（發(fā)生可能對基金投資人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事件時）。每一投資人（無論其在基金中的份額是多少）擁有絕對的審計監(jiān)督權(quán)，即：如果對基金披露的信息不滿意，則有權(quán)自擔(dān)費用委托專業(yè)人員對基金進(jìn)行審計；如果任何實質(zhì)性的錯誤在上述審計過程中被發(fā)現(xiàn)，與該次審計有關(guān)的所有費用應(yīng)由基金管理人（或基金托管人）承擔(dān)，并可追究基金管理人（或基金托管人）的責(zé)任。許多情況下，對于一個已經(jīng)存在的房地產(chǎn)企業(yè)，引入有實力和信譽(yù)的基金的目的是幫助企業(yè)抓住有利的市場機(jī)遇，實現(xiàn)企業(yè)價值的告訴增長；而企業(yè)的價值的高速增長過程也是房地產(chǎn)基金投資的價值創(chuàng)造過程。由于房地產(chǎn)私募基金投資人相對少，投資人可以與基金管理者直接交流，便于及時了解基金運營狀況，有機(jī)會對基金的重大決策發(fā)表自己的意見?；鹜顿Y人不直接參與基金的商業(yè)運營，而是委托基金管理人管理基金的日常事務(wù)和委托基金托管人對資金使用進(jìn)行監(jiān)管，能最大限度地保障資金安全，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資者較高的投資回報率?；疬\作的一般流程擁有較為完善的基金投資流程往往是基金成立和運作的重要前提，以下是XX基金的投資流程案例，其中基本包括了基金運作的投資流程和可能需要簽署的主要協(xié)議。（附表2）生成文件： 基金成立 《合伙協(xié)議》《資產(chǎn)管理協(xié)議》《資金托管協(xié)議》項目合作方 項目尋找 《保密協(xié)議》可行性研究 《市場分析報告》 投資報告項目合作方 簽訂項目意向書 《項目投資意向書》 盡職調(diào)查 《盡職調(diào)查報告》 基金報告 決策委員會通過 《投資主協(xié)議》 項目合作方 簽訂項目合同 《項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》 《工商變更文件》等項目或公司合作項目運作獲得回報基金投資哪些項目每一個基金都有其特定的要求和特殊性，每一個投資基金的風(fēng)險和回報要求不盡相同，所以每一個基金對所要投資項目的具體要求也會有所差異。具體到項目篩選層面，不同屬性的基金所參照的主要項目字表也不盡相同，這些項目指標(biāo)主要包括：項目整體回報率、內(nèi)部收益率、與當(dāng)?shù)睾献鞣降某鲑Y比例、項目周期、希望的項目地點、項目的種類、項目最高峰時的資金需求、項目投資結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)刭J款比例等。在關(guān)注項目本身靜態(tài)指標(biāo)的同時，對動態(tài)指標(biāo)的把握以及評估也是基金篩選項目時所需憑借的重要手段。投資者資金的分期到位時間因各個基金的規(guī)定而不盡相同，對于基金的投資者而言，在投資項目落實前其投資額是不需要全額到位的。一般來說，在基金成立初期合伙人只出資其承諾投資的一定比例作為首期資金交予基金托管人，用于基金的啟動和基金運營的前期費用；其余部分的資金帶到有合適的投資項目時根據(jù)基金管理人的資金使用計劃交與基金托管人。這樣做的優(yōu)勢在于對投資者來說可以分期投入資金，提高資金利用率。附件：與房地產(chǎn)基金相關(guān)的法律法規(guī)及文件1. 中華人民共和國合伙企業(yè)法2. 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范試點地區(qū)股權(quán)投資企業(yè)發(fā)展和備案管理工作的通知3. 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知4. 北京市關(guān)于印發(fā)促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展意見的通知5. 上海市金融辦等關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項通知（修訂）6. 關(guān)于印發(fā)《天津股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知