【正文】 這樣做的優(yōu)勢在于對投資者來說可以分期投入資金，提高資金利用率。投資者資金的分期到位時間因各個基金的規(guī)定而不盡相同，對于基金的投資者而言，在投資項目落實前其投資額是不需要全額到位的。具體到項目篩選層面，不同屬性的基金所參照的主要項目字表也不盡相同，這些項目指標主要包括：項目整體回報率、內(nèi)部收益率、與當?shù)睾献鞣降某鲑Y比例、項目周期、希望的項目地點、項目的種類、項目最高峰時的資金需求、項目投資結構、當?shù)刭J款比例等。基金運作的一般流程擁有較為完善的基金投資流程往往是基金成立和運作的重要前提，以下是XX基金的投資流程案例，其中基本包括了基金運作的投資流程和可能需要簽署的主要協(xié)議。由于房地產(chǎn)私募基金投資人相對少，投資人可以與基金管理者直接交流，便于及時了解基金運營狀況，有機會對基金的重大決策發(fā)表自己的意見。每一投資人（無論其在基金中的份額是多少）擁有絕對的審計監(jiān)督權，即：如果對基金披露的信息不滿意，則有權自擔費用委托專業(yè)人員對基金進行審計；如果任何實質性的錯誤在上述審計過程中被發(fā)現(xiàn)，與該次審計有關的所有費用應由基金管理人（或基金托管人）承擔，并可追究基金管理人（或基金托管人）的責任。為了激勵和約束基金管理，充分保障基金投資人的利益，某房地產(chǎn)基金在其《合伙人協(xié)議》中設定了基金購回條款。（2）分配方式：當投資收益率低于某個預期標準（該標準由合伙人會議決定）時，基金的全部贏利分配給投資人。我國法律不允許基金管理公司作出保底承諾，承諾固定回報率是非法集資的主要特點。基金管理公司對項目方情況進行審核，在符合條件后將相關資料和劃款指令提交給托管銀行，由托管銀行進行劃款操作?；鹜泄苋烁鶕?jù)《資金托管協(xié)議》受托對基金資產(chǎn)進行監(jiān)督，基金權力機構（基金合伙人大會）可以要求更換基金托管人，且可在資金監(jiān)管出現(xiàn)問題時要求其賠償?；鸸芾砣吮仨殗乐?、勤勉地履行職責，根據(jù)《資產(chǎn)管理協(xié)議》受托對基金資產(chǎn)進行管理，基金管理熱不稱職時，基金權力機構（合伙人大會）可以予以更換。其他情況下，在基金投資項目的運作過程中，基金管理公司通常會向項目方派駐至少一名董事（但可能占投資的公司董事會的多數(shù)席位），參與項目方的重大決策，對危害基金資金安全的決策擁有否決權；一般不參與項目方的一般性具體經(jīng)營管理。當普通合伙人只有一個時，即普通合伙人就是基金管理公司，合伙協(xié)議和資產(chǎn)管理協(xié)議可以合并為合伙協(xié)議，因為基金管理公司作為普通合伙人，其“職權利”可以再合伙協(xié)議中明確。各個基金所募集的資金存于基金在銀行開設的基金監(jiān)管賬戶，而不是基金管理人的賬戶，即資金由第三方監(jiān)管，任何人不能隨意挪用資金。各個基金雖然由基金管理公司管理，但是投資所形成的權益全部歸屬于基金；即基金是被投資項目的權益所有者?！逗匣锲髽I(yè)法》已為股權投資基金提供了完備的法律和技術性依據(jù)，它解決了幾個關鍵的問題：出資人進入和推出的便利、高效率的投資管理、避免多重征稅等。最后,以自身財力直接承擔風險損失的補償責任。其次,應加強財務風險控制。首先,應強調組合化投資。房地產(chǎn)項目涉及規(guī)劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業(yè)管理等,每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制,如果施工項目成本管理體制沒有很好地將責、權、利三者結合起來,就會對成本管理造成很大影響。首先,企業(yè)應建立起責任成本體系的基本框架,把責任落實到崗位、落實到人,最大程度地減少“目標與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn),真正做到“權責明晰,有據(jù)可依”。 房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理機制的完善 解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題,企業(yè)提高自身的實力和信用水平是關鍵,其中企業(yè)應該著力打造科學合理的成本管理機制和風險控制機制。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于其每年需償付的抵押貸款本息,就有利可圖。如果某開發(fā)商擁有一塊土地,可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設房地產(chǎn),并與其簽訂長期租賃合同。 （5）租賃融資。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實體,這種靈活的融資方式在國外有很廣泛的應用。這樣,雙方共享利益的同時,也均攤了風險,所以采用這種貸款合作的融資方式,開發(fā)企業(yè)不僅能減少相應的風險,而且能夠擴大項目規(guī)模?？梢越梃b國外的經(jīng)驗,大力推進房地產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)的結合。 （3）保險金融。同時,充分考慮房地產(chǎn)的自身特性,改進房地產(chǎn)債券信用評級體系,在此基礎上推行房地產(chǎn)債券利率市場化,發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券一、二級市場,加大房地產(chǎn)債券的流動性,為中小投資者提供介入公司債券的便捷途徑。當前,我國的公司債券市場蘊涵著相當大的發(fā)展機遇。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看,通過多種渠道獲取資金,有利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實踐表明,房地產(chǎn)信托是一種成功的融資模式。從監(jiān)管的角度看,通過健全政策和建立配套制度,鼓勵多種融資渠道的發(fā)展,可以達到分散風險并激活金融產(chǎn)品創(chuàng)新的目的。為了解決房企利用資本市場手段單一的問題,必須大力發(fā)展多層次的資本市場,才能使股權融資、公司債券、可轉換債券、短期融資債、夾層融資、房地產(chǎn)信托投資等多元化的融資方式得到更廣泛的使用。根據(jù)潘岳奇(2008)的研究,股權融資是使用最多的融資方式,其中增發(fā)使用的最為頻繁,而配股的融資額最高。 （2）發(fā)展多層次資本市場。同時向社會提供抵押貸款,向普通收入家庭提供低首付抵押擔保。另一方面,政府能夠通過它來貫徹自己的諸如保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。房地產(chǎn)金融是一個具有極大風險的金融領域,必須設定一種有效的機制和相應的制度安排,政府支持體系至關重要。因此,在多元化的融資改革中,必須不斷完善相關的制度和市場規(guī)則,維持和保證整個市場的公平與公正。其中不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)完善自身管理體制,更需要我國的法律環(huán)境、政府體系、資本市場等一系列外部環(huán)境的改善來協(xié)助。鑒于其重要性,房地產(chǎn)企業(yè)既歸建筑業(yè)管理,又在很大程度上受政府的直接領導,進行資本運營,缺乏明確的股東代表,成為資本運營的制度性障礙。 （4）體制性障礙。房地產(chǎn)企業(yè)兼并、重組都是資本追求利潤最大化的結果,也是資本運營的必然現(xiàn)象。而對于剛剛啟動的房地產(chǎn)企業(yè)資本運營,更加需要具備財務、法律、營銷等方而知識的專業(yè)人才。 （2）專業(yè)資本運營人才缺乏。無論是與美國房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率相比,還是從中國房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況來看,我國房地產(chǎn)業(yè)到目前為止還沒有一家真正意義上的龍頭公司。在這種利益驅使下,形成了房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府相互依賴的利益關系,使房地產(chǎn)企業(yè)不注重效益分析,在融資過程中往往不考慮風險和成本以及資本結構的合理性,從而達不到與地方政府的利益均衡。土地有償使用特別是土地使用權有償出讓,使土地成為地方政府的“搖錢樹”。資本市場對我國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的實際推動作用與我國的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模不相稱。再次,信貸市場上資金逆配置導致金融市場內(nèi)在功能的缺失,融資效率低下。設計一個機構合理,抵押、擔保和保險相互交叉、相互依賴的多層次市場,形成穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場,對我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展至關重要。 外部環(huán)境原因 （1）資本市場不健全。缺乏合適的投資工具和資金進入渠道,成為外資在房地產(chǎn)融資渠道中比例很小的主要原因。這就要求具備一定的金融工具如基金、債券等,以方便外資的進入和退出。 境外資金未得到充分利用 目前,我國尚不允許外資獨立投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),外資只能以入股或合作等間接方式進入房地產(chǎn)市場。 從地域上來看,我國沿海城市與內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距很大,融資數(shù)量受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的影響也十分明顯。 從企業(yè)融資水平上看,房地產(chǎn)貸款高端市場不缺錢,而低端市場極度缺錢,為數(shù)眾多的中小企業(yè)由于規(guī)模小、市場份額小,被銀行認為風險巨大,得不到貸款支持。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流通不穩(wěn)定,通常信用評級并不很高。 2007年我國公司債券市場啟動以后,房地產(chǎn)企業(yè)融資結構在一定程度上得到改善。 融資狀況差異較大 從開發(fā)規(guī)模上看,全國6萬家房地產(chǎn)企業(yè)中,國資背景的企業(yè)占近三分之一,其他的多為本土民營企業(yè)壟斷,外來資金所占比例微乎其微。房地產(chǎn)企業(yè)的高財務杠桿以及隨之增加的財務風險又對企業(yè)的多元化融資產(chǎn)生負面影響,使房地產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)。2008年,我國擁有6萬家房地產(chǎn)企業(yè),從2008年相關統(tǒng)計公布的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)業(yè)上市公司只有124家,占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)不到1%。在房地產(chǎn)市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程,是我國房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。總體測算,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金中,10%是由個人住房貸款形成的。個人按揭貸款8403 億元。 融資結構失衡 國家統(tǒng)計局關于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源統(tǒng)計顯示 ,2009 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元,其中,國內(nèi)貸款11293 億元、利用外資470 億元、企業(yè)自籌資金17906 億元、其他資金27459 億元。信用低即意味著信貸風險,信用低是當前開發(fā)商籌資難的真正原因。2008年底上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務的已有452家,占上市公司總數(shù)的30%左右,其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司僅有160余家 。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、自有資金少,有些并不完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。但是,與發(fā)達市場經(jīng)濟國家相比,我國房地產(chǎn)融資體系仍然存在著嚴重的非均衡發(fā)展狀況,阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。 （6）加強