房地產(chǎn)項目可研報告(報規(guī)(參考版)
2024-09-06 11:50本頁面
【正文】 貴州 某房開 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020年 6月 銀行貸款 30,000 0 20,000 10,000 。 因此，當(dāng)銷售量達到 340,529 平方米即達到總銷售量的 %時，為本項目銷售的盈虧平衡點；當(dāng)銷售價格達到3,512元 /平方米時，為本項目銷售的盈虧平衡點。資金的運作方式如下：自有資金全部用于投資；此外的資金缺口，則向銀行貸款，銷售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資 。 4． 4 項目盈利分析 項目靜態(tài)盈利分析表 序號 項 目 數(shù) 值 計量單位 單價(元 ) 金 額 (萬元 ) 1 一、銷售總收入 242,207 2 其中 住宅部分 452, ㎡ 4,500 203,668 3 商業(yè)部分 11,451 ㎡ 10,000 11,451 4 車庫部分 4,509 個 40,000 18,036 5 二、總投資 158,971 6 （一）開發(fā)成本費用合計 583, ㎡ 2,438 142,281 7 土地費用 583, ㎡ 946 55,210 20 8 前期工程費 583, ㎡ 40 2,334 9 基礎(chǔ)設(shè)施費 583, ㎡ 110 6,419 10 建筑安裝工程費 73,349 11 其中 住宅部分 452, ㎡ 1,250 56,574 12 公共建筑部份 25, ㎡ 1,200 3,047 13 車庫設(shè)備房部分 94, ㎡ 1,300 12,309 14 架空層部份 10, ㎡ 1,300 1,418 15 開發(fā)間接費 137,313 % 824 16 不可預(yù)見費 138,136 3% 4,144 （二）期間費用 6,098 17 管理費用 142,281 % 2,134 18 銷售費用 233,155 % 3,964 19 （三）財務(wù)費用 30000 % 借款 年 4860 三、稅金 15,505 20 土地增值稅 233,155 1% 2,422 21 銷售稅金及附加 233,155 % 13,173 22 稅前利潤 64,412 23 稅前投資利潤率 % 24 所得稅 (25%) 64,412 25% 16,103 25 稅后利潤 48,309 26 稅后投資利潤率 % 項目整體稅后利潤為 48,309 萬元，稅后投資利潤率為%. 通過上面的靜態(tài)財務(wù)分析，項目盈利能力較強，項目可行。 成本中也未考慮未來材料及人工上漲等因素。 項目稅前利潤總額 10,139 萬元，實現(xiàn)稅前投資利潤率%，繳納所得稅 2,535 萬元，稅后利潤 7604 萬元，實現(xiàn)稅后投資利潤率 %。 項目稅前利潤總額 68,754 萬元，實現(xiàn)稅前投資利潤率%，繳納所得稅 17,188 萬元，稅后利潤 51,565 萬元，實現(xiàn)稅后投資利潤率 %。 4． 2 項目總體規(guī)劃指標(biāo) 項目總體指標(biāo)： 項目總建設(shè)期為 60 個月 1. 總用地面積 、 156,208 ㎡ 2. 市政道路面積 19,761 ㎡ 3. 實際用地面積 136,447 ㎡ 4. 總建筑面積 584, ㎡ (含地下車庫 94,㎡ ) 5. 建筑密度 % 6. 綠化率 % 項目公建區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下： 建筑面積 30, ㎡ ： 含 商業(yè)服務(wù) ㎡ 12 班小學(xué) 4,801 ㎡ 8 班幼兒園 2, ㎡ 衛(wèi)生站 600 ㎡ 其他配套設(shè)施 2,210 ㎡ 社區(qū)服務(wù)等 2,015 ㎡ 15 4． 3 項目開發(fā)費用估算 項目整體總投資估算： （一）土地成本 本項目以招拍掛出讓方式進行，地塊內(nèi)被拆遷安置單位為貴陽云巖鄉(xiāng)村體育俱樂部有限公司，通過與被拆遷單位溝通，其拆遷補償安置費用為 億元，土地出讓金為 4,100萬元，契稅 270萬元，交易傭金 1,340萬元 。 （ 4）各項成本費用的設(shè)定 根據(jù)貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費、前期工程費、建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費）和開發(fā)費用（包括項目管理費、銷售費用、財務(wù)費用）。 土地增值稅 (預(yù)征 )為銷售收入的 1%。 銷售費用按銷售收入的 %計。 貸款年利率按 %(08年 12月 基準(zhǔn)利率上浮 20%)。 第四部分 項目經(jīng)濟效益分析 4． 1 項目估算的各項設(shè)定 （ 1）項目說明 項目用地 ,土地出讓金按 /畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按 3%計算。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預(yù)計將達約 4,950個。 物業(yè)類型設(shè)想： 本項目的居住規(guī)模預(yù)計約 4,950 戶。 3． 5 項目開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 項目開發(fā)條件： 本項目地塊建設(shè)指標(biāo)：總占地 156,208m2，實際可用地面積 136,447m2，容積率為 ，總建筑面積 584,其中 :計容積率總建筑面積 477, m2, 不計容積率 總建筑面積 106,。 10%老城區(qū)板塊的快速增幅。 3． 3 價格定位 靜態(tài)價格預(yù)估（通過市場比較法）： 4500 元 /平方米 價格動態(tài)預(yù)估 近年貴陽住宅價格年均增長 810％，總體呈平穩(wěn)上升趨勢， 2020年房地產(chǎn)新政影響下，房價增幅仍平穩(wěn)上升，反映房地產(chǎn)市場投機行為少，受宏觀調(diào)控影響少，保守估計 2020年增幅為 5%。 目前生活狀況：多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住 環(huán)境愿望較強，為二次置業(yè)需求。 （ 3）由于貴陽市氣候宜人，有“中國第二春城”、“ 中國避暑之都”、“爽爽的貴陽”之稱，因此省外住戶的購買力也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。 3． 2 客戶定位 近、遠期客戶定位 （ 1）近期目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶為主，輻射貴陽市周邊新區(qū)部分客戶，以二次置業(yè)的中高端客戶為主。 區(qū)域內(nèi)在售項目售 出率均在 85%以上，且近年來價格
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