【導(dǎo)讀】山東如意置業(yè)有限公司是濟(jì)寧市一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)公司。要從事優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及相關(guān)技術(shù)投資活動(dòng)。嚴(yán)求實(shí)、至誠至善”、“如意在德、品質(zhì)相伴”的經(jīng)營理念和文化。國家康居住宅示范小區(qū)。如意社區(qū)的物業(yè)管理和諧溫馨，多年來一直。受到市政府和社會(huì)各界的好評。把該項(xiàng)目建成高層康居節(jié)能示范項(xiàng)目，達(dá)到國家建設(shè)部3A性能標(biāo)準(zhǔn)，成為濟(jì)寧市東大門一個(gè)亮點(diǎn)工程。東拓西跨，南聯(lián)北延規(guī)劃的中心區(qū)域，河湖水系生態(tài)保護(hù)區(qū)的一部分。濟(jì)寧地處山東省的西南部，是歷史悠久的文化古城。萬平方公里，其中市區(qū)建成面積平方公里，總?cè)丝?90萬。濟(jì)寧屬溫帶季風(fēng)大陸性氣候、四季分明、風(fēng)光秀麗。位于山東省南部，轄二區(qū)三市七個(gè)縣，為山東省較發(fā)達(dá)的市地之一。本市自然條件良好，濟(jì)寧市房地產(chǎn)迎來了開發(fā)高潮。統(tǒng)，建成后將成為濟(jì)寧市東大門一道宏偉亮麗的風(fēng)景線。距北側(cè)用地界限13米，至南側(cè)用地界限11米。道路規(guī)劃為環(huán)形布局，充分滿足使用及消防的要求。

　　

【正文】 10 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收備案 11 小區(qū)驗(yàn)收、交付使用 計(jì)劃開工日期： 2021 年 12 月 26 日 計(jì)劃竣工日期： 2021 年 12 月 26 日 關(guān)鍵工作 45 工作內(nèi)容： A、地質(zhì)勘察、初擴(kuò)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng) 設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、豎向設(shè)計(jì)、 規(guī)劃定位 測繪 B、施工圖審查、人防審核、消防審核、 墻 體節(jié)能審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理、工程量清單編制、施工招投標(biāo)、監(jiān)理招役標(biāo)、質(zhì)監(jiān)委托、建筑工程施工許可證辦理、預(yù)銷售許可證辦理 C、現(xiàn)場臨時(shí)道路鋪設(shè)、臨時(shí)圍墻砌筑、臨時(shí)水電接通、現(xiàn)場坐標(biāo)定位、驗(yàn)線開工、挖土方、基礎(chǔ)澆注、主體施工、室外管網(wǎng)鋪設(shè)、場區(qū)道路鋪設(shè)、景觀綠化、室內(nèi)設(shè)施安裝、內(nèi)外裝修 D、投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量檢查、安全管理、檔案管理、竣工驗(yàn)收、合同管理、各方關(guān)系協(xié)調(diào)、物業(yè)維護(hù)管理 E、市場定位、營銷策劃、廣 告宣傳、銷售合同簽訂、客房檔案建立、售后服務(wù)、產(chǎn)權(quán)過戶 F、會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)核算、現(xiàn)金收支、項(xiàng)目融資、資金平衡、工程付款、工程結(jié)算 G、行政管理、文秘檔案、辦公接待、關(guān)系協(xié)調(diào)、安全保障 H、物業(yè)管理 主要工作關(guān)系和持續(xù)時(shí)間 關(guān)鍵工作線路為：項(xiàng)目可行性研究 →勘察設(shè)計(jì) → 建設(shè)手續(xù)辦理→ 單位工程施工→ 驗(yàn)收、結(jié)算 → 物業(yè)移交 第 九 章 物業(yè)管理 46 物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起的，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段。隨著人們生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已 經(jīng)越來越強(qiáng)。為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社會(huì)管理、服務(wù)需要，為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，依據(jù) 2021 年 5 月 28 日國務(wù)院第 9 次常委會(huì)通過，頒布的第 399 號《物業(yè)管理?xiàng)l例》該項(xiàng)目單位制定了《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。 《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》把服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯管理、裝修管理服務(wù)等十項(xiàng)，每項(xiàng)又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩方面。其中，房屋及片區(qū)共同部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理除外。 一、 綜合管理 服務(wù) 范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共同財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 （ 1）每天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場； （ 2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施； （ 3）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； 47 （ 4）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； （ 5）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及 標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； （ 7）全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； （ 8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求用戶意見不低于總戶數(shù) 80%； （ 9）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。 二、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護(hù) 服務(wù)范圍：按《住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一的要求，共同部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收 費(fèi)的設(shè)施設(shè)備、如水泵、暖氣等設(shè)備。 服務(wù)內(nèi)容及要求：確保片區(qū)內(nèi)樓房共同部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和修養(yǎng)護(hù)，包括： （ 1）樓房及片區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》； （ 2）保證護(hù)欄、圍墻、品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施。設(shè)備正常使用； 道路、甬道、步道、活動(dòng)場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢； 48 （ 3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井、相關(guān)設(shè)施無破損； （ 4）負(fù)責(zé)片區(qū)智能化設(shè)施的日常進(jìn)行維護(hù)； （ 5）定期清洗外墻。 三、綠化 服務(wù)范 圍：片區(qū)規(guī)范紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地。 服務(wù)內(nèi)容及要求：按市園林處規(guī)定的《二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。 四、保潔 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。 服務(wù)內(nèi)容及要求：維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括： （ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （ 2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理； （ 3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； （ 4）對樓梯間、門廳 、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿。墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃； （ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅老鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清 49 掃； （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 五、公共秩序維護(hù) 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。 服務(wù)內(nèi)容及要求：公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到片區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及 人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施； （ 2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及片區(qū)的表、井蓋、 雨箅子、 品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 （ 6）高層住宅由于住戶間的聯(lián)系少，對安全防范的要求高。擬采取 的主要措施是：在每幢樓的入口處裝設(shè)防盜對講門，在住宅首層門廳內(nèi)設(shè)置電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系，片區(qū)物業(yè)管理中心可以隨時(shí)監(jiān)視進(jìn)出高層住宅的人流情況，并備存錄像以便查詢。同時(shí)，一些高層住宅戶內(nèi)裝有門磁、紅外探頭。緊急呼叫系統(tǒng)等裝置，一旦出現(xiàn) 50 非法入侵者，片區(qū)物業(yè)管理中心即可便可派員到達(dá)現(xiàn)場。這類智能化管理系統(tǒng)大大提高了高層住宅的安全防范能力，有效地扼制了高層建筑物犯罪行為，消除了高層居住者的安全顧慮。此外，以寬帶上網(wǎng)、“一卡通”社區(qū)結(jié)算系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)的電子化服務(wù)也將應(yīng)用于高層住宅物業(yè)管理中，以大大提高高層住宅的生活效 率。 六、停車管理 服務(wù)范圍：機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場（存車處）、位的管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的機(jī)動(dòng)車。非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案； （ 2）對進(jìn)入片區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； （ 3）保證停車有序， 24 小時(shí)設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案； （ 4）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。 七、消防管理 服務(wù)范圍：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案； （ 2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期 對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)； （ 3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能； （ 4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。 51 八、高壓供水 服務(wù)范圍：養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案； （ 2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格； （ 3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行有關(guān)文件規(guī)定； （ 4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱； 九、電梯管理 每天檢查電梯使用情況，做到安全、暢通、方便用戶；經(jīng)常對電梯 進(jìn)行檢測，保持電梯間清潔。 十、裝修管理服務(wù) 服務(wù)范圍：房屋裝飾裝修管理 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的裝修管理服務(wù)制定； （ 2）查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)； （ 3）裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出片區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛； （ 4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門； 52 （ 5）及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。 本區(qū)建設(shè)住宅有以 上物業(yè)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，免除了住戶的后顧之憂，使職工住得放心、寬心、有了必要的安全措施，保證了職工生命財(cái)產(chǎn)安全，是人們理想居住環(huán)境。 第 十 章 開發(fā)成本及項(xiàng)目投資估算 第一節(jié) 開發(fā)成本估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所投入的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：土地費(fèi)用 （暫不列支） 、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。按照國家及省市有關(guān)規(guī)定及本區(qū)現(xiàn)行建筑工程定額用單位實(shí)物工程量投資估算 法（單位指標(biāo)估算法）本項(xiàng)目建設(shè)投資估算。 開 發(fā) 建 設(shè) 投 資 估 算 表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 土地費(fèi)用 0 0 0 2 前期工程 費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 20822 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā) 間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 0 0 0 53 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 0 0 9 銷售費(fèi)用 0 0 0 10 開發(fā)期稅費(fèi) 45 11 其他費(fèi)用 12 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 第二節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)， 即從該項(xiàng)目可行性研究到開發(fā)建設(shè)完成期間，投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資 金。而經(jīng)營資金是用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 總投資 結(jié)算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 暫不列支 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 0 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 54 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 第三節(jié) 各種成本費(fèi)用計(jì)算 明細(xì) 表 本項(xiàng)目各種成本費(fèi)用依據(jù)濟(jì)寧市規(guī)劃部門批復(fù)的項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合市建設(shè)主管部門現(xiàn)行規(guī)定估算。 土地費(fèi)用：是為取得本項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。本項(xiàng) 目開發(fā)用地以轉(zhuǎn)讓方式獲得。 前期工程費(fèi)：主要包括本項(xiàng)目前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)，可行性研究，水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”的階段的費(fèi)用支出。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指本項(xiàng)目建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，小區(qū)道路，路燈，環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市區(qū)設(shè)施干線，干管，干道的接口費(fèi)用。依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際工程量估算。 建筑安裝工程費(fèi)：是指本項(xiàng)目建造高層住宅，地下人防車庫發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。本項(xiàng)目參照我市類似建筑工程項(xiàng)目用單位指標(biāo)法估 算。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。按規(guī)定指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算。 開發(fā)間接費(fèi)用 :是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立核算單位在本項(xiàng) 55 目開發(fā)現(xiàn)場組織發(fā)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資，福利費(fèi)，折舊費(fèi)，修理費(fèi)，辦公費(fèi)，水電費(fèi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用。 管理費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 :行政管理人員工資，職工福利費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，折舊費(fèi)，修理費(fèi)，工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育經(jīng)費(fèi)， 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)，待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，董事會(huì)費(fèi)，咨詢費(fèi)，審計(jì)費(fèi)，訴訟費(fèi)，排污費(fèi)，綠化費(fèi)，房地產(chǎn)稅，車船使用稅，土地使用稅，技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，技術(shù)開發(fā)費(fèi)，無形資產(chǎn)攤銷，開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，壞賬損失，存貨盤放，毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款和債券的利息，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，代理費(fèi)，外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用：是本項(xiàng)目銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)