【正文】 常委會(huì)通過，頒布的第 399 號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》該項(xiàng)目單位制定了《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。 服務(wù)內(nèi)容及要求：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。設(shè)備正常使用； 道路、甬道、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢； 48 （ 3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井、相關(guān)設(shè)施無(wú)破損； （ 4）負(fù)責(zé)片區(qū)智能化設(shè)施的日常進(jìn)行維護(hù)； （ 5）定期清洗外墻。 服務(wù)內(nèi)容及要求：維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括： （ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （ 2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理； （ 3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； （ 4）對(duì)樓梯間、門廳 、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿。 （ 6）高層住宅由于住戶間的聯(lián)系少，對(duì)安全防范的要求高。這類智能化管理系統(tǒng)大大提高了高層住宅的安全防范能力，有效地扼制了高層建筑物犯罪行為，消除了高層居住者的安全顧慮。非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案； （ 2）對(duì)進(jìn)入片區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； （ 3）保證停車有序， 24 小時(shí)設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案； （ 4）長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。 十、裝修管理服務(wù) 服務(wù)范圍：房屋裝飾裝修管理 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的裝修管理服務(wù)制定； （ 2）查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)； （ 3）裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出片區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛； （ 4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。主要包括：土地費(fèi)用 （暫不列支） 、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 結(jié)算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 暫不列支 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷售費(fèi)用 0 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 54 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 第三節(jié) 各種成本費(fèi)用計(jì)算 明細(xì) 表 本項(xiàng)目各種成本費(fèi)用依據(jù)濟(jì)寧市規(guī)劃部門批復(fù)的項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合市建設(shè)主管部門現(xiàn)行規(guī)定估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指本項(xiàng)目建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，小區(qū)道路，路燈，環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市區(qū)設(shè)施干線，干管，干道的接口費(fèi)用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用。 銷售費(fèi)用：是本項(xiàng)目銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 :行政管理人員工資，職工福利費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，折舊費(fèi)，修理費(fèi)，工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育經(jīng)費(fèi)， 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)，待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，董事會(huì)費(fèi)，咨詢費(fèi)，審計(jì)費(fèi)，訴訟費(fèi)，排污費(fèi)，綠化費(fèi)，房地產(chǎn)稅，車船使用稅，土地使用稅，技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，技術(shù)開發(fā)費(fèi)，無(wú)形資產(chǎn)攤銷，開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，壞賬損失，存貨盤放，毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)用 :是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立核算單位在本項(xiàng) 55 目開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織發(fā)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)：是指本項(xiàng)目建造高層住宅，地下人防車庫(kù)發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。本項(xiàng) 目開發(fā)用地以轉(zhuǎn)讓方式獲得。 開 發(fā) 建 設(shè) 投 資 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 土地費(fèi)用 0 0 0 2 前期工程 費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 20822 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā) 間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 0 0 0 53 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 0 0 9 銷售費(fèi)用 0 0 0 10 開發(fā)期稅費(fèi) 45 11 其他費(fèi)用 12 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 第二節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)， 即從該項(xiàng)目可行性研究到開發(fā)建設(shè)完成期間，投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資 金。 本區(qū)建設(shè)住宅有以 上物業(yè)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，免除了住戶的后顧之憂，使職工住得放心、寬心、有了必要的安全措施，保證了職工生命財(cái)產(chǎn)安全，是人們理想居住環(huán)境。 服務(wù)內(nèi)容及要求： （ 1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案； （ 2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期 對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)； （ 3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能； （ 4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。 六、停車管理 服務(wù)范圍：機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場(chǎng)（存車處）、位的管理。同時(shí)，一些高層住宅戶內(nèi)裝有門磁、紅外探頭。 五、公共秩序維護(hù) 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。 服務(wù)內(nèi)容及要求：按市園林處規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。 二、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護(hù) 服務(wù)范圍：按《住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一的要求，共同部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收 費(fèi)的設(shè)施設(shè)備、如水泵、暖氣等設(shè)備。其中，房屋及片區(qū)共同部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理除外。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 工作階段 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期策劃、獲取土地使用權(quán) 2 可行性分析、規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 3 施工圖設(shè)計(jì)審查、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 4 建設(shè)審批、工程招標(biāo) 5 各單項(xiàng)工程基礎(chǔ)施工 — 6 各單項(xiàng)工程主體施工 7 內(nèi)外墻及門窗施工 8 室內(nèi)水電設(shè)施安裝 9 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 10 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收備案 11 小區(qū)驗(yàn)收、交付使用 計(jì)劃開工日期： 2021 年 12 月 26 日 計(jì)劃竣工日期： 2021 年 12 月 26 日 關(guān)鍵工作 45 工作內(nèi)容： A、地質(zhì)勘察、初擴(kuò)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng) 設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、豎向設(shè)計(jì)、 規(guī)劃定位 測(cè)繪 B、施工圖審查、人防審核、消防審核、 墻 體節(jié)能審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理、工程量清單編制、施工招投標(biāo)、監(jiān)理招役標(biāo)、質(zhì)監(jiān)委托、建筑工程施工許可證辦理、預(yù)銷售許可證辦理 C、現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路鋪設(shè)、臨時(shí)圍墻砌筑、臨時(shí)水電接通、現(xiàn)場(chǎng)坐標(biāo)定位、驗(yàn)線開工、挖土方、基礎(chǔ)澆注、主體施工、室外管網(wǎng)鋪設(shè)、場(chǎng)區(qū)道路鋪設(shè)、景觀綠化、室內(nèi)設(shè)施安裝、內(nèi)外裝修 D、投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量檢查、安全管理、檔案管理、竣工驗(yàn)收、合同管理、各方關(guān)系協(xié)調(diào)、物業(yè)維護(hù)管理 E、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、廣 告宣傳、銷售合同簽訂、客房檔案建立、售后服務(wù)、產(chǎn)權(quán)過戶 F、會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)核算、現(xiàn)金收支、項(xiàng)目融資、資金平衡、工程付款、工程結(jié)算 G、行政管理、文秘檔案、辦公接待、關(guān)系協(xié)調(diào)、安全保障 H、物業(yè)管理 主要工作關(guān)系和持續(xù)時(shí)間 關(guān)鍵工作線路為：項(xiàng)目可行性研究 →勘察設(shè)計(jì) → 建設(shè)手續(xù)辦理→ 單位工程施工→ 驗(yàn)收、結(jié)算 → 物業(yè)移交 第 九 章 物業(yè)管理 46 物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起的，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段。 44 2021 年 9 月完成高層住宅室內(nèi)水、電、暖 安裝工作。 2021 年 10 月底完成基槽土方開挖及樁基澆筑任務(wù)。 2021年 6月底依據(jù) 通過審查 的 施工圖辦理項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的核發(fā)工作。 2021 年 1 月底完成場(chǎng)地質(zhì)勘察工作，為 施工圖 設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇 本項(xiàng)目在國(guó)家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)下推出，是在對(duì)濟(jì)寧市房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮開發(fā)后有良好的市場(chǎng)需求。 經(jīng)過地質(zhì)勘察，證實(shí)本項(xiàng)目水文、地質(zhì)、地貌適合工程建設(shè)，技術(shù)上可行。 臨時(shí)性管線讓永久性管線。 各種管線之間以及管線與道路與建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 壓力流管讓重力流管。 管道一律采用 PE 管，埋地鋪設(shè)。 供回水溫度為 95/700C 供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補(bǔ)償。 39 四、 供 熱設(shè)計(jì)方案 熱負(fù)荷計(jì)算 片區(qū)供熱負(fù)荷全是采暖負(fù)荷，負(fù)荷分為兩部分，一是居民住宅采暖，二是公共建筑采暖。 電視電纜系統(tǒng)通守市有限電視光纜接入，經(jīng)有限電視基站分配后，由電纜引至各單元樓，管線在片區(qū)內(nèi)呈網(wǎng)狀布置。 建筑物防雷按三級(jí)考慮。住宅樓各戶電表集中安裝在底層。 片區(qū)設(shè)有完善的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，應(yīng)急照明系統(tǒng)，緊急廣播系統(tǒng)，泛光照明系統(tǒng)等。雨水排入城市雨水管道，污水通過城市污水管道最終排 入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。在主要道路上布置給水主干管。整個(gè)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)有地上式水泵結(jié)合器。消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用 36 半地下防凍式。從紅星路 D600 干道方向接DN100 以供日常用水。 35 第三節(jié) 市政及公用服務(wù)設(shè)施布置 方案 一、 給水方案 （一） 需水預(yù)測(cè) 住宅用水量 片區(qū)規(guī)劃人口 1239 人，依據(jù)《居住片區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為 140 升 /人 .日，時(shí)變化系數(shù)取 ，則最高日生活用水 量為 ，最高日最高時(shí)用水量為 。以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的依據(jù)數(shù)據(jù)；建筑構(gòu)結(jié)的安全等級(jí)為 一 級(jí)，設(shè) 計(jì)使用年限為 70 年，建筑抗震類別為丙級(jí)，抗震設(shè)計(jì)烈度 6 度，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，風(fēng)壓按 50 年一遇 ，雪壓 ，建筑面活荷載分上人屋、不上人屋面、臥室、起居，挑陽(yáng)臺(tái)電梯機(jī)房、消防樓梯等分別按不同荷載計(jì)算。屋面平屋頂處為 膨脹珍珠巖保溫屋面。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理 安排各廳、室、及廚房、衛(wèi)生間的位置，即滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。 （一） 住宅建筑設(shè)計(jì)方案 住宅平面設(shè)計(jì)力求靈活、適用、新穎。 地面排水一般采用單側(cè)設(shè)雨水口收集排放，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡確定。公共綠化帶由草地、硬地和水體間隔構(gòu)成。合理的廚房和衛(wèi)生間面積能適當(dāng)分隔、組合。 居住空間 居住區(qū)在設(shè)計(jì)中考慮人的各種需求，注意空間的個(gè)性與特點(diǎn)。 31 道路系統(tǒng) 通過分析片區(qū)住宅樓的功能、環(huán)境條件和人行出入軌跡，確定 片區(qū)共設(shè)置二個(gè)出入口，在 南 部城市干道紅星路一側(cè)設(shè)一個(gè)主入口。 “可操作性”原則。 提昌人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。 “環(huán)境優(yōu)先”原則。力爭(zhēng)在設(shè)計(jì)理念、建筑形式和風(fēng)格、建筑技術(shù)和設(shè)備上有新的突破，增加高科技的含量， 30 通過多種設(shè)計(jì)手法，融自然、生態(tài)、體閑、景觀于一體，建成一個(gè)高品位。項(xiàng)目以高層住宅為主，適當(dāng)配置多層商業(yè)、住宅、公建用地。西為 山東如意集團(tuán)宿舍 ，北臨規(guī)劃紅線 34 米的紅星東路， 東臨洸府河堤 50 米綠化帶，北臨雙擁園。 設(shè)計(jì)構(gòu)思：堅(jiān)持“以人為本”，從整體考慮本項(xiàng)目區(qū)域與周邊環(huán)境的銜接，注重整體形象。 第 五 章 開發(fā)方案的分析與選擇 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有： 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 山東省濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 《濟(jì)寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 現(xiàn)行國(guó)家、部委、省事有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和文件； 濟(jì)寧市政府、規(guī)劃局、建委、國(guó)土資源局有關(guān)批文； 有關(guān)單位提出的要求。性能認(rèn)定制度正是體現(xiàn)了這個(gè)要求。 A 級(jí)住宅應(yīng)符合節(jié)約能源、資源，保護(hù)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展原則。 住宅性能等級(jí) 27 商品住宅性能認(rèn)定指按照國(guó)家發(fā)布的商品住宅性能評(píng)定方法和統(tǒng)一的認(rèn)