【正文】 綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎上給居民以美的享受。 六、給水、排水設計 （一）用水量估算 生活用水量 本項目住宅總戶數為 3772戶，根據當地實際情況，每戶平均按 人計，用水定額為按 100 升 /人 /日估算，則生活用水量為： 100 3772/1000=1320立方米 /日 施工用水量 1320 20%=264立方米 /日 未可見用量 按 2 項之和的 10%計算，（ 1320+264） 10%=158立方米 /日。地形較為平坦，建設條件良好。 5． 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。從 20xx年來看： 1． 工業(yè)增速領跑全省。 之間，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區(qū)。 ■ 居住智能化 （數碼科技平臺，現代人居）：適合現代信息社會的發(fā)展，智能化、網絡化的商住環(huán)境成為房地產開發(fā)的一個基本方向。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者具有較強的吸引力。在中共江蘇省委《‘十一五規(guī)劃’建議》中強調“重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現突破。 第八章 項目總投資和財務估算與資金籌措 .. 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目總體方案設計 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 主要的技術和經濟指標 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 產品的價格預測 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目運行中對環(huán)境的影響以及可能產生的主要污染物及治理措施 .................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 結論與建議 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 本項目的建設將充分體現宿遷市建設高起點 、高標準、高水平的要求，既能達到“普通住宅”的要求，又能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數量物美價廉的住房。 （二）劣勢分析（ W） 鼎城項目可研報告 11 開發(fā)難度： 首次進入宿遷進行房地產開發(fā)，各方面資源相對較少，籌備及開發(fā)工作量大； 地質條件 ：本項目地質形成約 700 年左右，屬新地，抗震抗災能力較差； 拆遷難度 ：本項目地塊內有原要求保留的三棟較新建筑、一個會堂和一座信息塔，拆遷難度較大； 項目南北沿街面部分地塊已被其他投資者拿去，降 低了本項目的商業(yè)價值； 本案按規(guī)劃設計條件將規(guī)劃設計一定比例的小高層（ 萬平米），宿遷居民對高層的抗性較強； 住宅 銷售的主力客戶群 —— 公務員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設 7年）； 宿遷城市化進程及城鎮(zhèn)人口的增長率緩慢。住宅套數 3772套。水體占 ℅ 是城市的突出特色，宿遷市市區(qū)及近郊可分為黃泛沖積平原、崗地和波狀平原、丘陵基巖三個工程地質區(qū)。其中一般預算收入 億元，增長 %，增速較上半年分別提高 和 個百分點。每戶均在起居、主臥室各設置電視插口一個。 （三）室內外裝飾 目前住宅的二次裝修已成為社會的一股龐大潮流和時尚。 一、主要污染源及污染物 本項目為住宅樓和商業(yè)房建設，主要污染物源和污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 第八章 施工進度安 排 一、項目計劃安排 項目批復后，盡快著手進行拆遷及前期準備工作。 ■ 委員會還可根據小區(qū)居住居民的不同要求提供合理的服務，力圖鼎城項目可研報告 26 營造一個干凈優(yōu)雅的家居環(huán)境和溫馨的生活氛圍，使小區(qū)的居民真正體會到舒適安全的家的感覺。如何滿足人們對提高居住質量的要求，體現小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。 鼎城項目可研報告 41 市場風險：指由市場供求變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。 二、有關說明與建議 項目各種費用估算及效益評價均是初步的（假設地價為 30400 萬元時）； 售價將是利潤最敏感的因素之一。 附 1：銷售收入各期百分比 鼎城項目可研報告 43 銷售收入各期百分比 比例合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 備注 住宅 100% 20% 30% 40% 10% 商鋪 100% 5% 20% 60% 15% 合計 % % 45% % 成本、投資等在各建設期百分 比略 附 2：圖形說明 附 3：土地費用多方案（每畝地價 60 萬 100 萬）經濟分析表 四、研究結論 該項目占地 380畝，總建筑面積 。如果建好的房子賣不出去，這不但是本項目的問題，還會涉及到公司以后的發(fā)展，所以本項目一定要回避各種市場風險。以人性化為設計準則，汲取國內外先進的設計理念，并融入宿遷地域文化及地形特色，實現規(guī)劃布局街坊化，配套管理智能化，營造一個度假式生活的高品質住宅區(qū)，為宿遷市展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用。 《江蘇省建筑安裝工程消耗量定額》、《江蘇省建筑安裝工程價目表》。項目計劃預計（取得土地使用權后 4 個月內開工） 20xx年 7 月至 20xx 年底分三期開發(fā)建設。 生活污水 生活污水采取化糞池進行處理，達標后經污水管道排入市政污水處理管網。針對住戶對住宅裝修不可預見的諸多需求，本項目住宅只進行 室內初裝修，實施“毛坯房” ，以便給居民提供自由選擇的空間，避免居民再裝修造成的巨大浪費，以及對支撐結構的損壞而帶來的不安全隱患。 ■ 寬帶：通訊公司鋪設專用線路。 7 月末，全市金融機構存款余額 億元 ,比年初增加 億元。分布于廢黃河兩側平原地區(qū)，面積大、范圍廣，系數百年黃河沖積而成，地面高程 2627 米。8 — 3439。 （四） 項 目市場威脅分析（ T） 土地新政（增值稅）使產品成本相對的增加，對市場購買力構成潛在的影響； 鼎城項目可研報告 12 國家近年來一系列的宏觀調控，一定程度上將會縮小宿遷房價上升的空間，或帶來一定的政策風險。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過 80%。 主要建議 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 項目的組織與管理 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 產品的基本營銷策略 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 項目提要 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 場址選擇（附圖） ................................ 錯誤 !未定義書簽。 勞動定員與技術培訓。 （三）主要建設指標 該項目規(guī)劃總用地范圍 283475㎡（計 425 畝），居住總戶數 3772 戶。就目前宿遷發(fā)展趨勢看，本項目將成為新老城區(qū)中高端商住一體化的紐帶。 ■ 綠色住宅社區(qū) ：主要以人為中心，創(chuàng)造與大自然景觀完美結合的綠色環(huán)保節(jié)能住宅。 — 119176。 ■ 距廢黃河故道兩岸較遠的大興、關廟、新莊、皂河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，層厚鼎城項目可研報告 16 127 米，地基容許承載力 1424 噸 /平方米的亞粘土層 。 16 月，全市實現外貿進出口總額 9682 萬美元 ,同比增長鼎城項目可研報告 17 %，比 15 月增速提高了 17 個百分點。建筑面積共約51 萬平方米。 門窗： 外門為普通防盜門，內門采用木門，安裝塑鋼窗。 綠化 為改善區(qū)內居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。規(guī)范的物業(yè)管 理是一個小區(qū)的現代化程度標志之一。 現行投資估算有關規(guī)定。因此具有良好的社會效益。 （二）風險控制 工期：首先要用科學的方法來編制工程進度計劃，要充分考慮正常雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán) 境影響。 項目完成后平均可實現銷售收入 130290 萬元，實現利潤總額 萬元，投資利潤率為 %，投資凈利潤率為 %。從敏感性分析看出，本項目的抗風險能力在合理的水平內，整個項目的經濟評價比較理想。 三、風險規(guī)避和控制措施 （一）風險類型及防范措施 成本風險：國家近年來一直對房地產市場進行宏觀調控，相對的房地產開發(fā)物資的價格也，但可能會因為決策和管理等人為錯誤而導致成本上升，換句話說，就是會有較大的公司風險。 （二）營業(yè)稅及附加估算 根據有關稅法，本項目出售住宅應 按銷售收入的 5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%交納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產交易費 (暫不計算 )，經計算，本項目應交納營業(yè)稅及附加共計 萬元；最高交納 ；最少交納 。 ■ 為顧客提供社會化、專業(yè)化服務。 鼎城項目可研報告 24 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。雨水管埋深 米，管徑 500 毫米。 ■ 該項目住宅工程規(guī)劃中采用多種戶型。雨水經暗渠匯集后可直接排入雨水網，生活污水經化糞池處理后排入市政污水管網。其中工業(yè)投資 億元，增長 %，較上半年增速快 。 優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產市場的發(fā)展提供了經濟基礎。 ■ 本項目在市場上銷售時，各具體單元由于其客觀的差異性和 其總價的差異，被市場所接受的程度不同。 ■ 宿遷市優(yōu)越的地理位置，完善的基礎設施建設，良好的投資環(huán)境吸引了大批國內外客商（目前主要為浙商）前來投資、經商，推動了宿遷市經濟的快速發(fā)展。 通過本次市調及參考相關資料，規(guī)模大品質高的樓盤銷售情況都非常好。 經濟效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目實施計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場預測與分析 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的重要性與必要性 ................ 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 3 項目建設內容與規(guī)模 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 投資使用計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 20xx 年，也是“十一五規(guī)劃”的開局之 年，宿遷市委、市政府國進一步加大對房地產業(yè)的扶持力度，推出了《關于實施中心城市人口五年倍增計劃的若干政策意見》，給予了“淮海經濟區(qū)”最優(yōu)惠政策，強力推進房屋拆遷，加大土地供應和房地產開發(fā)力度，引導住宅消費。調控效果的顯現可能要一個過度期方能達到政府的預期，面對高昂的房價，使得眾多普通老百姓難以實現改善居住環(huán)境的渴望，市場供給與需求尚存在著巨大的結構性調整空間。同時，在短時期內，亦能收回該項目的投資成本（包括生產成本，管理成本，投資本項目的機會成本，通貨膨脹等）和取得由長期目標和短期目標相協(xié)調的預期利潤。京杭大運河縱貫南北，內河通航里程達 897公里。實現銷售收入、利稅、利潤分別增長 %、 %和 %。 （三）配套條件 供電 電源接自市區(qū)供電網，電源供應有保證。