【正文】 76。 境內(nèi) 交通十分便利，水陸干線四通八達。 優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。 黃泛沖積平原較不穩(wěn)定工程地質(zhì)區(qū) （ 較易建設(shè)用地 ）。 ■ 距廢黃河故道兩岸較遠的大興、關(guān)廟、新莊、皂河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，層厚鼎城項目可研報告 16 127 米，地基容許承載力 1424 噸 /平方米的亞粘土層 。工業(yè)品累計產(chǎn)銷率達 %，同比提高 個百分點。其中工業(yè)投資 億元，增長 %，較上半年增速快 。一般預(yù)算收入增速位居全省第一，高于全省 個百分點。 16 月，全市實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額 9682 萬美元 ,同比增長鼎城項目可研報告 17 %，比 15 月增速提高了 17 個百分點。 其中人均工薪收入 2909元， 同比增長 %。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預(yù)留 空調(diào)主機安裝位置。建筑面積共約51 萬平方米。 第五章 設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 建筑單位提供的項目功能要求 二、設(shè)計原則 ■ 本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變鼎城項目可研報告 19 化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計重點。 ■ 該項目住宅工程規(guī)劃中采用多種戶型。據(jù)統(tǒng)計， 95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，一些發(fā)達地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。 門窗： 外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。 （三）排水設(shè)計 本項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。雨水管埋深 米，管徑 500 毫米。 二、環(huán)保治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 綠化 為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。 第七章 節(jié)能 一、能耗指標(biāo)分析 本項目主要 為住宅樓，能耗主要是水和電。 鼎城項目可研報告 24 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。及時委托勘察和設(shè)計單位進行勘察及施工設(shè)計，并開始進行場地的平整工作。規(guī)范的物業(yè)管 理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。 ★ 掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共 部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、保養(yǎng)、管理；保護房屋使用功能完好，并及時準(zhǔn)確紀(jì)錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。 ■ 為顧客提供社會化、專業(yè)化服務(wù)。 第十章 投資估算和資金籌措 一、投資估算依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。 資金籌措計劃表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 投資計劃 2 資金籌措計劃 資本金 借（貸）款 中長期借（貸）款 短期借（貸）款 銷售收入 借（貸）款明細(xì)表 序號 項目名稱 合計 (萬 元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 長期貸款 2 短期貸款 借（貸）款合計 中長期借（貸）款 短期借（貸）款 支付 本金 支付利息 還款付息表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 借（貸）款及還本付息 期初借（貸）款本息累計 本金 利息 本期借（貸）款 本期應(yīng)計利息 本期本金歸還 本期利息支付 期末借（貸）款本息累計 鼎城項目可研報告 33 財務(wù)分析 損益表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 開發(fā)建設(shè)成本 商品房分?jǐn)偨?jīng)營成本 出租房分?jǐn)偨?jīng)營成本 自營房分?jǐn)偨?jīng)營成本 3 經(jīng)營資金 4 運營費用 5 修理費用 6 經(jīng)營稅金及附加 7 其它經(jīng)營成本 8 土地增值稅 9 利潤總額 10 所得稅 11 稅后利潤 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤 全投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 回收固定資產(chǎn)余值 鼎城項目可研報告 34 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 其它經(jīng)營成本 土地增值稅 所得稅 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 其它經(jīng)營成本 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 資本來源與應(yīng)用表 鼎城項目可研報告 35 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 自有資金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 其它經(jīng)營成本 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計盈余資金 資產(chǎn)負(fù)債表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 1 資產(chǎn) 流動資金 應(yīng)收帳款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 鼎城項目可研報告 36 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計未分配利潤 第十一章 效益分析 一、經(jīng)濟效益分析 （一）銷售收入估算 本項目住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)用房建筑面積 萬平方米。 （二）營業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項目出售住宅應(yīng) 按銷售收入的 5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%交納城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費 (暫不計算 )，經(jīng)計算，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅及附加共計 萬元；最高交納 ；最少交納 。 本項目的建成，按照高起點、現(xiàn)代化的要求，體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性及示范性：規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上要適應(yīng)可持鼎城項目可研報告 39 續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)超前性；充分推廣使用各種新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)科學(xué)性；在規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)境、質(zhì)量、公建服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理等方面都具有明顯的導(dǎo)向作用，體現(xiàn)示范性，達到國內(nèi)先進水平。因此具有良好的社會效益。見敏感性分析表。 三、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 成本風(fēng)險：國家近年來一直對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，相對的房地產(chǎn)開發(fā)物資的價格也，但可能會因為決策和管理等人為錯誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說，就是會有較大的公司風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險 主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售率不能達到預(yù)期目標(biāo)。 （二）風(fēng)險控制 工期：首先要用科學(xué)的方法來編制工程進度計劃，要充分考慮正常雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán) 境影響。 鼎城項目可研報告 42 第十三章 結(jié)論與建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會環(huán)境效益的分析可知，本項目的社會效益與市場前景很好。從敏感性分析看出，本項目的抗風(fēng)險能力在合理的水平內(nèi)，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想。要密切注意市場動態(tài)，以抓住有利時機，以增加銷售利潤，減少風(fēng)險，達到項目的盈利目標(biāo)。 項目完成后平均可實現(xiàn)銷售收入 130290 萬元，實現(xiàn)利潤總額 萬元，投資利潤率為 %，投資凈利潤率為 %。 鼎城項目可研報告 44 綜合賣點分析 休閑：河邊綠化帶休閑廣場； 生活：大潤發(fā)、蘇果等大型超市近在咫尺； 戶型結(jié)構(gòu)合理，順應(yīng)市場需求；