【正文】 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 （三）主要建設(shè)指標 該項目規(guī)劃總用地范圍 283475㎡（計 425 畝），居住總戶數(shù) 3772 戶。在中共江蘇省委《‘十一五規(guī)劃’建議》中強調(diào)“重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現(xiàn)突破。其中市區(qū)有近 70 家開發(fā)企業(yè)，在建項目有 61 個，投資總額達 21億元，開發(fā)面積 206 萬平方米。 根據(jù)宿遷市住房建設(shè)規(guī)劃（征求意見稿（ 20xx20xx））提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止 20xx年底建成區(qū)常住人口為 35 萬，人均住房建筑面積鼎城項目可研報告 8 約 ，依據(jù)《宿遷市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中 20xx年中心城市常住人口要達到 60 萬，人均住房使用面積不低于 30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，全 市城市住房總建設(shè)面積為 1074萬平方米。 通過本次市調(diào)及參考相關(guān)資料，規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤銷售情況都非常好。 二、項目建設(shè)的必要性 （一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求 建設(shè) “普通商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價 ,是我國政府和人民共同關(guān)心的大事。 （二）符合現(xiàn)代人居工程及我國住宅建設(shè)發(fā)展方向 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標準的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導向，以質(zhì)量取勝的觀念已建立。就目前宿遷發(fā)展趨勢看，本項目將成為新老城區(qū)中高端商住一體化的紐帶。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者具有較強的吸引力。雖然國家為了控制房價的增長，抑制經(jīng)濟過熱，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策與調(diào)控措施，也只是起到了局部增速放緩的效果， 沒有從根本上扭轉(zhuǎn)目前的市場局面。 二、區(qū)域市場分析 ■ 宿遷房地產(chǎn)市場十分活躍，據(jù)市調(diào)了解， 20xx 年上半年，部鼎城項目可研報告 10 分住宅樓盤月均銷售 30 套左右，市區(qū)商品房累計預（銷）售面積 萬平方米，較去年同期增加 %。 ■ 宿遷市優(yōu)越的地理位置，完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外客商（目前主要為浙商）前來投資、經(jīng)商，推動了宿遷市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 三、 項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢分析（ S） 生活配套設(shè)施 ：周邊配套完善，學校、醫(yī)院、超市等都與本項目毗鄰； 環(huán)境 ：古黃河綠化帶，環(huán)境優(yōu)美； 認知度 ：由江蘇三鼎做后盾，公眾認知度高； 地理位置： 地理位置優(yōu)越，屬新老城區(qū)交接，南北兩主干道，東西為古黃河和楚街商業(yè)圈； 用地規(guī)模： 規(guī)模相對較大，便于整體規(guī)劃，提升本項目的品質(zhì)。 （三）機會點分析（ O） 政府對房地產(chǎn)開發(fā)非常重視，給予了很多優(yōu)惠政策； 城市中心地段難得的大型商住項目； 江蘇三鼎在宿遷投資過程中建立的各種社會資源； 合理的根據(jù)拆遷的進度進行分期開發(fā)，適時根據(jù)市場變化調(diào)整開發(fā)及營銷方案，減少資金壓力，降低投資風險。 宿遷房地產(chǎn)市場近兩年來開發(fā)量大增，未出現(xiàn)減緩的勢頭，繼續(xù)下去會對需方市場造成過量的沖擊 ，擔心出現(xiàn)供過于求的局面； 宿城新區(qū)規(guī)劃相當比例的住宅用地量，市府新區(qū)板塊供應量大，本案周邊樓盤競爭激烈。 ■ 綠色住宅社區(qū) ：主要以人為中心，創(chuàng)造與大自然景觀完美結(jié)合的綠色環(huán)保節(jié)能住宅。 ■ 居住智能化 （數(shù)碼科技平臺，現(xiàn)代人居）：適合現(xiàn)代信息社會的發(fā)展，智能化、網(wǎng)絡化的商住環(huán)境成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個基本方向。通過本項目在市場上的交易使公司的戰(zhàn) 略利益得以最大化的實現(xiàn)。 定價的原則 ■ 本項目各具體單元的價格符合均價指導 ■ 本項目的各具體單元由于存在景觀、朝向、采光、通風、樓層、面積、戶型結(jié)構(gòu)等種種客觀差異，導致其市場銷售價格也有所不同，但各具體單元的價格應能符合市場銷售的指導性均價。 ■ 本項目在市場上銷售時，各具體單元由于其客觀的差異性和 其總價的差異，被市場所接受的程度不同。 價格定位 在對同片區(qū)主要同比物業(yè)進行對比分析、充分考慮本產(chǎn)品優(yōu)劣勢、分析現(xiàn)今市場中高檔樓盤及競爭格局的情況下，我們將在入市時采取低門檻策略 ,低開高走的策略 ,初步擬定鼎城項目可研報告 14 均價： ■ 多層均價格 2500 元 / ㎡ ■ 商鋪均價 4500 元 / ㎡ ■ 小高層均價 2700 元 / ㎡ 第四章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 該項 目規(guī)劃總用地范圍 425 畝（ 283475㎡），建筑總面積為 51萬平方米，建筑容積率為 。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 1． 地理位置 宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯 33176。25，東經(jīng)117176。 — 119176。 之間，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。 境內(nèi) 交通十分便利，水陸干線四通八達。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵 路、 205 國道、 305 省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。 優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。 地質(zhì)條件 宿遷市區(qū)以平原面積為主，對城市生態(tài)適宜性較大，影響較小。 黃泛沖積平原較不穩(wěn)定工程地質(zhì)區(qū) （ 較易建設(shè)用地 ）。本區(qū)最大特點是土層形成時代新，距今僅600700 年，土質(zhì)較松散，抗震性能差，地下水埋深 45米，地震時局部地段可能出現(xiàn)輕微的砂土液化。 ■ 距廢黃河故道兩岸較遠的大興、關(guān)廟、新莊、皂河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，層厚鼎城項目可研報告 16 127 米，地基容許承載力 1424 噸 /平方米的亞粘土層 。從 20xx年來看： 1． 工業(yè)增速領(lǐng)跑全省。工業(yè)品累計產(chǎn)銷率達 %，同比提高 個百分點。 2． 工業(yè)投資增速加快。其中工業(yè)投資 億元，增長 %，較上半年增速快 。 17月，全市共完成財政總收入 億元，同比增長 %。一般預算收入增速位居全省第一，高于全省 個百分點。全市金融機構(gòu) 貸款余額 億元 ,比年初增加 。 16 月，全市實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額 9682 萬美元 ,同比增長鼎城項目可研報告 17 %，比 15 月增速提高了 17 個百分點。 5． 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。 其中人均工薪收入 2909元， 同比增長 %。 給水 項目日用水量 1386 立方米 /日，年用水量為 /年，市區(qū)自來水公司能保證滿足生活用水的水量、水壓、水質(zhì)的要求。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。 ■ 電視及其他： 有線電視線路沿道路走線。每戶均敷設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預留 空調(diào)主機安裝位置。 鼎城項目可研報告 18 交通 小區(qū)南北臨主干道西湖中路和洪澤湖路，另有一次干道直通南北，東面為古黃河邊青年路，西面是楚街（商業(yè)街）。建筑面積共約51 萬平方米。地形較為平坦，建設(shè)條件良好。 第五章 設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 建筑單位提供的項目功能要求 二、設(shè)計原則 ■ 本方案以人為本，環(huán)境為先，如今的房地產(chǎn)市場，買房就是購買環(huán)境這一觀念已經(jīng)深入人心，消費者的口味已發(fā)生了根本性的變鼎城項目可研報告 19 化，本方案將室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的處理作為設(shè)計重點。 ■ 建筑風格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使居民在享受生活方便的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時代的氣息。 ■ 該項目住宅工程規(guī)劃中采用多種戶型。 四、建筑設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 建筑 單位提供的功能分配及設(shè)計要求和基礎(chǔ)資料 鼎城項目可研報告 20 （二）戶型設(shè)計 戶型為經(jīng)濟適用型，采用先進的設(shè)計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。據(jù)統(tǒng)計， 95%的城市居民獲得新房后，自行實施二次裝修，一些發(fā)達地區(qū)， 30%的家庭為趕潮流，實施三次裝修。 外裝飾： 根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當色調(diào)的外墻涂料。 門窗： 外門為普通防盜門，內(nèi)門采用木門，安裝塑鋼窗。 六、給水、排水設(shè)計 （一）用水量估算 生活用水量 本項目住宅總戶數(shù)為 3772戶，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，每戶平均按 人計，用水定額為按 100 升 /人 /日估算，則生活用水量為： 100 3772/1000=1320立方米 /日 施工用水量 1320 20%=264立方米 /日 未可見用量 按 2 項之和的 10%計算，（ 1320+264） 10%=158立方米 /日。 （三）排水設(shè)計 本項目排水包括兩部分，雨水和污水，實行分流制。污水管埋深 2米，管徑 200毫米。雨水管埋深 米，管徑 500 毫米。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境 狀況良好，本項目實施后，生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對環(huán)境無不良影響。 二、環(huán)保治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述污染源及污染物需采取適當?shù)闹卫泶胧? 生活垃圾 生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由鼎城項目可研報告 23 城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。 綠化 為改善區(qū)內(nèi)居住環(huán)境，給居民提供一個舒適、美麗的生活空間。其指導思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。 第七章 節(jié)能 一、能耗指標分析 本項目主要 為住宅樓，能耗主要是水和電。 二、節(jié)能措施 所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。 鼎城項目可研報告 24 住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，采用節(jié)水型安全的衛(wèi)生潔具及物件。 另外，住宅樓管理機構(gòu)將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。及時委托勘察和設(shè)計單位進行勘察及施工設(shè)計，并開始進行場地的平整工作。 二、各項工作實施進度 本項目預計從 20xx年 7 月開工至 20xx 年底完工，在 20xx 年 12月份整體竣工驗收，三期全部投入使用。規(guī)范的物業(yè)管 理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標志之一。 ■ 本項目建設(shè)單位將成立專門的物業(yè)管理委員會，根據(jù)物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)人，使用人的委托對該項目的居民建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施，衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關(guān)的服務。 ★ 掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共 部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、保養(yǎng)、管理；保護房屋使用功能完好，并及時準確紀錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。 ■ 車輛進出、行使、停放進行管理。 ■ 為顧客提供社會化、專業(yè)化服務。 ■ 其他管理或服務內(nèi)容。 第十章 投資估算和資金籌措 一、投資估算依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 宿遷市市區(qū)材料預算價格 , 《宿遷工程建設(shè)標準造價管理》指導價格。 現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。 二、估算范圍和方法 建筑工程參照