【正文】 3500 元 / m2。東側(cè)為2020 年開發(fā)的物流小區(qū)；南側(cè)為天門路；西側(cè)為教場路；北側(cè)為解放路。新建商業(yè)大樓南側(cè)廣 xx 住宅小區(qū)項目 10 場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價值無可取代。 項目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施：教場中路距項目 500 米處有 x 市婦保健院門珍部；天門路距項目 600 米處有 x 宏任醫(yī)院；天門路距項目 1000 米處有 x 市人民醫(yī)院。 自然景觀、人文景觀：商業(yè)大樓南側(cè)和北側(cè)新建綠化廣場。 （ strength） 地段優(yōu)勢 本項目座落在三條城市主干道上，對面是商業(yè)大樓中心綠化廣場和商業(yè)大樓，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢。本項目讓生活與購物在商業(yè)大樓綠化廣場的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 ② 成本控制優(yōu)勢 xx地產(chǎn)開發(fā)公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的設(shè)計、施工、財務(wù)管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利，公司采用半包工施工，每平米可節(jié)約造價約 150元左右，其節(jié)約的成本可作為開發(fā)商的利潤也可作為市場銷售降價的重要法碼。唯讀公司開發(fā)的金海岸項目招商工作進展順利，已經(jīng)同全國排位前 10名的大型連鎖超市 “步步高 ”（在 全國 5個省 43個地級市有網(wǎng)點、計劃今年還要發(fā)展 30家網(wǎng)點）合作成功；本項一層商業(yè)部分同將近 60家品牌店洽談了合作事宜，其中有 40家意向性較強。本項目由四棟圍合成院內(nèi)步行商業(yè)街，只設(shè)一層商業(yè)，本步行街其獨創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸嗫蛻舻闹С?與歡迎，市 xx 住宅小區(qū)項目 12 場前景廣闊。步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店；大型品牌超市；咖啡、茶藝、中西美點等休閑娛樂項目；中心花園布置有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 政府支持優(yōu)勢 項目建設(shè)符合某某縣城市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。 營銷策劃及招商需要專業(yè)運作 本項目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；且居民對高層住宅購房消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作， xx 住宅小區(qū)項目 13 提高項目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實優(yōu) 勢。 房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟 x市房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 （ threat） 主要威脅來自的附近開發(fā)的新樓盤：如南莊坪種子公司樓盤。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位。 在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢想就是擁有 1—2間自己的店鋪）。 目前住宅及 x市核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項目位于三條城市道路中心，其商業(yè)布局都無法相比，周邊配套更是無法同本項目匹敵，雖有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補。 項目周邊的商業(yè)大樓，人民醫(yī)院、各機關(guān)單位。 因此，只要本項目的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，高層住宅提供價格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。同時， x 實行的拆遷政策也為 x 購房整體消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化增加催化劑。占居民總數(shù) 40%左右的銅領(lǐng)階層大量進入購房市場，這就標(biāo)志著 x 市住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，大眾住房消費將逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場的主流。 住房面積需求 90130 平方米左右是市民普遍的選擇。其中三室二廳每套 135 平方米的住宅占總量 55%左右。 土地權(quán)屬類別 該地塊土地權(quán)屬業(yè)主所有，通過公開拍買取得土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為居住用地。 ① 氣溫：年平均氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫－ ℃ 。 ③ 濕度：年平均相對濕度 80%，年最小相對濕度 10%。 ⑤ 雪：年最大積雪深度 20cm。 風(fēng)雪荷 載 xx 住宅小區(qū)項目 17 基本風(fēng)壓 地面粗 糙度 基本雪壓 Wo=／ m2 B類 So=／ m2 地形、地貌 場地地處丘陵地區(qū)，海拔高程 120～ 300 米，擬建地段屬澧水中上游谷地，微地貌類型為堆積階地。目前總體由北向南緩傾斜，高程最高 米，最低 米，相對高差 米，場地地表為已折房地基和平整空地。層 ，第四系沖積層。地層特征如下： 填土層 ① (Q4m1)：屬雜填土。厚度 ～ 米，平均 米?；疑ⅫS色，可塑一軟塑，局部流塑。局部夾灰黑色淤泥，稍有臭味，另局部夾粉細(xì)砂。 粉質(zhì)粘土 ③ (Q4a1)分布于場 地東端。含 xx 住宅小區(qū)項目 18 有約 2～ 5％的黑色鐵錳粉末。厚度 ～ 米，平均 米。大于 2 ㎜粒徑者占 50％以上，一般粒徑 2～ 8㎜，夾卵漂粒，漂粒粒徑大者達 米。由粘性土及粉砂充填，充填不均勻。厚度 ～ 米，平均 米。黑色，灰黑色。層片狀結(jié)構(gòu)，節(jié)理裂隙極為發(fā)育。塊狀體積一般 2～ 3m2。鉆探取芯困難，采取率很低，無樣品。其余鉆孔未揭穿，鉆孔控制最大厚度 ZK9 達 米。 灰?guī)r ⑥ (0)：含鈣質(zhì)，厚一巨厚層狀，屬硬質(zhì)巖。裂隙一般不發(fā)育，有輕微溶蝕痕跡。由鉆孔 ZK ZKl0 控制，厚度 — 米，平均 米。土層主要為沖積層，基巖上 xx 住宅小區(qū)項目 19 層為奧陶系碳質(zhì)頁巖，下為奧陶系鈣質(zhì)灰?guī)r，呈平行整合接觸。 1)、雜填土 ① ：是不能利用的土層； 2)、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土 ② ：承載力較低，也是不能利用的土層； 3)、粉質(zhì)粘土 ③ ：呈可塑，有較高承載力，但厚度較小，不宜做基礎(chǔ)持力層； 4)、 圓礫 ④ ：有較高承載力，且厚度大于 3米，但土質(zhì)不均勻，對擬建高層建筑，易產(chǎn)生不均勻沉降，向南及南西傾斜為主，不宜做基礎(chǔ)持力層； 5)、碳質(zhì)頁巖 ⑤ ：該層屬軟質(zhì)層，巖體破碎～較破碎，巖體質(zhì)量等級 V 級，因巖性及風(fēng)化強弱不均勻，導(dǎo)致承載力有差別。根據(jù)擬建建筑物結(jié)構(gòu)特征、荷載條件等，可選做基礎(chǔ)持力層； 6)、灰?guī)r ⑥ (0)：屬硬質(zhì)巖石，有很高承載力。因此該巖層不宜選做基礎(chǔ)持力層。補給條件為大氣降水，排泄方向由北向南。水位對基礎(chǔ)設(shè)計施工將有較大影響，水質(zhì)分析成果見附表 7，地下水對混凝土不具腐蝕性。但場地下伏奧陶系鈣質(zhì)灰?guī)r，從巖芯觀察有輕微溶蝕痕跡，從場地北邊 50—80 米露頭，見有溶溝、溶孔。 (4)、鉆孔剪切波波速測試 本場地在 ZK ZK9 孔進行剪載波速測試，測試成果及報告另附。 抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù) 抗震設(shè)防烈度 設(shè)計基本地震加速度值 設(shè)計地震分組 建筑場地類別 6度 第一組 11類場地 工條件 1）施工要求 本工程建筑物結(jié)構(gòu)形式 為框架結(jié)構(gòu)， 對施工技術(shù)無特殊要求，用常規(guī)施工方法就可解決。 3）建材來源 xx項目建設(shè)所需建材主要為水泥、鋼材、木材、砂、卵石、磚、草皮等，均可從城區(qū)及臨近地區(qū)得到解決，其質(zhì)量和數(shù)量均可滿足工程要求。施工通訊則依托市電信網(wǎng)。 xx 住宅小區(qū)項目 22 第四章 建設(shè)內(nèi)容 4. 1項目 概況 xx 建設(shè)工程項目位于 x 市 x 教場路 與 解放路交叉處東南側(cè)。 4. 2 設(shè)計依據(jù) 1）《住宅建筑規(guī)范》 GB503682020。 3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020。 5）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ502020。 7）《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595（ 2020 年版）。 9）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ4888。 11）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797。 13） 國家現(xiàn)行的 有關(guān)政策和法規(guī)。 15）項目規(guī)劃相關(guān)文件。 充分體現(xiàn)慈利獨特的人文、地理特征，營造一個以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，人工與自然巧妙融合的現(xiàn)代居住文化環(huán)境。 2）需求導(dǎo)向原則 以 需求為導(dǎo)向，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使城鎮(zhèn)居民居住條件和居住質(zhì)量得到逐步改善。 4）可持續(xù)發(fā)展和可操作性原則 貫徹以人為中心的思想，以生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展來創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意盎然的新型居住區(qū)，結(jié)合實際進行規(guī)劃，分期實施，為開發(fā)單位提供可操作性和市場需求的適應(yīng)性。 具有明確的目標(biāo)定位 本項目以 “生態(tài)花園小區(qū) ”為目標(biāo)定位，符合中高層次消費者健康、環(huán)保的居住環(huán)境追求。 建筑設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》（ JGJ3798） 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 2020 年版 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設(shè)計規(guī)范》（ JGJ5088） 二、建筑設(shè)計 商鋪設(shè)計 xx 住宅小區(qū)項目 25 通過對當(dāng)前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最大的商業(yè)價值來自商鋪的規(guī)模。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢引入商機，配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點，帶來更大的經(jīng)濟價值。 住宅設(shè)計 住宅單體秉承 “以人為本 ”、 “可持續(xù)發(fā)展 ”的設(shè)計理念。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。所有廳房的開間進深都考慮了家具的合理擺放，充分滿足現(xiàn)代化家具的需求。 三、立面設(shè)計 本方案以簡潔、現(xiàn)代的手法來詮釋建筑形體的美感，樹立居住建筑形象。使建筑形象更加持久與穩(wěn)重。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開窗，在建筑處理中盡量避免對視，同時在立面形成光影對比和虛實變化。它以輕盈飄逸的造型、明快為亮麗的色彩使建筑形體活潑而完整。 四、節(jié)能設(shè)計 建筑朝向均選用南北朝向。維護結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計滿足國家和本地區(qū)的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。外窗氣密性不低于三級。降低外維護結(jié)構(gòu)表面溫度對于改善室內(nèi)熱環(huán)境，降低空調(diào)能耗有顯著意義，采用的措施有： （ 1）外表面做淺色處理，如采用淺色的粉刷、涂料、面磚等。 （ 3）設(shè)置帶鋁箔的封閉空氣間層 ，當(dāng)采用單面鋁箔空氣間層時，鋁箔宜設(shè)置在溫度較高的一側(cè)。 （ 5）西向外墻腳下可適當(dāng)種植爬墻虎等攀緣植物。 有效利用自然通風(fēng)。 五、環(huán)保生態(tài)設(shè)計 住宅每個房間都有開口形 成空間氣流，達到真正有組織的自然通風(fēng)。 住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化。 庭院設(shè)置人工水面來進行蒸發(fā)降溫，并通過人工瀑布和噴泉來提高蒸發(fā)降溫的效果。 總之，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負(fù)荷、保護生態(tài)。另一方面低耗能、健康自然居住環(huán)境，給住戶帶來真正的低廉 而高尚的生活方式。 二、本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級 本項目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù) ，設(shè)計使用年限 50 年。 雪荷載：基本雪壓取值 （ 50 年一遇），雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)風(fēng)分區(qū) Ⅲ 。 四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置 xx 住宅小區(qū)項目 29 小高層、高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋樓蓋，二層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 五、建筑基礎(chǔ) 目前尚無地質(zhì)鉆探勘察資料，暫按整板基礎(chǔ)（地下室）考慮，具體方案待地質(zhì)勘察后最終根據(jù)實際情況確定。 砌體結(jié)構(gòu)、材料： M10 空心砌塊或空心磚，混合砂漿 、水泥砂 漿 、 。 用水量：該工 程最高日生活用水量為 Qd=550m3/d，最高日 xx 住宅小區(qū)項目 30 最大時生活用水量為 Qh=50m3/h。 （ 1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負(fù) 1 層至 7 層，由城市自來水管網(wǎng)直接供水。 給水管材 給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用 PE 塑料給水管，室內(nèi)給水管均用 PPR 給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用 PPR 管，消防管