【正文】 4 14 14 14 6 6 6 6 4 4 4 4 4 4 4 4 5 支付職工薪酬 7,512 298 203 234 281 476 293 293 293 293 291 291 291 291 291 291 291 291 291 291 291 291 340 340 340 340 6 經(jīng)營稅金及附加 25,684 2,246 2,220 444 444 2,581 3,198 640 640 2,945 3,680 736 736 2,208 1,483 297 297 890 7 土地增值稅 31,494 1,225 1,211 242 242 1,408 1,744 349 349 5,451 2,007 401 401 6,854 809 162 162 8,476 8 所得稅 18,380 1,514 303 303 3,823 2,180 436 436 1,077 2,509 502 502 1,621 1,011 202 202 1,758 合計(jì) 項(xiàng)目總投資（含稅費(fèi)） 447,351 38,633 3,157 32,385 1,982 3,186 5,506 28,898 10,773 19,638 17,689 18,501 18,357 27,898 20,851 35,868 20,852 32,317 22,409 10,698 14,077 26,915 4,572 1,930 4,675 22,741 2,842 14 / 18 附表 3 附表 3項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 四期 計(jì)算依據(jù) 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 非普標(biāo) 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 非普標(biāo) 非普標(biāo) 非普標(biāo) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 466,983 82,068 31,391 85,444 38,234 126,146 103,700 2 扣除項(xiàng)目金額 362,003 74,274 26,699 66,016 29,875 95,105 70,035 取得土地使用權(quán)所支付的金額 67,554 12,891 3,497 13,696 4,604 21,343 11,523 房地產(chǎn)開發(fā)成本 191,154 40,771 15,712 33,471 16,759 46,478 37,963 其中：前期費(fèi)用 11,682 2,446 620 1,970 662 2,821 3,162 建筑安裝工程費(fèi) 148,888 29,784 13,282 25,748 14,165 36,010 29,898 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22,995 6,789 1,319 4,192 1,406 5,390 3,899 開發(fā)間接費(fèi)用 7,588 1,752 491 1,561 525 2,257 1,003 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 25,871 5,366 1,921 4,717 2,136 6,782 4,949 加計(jì) 10%扣除 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 25,684 4,514 1,726 4,699 2,103 6,938 5,704 房地產(chǎn)企業(yè)不包括轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅，非房地產(chǎn)企業(yè)則包括其印花稅。 根據(jù)總部營銷部意見，售樓處是否交付開放對銷售造成了實(shí)質(zhì)性的障礙。 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入 可售物業(yè) 總投資 銷售稅費(fèi) 酒店總投資 =0 以上盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售收入較預(yù)計(jì)的銷售收入下降了 7%，假設(shè)各業(yè)態(tài)的降價(jià)敏感度一致的情況下，按照下降的銷售收入比例調(diào)整減少上述各業(yè) 態(tài)的銷售收入后，各業(yè)態(tài)的總銷售收入及銷售單價(jià)如下： 表 10項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分產(chǎn)品銷售收入明細(xì)表 業(yè)態(tài) 產(chǎn)品類型 目前全程銷售均價(jià)（元 /平米） 盈虧平衡點(diǎn)全程銷售均價(jià)（元 /平米） 住宅 獨(dú)棟別墅（含類獨(dú)棟） 46,055 42,832 多層（ 6 層（含）以下） 36,050 33,527 高層（含小高層） 20,000 18,600 公建 獨(dú)立商業(yè) 20,600 19,158 公寓 23,555 21,906 9 / 18 （ 六 ）股東收益模擬 表 11項(xiàng)目股東收益模擬（單位：萬元） 編號(hào) 項(xiàng)目 金 額 1 我司 的現(xiàn)金 收益（不考慮企業(yè)所得稅） 14,751 其中： 項(xiàng)目現(xiàn)金分紅 收益 10,821 其中：利息差額收益 3,930 2 我司的非現(xiàn)金收益（取得 55%酒店 資產(chǎn) 的 賬面 價(jià)值） 19,530 注：股東 的現(xiàn)金 收益 計(jì)算詳見后附的附表 6股東投入回報(bào)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表 我司 。 （四）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) （可售物業(yè)部分） 見下表： 表 8項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)效益 指標(biāo)表 （ 單位：萬元） 編號(hào) 項(xiàng)目 金額 / 指標(biāo) 1 銷售收入 466,983 2 總投資 411,844 直接投入 258,126 開發(fā)間接費(fèi) 51,118 期間費(fèi)用 27,044 納稅總額 75,557 銷售稅金及附 加 25,684 土地增值稅 31,494 企業(yè)所得稅 18,379 3 稅后利潤 55,138 4 全投資利潤率（所得稅后） % 銷售利潤率（所得稅后） % 6 投資利稅率 % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） （ NPV） 14,680 8 項(xiàng)目內(nèi)部收益率（所得稅后） （ IRR） % 9 項(xiàng)目 靜態(tài) 投資回收期 （ 年 ） 注：項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用詳見后附的附表 4項(xiàng)目資金來源運(yùn)用表 ； 項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量詳見后附的附 表 5項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 。 關(guān)于折現(xiàn)率 的假設(shè) 本次測算的折現(xiàn)率設(shè)定為 10%。 目前本項(xiàng)目預(yù)測的 全部股東 投入峰值為 105,600 萬元（含 15,000 萬元 注冊資本金投入） ，主要用于支付與取得土地相關(guān)的成本 74,853 萬元、支付工程開發(fā)成本 22,764 萬元 及 用于支付 開發(fā)期間的費(fèi)用。 根據(jù)目前股東合作協(xié)議，股東借款的年利率水平為 15%。自有資金（注冊資本金及股東借款 )占投資總額的 30%35%。 關(guān)于售樓處建設(shè)的假設(shè) 目前銷售方案中售樓處的建造位置位于 A11 地塊，并且于 XXXX 年 9 月 1 日前支付完畢該地塊的青苗補(bǔ)償款后，該地塊才可能達(dá)到具備交地的條件。 （ 4） 10 地塊 的售價(jià)、 銷售及回款節(jié)奏 10 地塊的 花園洋房 （即 多層（ 6 層（含）以下） ）銷售 面積 為 24480 平方米，目標(biāo)均價(jià) 為 36,050 元 /平方米 ； 別墅 （即 獨(dú)棟別墅（含類獨(dú)棟） ）銷售 面積 為 3000 平方米，目標(biāo)均價(jià) 為 51,500 元 /平方米 。 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的 60%； 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的60%和上期銷售額的 40%； 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的 100%和上期銷售額的 40%。 20 202020 年年度銷售節(jié)奏 為 60%、 35%、 5%。 3 / 18 銷售及回款計(jì)劃 項(xiàng)目公司與 公司架構(gòu)調(diào)整前的 總部營銷部在 基于目前市 場形勢及對競品項(xiàng)目情況的分析 下，制定了如下 銷售及回款節(jié)奏，全項(xiàng)目銷售期從 2020 年至 2017 年，預(yù)計(jì)總銷售額為 億元。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表： 表 1項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 08 地塊 09 地塊 10 地塊 合計(jì) 081 082 合計(jì) 1 用地面積（平方米） 66395 58905 125300 77454 68017 270771 2 總建筑面積（平方米） 57091 62989 120200 61810 44480 226370 3 計(jì)容面積（平方米） 47356 53398 100754 54810 42480 198044 4 容積率 5 建筑密度（ %） 15 17 16 20 19 6 綠地率（ %） 58 53 55 70 65 7 停車位（臺(tái)） 800 620 200 1620 8 套數(shù)（戶） 公寓 512 534 1046 別墅 79 77 156 9 配套設(shè)施：幼兒園 1588 1588 10 建筑層數(shù)（層） 12 12 12 5 5 11 建筑高度（米） 31 31 31 21 17 目前提交的 各地塊具體建造業(yè)態(tài) 明細(xì) 表如下 ： 表 2項(xiàng)目建造業(yè)態(tài)明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目 08 地塊 09 地塊 10 地塊 合計(jì) 081 082 合計(jì) 1 總建筑面積（平方米） 57129 63015 120203 61810 44480 226433 地上建筑面積 47393 53423 100816 54810 42480 198106 住宅 獨(dú)棟別墅（含類獨(dú)棟） 7998 7474 15472 3000 18472 多層（ 6 層（含）以下） 24480 24480 2 / 18 高層（含小高層） 39395 44361 83756 83756 公建 獨(dú)立商業(yè) 10008 10008 公寓 44802 44802 酒店 15000 15000 幼兒園 1588 1588 1588 地下建筑面積 9736 9591 19327 7000 2020 28327 住宅 獨(dú)棟別墅（含類獨(dú)棟） 6375 5973 12348 12348 高層（含小高層） 3361 3618 6979 6979 公建 公寓 7000 7000 酒店 2020 2020 （ 三 ） 項(xiàng)目 開發(fā)計(jì)劃 及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 根據(jù) 項(xiàng)目公司本次報(bào)出的開發(fā)計(jì)劃，在項(xiàng)目所有經(jīng)營工作于 XXXX 年 5 月全面啟動(dòng)的前提下，香悅府項(xiàng)目分四期進(jìn)行開發(fā)，其中 082 地塊 為項(xiàng)目一期 在 XXXX 年 11 月份開工， 081 地塊 為項(xiàng)目二期 在 2020年 8 月份開工， 09 地塊 為項(xiàng)目三期 在 2020 年 3 月開工， 10 地塊 為項(xiàng)目四期 在 2020 年 10 月開工 。環(huán)島高速公路及環(huán)島高速鐵路均經(jīng)過項(xiàng)目附近。 1 / 18 XXXX項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目 開發(fā)情況說明 （一） 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于 XX 縣香水灣旅游度假區(qū)內(nèi)。從 XX 出發(fā)沿東線高速往東約 50 分鐘車程（ 66 公里）可至本項(xiàng)目。 項(xiàng)目開發(fā) 主要 節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃 詳見下表： 表 3項(xiàng)目開發(fā)主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 產(chǎn)品類型 交地時(shí)間 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 售樓處 （ A11 地塊） XXXX 年 9 月 XXXX 年 10 月 2020 年 6 月 項(xiàng)目一期（ A082 地塊） XXXX 年 9 月 XXXX 年 11 月 2020 年 5 月 項(xiàng)目二期（ A081 地 塊 ） XXXX 年 12 月 2020 年 8 月 2020 年 12 月 項(xiàng)目三期（ A09 地塊 ） XXXX 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 12 月 項(xiàng)目四期（ A10 地塊 ） XXXX 年 12 月 2020 年 10 月 2020 年 7 月 綠地 （ A07 地塊 ） XXXX 年 12 月 2020 年 8 月 2020 年 6 月 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 及價(jià)格策略 在開發(fā)計(jì)劃中 考慮到 XX 淡旺季明顯的特點(diǎn)， 項(xiàng)目開盤計(jì)劃 將主要開盤節(jié)點(diǎn)放在銷售旺季 （每年的春節(jié)前后） 。 銷售計(jì)劃詳見后附的附表 1項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 。 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的 60%； 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的 60%和上期銷售額的 40%； 2020 年銷售年度回款節(jié)奏為 當(dāng)期銷售額的100%和上期銷售額的 40%。 （ 3） 09 地塊 的售價(jià)、 銷售及回款節(jié)奏 09 地塊的 花園洋房 （即 公寓 ）銷售 面 積 中的 8568 平方米 （位置較好部分） ，目標(biāo)均價(jià) 為 36,050 元 /平方米 ， 花園洋房 （即 公寓 ）銷售面積中的 36234 平方米（位置一般部分），目標(biāo)均價(jià)為 20,600 元 /平方米； 商業(yè) （即獨(dú)立商業(yè)）銷售 面積 為 10008 平方米，目標(biāo)均價(jià) 為 20,600 元 /平方米 。 2020 4 / 18 年、 2020 年、 2017 年年度銷售節(jié)奏為 30%、 30%、 40%。 關(guān)于預(yù)售條件的假設(shè) 本項(xiàng)目的預(yù)售條件是 在取得 四證的前提下， 當(dāng)期工程出地平面 2 層時(shí)開始辦理《商品房預(yù)售許可證》，并且 考慮到是旅游地產(chǎn)，業(yè)主非地緣型客戶，基本來自島外，所以開盤時(shí)體驗(yàn)園區(qū)、售樓處、樣板間都必須具備 。 本次開發(fā)貸款 預(yù)計(jì)在 2020 年 2 季度取得， 按照總部下達(dá)的 XXXX 年貸款指標(biāo) 2 億元 預(yù)測 ，在 2020 年 2季度 時(shí) 繼續(xù)增加