【正文】 將是本案未來 5年內(nèi)最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。 、市場(chǎng)機(jī)遇 城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 2020年淮安人均 GDP 已達(dá)到 1324美元，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，居民的潛在購買力也將進(jìn)一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局提供 2020年 18月份淮安主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788 元，同比增長 %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 中央商務(wù)區(qū)發(fā)展空間較大 隨著國家嚴(yán)格管理土地 政策的進(jìn)一步出臺(tái)和落實(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)價(jià)格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級(jí)城市市場(chǎng)，這必將推動(dòng)這些地域土地價(jià)格的上漲；同時(shí)這些區(qū)域的土地價(jià)格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，也會(huì)呈上升趨勢(shì)。 、市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)容量的局限性。 因本項(xiàng)目占地面積較大，須相當(dāng)長的一段時(shí)間才能完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營，估計(jì)應(yīng)在 58 年，期間國家各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會(huì)增加建筑成本，從而對(duì)本項(xiàng)目造成影響，所以不能忽視政府未來干預(yù)的可能性。 第 3 章 建設(shè)方案 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397 平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003 平方米； 會(huì)所面積： 2000平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650 平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶 數(shù)： 2805戶； 停車位： 1482 個(gè)； 其中，地上 296個(gè)，地下 1186 個(gè)。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空 間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀。整體布局南低北高，建筑單體 面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 環(huán)境景觀 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。在高層住宅部分，充分利用地下 空間，采用全地下室停車 。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。 b. 基本雪壓： 。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重 15 kN/m3。 上部結(jié)構(gòu)選型 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu) ,板厚約在 100~130mm 左右。 會(huì)所、幼兒園 、商業(yè)擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。 HRB335 級(jí)： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235 級(jí)： fy=210N/mm2，主要用于梁 、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B 和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50 型。 a 用水量估算： b 最高日用水： c 最大時(shí)用水量 : 用水 部位 用水標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 用水時(shí)間 (h) 變化系數(shù) 最大日 （ m3/d） 最大時(shí) （ m3/h） 平均時(shí) （ m3/h） 住宅 200L/（人 . d） 9818人 24 停車庫地面沖（㎡ .天） 42438㎡ 12 洗水 綠化用水 L/（㎡ .天） 65435㎡ 12 不可預(yù)見按 10%計(jì) 合計(jì) d 生活用水標(biāo)準(zhǔn)：按按 200L/日 .人，共 2805 戶，每戶按 人計(jì) e 室外給水系統(tǒng)： 室外給水管道為生活和室外消防共用管道系統(tǒng)。 室外排水設(shè)計(jì) 市政道路雨污水合流管網(wǎng) De600. 室外排水制度 室外雨、污分流，污水排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至市政道路雨水管網(wǎng)。室外雨水管采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 室內(nèi)生活污水、廢水系統(tǒng) 室內(nèi)污、廢水采用合流制排水系統(tǒng)，底層單獨(dú)排放。 管材：室內(nèi)排水管、通氣管均采用 PVCU排水塑料管，承插粘接。 雨水排水系統(tǒng) 暴雨強(qiáng)度公式： (1+) q = ——————————— (t+) 屋面水雨重現(xiàn)期 P=5 年 屋頂女兒墻設(shè)溢流口，屋面雨水排水與溢流口總排水能力按 50年重現(xiàn)期的雨水量設(shè)計(jì)。 管材：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 2. 電源 本工程一期 10kV高壓電源由山翔變電所引來，一期工程設(shè)置一個(gè)開關(guān)站。配置系數(shù)取 ，小區(qū)總變壓器安裝容量 21000KVA，擬設(shè)置 2x10000KVA變電站 12 座。 接地 本工程接地系統(tǒng)統(tǒng) 一設(shè)置，即：利用建筑物的基礎(chǔ)作為共同接地系統(tǒng)，故要求實(shí)測(cè)總接地電阻 R≤ 1歐姆。 電話機(jī)房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進(jìn)線柜處及其他須防過電壓的設(shè)備就近配電柜 ,須加設(shè)不同級(jí)別的 SPD 浪涌保護(hù)裝置。核心筒內(nèi)設(shè)置弱電豎井，用于放置樓層分線箱。 內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播、寬帶接入等信息服務(wù)。 與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，系統(tǒng)采用 862MHz 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)施工。 1. 周界報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報(bào)警探測(cè)器，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者。報(bào)警時(shí)除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號(hào)外，并將信號(hào)傳至小 區(qū)安保中心進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄，處理和存貯。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。小區(qū)大門口設(shè)置 LED 電子公告牌，播放物業(yè)通知，天氣預(yù)報(bào)等信息。 采暖耗熱量： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 通風(fēng)設(shè)計(jì)： ：設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)（兼排煙系統(tǒng)），排風(fēng)（煙）量為 6 次 /h，利用車道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎井補(bǔ)風(fēng)。 營業(yè)性廚房油煙經(jīng)處理合格后排放。小區(qū)內(nèi)道路均按規(guī)范要求設(shè)置室外消防栓。 18 以上的高層住宅每單 元設(shè) 2 部電梯和 2 個(gè)封閉樓梯。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式采用區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)置一臺(tái)區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器，地下車庫內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器，屬二類保護(hù)對(duì)象。 給排水消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)包括室內(nèi)外消防系統(tǒng)，設(shè)有下列消防系統(tǒng)： 室外消火栓給水系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 建筑滅火器配置 消防用水量及水源 本小區(qū)各部位的危險(xiǎn)等級(jí)、自動(dòng)噴灑噴水強(qiáng)度和設(shè)計(jì)流量見下表所示 部位 危險(xiǎn)等級(jí) 噴水強(qiáng)度 設(shè)計(jì)流量 車庫 中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí) 8L/（ ） /160m2 30L/S 滅火用水量見下表： 1） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72m3 2） 18 層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144 m3 3）商住樓 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 2h 216m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 2h 288m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 4）地下車庫 消防系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 一次滅火用水量 室外消火栓系 統(tǒng) 20L/S 2h 144m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72 m3 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 注：本小區(qū)按一時(shí)間發(fā)生一次火災(zāi)考慮，消防用水量按自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)同時(shí)作用。室外消防栓系統(tǒng)采用低壓制，在紅線內(nèi)給水環(huán)管上接出地上式消火栓，供城市消防車吸水，向著火樓房加壓供水滅火。泵房?jī)?nèi)設(shè)三臺(tái)消火栓加壓泵、。水槍充實(shí)水柱大于等于 10m，流量大于等于 5L/S，消防電梯前室均設(shè)消火栓，每棟頂層設(shè)試驗(yàn)用消火栓。管材和接口承 壓要求 ,低區(qū) :, 高區(qū) :。屋頂水箱出水管與加壓泵出水管在報(bào)閥前相連。每種噴頭的備用量大于或等于同類型噴頭總數(shù)的 1%，且不應(yīng)少于10 個(gè) 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時(shí)或裝修中須改變噴頭位置時(shí)必須滿足以下要求： 5) 車庫內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風(fēng)道下加設(shè)噴頭。 車庫按中危險(xiǎn)級(jí) B 類，住宅按輕危險(xiǎn)級(jí) A 類配置貯壓式磷酸銨鹽干粉滅火器充裝量 3KG 消防排水 消防電梯坑底設(shè)集水坑，排除消防排水，集水坑容積大于等于 2m3，潛水泵抽水量大于等 10L/S。 建筑節(jié)能初步方案 居住建筑的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。 （ 4）居住建筑外門窗擬選用普通鋁合金門窗，玻璃采用雙層中空玻璃空氣層厚度 6mm 其他節(jié)能措施和要求 居住建筑部分 按照《湖南省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求選用適當(dāng)?shù)膲w和屋面保溫 材料，保證外墻的傳熱系數(shù)K℃。 分戶門采用保溫防盜門，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 、庭院等方式組織通風(fēng)，并利用綠化降低房屋周圍空氣溫度。 30%，透明幕 墻設(shè)計(jì)有開啟部分或有通風(fēng)換氣裝置。 建筑設(shè)計(jì)上選用節(jié)能材料、配件，優(yōu)化建筑單體的體形系數(shù)，使之符合建筑節(jié)能的要求。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實(shí)后澆筑的混凝土地坪。主機(jī)房設(shè)于會(huì)所安保中心內(nèi)。 第 4 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理 項(xiàng)目法人 按國家的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營實(shí)行項(xiàng)目法人制度。 第 5 章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期約為 5 年，計(jì)劃于 2020 年 3 季度開工， 2020年 4 季度竣工，實(shí)施進(jìn)度見表建設(shè)形象進(jìn)度。 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進(jìn)行估算。項(xiàng)目建設(shè)符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為會(huì)展工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。同時(shí)需采取積極的促銷手段，保證銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金滾動(dòng)投入的需要。 建議 建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況科 學(xué)安排工程進(jìn)度