【正文】 程設(shè)置兩個開關(guān)站。 本工程住宅及配套區(qū)建筑面積為 451397m2，則估算常用電裝接容量為 32914KW 室外照明 250KW，總計(jì) 34164KW。小區(qū)電業(yè)站及變電站的位置、數(shù)量及面積需供 電部門確認(rèn)（總體規(guī)劃詳圖中電氣方案中，開關(guān)站及變電所設(shè)置在商業(yè)一層或單獨(dú)建設(shè)，請征詢 供電部門）。 防雷保護(hù) 小區(qū)內(nèi)各建筑物均按二類防雷建筑考慮，在大樓屋頂設(shè)置避雷帶，并且利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主鋼筋作為引下線，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基礎(chǔ)底板、樁鋼筋焊接為一整體作為接地裝置，并且在地下層四周外墻適當(dāng)位置甩出熱鍍鋅扁鋼，以備將來增打接地極用。當(dāng)接地電阻達(dá)不到要求時，可補(bǔ)打人工接地極。 各建筑物內(nèi)均采用等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間等部分場所設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。 弱電設(shè)計(jì)說明 小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)計(jì)內(nèi)容包括通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)各類弱電管線、監(jiān)控信號匯集后實(shí)行統(tǒng)一管理。室外弱電管道與人孔、手孔統(tǒng)一設(shè)計(jì)和敷設(shè)。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心及電話機(jī)房。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一 電話機(jī)房。 按住宅每戶 2 門計(jì)，電話總?cè)萘考s為 5610門。對于住戶，每個可分居住空間內(nèi)均設(shè)置電視插座。 在小區(qū)（一、二期）內(nèi)設(shè)置消防安保中心，對小區(qū)周界、重點(diǎn)部位、住戶室內(nèi)采取安 全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。 2. 訪客系統(tǒng) 本系統(tǒng)為可視樓宇訪客對講系統(tǒng)與家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合。 住戶室內(nèi)具有按鈕式家庭緊急求助報(bào)警功能；一層、二層住戶具有紅外移動探測器、門磁防范報(bào)警等功能。 3. 巡更系統(tǒng) 小區(qū)相應(yīng)地點(diǎn)設(shè)置無線巡更信息點(diǎn)，巡更人員裝備電子巡更器，按規(guī)定的線路進(jìn)行值班巡查并記錄。 5. 車輛管理系統(tǒng) 對出入小區(qū)的機(jī)動車輛通過智能卡形式進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，并將信息實(shí)時送至小區(qū)安保中心。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式采用 區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)置一臺區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器，地下車庫內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測器，屬二級保護(hù)對象。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，室外設(shè)置揚(yáng)聲器箱，廣播設(shè)備設(shè)置在小區(qū)安防控制中心。 暖通設(shè)計(jì)說明 工程概況：（規(guī)模、建筑類型） 本項(xiàng)目為淮安 XXXX房產(chǎn)有限公司開發(fā)的高品質(zhì)住宅小區(qū)及配套商業(yè)、會所以及地下汽車庫 設(shè)計(jì)范圍： 采暖設(shè)計(jì)，通風(fēng)設(shè)計(jì)； 防排煙設(shè)計(jì)；空調(diào)自控設(shè)計(jì)；節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)。 、低兩個區(qū)，其中低區(qū)為 115 層，高區(qū)為1630 層，采暖熱媒均為 5545℃ 熱水，由小區(qū)換熱站直接供給。地溝內(nèi)敷設(shè)的采暖管道采用 超細(xì)玻璃棉管殼保溫，采暖管井內(nèi)管道采用超細(xì)玻璃棉管殼保溫。 一層大堂出入口均設(shè)置電熱風(fēng)幕。 ：（如：自行車庫、工具間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量為 3次 /h，）； 設(shè)備用房： 配電間 5 次 /h 變電間 10 次 /h 水泵房 5 次 /h 其他房間。（防火閥的設(shè)置、防火風(fēng)管的使用） 環(huán)保： 所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施； 進(jìn)、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求； 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備進(jìn)出口風(fēng)管上均設(shè)消聲器。 節(jié)能： 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置自控系統(tǒng)，以節(jié)省運(yùn)行電能； 商場在過渡季節(jié)充分利用室外空氣進(jìn)行降溫，節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用； 改善建筑熱工性能，減少空調(diào)負(fù)荷。也有緊急通道可以讓消防車直接通向城市道路。 基地內(nèi)各高層建筑間距均大于 13m，基地內(nèi)消防道路環(huán)通，滿足消防車轉(zhuǎn)彎半徑要求。 18層高層住宅每單元設(shè) 2部電梯和 1個封閉樓梯，其中一部電梯兼作消防電梯。 每單元地下室自行車庫為一個防火分區(qū)，設(shè)置一個直通室外的安全出口并有一個通向相臨防火分區(qū)的出口通道。 除商業(yè)區(qū)外，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 集中火災(zāi)報(bào)警器能顯示火災(zāi)報(bào)警部位信號和控制信號，可進(jìn)行聯(lián)動控制，系統(tǒng)消防泵、噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動按鈕，水流指示器、報(bào)警閥的狀態(tài)能控制防火卷下降，并接收其反饋信號。 6 次 /h，利用車道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn)風(fēng)豎 井機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。防火分區(qū)的卷簾采用特級防火卷簾。 室外消火栓系統(tǒng)由于市政水源當(dāng)一路給水停供，另一 路給水滿足 70%的生活用水量時，不能保證室外消防用水量 ,消防水池考慮室外消防貯水 216 m3,消防時消防車可直接取水。地上式消火栓距道路邊小于等于 ，距建筑物外墻大于等于 ,間距不大于120m。在地下車庫內(nèi)集中設(shè)置 396m3 消防水池一座、。 2) 消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供水、為保證低 區(qū)消火栓給水系統(tǒng)靜水壓力不超過 ，地庫消防泵房內(nèi)消火栓給水加壓泵兩條出水管經(jīng)消防泵房內(nèi)的比例式減壓閥減壓后再與低區(qū)管道系統(tǒng)相連。室內(nèi)消火栓設(shè)在明顯和易于取用處，其布置保證同層任何一點(diǎn)均有 2股水柱同時達(dá)到。 4) 每個消火栓箱內(nèi)均配 DN65消火栓一個、 DN6 L25m的麻質(zhì)襯膠水帶一條， DN65*19 直流水槍 1支，啟泵按鈕和指示燈各 1 個。 7) 管材：采用無縫鋼管，焊接連接。 自動噴淋系統(tǒng) 1) 本小區(qū)地下車庫設(shè)自動噴淋系統(tǒng)保護(hù)。地下車庫水泵房設(shè)噴灑加壓泵二臺，平時系統(tǒng)壓力由設(shè)在屋頂水箱維持。 2 組濕示報(bào)警閥系統(tǒng)，在每層每個防火分區(qū)均設(shè)水流指示器和電觸點(diǎn)信號閥，每個報(bào)警閥所帶的最不利點(diǎn)處，設(shè)未端試水裝置。風(fēng)管兩側(cè)加設(shè)的噴頭裝 集熱板，集熱面積大于或等于 。其它地方噴頭之間距小于或等 （距形布置長邊小于），大于等于 ，噴頭距墻之距離小于或等于 ,大于或等 。逐臺自動開啟消防水泵檢 查其運(yùn)行情況，以使消防水泵的故障得到及時處理，從面保證收到火災(zāi)信號時消防水泵能及時地?zé)o故障運(yùn)行。 環(huán)保、節(jié)能設(shè)計(jì)說明 、通水設(shè)備均采用相應(yīng)的避震、減震措施； 、排水口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求； ； 。 住宅建筑的朝向基本朝南，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。 居住建筑的朝向大部分朝南。 建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫形式和選材意向： （ 1）平屋面（坡屋面）保溫層擬選用≥ 25 厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（ XPS板） （ 2）居住建筑外墻墻體材料為 200厚加氣混凝土砌塊（混凝土小型空心砌塊） （ 3）居住建筑外墻擬選用外墻內(nèi)保溫構(gòu)造。 屋面保證屋面的傳熱系數(shù) K℃。 外窗及陽臺門的氣密性等級中高層、高層不低于Ⅱ級，多層不低于Ⅲ級。 公共建筑部分 ： 40mm 細(xì)石混凝 土 + 30mm擠塑聚苯板 + 60mm加氣混凝土 + 120mm鋼筋混凝土 30mm 擠塑聚苯板 +200mm 鋼筋混凝土 + 20mm 水泥砂漿 ： 5mm 水泥砂漿 +30mm擠塑聚苯板 +200mm 鋼筋混凝土 ： 斷熱鋁合金窗框 +低輻射中空玻璃窗 6mm+12Amm+6mm ： 雙層金屬門板，中間填充 15mm 的玻璃棉板 建筑群的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風(fēng)。 ，減少凹凸和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。 ，不低于《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》 GB 7107 規(guī)定的 Ⅲ 級。 ，本建筑采取遮陽措施來減少太陽輻射熱從而達(dá)到了夏季節(jié)能目的。 車庫、地下室、商場等公共場所采用 T8 細(xì)管熒光燈并配用優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，筒燈采用緊湊型節(jié)能熒光燈。 、箱變采用低損耗干式變壓器。 人防設(shè)計(jì)說明 :另見由業(yè)主委托的當(dāng)?shù)厝朔涝O(shè)計(jì)院的專業(yè)設(shè)計(jì)說明。 （板）凈高 ，外窗窗底距樓面凈高 900以內(nèi)時設(shè)有防護(hù)措施。與燃?xì)庖牍苜N臨或相鄰以及下部有管道通過時，其地面以下空間與室外空氣相連通。 安保系統(tǒng) 為提高小區(qū)的安全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外報(bào) 警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。 ，住宅底層外窗和外門采用防衛(wèi)措施。 空調(diào)機(jī)座板與鄰座相鄰時，采用安全隔離措施。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，淮安 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對整個項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值、增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。地下車庫部分由淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一管理對外收取停車費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度表 序號 年份 2007年 2020年 2020年 2020年 2020年 項(xiàng)目 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期工 程及設(shè)計(jì) 2 三通一平 3 土建工程 4 設(shè)備安裝工程 5 裝飾工程 6 市政配套工程 7 竣工驗(yàn)收 8 銷售 第 6 章 投資估算、資本金及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍 。 ，本項(xiàng) 目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì)約 億元。 根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 建造費(fèi)用參考同類房產(chǎn)建造成本。 、道路、圍墻、大門及綠化等。 財(cái)務(wù)敏感性分析計(jì)算表 變動 變化率 財(cái)務(wù) 變化率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤 一般工程費(fèi)用 5% () % % 5% % % 銷售收入 5% % % 5% () % % 基準(zhǔn)值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為萬元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為％，投資回收期為 4 年 (含建設(shè)期 )，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶，爭取較高的銷售率和銷售收入。 淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 7 月