【正文】 萬(wàn)元，占資金總額的 %；非金融機(jī)構(gòu)貸款 143 萬(wàn)元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 2412 萬(wàn) 元，占資金總額的%；其他資金來(lái)源 2315 萬(wàn)元，占資金總額的 %。 、建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源基本情況 2020 年 廣水市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比增長(zhǎng)了%。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長(zhǎng)幅度為 %；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售住房面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長(zhǎng)100%。其中 住宅 預(yù)售 面積 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；實(shí)際登記現(xiàn)售面積 萬(wàn)平方米， 同比 下降%， 與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。 其中，住宅竣工面積為 萬(wàn)平米，同比 增長(zhǎng) %； 辦公樓竣工面積為 萬(wàn)平方米 ， 同比 增長(zhǎng) %； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為 萬(wàn)平方米 ， 同比 增長(zhǎng) %；其他用房竣工 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。住宅施工面積中 高檔公寓 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %； 辦公樓施工面積 萬(wàn)平方米 ， 同比 下降 %， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 為 平方米，同比增長(zhǎng) %，其他用房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 120%。 從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。 可行性研究報(bào)告編制 單位 單位名稱： 東風(fēng)設(shè)計(jì) 研究 院 有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級(jí) : 甲 級(jí) 證書編號(hào) : 工咨甲 22120200013 發(fā)證機(jī)關(guān) : 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 投資方案； （ 2）國(guó)家及 湖北省 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 湖北省 和 廣水市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 廣水市 城市總體規(guī)劃（ 1996— 2020 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 6） 廣水市 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。 工程概況： 本項(xiàng)目擬 建一 棟 十二層的商住 樓， 占地面積 2098 平方米，總建 筑面積 平方米， 其中 地下室 平方米 。為了拓展發(fā)展空間，徹底改變 該地段老舊差 的面貌， 本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅， 營(yíng)造商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為永陽(yáng)大道的房地產(chǎn) 旗幟，營(yíng)造出與整個(gè) 應(yīng)山城區(qū)發(fā)展相融合 人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。 房屋銷售總體需求 依然強(qiáng)勁 ， 可以預(yù)見(jiàn) ,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。 第一章 總論 項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著 廣水市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快， 應(yīng)山城區(qū)作為廣水市政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。 2020 年 112 月， 廣水市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 金額總計(jì) 億元，與上年同期相比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng)了 %。 本項(xiàng)目用地 地處應(yīng)山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠， 位于廣水市 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 廣水市 東方名居建設(shè)項(xiàng)目 。商鋪三層、建筑 平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共 平方米；容積率 ,項(xiàng)目總投資 1724 萬(wàn)元。 研究結(jié)論與建議 本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和廣水市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)廣水市城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越， 市政配套和生活配套較為完善， 市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 當(dāng)前 廣水市 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況 近年來(lái)， 廣水市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。其中 高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 3610 萬(wàn) 元，同比增加了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比增長(zhǎng)了 %。 2020 年 12 月， 廣水市 房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了 %；占本年計(jì)劃總投資額的 %。 2020 年 商品房實(shí)際登記銷售面積 萬(wàn)平方米，同比 下降%。其中 住宅 現(xiàn)售面積 萬(wàn)平方米，同比 下降 %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。商品房實(shí)際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實(shí)際銷售面 積占可售面積的比例為 %。 從資金來(lái)源情況 分析， 貸款 億元，占 到位資金 的 %；利用外資 2800 萬(wàn)元，占 到位資金 的 %； 企業(yè)自籌資金 億元，占 到位資金 的 %；其他資金 億元，占 到位資金 的 %。與上年同期比較到位資金總額增長(zhǎng)了 %，其中上年節(jié)余增長(zhǎng) %，本年到位資金增長(zhǎng)了 %。說(shuō)明住宅商品房需求仍然旺盛。 在今后的幾年中，應(yīng)山城區(qū)作為政策扶持的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為廣水市 場(chǎng)新盤的最大萌發(fā)地。截至2 月，廣水市商品房買賣價(jià)格同比上漲 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)同類城市價(jià)格漲幅。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說(shuō)的成本 上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn) 市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。雖然近幾年廣水市加大了應(yīng)山和廣水兩大城區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低?！?2020 年后，廣水市的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開(kāi)始了有史以來(lái)最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 廣水市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快 城 市 建設(shè)， 完 善中心城區(qū)功能，提升 城市建設(shè)品位。 近年 廣水市 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 年度 2020 2020 2020 投資額 （億元） 由上表可知， 廣水市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期，隨著城市化 進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 2020 年房地產(chǎn)漲幅曾居歷年之最， 2020 年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但廣水市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。區(qū)域內(nèi) 2020 元 /平米左右的樓盤包括名門雅居 、 水岸星城 、 鑫世紀(jì)花園等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 某住宅小區(qū) 住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strength: a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格 、品質(zhì) 相差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。 ” 因此根據(jù) 廣水市 整體 的變遷過(guò)程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移 民。 “七通”條件具備 項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開(kāi)發(fā)（七通）工作， 能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 d. 污水由 永陽(yáng)大道 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 容積率：≤ 建筑密度：≤ %； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 （ 2）小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)配套設(shè)施包括商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租 ，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)買需求。 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。極端最低氣溫出現(xiàn)在 1976 年 1 月 30 日，為 16℃；極端最高氣溫出現(xiàn)在 1959 年 8月 23 日，為 ℃?；ㄉ剿畮?kù)庫(kù)區(qū)年平均氣溫 ℃ ,日平均氣溫 0℃以下，年均 55 天，日平均氣溫 35℃以上，年均為 13 天，年降水 1000 毫米，太陽(yáng)總輻射量 110 千卡以上，年均無(wú)霜期 227 天。主以粉質(zhì)粘土和風(fēng)化片麻巖屑回填，夾 少量塊石。偶夾粉土。 第四層 殘積土（ Qe13）： 灰廣色，灰褐色，土質(zhì)均勻，分布不均勻。一般厚度為— ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。片麻狀結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質(zhì)量等級(jí) V 級(jí)。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，場(chǎng)地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020） ,擬建場(chǎng)地土為為中軟場(chǎng)地土（ 140＜ Vse＜ 250），場(chǎng)地覆蓋層厚度為 m，屬于 3＜ do＜50m 范圍，建筑場(chǎng)地類別劃分為 II 類。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融 合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。中庭 ：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。 （ 3）多樣化的布置原則：東側(cè)為商務(wù)酒店和寫字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下