【正文】 本項(xiàng)目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成廣水市綠色節(jié)能小區(qū)，為文明小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案 6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大 。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項(xiàng)目的銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響較大，這說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率（所得稅后 ）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 12%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 萬(wàn)元，投資回收期為 年。 表 101 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累計(jì) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 25 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅（按租金） 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4 、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 3281 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，扣除所得稅 萬(wàn)元、公益金 萬(wàn)元、公積金 萬(wàn)元、任意盈余公積金 萬(wàn)元后還有 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。 表 92 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 1 總投資 1724 1266 458 自營(yíng)資產(chǎn)投資 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 1724 1266 458 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 1724 1066 458 財(cái)務(wù)費(fèi)用 200 2 資金籌措 1724 1266 458 資本金 800 800 預(yù)售收入 724 266 458 預(yù)租收入 其他收入 借款 200 200 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣款 第十 章 經(jīng)濟(jì)效益分析 1 、銷售 收入估算 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2100 元銷售；商業(yè)鋪面按每平方米 4000 元出售； 地下室 每平方米售價(jià) 2020 元。 2020 年 8 月 分項(xiàng)工程驗(yàn)收。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下 ： 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2020年 3月批復(fù)，同時(shí)開始建筑方案設(shè)計(jì)、進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，領(lǐng)取開工許可證， 2020 年 5 月 工程開工。 污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《湖北省 水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV759 同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用 SYV755 同軸電纜穿鋼管。 （ 2）照明及電力設(shè)備： a. 低壓供配電設(shè)計(jì)：小區(qū)動(dòng)力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動(dòng)力計(jì)量設(shè)在動(dòng)力總配電柜，備用照明及共用燈按動(dòng)力計(jì)量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個(gè)；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其余為三級(jí)。 本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 （ 1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)； （ 2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。將南北 兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 （ 2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020），參照湖北省地方標(biāo)準(zhǔn) DB42/2422020《建筑地基基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》，對(duì)本場(chǎng)地土層進(jìn)行等效剪切波速 Vse 計(jì)算統(tǒng)計(jì)?？辈靾?chǎng)地內(nèi)該層層面埋深自西向東逐漸加深。中密狀態(tài)，無(wú)搖振反應(yīng)，干強(qiáng)度，韌性高，切面粗糙。中壓縮性土。 第二層 粉質(zhì)粘土（ Qa14）： 灰色、灰廣色，土質(zhì)不均勻，局部地段缺失該層，分布極不均勻。局部地段缺失該層，分布極不均勻。年日照時(shí)數(shù)為 2083 小時(shí)，最多年份在 1978 年，為 2300 小 時(shí)，最少年份在 1982 年，為 1713 小時(shí)。一年中，最冷月為 1 月，月平均氣溫 ℃；最熱多在 7 月，月平均氣溫 ℃。 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 高 層住宅 建筑面積 ㎡ 地下停車庫(kù) 建筑面積 ㎡ 商鋪 建筑面積 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 配電室 100 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜 門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 有線電視機(jī)房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場(chǎng) 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 、 地貌 整個(gè)場(chǎng)地成不規(guī)則矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。 B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最 in的時(shí)尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化； d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，與眾不同； e. 室內(nèi)所見(jiàn)，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時(shí)電梯； 24小時(shí)直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 2098 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上 商鋪 建筑 面積 平方米 ,三層；住宅建筑面積 平方米 ,九 層；地下建筑面積 平方米。 另外，區(qū)域 內(nèi)人流量大，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。 c. 雨水由 永陽(yáng)大道 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 。打 造 城市建設(shè)新形象 ，完善中心城區(qū)功能，提升 城市建設(shè)品位。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進(jìn)程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力 ； c. 區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛(ài)小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng) 的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。目前區(qū)域內(nèi)房地 產(chǎn)在售樓盤 10 余家， 4 月平均價(jià)格為 1650 元 /平方米。 廣水市 城市規(guī)劃 按照省 委、政府提出的 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求， 將廣水市 建設(shè)成為 了 具有 地方 特色、具有良好環(huán) 境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的鄂北明珠，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 第三章 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位 廣水市房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 《廣水市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》中明確指出： “十一五”時(shí)期是 加快廣水市 城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧 廣水市 的關(guān)鍵時(shí)期。 “十一五”期間，廣水市 中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 廣水市高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘校菂^(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力 成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。 2020年 12 月 住宅 開工 面積為 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 了 %。 區(qū)位 供需 分析 ： 2020 年新開盤面世的項(xiàng)目以 應(yīng)山城區(qū)和廣水城區(qū) 為最多， 此 種局面在 2020 年的 廣水市房地產(chǎn) 市場(chǎng) 仍 將繼續(xù)， 應(yīng)山城區(qū) 地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。 廣水市住宅商品房房屋實(shí)際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下， 2020 年 3 月開始回升， 4 月漲幅超過(guò)了 20%，特別是商品住房?jī)赡陙?lái)首次增長(zhǎng)，而且漲幅超過(guò)了 13%。其中 貸款 613 萬(wàn)元元，占資金總額的 %；銀行貸款 470