【正文】 該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著；有利于緩解市區(qū)居民住房緊張狀況，可增加商業(yè)經(jīng)營場地，有利于改善市區(qū)中部居住環(huán)境和城區(qū)容貌，社會效益明顯；為創(chuàng)建文明城市起到了推動作用。 二、銷售稅金及附加 銷售稅金及附加 萬元。 第二節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 萬元，濟(jì)寧市 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌以及銀行貸款解決。 融資成本 2020 年度。 多層住宅樓建筑安裝費(fèi)用 2020 年度 60%， 2020 年度 40%。 三、估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)缦卤硭荆? 50 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 2020 年度 萬元， 2020 萬元。 暫定該項(xiàng)目 1年半建設(shè)完成。 整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表： 48 施工進(jìn)度計(jì)劃表 年份 2020 2020 序號 月份 內(nèi)容 3 3 | 4 4 | 5 6 | 12 1 | 3 4 | 6 7 | 8 1 可研報(bào)告編制及審批 2 拆遷、整平地面 3 建筑設(shè)計(jì) 4 主體工程建設(shè) 5 工程安裝 6 竣工驗(yàn)收、交付使用 49 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù)說明 一、項(xiàng)目投資估算概況 據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地購置費(fèi)用，房屋拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，房屋開發(fā)費(fèi)用，管理費(fèi)用，營業(yè)費(fèi)用，以及開發(fā)期稅費(fèi)，總投資為 。 47 第九章 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度安排 為加快 ***的開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃于 2020年 3 月編制并批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，成立開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和工程指揮部，抽調(diào)素質(zhì)好技術(shù)精的專業(yè)人員進(jìn)駐工地，同時(shí)委托具有資質(zhì)的拆遷單位，勘察單位進(jìn)行房屋拆遷，地質(zhì)勘測。 九、電梯管理 每天檢查電 梯使用情況，做到安全、暢通、方便用戶；經(jīng)常對電梯進(jìn)行撿測，保持電梯間清潔。 七 、 消防管理 服務(wù)范圍 :公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理。這類智 44 能化管理系統(tǒng)大大提高了小高層住宅的安全防范能力，有效地扼制了小高層建筑的犯罪行為，消除了小高層居住者的安全顧慮。 43 服務(wù)內(nèi)容及要求 :公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看 管，包括： （１）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo) 志和防范措施； （２）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （３）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表、井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （４）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于２人，做到有計(jì)劃、有記錄； （５）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 服務(wù)內(nèi)容及要求 ： 維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生 。 服務(wù)內(nèi)容及要求 ： 確保居住小區(qū) 內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括： （１）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》； （２）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用； 道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢； （３）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損； （４）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)； （５）定期清洗外墻。 40 一、 綜合管理 服務(wù)范圍 ： 小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共 事務(wù)的管理。為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社會管理、服務(wù)需要，本項(xiàng)目擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（物業(yè)管理部），采取與居民委員會合一組建形式，對公共建筑、設(shè)施委托經(jīng)營，有償收入用于運(yùn)作費(fèi)用，開發(fā)單位不再注入人力和物力，并且做到 物業(yè)管理有形管理加無形服務(wù)。 除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 ，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 三、綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把組團(tuán)院綠化、道路綠化 和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，小區(qū)綠化率不低于 40%。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。該處周圍環(huán)境狀 況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。 。 三、管網(wǎng) —— 低壓兩級管網(wǎng)系統(tǒng) ，埋地鋪設(shè) 距，盡量避開電力線 。 —— 回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管同向鋪設(shè)。 第五節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 一、熱負(fù)荷計(jì)算 小區(qū)供熱負(fù)荷全是采暖負(fù)荷，負(fù)荷分為兩部分，一是居民住宅采暖，二是公共建筑采暖。 根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，著眼 于現(xiàn)代化小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，設(shè)置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，直接接入各用戶，方便入住本小區(qū)居民日常現(xiàn)代信息及時(shí)接收與處理的要求。 33 二、電信 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶。 各單位工程做總等電位聯(lián)結(jié)，進(jìn)線配電箱的 PE 母線，進(jìn)入建筑物的各金屬管道 ，建筑物內(nèi)部的金屬結(jié)構(gòu)均應(yīng)做好電位聯(lián)結(jié)。 由變配電室引至各建筑物的線路，采用 VV22 型電力電纜直埋方式敷設(shè)，直埋電纜在直線段每隔 50－ 100m 處、轉(zhuǎn)彎處、進(jìn)入建筑物處設(shè)明顯方位樁，建筑物內(nèi)配電線路采用BV 型銅導(dǎo)線穿 PVC 管敷設(shè)。小區(qū)計(jì)算負(fù)荷為 839KW 左右。 31 污水排放量 依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本 小區(qū)生活污水量按給水量的 90%計(jì)算。 為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。 基地四周道路均可作為消防車道。建筑物內(nèi)部采用下行上給式供水方式。 本居住小區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。 29 第三節(jié) 給水、排水設(shè)計(jì)方案 一、給水方案 1. 1 需水預(yù)測 （ 1） 住宅用水量 一期工程小區(qū)規(guī)劃人口為 1106 人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為 140 升 /人 .日，時(shí)變化系數(shù)取 ，則最高日生活用水量為 立方 米，最高日最高時(shí)用水量為 。圍護(hù)墻皆按有關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范要求設(shè)置構(gòu)造柱、圈梁，并設(shè)置墻柱拉結(jié)筋，以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。商業(yè)建筑面活荷載為 ；住宅樓面活荷載 為 ；樓梯間活荷載為 ；屋面活荷載為 。室外坡道為混凝土坡道，散水為 900 寬細(xì)石砼散水。入戶門采用防盜門，內(nèi)門采用夾板門，窗戶采用塑料窗，沿城市道路外窗采用雙層中空玻璃，以滿足建筑節(jié)能要求。進(jìn)入小區(qū)，給人以賞心悅目的感覺。 住宅樓底部為架空儲藏室層，層高 ；以上為各層住27 宅，層高為 ，頂部為閣樓層。 按照大衛(wèi)、大廳、大廚、小臥的原則 區(qū)分功能，合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮現(xiàn)代人購物的心態(tài)，使建筑整體造型充滿動感和現(xiàn)代氣息，極富吸引力。商業(yè)公建周邊 留足開闊街面。 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 小區(qū)總用地 公頃 2 總戶數(shù) 戶 316 3 總?cè)藬?shù) 人 1106 4 戶均人數(shù) 人 5 總建筑面積 平方米 45080 6 住宅總建筑面積 平方米 38853 其中：高層住宅建筑面積 平方米 26748 多層住宅建筑面積 平方米 12105 其中：保留多層住宅面積 平方米 2703 規(guī)劃多層住宅面積 平方米 9402 7 公建面積 平方米 6227 其中：商業(yè)辦公面積 平方米 5525 幼兒園面積 平方米 462 其它公建面積 平方米 240 建筑密度 % 25 8 容積率 25 9 綠化率 % 42 第二節(jié) 土建工程方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 上級部門的有關(guān)批文 小區(qū)情況資料 現(xiàn)行國家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和文件 二、建筑設(shè)計(jì)方案 本小區(qū)商業(yè)公建面積為 6227 m2；住宅樓總建筑面積為38853m2， 共 316 戶 。 （ 7） 管線 給排水、煤氣管道沿區(qū)內(nèi)道路依次布置并留有檢查井，采用直埋方式，埋深不小 。城市隔離綠化帶起到使小區(qū)空間相對隔離的作用，而且為小區(qū)周邊住宅提供了可視綠化景觀，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)中景觀環(huán)境的均好性原則。小區(qū)內(nèi)綠化景觀遵照線面結(jié)合的原則，以公共綠化帶形成開闊的小區(qū)空間，以綠軸為主線，形 成被綠化包圍著的住宅街區(qū)，提高了綠化的可觀性。 各樓間距滿足規(guī)劃日照間距要求。 （ 4）住宅設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)努力創(chuàng)造新穎、靈活可變的住宅類型，采用進(jìn)深適當(dāng)，空間靈活的可分隔住宅，以滿足不同層次居民的不同需求。這樣構(gòu)成的停車環(huán)將所有的停車都在組團(tuán)外圍解決，確保居住小區(qū)內(nèi)部的安靜、 安全。組團(tuán)級道路采用盡端式和半環(huán)狀式，共分兩級，組團(tuán)級路寬 6 米；宅間路寬 3 米（部分為硬質(zhì)鋪地）。 (9)“可操作性”原則，通過建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。從本地特定的歷史文化特點(diǎn)出發(fā)，遵循可持續(xù)發(fā)展的準(zhǔn)則，提供優(yōu)雅舒適的綠色居住家園 (6)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項(xiàng)目建設(shè)提高濟(jì)寧城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。力爭在設(shè)計(jì)理念、建筑形式和風(fēng)格、建筑技術(shù)和設(shè)備上有新的突破，增加高科技的含量，通過多種設(shè)計(jì)手法，融自然、生態(tài)、休閑、景觀于一體，建成一個(gè) 高品位、人文氣息濃郁的生態(tài)型住區(qū)。高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?；乇泵鏋楣蚕酪恢嘘?duì)，南到原濟(jì)寧無線電三廠南界，西到原濟(jì)寧無線電三廠西廠界，東面為規(guī)劃路，地理位置較為優(yōu)越。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 該項(xiàng)目擬建高層住宅樓 5 棟、多層住宅樓 2 棟、商業(yè)辦公用房、配套幼兒園、配電室、垃圾收集點(diǎn)、區(qū)內(nèi)道路、綠化等。擬建地點(diǎn)地勢平坦，周邊環(huán)境為住宅區(qū)，是房地產(chǎn)投資的理想社區(qū)，是難得的安居寶地。 二、氣象條件 濟(jì)寧市屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，其特征是春季風(fēng)大干旱，夏季炎熱多 雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四