【正文】 均可支配收入已達(dá)14377元，%； 2004年2008年間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長超過10%；表湘潭市人均可支配收入情況（單位：元）年度城市居民人均可支配收入同比增加同比增長20048602　%200596851083　20061049581013%2007127422247%2008143771635%城市居民人均可支配收入86029685104951274214377020004000600080001000012000140001600020042005200620072008圖湘潭城市居民人均可支配收入20062008同比增長情況13%%%5%7%9%11%13%15%17%2006年2007年2008年圖湘潭市城市居民消費性支出情況（單位：元）湘潭市20052008年人均消費性支出情況69287893897010112%%14%%0200040006000800010000120002005200620072008人均消費性支出（元/年）%%%%%%%%%同比增長率從上表及圖可知，近年來，湘潭市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高，通過對湘潭市民收入與消費性支出的比較，％，不難發(fā)現(xiàn)湘潭是一個消費極為活躍的城市。為本項目酒店的整體開發(fā)建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)權(quán)專家預(yù)測，按照近年增長率計算，預(yù)測到2020年, 湘潭人均GDP將達(dá)到113679元（約合16240美元，人民幣和美元匯率按7計算），而湘潭城市化進(jìn)程的發(fā)展與人均GDP的快速攀升也必將要求對城市商業(yè)需求量的不斷增大。因此，人均GDP突破3000美元是湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的里程碑。表：（單位：億元）年度城市GDP同比增長2004%2005　2006%2007%2008%圖：湘潭市20042008年GDP增長情況表（單位：億元）圖：湘潭市20062008年GDP增長率情況 從上圖表可知,近年來，湘潭的城市GDP都保持了兩位數(shù)以上的增長速度，到2008年，％。%，僅次于長沙，居全省第二；2002008年經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)保持快速增長，到2008年年末。2005年湘潭地區(qū)生產(chǎn)總值在全省排到了第7位(其人口相比于長沙，株洲等城市少得多，幾乎只有長沙的一半)。（2）GDP增長速度快，為湘潭酒店業(yè)良性發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境2004年到2008年期間，湘潭市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)實力顯著提高。未來20年間考慮到人口基數(shù)的變化和計劃生育政策的調(diào)整，預(yù)計2010年之前，人自然增長率基本維持目前水平；2010年前后開始人口自然增長率有上的趨勢，但隨著基數(shù)的增大，人口則逐步下降。城鎮(zhèn)化水平高代表著湘潭市居民生活水平的提高，同時人口增長和城市化水平提高也會對湖南省內(nèi)甚至來自全國各地的人有著越來越強(qiáng)的吸附力。（1） 人口總量增長出現(xiàn)波動，城鎮(zhèn)人口比重不斷提高2004年到2007年期間，全市的人口呈緩慢增長的態(tài)勢。航空方面：湘潭市緊鄰黃花機(jī)場，市中心到黃花機(jī)場的時間不超過50分鐘。現(xiàn)有千噸級泊位7個，年吞吐量達(dá)500萬噸，到2010年，將擁有千噸級泊位巧個，年吞吐量將超過 1000萬噸。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分別與株洲、婁底相連，也是湘潭市與東部、西南和西部聯(lián)系的重要通道。2005年湘潭市公路密度和高速公路密度，高速公路密度居于8市之首，公路密度與排在前三位的婁底、衡陽、岳陽非常接近。陸路交通比較發(fā)達(dá)，與長沙機(jī)場相鄰，形成了由航空、公路、水運(yùn)構(gòu)成的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系，在“3+5”城市群體系中，區(qū)位、交通優(yōu)勢比較明顯。黨的十六大提出走“新型工業(yè)化”道路，湘潭就著眼于打造“湖南先進(jìn)制造業(yè)基地”、“湘中南現(xiàn)代物流基地”和“長株潭生態(tài)休閑基地”，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，奮發(fā)圖強(qiáng)，銳意進(jìn)取，全市國民經(jīng)濟(jì)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高，“三化”進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。與長沙、株洲構(gòu)成了湖南的“金三角”，既是我國“長三角”、“珠三角”沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸推進(jìn)的過渡帶之一，又是內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道。、交通優(yōu)勢分析湘潭市位于湖南省中部偏東，地處湘江中游，東接株洲，南連衡陽，西與婁底交界，北與長沙相鄰，東西寬108公里，南北長81公里，總面積5015平方公里。根據(jù)合作備忘錄，國家旅游局和湖南省人民政府將共同建立局省旅游工作會商委員會，雙方建立聯(lián)絡(luò)員制度以加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，共同研究解決國家旅游局和湖南省人民政府支持湖南旅游業(yè)發(fā)展的有關(guān)事項。國家旅游局與湖南省政府8日在湖南省岳陽市簽署《關(guān)于推動“兩型社會”建設(shè)促進(jìn)湖南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作備忘錄》，共同推動湖南省旅游業(yè)在建設(shè)“兩型社會”中發(fā)揮重要作用。本項目回報比較理想，社會效益巨大，是一個綜合素質(zhì)比較高的優(yōu)質(zhì)項目,能夠為投資者創(chuàng)造效益，為社會創(chuàng)造效益。（1）鑫田國際大酒店項目建議書及其批復(fù)文件（2）湘潭市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）湘潭市城市總體規(guī)劃大綱（2006—2020年）（4）湘潭縣的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（5）湘潭市地區(qū)基準(zhǔn)地價（6）湘潭市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（7）長株潭一體化政府文件（8）其他有關(guān)依據(jù)資料項目單位指標(biāo)用地面積平方米40158建筑面積平方米50490建筑密度20%容積率綠化率52%停車位位200湘潭鑫田國際大酒店投資是可行的，償債能力強(qiáng)，有良好的經(jīng)濟(jì)效益?？头?00間，設(shè)床位450個，各種配套功能齊全，其中會議廳（室）12個，大型多功能會議廳（演藝廳）1個，可容納500多人的大型會議，擁有健身美容桑拿、室內(nèi)球類、棋牌休閑、室外網(wǎng)球、露天游泳池等娛樂設(shè)施，以及相配套的酒吧、咖啡廳。在長株潭加快發(fā)展的新形勢下，旅游酒店業(yè)蓬勃發(fā)展，位于紅色旅游城市湘潭的鑫田國際大酒店更有得天獨厚的優(yōu)勢。此外，在商務(wù)辦公方面，企業(yè)也需要更高級的與國際接軌的商務(wù)辦公環(huán)境。此外，湘潭臨湘江之優(yōu)勢，千噸級的集裝箱水運(yùn)碼頭3個。（2）政府工程 、商務(wù)接待需求：長株潭三市是湖南工業(yè)的中心，有近千家大型涉外企業(yè)，其中有數(shù)百家來自美國、日本、法國、德國、臺灣等國家與地區(qū)。“中國紅色旅游第一品牌”形象進(jìn)一步凸顯。根據(jù)2009年湘潭市統(tǒng)計局關(guān)于湘潭2008年旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計第28號文件：（1）旅游接待需求：2007年，湖南旅游接待國內(nèi)游客達(dá)到10776萬人次，接待入境旅游者120多萬人次，其中2007年湘潭毛澤東故居、彭德懷紀(jì)念館等人文景點，觀光游客超過350萬人次，其中港臺游客占25%，海外游客占15%，人數(shù)達(dá)140萬；2008年湖南接待游客12830萬人次，%。周邊縣市名人故居距本縣不過幾小時車程，如寧鄉(xiāng)劉少奇主席、衡東羅榮桓元帥、桑植賀龍元帥、長沙的黃興、湘鄉(xiāng)的曾國藩、邵陽的蔡鍔。湘潭縣屬2007年中央批準(zhǔn)確定的長株潭兩型社會改革試驗區(qū)的核心極，北靠佛教圣地金霞山，南眺五岳名山南岳，東依省內(nèi)工業(yè)重鎮(zhèn)株洲，西托偉人故里韶山、烏石，湘潭市二環(huán)線從門前穿過，南來北往的京珠高速鐵路、公路、國道，東來西去的上瑞高速公路，鐵路交織而過，交通十分便利，距株洲市中心15公里，距長沙市及黃花國際機(jī)場僅3040分鐘車程，地理優(yōu)勢凸顯。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。由于“五一”黃金周的取消，商務(wù)型酒店免去了多年來由于假期造成的“空房”甚至是“降價”的尷尬，“五一”的正常工作，讓商務(wù)型酒店擁有了正常的“商務(wù)”價值。同時國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步增長，現(xiàn)代交通工具提供的更為快捷舒適的運(yùn)輸服務(wù)，使交通對旅游的瓶頸約束效應(yīng)越來越小，這使觀光游得以繼續(xù)發(fā)展，而休閑度假游也將逐步興起。帶薪休假的出臺，無疑是給予酒店和旅游業(yè)的一塊特大蛋糕?！　?007年的假期調(diào)整政策讓酒店業(yè)繃緊了每一根敏感神經(jīng)。全國共有飯店及旅游住宿單位超過30萬個，從業(yè)人員超過500萬人。按國家統(tǒng)計局口徑，至2007年底，中國本土星級酒店已經(jīng)達(dá)到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A(chǔ)上發(fā)展起來的。發(fā)展酒店業(yè)順應(yīng)了國家擴(kuò)大內(nèi)需的號召，且，酒店消費需求具有一定剛性，抓牢商務(wù)市場，開發(fā)散客旅游市場。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。然，針對全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對酒店業(yè)的影響，中國商務(wù)部在三方面入手，大力推進(jìn)發(fā)展酒店餐飲行業(yè)，首先，大力發(fā)展大眾化餐飲。該政策將提升企業(yè)增加土地投資、開發(fā)投資。政府最明確的用意是在當(dāng)前出口下降、消費難以啟動背景下，刺激房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)增長，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資快速增長。目 錄第一章 項目總論 1 1 3 3 4 4 第二章 項目投資環(huán)境調(diào)查與市場研究 5 宏觀市場分析 5 “兩型”旅游產(chǎn)業(yè)分析 5 、交通優(yōu)勢分析 5 7 13 微觀市場分析 16 16 17 21 未來需求分析 22 項目SWOT 分析 23 項目開業(yè)時間建議 24 第三章 項目建設(shè)規(guī)模與件設(shè)計概況 25 25 25 27 大堂吧amp。西餐廳 27 中餐廳 27 各類廚房庫房面積 28 宴會多功能廳及會議室部分 28 康體水療娛樂部分 29 KTV 夜總會 29 29 29 后勤設(shè)備部分 30 停車場部分 30 30 ／通風(fēng)系統(tǒng) 30 31 31 32 32 第四章 項目實施進(jìn)度 33 33 33 33 34 施工進(jìn)度計劃——橫道圖 35 第五章 項目可經(jīng)營項目經(jīng)濟(jì)效益分析及價格建議 37 、種類 37 38 42 43 、健身、康體 47 48 鑫天大酒店定位 51 第六章 項目財務(wù)分析 53 財務(wù)分析編制說明 53 財務(wù)分析編制依據(jù) 53 經(jīng)營測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 53 項目財務(wù)分析 54 十年運(yùn)營期營業(yè)收入分析 54 十年運(yùn)營期營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本以及經(jīng)營費用 54 十年運(yùn)營期非經(jīng)營性費用分析 55 十年運(yùn)營期所得稅費用分析 55 十年運(yùn)營期凈利潤分析 55 投資回報分析 55 第七章 項目風(fēng)險分析 57 系統(tǒng)風(fēng)險 57 市場風(fēng)險 57 財務(wù)風(fēng)險 57 其他風(fēng)險 57 第八章 項目可行性研究分析結(jié)論 59 附錄，參考文獻(xiàn) 61 致 謝 62 附表一十年運(yùn)營期營業(yè)收入預(yù)測表……………………………………………… 63 附表二十年運(yùn)營期損益表預(yù)測表………………………………………………… 64 附表三、十年運(yùn)營期現(xiàn)金流量表測算表…………………………………………… 67 附表四、鑫田國際大酒店投資費用概算表………………………………………… 75 附表五、鑫田國際大酒店建設(shè)總平面圖………………………………………… 79 附表六、鑫田國際大酒店市場調(diào)查問卷………………………………………… 80 第一章 項目總論2009年5月27日國務(wù)院降低保障性住房和普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最低自有資金比例從35%下調(diào)到30%。對房地產(chǎn)行業(yè)的影響來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金下降，房企獲取銀行開發(fā)貸的門檻降低，企業(yè)更易獲取開發(fā)貸款，開發(fā)成本將有效降低，同時也將更好的發(fā)輝金融杠桿對房地產(chǎn)撬動的作用，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。2008年金融危機(jī)的爆發(fā)從金融界一路波及到實業(yè)界，酒店業(yè)作為與金融實體關(guān)系最為密集的產(chǎn)業(yè)，影響在所難免。其次，重點關(guān)注和解決酒店行業(yè)的放心消費問題，嚴(yán)把食品原料進(jìn)貨關(guān)。各級政府高度重視酒店與餐飲業(yè)發(fā)展，多措并舉擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵消費。從長遠(yuǎn)來看，酒店業(yè)的發(fā)展前景是光明的。隨現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。星級飯店直接從業(yè)人員超過160萬人。　　2007年底，全國星級飯店數(shù)量是1978年全國飯店總數(shù)的100倍；2006年全國星級飯店實現(xiàn)利潤33億元人民幣，與上年同比增長了兩倍多；全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店2000多家；有41家國際飯店管理集團(tuán)、67個飯店品牌進(jìn)入中國市場，管理了516家飯店，世界排名前10位的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場。帶薪休假的出臺更是激活了旅游酒店板塊。這讓酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“價量齊升”的黃金投資期。旅游市場針對此紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品，很多度假型酒店更是看準(zhǔn)了商機(jī)，針對這個市場的變換進(jìn)行著相關(guān)的調(diào)節(jié)。