【正文】 似工程實際投資指標 資分析 本項目為生產(chǎn)性建設工程投資直接成本由土地費用前期工程費建筑安裝工程費配套設施建設費報建費用其他費用和預備費 組成期間費用由建設單位管理費銷售費用財務費用組成 1 土地費用由征用土地費市政配套設施費和拆遷安置補償費和三通一平費等構成 2 前期工程費用包括規(guī)劃可行性研究費詳細規(guī)劃等費用 3 建筑安裝工程費由建筑工程費和安裝工程費組成建筑工程費包括建筑工程涉及范圍內(nèi)的建筑物構筑物費用等 4 配套設施建設費包括道路建設室外給排水供電綠化公共設施等費用 5 報建費用包括本項目審批與實施過程中的行政性收費與基金及服務性收費項目 6 其他費用招投標費監(jiān)理費保險等 7 預備費包括基本預備費和漲價預備費 資估算 總投資 3894946 萬元見表 121 按當?shù)亟ㄖこ淘靸r及國家收取的相關規(guī)費項目工程單價按 1500 元計項目總建筑面積 25966308 m2 項目總投資為 3894946 萬元 源 本項目總投資為 3894946 萬元資金來源僅分析建設期資金經(jīng)營期投資資金來源全部為銷售回籠資金 來源渠道 金額萬元 占 比 自有資金 1894946 4865 融資資金 12021 3081 預售資金 8000 2054 合 計 3894946 10000 第十三章 利潤預測和成本費用分析 131 銷售價格 測 通 過市場調查本項目工業(yè)廠房職工宿舍和綜合辦公樓銷售定價為 2021元 m2商業(yè)用房均價為 3000 元 m2 因此本項目總收入為 表 131 物業(yè)類型 面積 單價 總金額萬元 辦公樓 2388170 2021 1186080 廠房 1649707 2021 3299414 地下停車位 135 個 6 萬元個 810 職工宿舍 2875962 2021 575192 商業(yè)用房 2773554 3000 832066 物業(yè)及其他 1271552 合計 5973752 度及付款計劃 本項目建設期為 24 個月 總計收入 5973752 萬元預計第一年完成總銷售 65 第二年銷售 35 本報告采用的各種稅費率 1 營業(yè)稅 5 2 城市維護建設稅為營業(yè)稅額的 7 3 教育費附加為營業(yè)稅額的 3 4 土地增值稅為營業(yè)額 16 5 企業(yè)所得稅為 25 收入與銷售稅金估算見表 132 表 132 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位萬元 序號 項 目 合 計 第一年 第二年 1 銷售收入 5973752 3882939 2090813 2 經(jīng)營稅金及附加 328556 213562 114995 3 增值 稅 636775 413904 222871 4 銷售凈收入 5008421 3255473 1752947 133 利潤預測 根據(jù)以上收入和成本的估算本項目的利潤預測見表 133 表 133 損 益 表 單位萬元 序號 項 目 金 額 1 銷售收入 5973752 2 經(jīng)營稅金及附加 328556 3 增值稅 636750 4 銷售凈收入 5008421 5 總成本費用 3894946 6 利潤總額 1113475 7 所得稅 278369 8 凈利潤 835106 第十四章 財務分析 141 評價參數(shù)及有關說明 據(jù) 1 國家計劃委員會建設部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 2 中國國際咨詢公司 1997 年編寫的《新建項目可行性研究經(jīng)濟評價方法》 3 中國人民建設銀行《基本建設貸款項目評估實施辦法》 限 本項目建設期為 24 月評價期為 2 年 理 本項目建成后實施社會物業(yè)管理物業(yè)管理所發(fā)生的收益和費用未列入經(jīng)濟評價范圍內(nèi) 142 財務盈利能力分析 根據(jù)表 134 的分析計算可得本項目的評價指標如下 ①全部投資的投資利潤率 利潤總額投資總額 100 8351063894946 100 2144 ②全部投資的投資利稅率 利稅總額總投資額 100 11134753894946 100 2859 本項目上述兩個靜態(tài)評價指標高于房地產(chǎn)同行業(yè)平均水平故項目可行 143 不確定性分析 考慮到本項目效益售價投資額的不利因素對該項目進行敏感性分析 敏感性分析比較 表 141 敏感性分析表 利潤 20 10 0 10 20 單價元平米 306422 578153 835106 1052177 126432 投資額 1419348 1127227 835106 542985 250864 此表反映銷售價格變動對利潤的影響當成本不變時銷售價格不變時利潤為 835106 萬元當銷售單價下降為 10 時利潤下降到 578153 萬元變動幅度為 3076 當 20 利潤下降到 306422 萬元變動幅度為 6331 當銷售單價上升 10 利潤 1052177 萬元變動幅度為 26 當銷售單價上升為 20時利潤上升為 126432萬元變動幅度為 514當銷售價格不變投資額不變時利潤為 835106 萬元 10 時利潤下降到 542985 萬元變動幅度為 3498 當投資額增 20時利 潤下降到 250864萬元 6996當投資額減少 10時利潤增加到 1127227萬元變動幅度為 3498 當投資額減少 20 時利潤增加到 1 通過分析說明利潤對銷售價格和投資額的變動是比較敏感的 144 財務評價結論 該項目開發(fā)建設總投資為 3894946萬元項目可實現(xiàn)銷售收入為 5973752萬元利潤總額為 1113475萬元所得稅為 278369萬元稅后利潤為 835106萬元建設期為24 個月項目投資利潤率 2144 投資利稅率為 2859 上述財務指標表明由于本項目的建設條件好市場優(yōu)勢明顯項目現(xiàn)金流量充裕盈利能力非常穩(wěn)定抗風險 能力比較強能取得較好的經(jīng)濟效益建議盡快批準實施 第十五章 社會影響評價 151 項目對社會的影響分析 社會的正面影響分析 1 本項目的建設有利于加快推進長沙市食品安全城市的建設 2 項目的建成有利于對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉移有利于促進社會和諧維護社會穩(wěn)定團結的局面 3 項目建設有利于食品產(chǎn)業(yè)監(jiān)管措施的落實 4 項目建設有利于推進長株潭兩型社會建設 社會的負面影響分析 1 建設投資額較大將給資金帶來一定壓力 2 建設期內(nèi)會對項目周邊地區(qū)生活生產(chǎn)交通環(huán)境產(chǎn)生一定的影響 本項目建設 符合城市發(fā)展規(guī)劃和城市用地建設規(guī)劃而且土地利用率高因此將得到土地管理部門的許可就周邊居民而言雖然在建設期間其生活和生產(chǎn)可能會受到一定的影響但是隨著項目的建成將極大地提升城市形象促進當?shù)氐陌l(fā)展 所在地區(qū)互適性分析 本項目本著推動瀏陽發(fā)展推動兩型社會建設推動安全食品生產(chǎn)的基本思想進行布局根據(jù)用地的特點極大的體現(xiàn)了人文觀念對消費者者的安全關懷始終是本項目的宗旨和原則創(chuàng)造了一個和諧優(yōu)美方便安全的食品生產(chǎn)環(huán)境有利于瀏陽經(jīng)濟的發(fā)展同時也提升了城市形象食安中心周圍各種生活設施齊全方便職工的衣食住行電力供水通信等相關 部門都積極支持和配合項目建設當?shù)孛癖妼椖客瑯映址e極支持的態(tài)度總體來說中心能很好的融入當?shù)氐拈_發(fā)并能更好促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展 152 社會風險分析 項目建設將對瀏陽市經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生重要而深遠的影響但項目也存在如下一些風險 資規(guī)模較大各環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯將影響項目的順利實施因此建議各相關部門應引起足夠的重視確保各環(huán)節(jié)運轉正常 程中應盡量減小施工對附近居民的影響減小噪聲污染和環(huán)境污染盡量避免夜間進行高聲響施工 但這些風險也是可以克服的本項目建設符合城市發(fā)展規(guī)劃和城市用地建設規(guī)劃而且土地利用率高因此將得到 土地管理部門的許可就政府而言做好湖南省安全食品產(chǎn)業(yè)中心項目建設工程服務工作是各級政府和相關單位應盡的責任和義務政府應該千方百計確保項目施工的順利進行項目建成將對的改善和工商業(yè)發(fā)展有推波助瀾的作用附近居民應該諒解施工工程中對生活帶來的不便 153 社會評價結論 項目新建工程是適應湖南省新型工業(yè)化新型城鎮(zhèn)化的一項重大工程特別是對于長沙市食品安全城市建設的戰(zhàn)略目標有著重要的促進作用該項目的建設將大大改善瀏陽市乃至長株潭的食品生產(chǎn)環(huán)境對推動新型工業(yè)化建設促進經(jīng)濟發(fā)展加快城市化進程緩解社會就業(yè)壓力促進社會穩(wěn)定全面推進小 康社會建設具有積極而深遠的影響 第十六章 研究結論及建議 161 結論 通過對項目工程建設規(guī)模內(nèi)外部條件工程技術方案環(huán)境保護投資及資金籌措成本效益等方面的分析研究對本項目建設的必要性可能性經(jīng)濟性基本結論如下 地點交通便利開發(fā)建設用地市政設施基本具備供給能力可滿足項目需要工程所需原材料及機電設備供應有保障開發(fā)單位為有實力有經(jīng)驗房產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司這些因素都為項目的順利實施提供了保證 建設地點符合城市總體規(guī)劃及建筑控制性詳細規(guī)劃的要求要求該項目全新的設計理念建設現(xiàn)代化標準化的安全食品生產(chǎn)中心配套設施功能 齊全對改善消費者健康生活具有良好的社會效益 位于交通較發(fā)達環(huán)境良好發(fā)展前景好的地塊選址條件較好 經(jīng)嚴格測算總投資為 3894946萬元實現(xiàn)稅前利潤 1113475萬元稅后利潤835106 萬元 綜上所述該項目啟動的各項基礎條件均已具備項目具有優(yōu)勢明顯投資穩(wěn)定風險較小的特點且符合國家的有關政策對瀏陽市地方經(jīng)濟的發(fā)展具有良好的促進作用有良好的社會效益和經(jīng)濟效益項目完全可行 162 建議 在工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議有關論證設計施工要緊密配合對于建設過程中出現(xiàn)的問題應用科學的方法進行分析比較論證 在設計和施工中吸取周邊其他項目的建設經(jīng)驗采用合理可行有效的技術手段確保工程萬無一失 因為本項目施工質量要求較高投資相對較大建議建設方采用招標方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工在嚴把質量關保證工程質量的前提下合理科學的控制成本努力降低造價確保工程按期交付使用 hanqi2833 高形象入市中速度推盤銷售招商協(xié)同在合理的營銷周期內(nèi)以合理的市場售價贏取更大的市場利潤 超大規(guī)模 30 萬平方米 緊臨交通高速位置優(yōu)越 完善配套滿足經(jīng)營與消費的需求 交鑰匙工程全城獨有 廠房可自由組合銷售總價低 國際 化的經(jīng)營理念保持項目的可持續(xù)發(fā)