【正文】 覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀光、購物休閑等 消費者特征分析：根據(jù)客戶的需求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素。 客戶需求：入住五星級酒店的主要客戶群為商務(wù)客源，五星級酒店的商務(wù)客人占其全部客源 80%左右。 消費者分析 我行對上海五星級酒店進行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示： 客戶來源地：目前，入住五星級酒店的客人有 80%為境外客人，有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達 90%，如太平洋酒店。 另外，世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業(yè)的發(fā)展。 上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場的基礎(chǔ)，另一方面上海舉辦國際性會展活動的軟硬件環(huán)境日趨完善，會展旅游業(yè)將會是上海旅游事業(yè)的主要增長點。專家預(yù)測，第四季度的旅游接待量有望接近和達到去年同期水平。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計基本能保持在 70%的理想水平，整個市場不會有太大的波動。 未來供應(yīng)量 ：未來五年內(nèi)每年會有一至兩個新增五星級酒店。由于需求量的預(yù)測是基于對過去 10 年的平均幾何增長率，而在此期間，上海的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負增長。 如下圖所示，預(yù)測結(jié)果如下： 0%20%40%60%80%100%區(qū)域供應(yīng)量（百分比）靜安 長寧 徐匯 盧灣 黃浦 浦東 普陀 其它區(qū)域?qū)I(yè)好文檔 未來五年內(nèi)，整個市場的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢。 海內(nèi)外客源對五星級酒店的需求比例0%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021海外客源需求比例 %%%%%%國內(nèi)客源需求比例海外客源對五星級賓館需求比例 國內(nèi)客源對五星級賓館需求比例2021年底上海四、五星級酒店分布情況694351225 靜安長寧徐匯盧灣黃浦浦東普陀其它區(qū)域?qū)I(yè)好文檔 市場潛力分析 我行根據(jù)上海市歷年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對未來五年內(nèi)五星級酒店的潛在需求和市場供應(yīng)量進行預(yù)測。 高檔酒店及客房數(shù)量都相對較少。 近年來海內(nèi)外客源對五星級酒店的需求比例走勢穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達到 %， 2021 年有 %抵滬海外客人住宿五星級酒店。 境外來滬的人數(shù)變動情況直接影響對高級酒店的實際需求量。保障用戶的合法權(quán)益。 幫 你 解 決 一 切 難 題 包 括 企 業(yè) 和 個 人 一 切 的 一 切 現(xiàn)在 ==免費注冊 ==(用你的姓名搶注）享受會員功能極力推薦。平均每座酒店擁有 472 間客房。專業(yè)好文檔 普陀區(qū)五星級酒店分析 本文中所指的五星級酒店包括上海所有已持五星級牌照的酒店及已開業(yè)的準五星級酒店。 五星級酒店市場分析 供應(yīng)量： 上海市五星級酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢， 截至目前 ,上海市共有五星級酒店 19 家，累計客房總數(shù) 9453 間。 0 02 年五星級酒店入住率分析： 從整體上看，在過去兩年中，本市五星級酒店的入住率基本呈上升趨勢（除個別淡季，如春節(jié)期間）， 2021 年平均入住率達到 %。補充一下信息實名認證要用到身份證相片用手機照下來然后上傳上去就行了，實名認證是對用戶資料的真實性5 s t a r60%65%70%75%80%85%90%J01F01M01A01M01J01J01A01S01O01N01D01J02F02M02A02M02J02J02A02S02O02N02D025 star02021400060008000100001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021客房數(shù)新增供應(yīng) 累積供應(yīng)專業(yè)好文檔 進行驗證審核。 0 02 年平均客房價（實際價格） 從過去兩年酒店價格水平來看，本市五星級酒店的價格均相對比較穩(wěn)定； 從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級酒店標房的平均價格維持在 100 美元 ~130 美元 /日之間，五星級的價格要比四星級的價格高出 50%以上 需求分析 境外客人（含港澳臺）為五 星級酒店的主要客源，境外客人比例超過 80%，有些高達 90%以上，如喜來登豪達太平洋酒店。自 1990 年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長， 1995 年為 萬， 2021 年超過 200 萬，2021 年達到 272 萬，比上年增長 36%。 20406080100120140J01 F01 M01 A01 M01 J01 J01 A01 S01 O01 N01 D01 J02 F02 M02 A02 M02 J02 J02 A02 S02 O02 N02 D02USD/night5 star 線性（房價走勢）2 4 . 0 2 3 1 . 1 88 9 . 31 3 6 . 7 91 8 1 . 42 0 4 . 2 62 7 2 . 50501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 01 9 7 8 年 1 9 8 0 年 1 9 9 0 年 1 9 9 5 年 2 0 0 0 年 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年入境境外旅游者人數(shù) ( 萬人次 )專業(yè)好文檔 區(qū)域市場分析 五星級酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個區(qū)，普陀區(qū)只擁有四星級酒 店兩座，沒有五星級酒店。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱， 未來將是區(qū)域市場消費與供給的主要矛盾點之一。其預(yù)測主要數(shù)據(jù)包括： 1) 上海的海外游客入境人次預(yù)測 – 根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均的幾何增長率進行預(yù)測； 2) 國內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測 – 根據(jù)上海歷年國內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長率； 3) 未來五星級酒店的客房 供應(yīng)量預(yù)測 – 根據(jù)已知的未來可能新增酒店供應(yīng)量來測算。其中，市場供應(yīng)量的平均增長率為 %，略高于潛在需求量 %的增長。因此，我行所預(yù)計的未來需求量是基于一個較為保守的增長率。預(yù)計在 2022021 年，將有三家大型五星級酒店開業(yè)，市場會有一定的競爭壓力，因此，預(yù)計客房出租率會略有下調(diào)。 到 2021 年年底之前，本市已知將建的五星級酒店將有 12 座 浦東：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項目； 靜安區(qū)：靜安香格里拉項目、大仲里項目、昌輝項目（可能）； 黃浦：世茂國際廣場、明天廣場、世福匯； 徐匯：萬都項目； 盧灣：金玉蘭廣場； 虹口：北外灘項目； 這些酒店提供的總套數(shù)將超過 5000 間，占目前 存量的近 50％； 發(fā)展前景： 雖然上半年受到非典等因素的影響，但國內(nèi)外入滬人數(shù)增長勢頭不會因此而五星級酒店未來供求預(yù)測0500010000150002021025000300001994199519961997199819992000200120022003F2004F2005F2006F2007F客房數(shù)0 .0 %2 0 .0 %4 0 .0 %6 0 .0 %8 0 .0 %1 0 0 .0 %五星級酒店客房總量 實際客房利用量 平均出租率專業(yè)好文檔 受到遏制。 普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢，未來必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。會展旅游由于計劃性強，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入，據(jù)上海市旅游事 業(yè)管理局的統(tǒng)計資料顯示，入住高星級酒店的國際商務(wù)客中， 60%以上是來參加國際會議和展覽的。鑒于此，我行認為普陀五星級酒店仍具有較強的長遠發(fā)展?jié)摿?。這一方面是由于五星級酒店的價格非一般國內(nèi)客人所能承受，同時，由于五星級酒店多由國際管理集團管理，因此其很大一部分客源來自其全球預(yù) 定系統(tǒng)。 未來發(fā)展：上海的五星級酒店所針對的主要客人依舊會是境外商務(wù)客人。 考慮因素 因 素 含 義 重要性 地理位置 地理位置是訪談對象一致認為最重要的考慮因素。 A 管理和服務(wù) 客戶認為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他 B 專業(yè)好文檔 們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。 C 酒店風(fēng)格 酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計和酒店整體的建筑風(fēng)格等。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群 獨特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。 設(shè)施配備 設(shè)施配備完善、齊全。 設(shè)施配備完善，齊全。 “顧客的世外桃源” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待 ” “ 黃 金 準 則”（ “ Golden Standards”）； “三步式服務(wù) ”。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。因此，作為一家頂級五星級，必須有先進的軟硬件設(shè)施 ，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。 2) 該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應(yīng)。 劣勢： 1) 較之與目前其他星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。 2) 會展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入 住。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，缺少中高檔酒店，未來將是區(qū)域市場消費與供給的主要矛盾點之一，這也是本項目進入的最佳時機。 戰(zhàn)略定位及建議 目標客戶： 根據(jù)上海目前五星級酒店客源特征以及未來蘇州河沿岸作為上海新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。利用其不受建筑高度的限制，為本項目地塊，同時也是普陀區(qū)發(fā)展的標志性建筑，可以提高整個地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。 經(jīng)營模式建議： 由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔(dān)，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。 從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來看 ,國內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠遠落后于國際知名的管理集團。 因此，針對本項目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進其下屬的頂級品牌。委托和約期限一般在 10 年以上。 2. 合資經(jīng)營方式 （如四季酒店） 此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團業(yè)績直接相關(guān)。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風(fēng)險?？紤]到世博會伸辦成功， 2021 年對酒店產(chǎn)生巨大需求，由于酒店有一年的試營業(yè)期，因此，推測應(yīng)在 2021 年開出，可借助世博會迅速提升酒店經(jīng)營知名度。 以本項目而言，若假設(shè)該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于本行對于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前上海的平均水平： 100 USD/間 /天。 價格預(yù)測 對于未 來五年本項目酒店的價格預(yù)測，本行是根據(jù)預(yù)計的客房入住率對于客房價格的彈性來測算的。 2021 年之后按保守原則及英國《經(jīng)濟家》雜志對中國未來的通脹率的預(yù)測，本行取每年 3%的通脹率對房價進行相應(yīng)的調(diào)整。 入住率預(yù) 測 五星級酒店租金預(yù)測109 1091131241131171001051101151201252021 2021F 2021F 2021F 2021F 2021F五星級酒店租金 調(diào)整后租金專業(yè)好文檔 根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達到一個正常入住水平： 65%75%。 風(fēng)險分析 風(fēng)險 對酒店的影響 規(guī)避方法 經(jīng)濟風(fēng)險 經(jīng)濟波動 ? 全球經(jīng)濟的波動會直接影響境外的客源 ,從而導(dǎo)致五星級酒店的出租率下降 . ? 中國經(jīng)濟的不確定性會影響消費者在旅游方面的支出。 ? 關(guān)注經(jīng)濟動向，推遲入市時機。 市場風(fēng)險 市場供應(yīng)的不可預(yù)見性 ? 未來五星級酒店的集中、開發(fā)上市會給市場的短期消化帶來較大的壓力，并造成階段性的市場供需不平衡。 小結(jié) 目前五星級酒店整體市場進入成熟發(fā)展期，今后幾年，全市進入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。 蘇 州河沿岸作為新興的商務(wù)區(qū)，需大力發(fā)展高檔酒店業(yè)，解決未來供需之矛盾。 專業(yè)好文檔 Editor39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes