【正文】 在不斷增強自身經(jīng)濟實力的同時也為國家尤其是所在區(qū)、市經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻。 經(jīng)濟效益 自 1994 年以來，集團公司的各項經(jīng)濟、經(jīng)營指標每年都保持了約 12%的遞增速度，在其經(jīng)營總量中，高新技術(shù)產(chǎn)品約占 92%。 公司是（ SHELL）殼牌（中國）有限公司授權(quán)的四川一級代理商，同時還代理有：美國 3M 膠帶、德國 VSM 砂帶、（ SECO）山高數(shù)控刀具、（ DIJET）戴杰數(shù)控刀具、（ NIKKEN）日研數(shù)控刀具、（ HITEC）共立精機數(shù)控刀柄等一系列國際知名品牌。 從 2021 年至今，成都青羊高分子化學材料廠與中國科學院成都有機化學研究所聯(lián)合開發(fā)完全環(huán)保型 塑料用水性納米涂料項目 ，已完成了產(chǎn)品的中試、試生產(chǎn)與應(yīng)用推廣工作，本項目為國家 863計劃和國家經(jīng)貿(mào)委重點技術(shù)創(chuàng)新計劃資助項目，并于 2021 年通過國家科技部組織的國家 863 計劃項目驗收，其產(chǎn)品性能指標經(jīng)四川建筑材料研究所檢測和四川省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗所的性能評價，達到國際同類產(chǎn)品（美國 PPG）的先進水平，現(xiàn)該項目產(chǎn)品已在四川長虹試點應(yīng)用，并正著手該項目產(chǎn)品的市場推廣和 規(guī)?；a(chǎn)。 1997 年市科委授予高新技術(shù)企業(yè)稱號，同年獲準 益 29 華 牌商標注冊，連續(xù)四年被省、市、區(qū)評為科 技進步獎。該廠成立于 1994 年，自行開發(fā)研制的 YH500 系列高分子合成丙烯酸塑料涂料，其產(chǎn)品在色調(diào)、表面殘存膜痕、接縫痕、劃傷痕以及耐候性、耐藥性、耐溶劑性等技術(shù)指標都達到了國內(nèi)先進水平。 3） 成都凱騰電子技術(shù)有限公司 該公司自主研發(fā)生產(chǎn)多項系列功放產(chǎn)品，長期與中國電子科技集團第 27 研究所、中國電子科技集團第 51 研究所、中國電子科技集團第 29 研究所、成都四威電子股份有限公司、中國人民解放軍總參謀部第 54 研究所、桂林長海發(fā)展有限責任公司（ 722 廠）等軍工單位主機相配套，對提高部隊技戰(zhàn)術(shù)裝備水平和國防實力發(fā)揮了重要作用。 近三年，凱騰四方公司在國家廣電總局的 2021 國家廣播電影電視總局全國農(nóng)村中央廣播電視節(jié)目無線覆蓋工程 、 西新工程 、 村村通工程 、 中央臺 503 工程 、四川 703 工程 、以及北京、河北、河南、西藏、新疆、青海、甘肅、寧夏、陜西、江蘇、廣西、廣東、云南、湖北、湖南、海南等地的政府招標中多次中標，中標金額超過 2 億元，其產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)受到各級用戶的好評，其自主研發(fā)的 多路數(shù)字電視無線覆蓋系統(tǒng)（ KFSD1） 于 2021 年獲得了國家科技部、國家商務(wù)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家環(huán) 境保 護總局四部委聯(lián)合頒發(fā)的《國家重點新產(chǎn)品證書》。 2021 年出口法國雷諾汽車模具、檢具創(chuàng)匯約 105 萬歐元，為今后開辟和進入國際模具市場打下了基礎(chǔ)。項目改造后工藝流程更加先進，設(shè)計加工手段、技術(shù)含量等都實現(xiàn)了歷史性突破，科技人員隊伍的技術(shù)創(chuàng)新和新工藝、新技術(shù)的采用，不僅模具年度生產(chǎn)能力從不足 10 萬小時 /年增加到 30 萬小時 /年，汽車座椅等零部件由 5 萬套提升到 20 萬套（件） /年，模具的設(shè)計與加工由原來只能承接小型、簡單型向大型、復雜、精密、一模多腔復合型和長壽模具的過渡，現(xiàn)公司規(guī)模位列全省模具行業(yè)前三位，并在稅收上享受西部大開發(fā)政策按 15%繳納所得稅以及享受增值稅先征后返 50%的優(yōu)惠政策。集團公司及下屬企業(yè)注冊資本總額為人民幣 4220 萬元，生產(chǎn)經(jīng)營面積 98000 平方米，建筑面積 21000 平方米，各類生產(chǎn)設(shè)備 231 臺（套）（其中大型精密高技術(shù)功能設(shè)備 59 臺），員工總數(shù) 473 人。 第七章： 操作團隊 介紹 概 況 公司名稱：成都新凱騰實業(yè)集團有限公司 地 址：四川成都西郊黃田壩 法人執(zhí)照：成工商法字第 5101002021328 27 法人代碼： 728063565 法人代表：羅含金 郵政編碼： 610091 公司始建于 1984 年，集團公司是以開發(fā)、研制、生產(chǎn)汽車覆蓋件模具；有線、無線廣播電視設(shè)備；高分子化學材料；四川總代理經(jīng)銷殼牌潤滑油為主業(yè)的集技、工、貿(mào)為一體的科技型民營企業(yè)。 本案的科技孵化器部分， 力爭 3 年內(nèi)引進企業(yè) 500 家左右，進駐企業(yè)以軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)為主，涉及電子信息、生物技術(shù)、新醫(yī)藥、新材料、先進制造技術(shù)與設(shè)備、環(huán)保節(jié)能與新能源等領(lǐng)域， 預計可實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 10 億元，年稅收 1 億元，同時還可帶來近 8000 個就業(yè)崗位。 若能在銷售過程中得到銀行在按揭方面有力的支持，本項目的 銷售能力 將進一步 得到加強 。預計項目正式開盤后 46 個月內(nèi)完成項目可銷售面積 17 萬平方米的銷售，預計可銷售回款可達 億元，扣除開發(fā)成本、銷售稅金等后可獲得項目收益約 億元（包含現(xiàn)金 億元、資產(chǎn) 億元）。 ② 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從 上表來 看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項目仍然可行。即：項目盈虧平衡點為 % 一般認為，當盈虧平衡點的經(jīng)營率 ≤70%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的經(jīng)營率為 %，可見風險較低，在可承受范圍內(nèi)。 ② 由上表可知，本項目的投資利潤率為 %，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）遠遠大于 0，表明項目利潤率大大超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)和經(jīng)濟上極強的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%更是遠遠大于社會平均盈利水平 15%，表明項目均有極強的盈利能力。 ② 由上述計算可知，本項目在保留了 億元的資產(chǎn)的情況下的投資利潤率為%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =0，表明項目 利潤率大大超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上較強的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）=%15%，說明項目盈利水平大大超出社會平均盈利水平。 第五章：項目財務(wù)分析 開發(fā)成本測算 1）項目經(jīng)濟技術(shù)指標 1 建設(shè)用地 畝 2 建筑用地 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠化率 6 地上總建筑面積（㎡） 202100 16 層 7 商業(yè)建筑面積 20210 商務(wù)建筑面積 40000 酒店建筑面積 10000 孵化樓建筑面積 30000 單元辦公空間建筑面積 100000 8 地下總建筑面積 44000 地下 1 層 22 9 總建筑面積（含地下室） 244000 10 機動車位（個） 1100 2）項目開發(fā)成本估算表（單 位：萬元） 序號 項目名稱 建筑 工程 安裝 工程 其他 費用 合計 單方價格(元 ) 占總投資比例 一 工程費用 % 1 建安工程費 % 2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 % 3 公建配套設(shè)施費 % 二 工程建設(shè)其他費用 % 1 土地費用 % 2 前期工程費 % 3 其他費用 % 三 不可預見費用 % 四 建設(shè)期貸款利息 % 五 營銷費用 % 六 項目 總投資 100% 財務(wù)效益分析 1） 項目收益估算表（單位：萬元） 類別 面積 單價 金額 備注 商業(yè) 20210 100%銷售 商務(wù) 40000 100%銷售 酒店 10000 100%銷售 孵化樓 30000 資產(chǎn)留置，暫不銷售 單元辦公空間 100000 100%銷售 車位 44000 0 資產(chǎn)留置，暫不銷售 銷售收入合計 244000 項目總成本 23 營銷費用 營業(yè)稅及附加等 稅費 土地增值稅 ?? 企業(yè)所得稅 ?? 稅金小計 現(xiàn)金 孵化樓資產(chǎn) 以 4500 元 /平米計價 地下車庫資產(chǎn) 以 5 萬元 /個計，共 1100 個 收益合計 現(xiàn)金 +資產(chǎn) 事項說明 ①上表僅就項目可銷售部分進行測算，先期建設(shè)的孵化樓和地下停車場的 1 年的租金收入也達千萬元，本經(jīng)濟效益分析表中暫且不計； ② 從上表可以看出：本項目能夠收回的現(xiàn)金為 億元，同時還能獲得 億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，本項目 的收益應(yīng)該是 億元。 與本案產(chǎn)品定位類似的城南科技廣場的平均租金水平在 45 元 /㎡ /月左右，其所在區(qū)域是成都商務(wù)配套發(fā)達的大城南片區(qū)，辦公條件成熟，商務(wù)氛圍濃厚；本案在區(qū)域配套上還較為缺乏，但在環(huán)線位置和交通等方面還是具有一定優(yōu)勢。成都目前的同類產(chǎn)品很少，大多是以商務(wù)樓或是總部基地的形式出現(xiàn)，前者在專業(yè)配套和服務(wù)上不夠級別，后者在面積、入駐身份認證等方面制約了很多企業(yè)的進駐。 21 5)孵化器租金 孵化器作為 本案 的核心部分，作為自留固定資產(chǎn)，將能夠帶來預期甚至超值的收益，這部分收益分為三部分：一部分是成功孵化企業(yè)的贏利回報；一部分是房屋租金收益；一部分是為入孵企業(yè)提供信息平臺、中介等服務(wù)類的收益。 4)商務(wù)酒店 本 地塊位于大城西片區(qū)，西三環(huán)內(nèi) 因為擁有老西門車站和大量的酒店、賓館，又處在成都與旅游景點相連的交通要道上，是傳統(tǒng)的旅游集散地，現(xiàn)在 也有很多新興的經(jīng)濟型酒店和商務(wù)酒店也大量的出現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)，這說明酒店業(yè)的經(jīng)營者對本區(qū)域內(nèi)的市場是相當看好的，在房價上，星級酒店在 160~280 元 /天之間，經(jīng)濟型酒店在 128158 元 /天左右，在調(diào)查中顯示不論是星級酒店還是經(jīng)濟型酒店 ,入住率都能到達 85%以上 ,在周末甚至會滿客 ,所以 ,本區(qū)域的酒店業(yè)市場是較為看好的 . 本案 地處三環(huán)外側(cè)， 是集 科技孵化器、 商務(wù) 寫字樓、 單元式辦公 樓 和商業(yè) 于一體的 未來城市副中心的綜合物業(yè)，它的出現(xiàn)將為本區(qū)域帶來大量的居住和辦公人群，商務(wù)酒店就是為這些