【正文】 套。 5 月，國際 地產(chǎn)巨頭新加坡凱德置地出手該區(qū)域萬家灣村宗地，成交價 705 萬元 /畝； 6 月，興元房產(chǎn)拍得該區(qū)域培風村土地，成交價為 750萬元 /畝； 10 月，重慶金陽地產(chǎn)以 830 萬畝的單價、 4150 元 /平米的樓面地價拍得該區(qū)域培風村的一宗地。 3）區(qū)域商務、住宅市場 發(fā)展 日趨成熟 區(qū)域 周邊 樓盤 現(xiàn)狀 樓 盤 開盤時間 價格 占地面積 總建面 容積率 上道西城 2021． 9 4800 70267 213096 富詩特 4600 13000 52021 清水河畔 5400 28000 160000 雙龍灣 5400 20210 96962 鴻運之星 4200 17503 83000 翠微清波 6000 318358 藝墅洋 房 5100 89000 12 錦繡森鄰 4800 63937 109841 以上為近期 本案 周邊的在售住宅項目，以 本案 為圓心，輻射半徑在一公里左右，這些項目的總建筑面積達 110 萬平米以上，可容納五萬多名居民，未來青羊區(qū)行政中心就在該區(qū)域，這一片區(qū)是市政規(guī)劃中的行政、高檔住宅、商業(yè)、公園等公共設施配套齊全的高檔社區(qū)。在我省境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的軍民結合產(chǎn)業(yè)技術改造項目，其項目所需國產(chǎn)設備投資（不包括財政撥款）的 40%可從企業(yè)技術改造項目設備購置當年比前一 年新增的企業(yè)所得稅中抵免，不足抵免的投資額可用以后年度企業(yè)比設備購置前一年新增的企業(yè)所得稅延續(xù)抵免，抵免期限最長為 5 年。企業(yè)實際發(fā)生的技術開發(fā)費當年不足抵扣的 部分，可在 5 年內(nèi)結轉抵扣。 對具有產(chǎn)業(yè)化前景的在孵軍轉民產(chǎn)品項目給予適當補助 。 2） 軍工民品化 將加速發(fā)展 2021 年 11 月 20 日 ，國防科工委 、 四川省政府聯(lián)合在成都召開四川軍民結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進會，國防科工委主任張慶偉 、 省委書記杜青林出席會議 。前不久， 財政部和國稅總 局聯(lián)合發(fā)布了《關于科技企業(yè)孵化器有關稅收政策問題的通知》，決定 自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 ，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征營業(yè)稅。東西走向的商業(yè)步行街有 3 條， 2 條平行位于新區(qū)北部， 1 條位于將來最繁華的光華大道平行道上。 2） 城市配套 9 鑒于今后青羊新區(qū)的常住人口約 17 萬人，未來青羊新區(qū)規(guī)劃有 2 所綜合性醫(yī)院、 1 個會展中心、 1 個博物館、 1 個圖書館、 1 個展覽館、 1 個社區(qū)活動中心、兩個公交總站、 10 個停車場、 7 個加油站等。 2）區(qū)位圖 7 3） 現(xiàn)狀圖 4）周邊環(huán)境控規(guī) 8 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)格局 該區(qū)域 內(nèi)分布有 青羊區(qū) 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，在日月大道以北分布著 成都飛機工業(yè)（集團）有限公司（ 132 廠 ） 和成都飛機研究所 (611 所 )，該區(qū)域 初步 形成了以飛機制造業(yè)為核心，飛機設計、強度試驗、航空儀表、航 空零部件、航空航天電子產(chǎn)品、航空模具、航空物流等相關配套產(chǎn)業(yè)為一體的 先進 產(chǎn)業(yè)格局。同期，五城區(qū)新增辦公用房供應 萬平方米，同比增長 %；成 交 萬平方米，同比增長 %；當期供銷比為 ，仍是購銷兩旺的格局。 套數(shù)、面積供銷比分別達到 、 。 5） 中小戶型住房供銷占 比不斷提高 中小戶型商品住房新增供應量繼續(xù)大幅增加，占比不斷提高，供求結構更加合理。雖然 78 月份五城區(qū)商品住房成交量大幅增長，但同期新增供應充分放量明顯，使得當期供銷比達到 ，比上半年提高 %。同期，五城區(qū)商品房成交 萬平方米，同比增長 %。民品銷售收入年均增長 15％ 以上，占國防科技工業(yè)總收入的比重進一步加大；利潤保持同步增長，民品利潤占利潤總額的比重達到 50％ 以上。目前，軍工系統(tǒng)有近 40 家民品企業(yè)股票上市。軍工民品對軍工經(jīng)濟增長的貢獻率達到 65%以上，最高年份達到 80%以上，民品總產(chǎn)值已超過 1300 億。 4 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的 市場 前景 我國軍工民品發(fā)展大體經(jīng)歷了“無序、被動地轉產(chǎn)民品”、“有 計劃的引導、主動生產(chǎn)民品”、“與國民經(jīng)濟發(fā)展開始融合”三個階段?？萍计髽I(yè)孵化器和各 特色產(chǎn)業(yè)集群為推動我國高科技產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用 。 主 要包括以下幾個層次含義：產(chǎn)品結構由單純軍品型向軍民結合型轉變；生產(chǎn)技術裝備、工藝、材料和人員等由軍事專用性向軍民通用性轉換；軍品分系統(tǒng)或零部件由完全或主要使用軍事專用品轉向盡量使用軍民兩用品等。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 關于投資建設 “ 新凱騰科技廣場（ RSBC） ” —— 暨軍轉民科技 企 業(yè)孵化器 項目 初步 可行性研究報告 成都新凱騰實業(yè)集團 有限 公司 2 目 錄 概念釋義 第一章： 項目 實施背景 科技孵化器 發(fā)展戰(zhàn)略 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的市場 前景 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二章：區(qū)位價值分析 地塊區(qū)位描述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局 區(qū)域發(fā)展前景 第三章：項目 定位 項目機會點分析 初步 定位 第四章：項目實施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 銷售定價 第五章：項目財 務分析 開發(fā)成本測算 財務效益分析 評價及結論 第六章：綜述 第七章： 操作團隊 介紹 概念釋義 科技 企業(yè) 孵化器 —— 科技企業(yè)孵化器 也稱高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心 ， 它 以初創(chuàng)的科技型中小企業(yè)為服務對象，為入孵企業(yè)提供研發(fā) 、 中試生產(chǎn) 、 經(jīng)營的場地和辦公方面的共享設施，提供政策 、 管理 、 法律 、 財務 、 融資 、 市場推廣和培訓等方面的服務，以降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風險和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)的成活率和成功率，為社會培養(yǎng)成功的科技企業(yè)和企業(yè)家。 第一章： 項目實施背景 科技孵化器 發(fā)展 戰(zhàn)略 中國科技企業(yè)孵化器經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)成為建設創(chuàng)新型國家的有效載體。 國家鼓勵多種形式的所有制經(jīng)濟特別是民營經(jīng)濟參與到科技孵化器的建設發(fā)展中來，本項目 正是在這樣的戰(zhàn)略機遇下展開。近年來，隨著軍工企業(yè)改革脫困和軍品科 研生產(chǎn)能力結構調(diào)整的不斷推進，軍工民品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的格局。 3）具有軍工特色的民品產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了明顯的成效 核電總裝機容量達 700 萬千瓦，核燃料及核技術應用產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展；一系列民用衛(wèi)星研制成功， 支線飛機、通用飛機、直升機的自行研制獲得重大進展，民機轉包生產(chǎn)已具備較強的承攬加工能力。在一些重要產(chǎn)業(yè)領域，軍工企業(yè)已占據(jù)一些關鍵技術制高點，形成了有一定產(chǎn)業(yè)規(guī)模、能夠影響市場格局的重要力量。 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1） 商品房供應量大幅增長，五城區(qū)增長幅度更大 18 月，全市商品房新增供應 萬平方米，同比增長 %；其中商品住宅新增供應 萬平方米，同比增長 %。其中：商品住宅成交 萬平方米，同比增長 %。 4）房價穩(wěn)步上揚 18 月， 全市商品房成交均價為 4071 元 /平方米，其中商品住宅成交均價為3981元 /平方米。 18 月，五城區(qū) 90 平方米以下商品住宅新增供應 42778 套、 萬平方米，同比分別大幅增長 %、 %，增幅較 17 月分別上升了 、 14 個百分點。中小套型商品住宅供應占比的增加，間接緩解了供求緊張狀況。 7） 近一半的商品房被外地人買走 18 月，全市成交的商品房中，有 %的面積被外地個人買走，其中省內(nèi)各地市州個人買走 %，外省人買走 %，境外人士買走 %；只有 %的面積被本市個人買走，另有 %的面積被單位買走。 未來青羊區(qū)將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為重點，打造活力青羊，預計 到 2021 年， 工業(yè)企業(yè)集中度將達到 85%以上 。同時，還將修建 18 所幼兒園、 9所小學， 4 所中學。 流經(jīng)青羊新區(qū)的清水河和摸底河以及多條支流沿岸都被設計成濱水步行帶，兩側有不少商業(yè)用地可供利用。 針對成都市科技孵化器發(fā)展的情況，為使孵化器真正成為發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和成果轉化的基地，對地方經(jīng)濟的促進作用更加明顯，成都市從建設政策保障體 10 系、融資體系、特色產(chǎn)業(yè)孵化體系、中介服務體系等方面出臺了相應政策，包括成都市促進高新技術成果轉化的若干規(guī)定 》 (成府發(fā) [2021]71 號文 )、《 成都高新區(qū)科技孵化器認定管理辦法及相關優(yōu)惠政策 》 等，此外，目前還正積極地起草和討論 《 成都市科技園區(qū)管理辦法 》、《 成都市科技企業(yè)孵化器發(fā)展的若干規(guī)定 》 ，從對認定的孵化器和在孵企業(yè)實行低房租 、 減免稅收及土地征地報建費等方面予以政策支持，同時從科技三項費中撥出一定的款項以專項資金對企業(yè)和孵化器進行扶持 。 本次推進會正式簽約的合作項目共有 64 個，計劃投資總額 305 億元，預計產(chǎn)出 596 億元，并出臺 《 四川省加快軍民結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作實施意見 》 ，提出十二條支持引導政策加快軍民結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 對軍工重 大高新技術成果轉化為有市場競爭力的民用產(chǎn)品給予一次性補助 。經(jīng)聯(lián)席會議認定的軍民結合創(chuàng)新型高技術企業(yè)可參照前 3 年實際發(fā)生技術開發(fā)費的平均數(shù)，實行研發(fā)經(jīng)費預提留列支，年終據(jù)實匯算清繳。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類的軍轉民和軍民結合項目，在投資總額內(nèi)進口先進技術設備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，均免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 今年以來區(qū)域住宅的開盤價已經(jīng)在 4000 以上，以龍湖為首的清波片區(qū)形成了規(guī)模效應，加之品牌形成的號召力，均價在 5500以上，普遍價格 還在 4500 左右。 今年以來，該區(qū)域呈直線上漲的土 地拍賣價格，從側面反映出區(qū)域未來規(guī)劃和居住價值得到市場方面的認可， 青羊新區(qū)的一、二類居住用地面積共約 476 萬平米， 占新區(qū)面積的 45%左右，將陸續(xù)向市場推出，可以預見，未來該區(qū)域將成為一個大規(guī)模的綜合性高品質(zhì)居住社區(qū)。 4）成功項目帶來的啟示 —— 城南科技廣場 項目 經(jīng)濟技術指標： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研辦公用地 （ 50 年土地使用權） 總建筑面積： 萬平米 （含規(guī)劃建筑地下 面積，不含在建建筑地下面積） 停車位： 1495 個 13 在建軟件科技器孵化大